הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

נראה ירידת מחירים? אושרה הקמת שכונת ענק של 11.5 אלף דירות - 30% קטנות

הותמ"ל אישרה 2 תכניות בנייה גדולות באזור הביקוש, אחת מהן של 2,400 יח"ד שייבנו רבע שעה מת"א
לירן סהר | (26)
נושאים בכתבה בנייה מחירי הדירות

אחת מהשכונות הגדולות בישראל יוצאת לדרך - הוועדה הארצית לתכנון ובניה של מתחמים מועדפים לדיור החליטה בישיבתה אתמול (ג') על אישור תכניות מפורטות ל-11,500 יח"ד, בשכונה חדשה בצפון אשקלון המהווה חלק מהרקמה העירונית של העיר וכן את תכנית 'פרדס בחסכון' באור יהודה במסגרתה יבנו 2,400.

אישור התכניות מהווה חלק מהמאמצים הממשלתיים הכוללים הננקטים בתחום הדיור, על מנת להגדיל את היצע הדיור המתוכנן ולסייע במימושו, זאת על מנת להביא לפתרון משבר הדיור.

 

תכנית הענק באשקלון מהווה חלק מהסכם הגג שנחתם לפני כחודש בין משרד האוצר, רמ"י ועיריית אשקלון. שטחי המגורים בה מאופיינים בבניה רוויה בבניינים בני 7 עד 20 קומות וכוללת הוראה המחייבת כי 30% מיחידות הדיור יהיו יחידות קטנות.

 

התכנית באשקלון כוללת אזור תעסוקה במזרח השכונה בצמוד למסילת הרכבת ולכביש 4, מרכז תחבורה שבו תמוקם תחנת רכבת ותחנת אוטובוסים מרכזית הצפויים לשרת  את כל חלקה הצפוני של העיר, חיבור חדש על כביש 4 באמצעות מחלף חדש, שבילי אופניים, פארק בהיקף של כ- 450 דונם המשלב טבע עירוני וארכיאולוגיה, מסחר לאורך שדרה מרכזית וכן שטחי ומבני ציבור רבים.

היקף התעסוקה, המסחר ומבני הציבור מיועדים לתת מענה לתושבי השכונה החדשה אך גם לכלל תושבי אשקלון, בדגש על קריית חינוך שבה ישולבו 3 תיכונים מקיפים, בתי ספר יסודיים וגני ילדים. התוכנית באשקלון נערכה ע"י משרד ארמון אדריכלים והוגשה ע"י רשות מקרקעי ישראל.

 

בנוסף, אושרה כאמור תכנית 'פרדס בחסכון' באור יהודה, שתוקם בשטח של כ-350 דונמים, הממוקמת בצפון אור יהודה, מדרום למחנה תל השומר ומצפון לדרך 461, כוללת הקמת שכונה עירונית חדשה.

 

התכנית קובעת הקמה של שכונת מגורים, המשתלבת עם התפישה ומגמות התכנון האזוריות בסביבתה, הכוללות את הפינוי העתידי של השטחים הצבאיים והפיכתם יחד עם השכונה, למרקם עירוני אינטנסיבי במטרופולין ת"א. התכנית כוללת כ- 2,400 דירות במגוון גדלים על מנת לענות על צרכי אוכלוסייה המגוונים. התכנית מחייבת בניה של 20% יח"ד קטנות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

