“עירוב שימושים הוא כבר לא טרנד - אלא הכרח תכנוני”

אדריכל שותף יהושע גוטמן במשרד "גוטמן-אסיף", מרצה מזה 25 שנה בטכניון ובבצלאל ולשעבר ראש מחלקה בשנקר, מסביר על חשיבות עירוב שימושים, איך לתכנן אותם נכון, ועל הפערים בין המרכז לפרפריה.

ישראל נכנסת לעשור מכריע, לא רק בגלל גידול האוכלוסייה, אלא משום שהיא בונה את עצמה מחדש - בפעם השנייה מאז שנות ה-50. אם הבנייה הראשונה הייתה פונקציונלית, מופרדת שימושים ומבוססת רכב, הבנייה השנייה כבר מדברת שפה אחרת לגמרי. שפה של עירוב שימושים, צפיפות חכמה, והחזרת החיים לרחוב.

למה עירוב שימושים הוא כבר לא טרנד?

“הערים החדשות בישראל נבנו בשיטת איזור,” אומר גוטמן. “מגורים במקום אחד, תעסוקה במקום אחר, מסחר במקום שלישי. הערים המודרניות שנבנו משנות ה-50 ואילך, כולל עיירות הפיתוח, יצרו תלות עמוקה ברכב וניתוק יומיומי בין חלקי החיים”.

אבל העולם השתנה ב-70 שנה האחרונות, התעסוקה הפוסט-תעשייתית נקייה יותר, גמישה יותר, ולעיתים קרובות מתרחשת מהבית. “ברגע שאפשר לעבוד, לקנות, לבלות ולצרוך שירותים ברדיוס הליכתי של חצי קילומטר - איכות החיים משתנה מהקצה אל הקצה. זה חוסך זמן, נסיעות, ותלות”.

• התחדשות על הנייר ומחסור בשטח: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסכמת את 2025
• טראמפ מזניק את אופנדור ב-8.4% - ומה הקשר לתחום המשכנתאות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ומה עם הפריפריה - למה שם זה קריטי יותר?

אחד הדגשים המרכזיים בדבריו של גוטמן הוא חשיבות עירוב השימושים בפריפריה. “שם זה אפילו קריטי יותר. האוכלוסייה לרוב חלשה יותר, התלות ברכב גבוהה, והחיים קשים יותר. דווקא שם עירוב שימושים יכול להחזיר חיים לליבה העירונית”. 

לדבריו "במשך שנים נוצר בפריפריה “אפקט הבייגלה” - התפשטות החוצה וחנק של מרכז העיר. בשנים האחרונות חל שינוי תפיסתי: המושג של התחדשות עירונית הגיע גם לערים הפריפריאליות, וגם הממשלה מתחילה להבין את זה ולסבסד פרויקטים".

אלא שהאתגר הכלכלי משמעותי. “בפריפריה המכפיל גבוה יותר. אם אין סבסוד - הפרויקטים לא מחזיקים. כשיש סבסוד, וזה כבר קורה, כדוגמאת פרוייקטי התחדשות עירונית שאנו מתכננים בבית שאן - נפתחות אפשרויות אמיתיות”.

• תמ״א 55: המדינה מרכזת תשתיות במוקדים כדי לקצר שנים ולשחרר אלפי דירות
• חודש שיא: היקף המשכנתאות זינק ל־11.7 מיליארד שקל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת נפלו ב-20%; ולמה זה היה ידוע...

עוד הוא מסביר "העיר עם הפוטנציאל הגדול ביותר היא באר שבע: עיר שיכולה להרוויח בגדול מעירוב שימושים. היום זה כמעט לא קיים שם, אבל זה הזמן הנכון להתחיל, לאור האוכלוסייה שהולכת וגדלה בעיר הדרומית". לדבריו ", אחת הסיבות המרכזיות לכך שעירוב שימושים כמעט ואינו מתממש מחוץ למרכז הארץ אינה תכנונית - אלא כלכלית. 

“עירוב שימושים נתפס כפרויקט מורכב ובעל סיכון גבוה, חוסר הוודאות סביב עתיד התעסוקה, במיוחד לאור העבודה מהבית והמודלים ההיברידיים, גורם ליזמים לחשוש מהיקף שטחי התעסוקה בפרויקטים חדשים”. 

בעוד שבעבר היה ברור מהו הביקוש למשרדים, כיום התמונה הרבה פחות יציבה. התוצאה היא זהירות גבוהה, בעיקר בפריפריה, והעדפה ברורה לשימושים בטוחים יותר מבחינה כלכלית, ובראשם מגורים.

עיר אנכית או מרקם עירוני - מה נכון יותר?

לדבריו "במרכז הארץ, שבו ערכי הקרקע גבוהים יותר והמכפיל נמוך יחסית (1:3), מתנהל ויכוח תכנוני: האם לאחד הכול במבנה אחד - מגורים, משרדים, מלונאות וציבור - או לפזר את השימושים בכמה בניינים סמוכים?".

“עיר אנכית היא פתרון מרתק אבל הנדסית מורכב מאוד,” מסביר גוטמן. “מעליות נפרדות, מערכות שונות, סינרגיה עדינה בין פרוגרמות. לכן לרוב מעדיפים שעירוב השימושים יתקיים עם בניינים בעלי פרוגרמות שונות בסמוך אחד ליד השני, ולא אחד על השני”.

ועדיין, יש גם מקרי קצה, הוא מספר כי “הפרויקט הכי קיצוני שלנו הוא בבת ים, ממש עיר אנכית בבניין אחד. בניין שבו אתה כמעט לא צריך לצאת החוצה. כל הפסיליטיז בפנים, החל מסחר, תעסוקה, מגורים, ותיירות. זה לא יהפוך לנורמה, אבל זה מראה לאן אפשר להגיע כשאין בררה”.

איך אורח החיים החדש משנה את התכנון?

בהתייחס לאורח החיים שלנו מסביר גוטמן "הירידה בביקוש למשרדים, העבודה ההיברידית והמשלוחים, כל אלו עוד לא סיימו להשפיע. “ייווצרו מודלים חדשים של עירוב שימושים: האבים קטנים, חללי עבודה משותפים קרובים לבית. פחות קניונים, יותר מסחר רחוב. פחות נסיעות, יותר הליכה. פחות נסיעות, יותר קהילה”.

כציון לטובה, נותן גוטמן את מערכת החינוך שמתאימה את עצמה לחיים החדשים שלנו עם בתי ספר קומפקטיים, גני ילדים בקומות קרקע של מבני מגורים, ותכנון אנכי סביב תחנות מטרו, כפי שמקדמת תמ״א 70.

גוטמן עצמו חי בתל אביב ללא רכב, ומספר “אני נוסע באופניים, ואם צריך אז תמיד יש באזור רכב שיתופי. פחות תלות ברכב פרטי מספק לי יותר עצמאות. אבל זה מחייב מהפכה תחבורתית אמיתית”.

למרות הרתיעה הציבורית ממגדלים, הוא חד-משמעי: “אי אפשר לברוח מבנייה לגובה. השאלה היא איך עושים אותה נכון, עם נגיסה מינימלית של שטחים פתוחים ובלי לפגוע באיכות החיים”.

מה התמהיל הנכון - ואיך קובעים מינון?

גוטמן מדגיש כי עירוב שימושים אינו נוסחה אחת קבועה, אלא שאלה של מינון. “התמהיל האידיאלי בעיניי הוא 50% מגורים ו-50% כל השאר - מסחר, תעסוקה, ציבור, מלונאות,” הוא אומר, “אבל גם תמהיל מתון יותר, של 70% מגורים ו-30% שימושים משלימים, יכול להיות אפקטיבי מאוד, ולעיתים אף אטרקטיבי יותר ליזמים”.

לדבריו, בפריפריה נכון להתחיל במינון נמוך ופחות אינטנסיבי, בעוד שבמרכזי הערים הצפופות ניתן ואף צריך להגיע לרמות עירוב גבוהות יותר. “עירוב שימושים תמיד יצליח,” הוא מוסיף, “כי הוא תואם את הטבע האנושי, לא רק אילוץ של מחסור בקרקע. השאלה היא תמיד איך וכמה”.

זה באמת “חדש”?

למרות שהוא נתפס כפתרון עכשווי, עירוב שימושים הוא למעשה מודל עירוני עתיק. “הערים הימי-ביניימיות שכולנו אוהבים היו צפופות ומעורבות שימושים,” מזכיר גוטמן. “מגורים, מסחר ומלאכה התקיימו זה לצד זה”.

הפרדת השימושים והזונינג, לדבריו, נולדו רק בתקופת המהפכה התעשייתית – כאשר התעשייה הפכה למזהמת והמודעות לבריאות ואיכות חיים עלתה. אלא שבעידן הפוסט-תעשייתי, שבו התעסוקה נקייה וגמישה יותר, ההפרדה הזו כבר אינה רלוונטית כפי שהייתה.

דוגמה מהעולם: איך נראית עיר שעובדת 24/7?

ברבות מהערים הגדולות בעולם המערבי אין כלל הפרדת שימושים ברורה. הדוגמה הבולטת ביותר, לדבריו, היא ניו יורק“זו עיר שמתוכננת מלמעלה עם עירוב שימושים מובהק,” הוא מסביר. “יש אזורים עם דגש על מגורים ואחרים עם דגש על תעסוקה, אבל ברוב העיר יש הכול מהכול – כולל תעשייה קלה”.

התוצאה היא עיר פעילה ונעימה לאורך כל שעות היום: גם בבוקר של יום עבודה, גם בערב וגם בסופי שבוע. “כשיש שילוב של פרוגרמות,” הוא אומר, “המרחב חי. אתה לא מקבל אזורים מתים”.

“אין לנו את כל הפתרונות,” הוא מודה. “אבל ברור שהכול הולך יד ביד - תכנון, תחבורה, כלכלה וחברה. ישראל נבנתה פעם אחת בשנות ה-50. עכשיו היא נכנסת לבנייה השנייה שלה, וזו חייבת להיות חכמה, מעורבת ומקיימת”.