צחי עומר. קרדיט: מעין רחימההאם המלחמה תאיץ פרויקטים של התחדשות עירונית? לא בטוח
צחי עומר, מנכ"ל ים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו, מסביר למה הבירוקרטיה הכבדה צריכה להשתנות: "אנחנו במציאות ביטחונית משתנה, והמדינה לא תוכל להגן על אזרחים בלי יזמים שיקדמו פינוי בינוי"
האם התחדשות עירונית היא עדיין מיזם נדל"ני או שכבר מדובר בצורך לאומי? צחי עומר, מנכ"ל קבוצת ים סוף נדל"ן, מזהיר שהדיונים סביב מכפילים, תמורות שיעור רווחיות ותקנים מסווים את הסכנה האמיתית: האטה שיטתית בהליכי התכנון
והביצוע, שמותירה אזרחים חשופים: "לא התכנון האורבני הוא חזות הכל", אומר עומר.
"צריך לחשוב על אנשים. על מי שגר שם. לא ייתכן שפרויקט ייקח 13 שנה – ואנחנו קוראים לזה הצלחה".
הפתרון יבוא מהיזמים
עומר מדגיש כי ההתחדשות העירונית לא נועדה רק להעלות את ערך הנכס, אלא להתמודד עם תשתיות מתפוררות, היעדר ממ"דים, ומבנים בלתי מוגנים. לדבריו, המדינה אינה מסוגלת מבחינה תקציבית להוביל מהלך של שיקום עירוני. לכן
נדרש לשלב את השוק הפרטי: "דרך המכירה של דירות חדשות, מממנים גם את חיזוק הדירות הישנות. אבל אם ההליכים נתקעים 8 שנים בוועדות - זו סכנה".
הוא מוסיף כי במשך שנים המוסדות ראו ביזמים את הבעיה, במקום להבין שהם הפתרון: "הרשויות עסקו בכמה היזם ירוויח וכמה
הדייר יקבל, ושכחו שמדובר באנשים שחיים בדירות ישנות, בלי מיגון ובלי הגנה מספקת. צריך לשנות את נקודת המבט".
בין הדוגמאות שמביא עומר לעיכובים במימוש פרויקטים, ניתן למנות את רחוב הבושם בדרום תל אביב. שם החלה החברה את התהליך כבר ב-2012, אך רק ב-2020
התקבלה תוכנית מאושרת, ותחילת העבודות בשטח מתוכננת, אולי, לסוף 2025.
גם בהרצליה, בפרויקט משותף עם קבוצת לוינשטיין הכולל 660 דירות, ההליך החל עוד ב-2015 ורק כעת, עשור אחרי, נכנס לשלב ביצוע. בקריית מוצקין. שני יזמים גדולים פרשו ממנו לאורך השנים, ורק
לאחר שינוי תכנוני ותמיכה מצד ראש העיר החדש, הצליחה החברה לקדם את התוכנית מול הוועדה המחוזית.
ביטחון בסיסי לתושבים
בקשר לקריית מוצקין, עומר מתאר תהליך מורכב שהתארך בשל כשלים תכנוניים ומעורבות לא מספקת
מצד הרשויות. לדבריו, מדובר בתוכנית ישנה שהתקדמה במסלול רשויות אך לא הייתה כלכלית, מה שהוביל את היזמים לפרוש ממנה. רק לאחר שהחברה נכנסה לתמונה והבהירה לדיירים כי ללא שינוי תב"ע לא יוכל להתקיים פרויקט, החל תהליך של עדכון מהותי לתוכנית.
בתחילה, נתקלה
החברה בהתנגדות מצד גורמים ברשות המקומית שפחות תמכה, אך בהמשך הצליחה להסיט את התוכנית לדיון ישיר בוועדה המחוזית. עם כניסתו של ראש העיר החדש, מספר עומר, הגיעה דחיפה של ממש, והתוכנית סוף סוף הופקדה ונשלחה לפרסום.
"אם באמת יתייחסו להתחדשות עירונית
כצורך לאומי - הדברים יתחילו לזוז", הוא אומר. "אין סיבה אמיתית לעיכובים של עשר שנים. זו לא פריבילגיה, מדובר בביטחון בסיסי. אולי עכשיו, אחרי המחיר הכבד ששילמנו, יכניסו את היזמים ללופ כחלק מהפתרון, ולא ימשיכו להתייחס אליהם כבעיה. המדינה לא תוכל לעשות את זה לבדה"
וועדות מחוזיות
אחת הנקודות שעומר מדגיש לאורך השיחה היא התחזקות תפקידן של הוועדות המחוזיות, כתחליף למסלול שהיה עד כה תלוי כמעט לחלוטין ברשות המקומית. לדבריו, "היום הוועדות המחוזיות הרבה יותר דומיננטיות",
וזה שינוי שמתחיל להתרחש בשטח.
הוא סבור כי אם המדינה תראה בהתחדשות העירונית צורך לאומי, ולא רק מיזם נדל"ני, יהיה אפשר להעביר סמכויות מהרשויות המקומיות לגופים שמתמקדים בקידום תכניות ולא בעיכובן: "זה לא שכל ראש עיר מסתכל רק על חשבון הבנק של העיר שלו",
הוא אומר, "אבל ברגע שמעבירים את זה לוועדה מחוזית, יש התחלה של שינוי. אם ימשיכו בכיוון הזה, תהליכים יתחילו לזוז".
עומר אינו מציין זאת במפורש, אך מדבריו עולה מסר ישיר: כל עוד קבלת ההחלטות נשארת בידיים של רשות מקומית בלבד, פרויקטים חשובים ימשיכו להיתקע.
שינוי הכיוון לטובת רמה מחוזית ולאומית עשוי להפוך את ההתחדשות העירונית לכלי אפקטיבי באמת, גם בפריפריה וגם במרכז.