תגובות לכתבה(26):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    אביב 02/12/2015 12:37
    הגב לתגובה זו
    מלא שלטים מורדים שלושים אחוז לאין מכירה. הכול נופל התרחקו כמו מאש מדירות ממתווך מהשטח אמיתי ואמין ביותר גם הקבלנים אומרים לי את זה בסתר מצלואיי הקבלן כבר בפשיטת רגל לא יכול לבנות מלא חובות. ולא מוכר חצי דירה אני מהשטח רואה את זה ראו הוזהר
  • 11.
    אלביס פרסולי 02/12/2015 12:30
    הגב לתגובה זו
    שלוש עשרה דקות אם מחשבים את הדקה שאני מרוויח מהחזרה בזמן עקב המהירות שהיא פי 2.3 ממהירות האור. חניכים מאושרים! ????? ??? ??? ???? ?? ???
  • 10.
    אורי 28/11/2015 17:03
    הגב לתגובה זו
    בנושא תנודות המחירים צריך לחכות חודשים ושנים.
  • 9.
    אורלי 25/11/2015 19:29
    הגב לתגובה זו
    מעורר מחשבה
  • מגיב 26/11/2015 08:28
    הגב לתגובה זו
    מה עכשיו האידיוט הזה נהיה כבר פסיכולוג? העליות כבר מוצו. ולא יעזרו כל הטוקבקיסטים בתשלום. התקופה הקרובה היא הזדמנות אחרונה ללהפטר מדירות השקעה במחיר מצויין.
  • אוי,שתוק כבר- אידיוט..... (ל"ת)
    ככעע 26/11/2015 00:07
    הגב לתגובה זו
  • באמת מאמר טוב, תודה לך (ל"ת)
    אלכס 25/11/2015 19:53
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    גליה 25/11/2015 19:06
    הגב לתגובה זו
    https://www.youtube.com/watch?v=6IVuHxTLwsY
  • מגיב 26/11/2015 08:42
    הגב לתגובה זו
    הבן אדם הזוי. האדיוט הזה גולש לתחום הפסיכולוגי והרפואי ומה לא. אז מה זה גורו של בטלני הנדלן?! כי אם כך אז המחירים יקרסו עוד מוקדם יותר ממה שחשבתי.
  • ראיתי את הסרטון וזה לא עוזב אותי במחשבות. מצוין !! (ל"ת)
    קובי 25/11/2015 19:54
    הגב לתגובה זו
  • צביקה דורון מגיב פה בשמות הזויים כמו גליה וקובי (ל"ת)
    מאיר 02/12/2015 09:38
  • 7.
    עתודות קרקע למי!!!! 25/11/2015 12:07
    הגב לתגובה זו
    יש למדינת ישראל קרקעות בכמויות שיספיקו לכולם , שישחררו קרקעות ללא מיסים לחסרי דיור לזוגות צעירים , לחד-הוריות, וכל חסרי הבית.למי הם מחזיקים עתודות קרקעjQuery203010522369272075593_1448444881914?יש מאות אלפי יח"ד שכבר אחרי תכנון תשתיות , ישנם גם אלפי דירות ריקות .חייבים לפתור את בעיית הדיור.ומייד פתרונות טובות שישיגו את המטרה .
  • 6.
    זוג צעיר 25/11/2015 11:30
    הגב לתגובה זו
    כמעט ללא צורך במשכנתא. אולי צמוד לעזה אבל בחינם ללא כסף!!
  • כבר ממש לא חינם. המחירים שם כבר טסו למעלה חזק (ל"ת)
    shafik 25/11/2015 12:45
    הגב לתגובה זו
  • מתווך 25/11/2015 13:09
    ברכבת משדרות ל-ת"א תוך 1 שעה פראייר לא יבוא לקבל דירה בחצי חינם???
  • ע.א 25/11/2015 11:45
    הגב לתגובה זו
    היום כל המדינה קרובה לעזה
  • 5.
    רמת גני 25/11/2015 11:27
    הגב לתגובה זו
    מאור יהודה שעה וחצי אז איך לעזאזל הגעתם לרבע שעה מתל אביב אפילו מתל אביב לתל אביב לוקח יותר מרבע שעה !!!
  • 4.
    רבע שעה מת"א=בקונקורד...וגם אולי לא. (ל"ת)
    ABRASHA 25/11/2015 11:27
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    וולש 25/11/2015 11:01
    הגב לתגובה זו
    תוכניות לחוד ומציאות לחוד
  • 2.
    רבע שעה מת"א בשעה שתיים לפנות בוקר ב100 קמש (ל"ת)
    רוני 25/11/2015 10:57
    הגב לתגובה זו
  • גם לא. אולי ב 300 קמ"ש (ל"ת)
    shafik 25/11/2015 11:09
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אשקלון רבע שעה מתל אביב? אולי במסוק (ל"ת)
    שאפיק 25/11/2015 10:52
    הגב לתגובה זו
  • תיקראו עד הסוף אור יהודה 15 דקות מת"א (ל"ת)
    הצלף 25/11/2015 12:34
    הגב לתגובה זו
  • משה 26/11/2015 17:59
    כשניגש המנהל של פולגת שחכתי את שמו לשר השיכון דאז ואמר שהוא רוצה לפתוח מפעל מרחק 40 דק' מתל אביב קבע איתו פגישה ב3 לפנות בוקר ונסע איתו 40 דק' לתל אביב
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן