נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"
נתוני מדד המחירים לצרכן אמנם הציגו פעם נוספת עלייה משמעותית במחירי השכירות, אך כמו בשוק הדירות החדשות גם כאן יש מי שמערערים על האופן שבו הם מייצגים את המציאות בשוק; ממה נובע העיוות ומה הסכנה שלו?
אנחנו כותבים כאן לא מעט על האופן השגוי שבו מחושבים ומוצגים נתוני הלמ"ס בכל הקשור למחירי הדירות. מה שיוצר מצב אבסורדי ,לפיו למרות שמחירי הדירות יורדים בפועל, בלמ"ס מספרים לציבור שהם עולים, ובכך למעשה מתדלקים מחדש את העלייה במחירים.
נתוני מדד המחירים לצרכן, שהתפרסמו אתמול בערב, סיפקו עדות נוספת לכשלים שבנתונים הלמ"ס. על פי המדד, שוק השכירות ממשיך להציג עליות מחירים חדות, כאשר שוכרים שחידשו חוזה ספגו עלייה של 2.8% בשכר הדירה החודשי. המצב קשה עוד יותר עבור שוכרים חדשים, אשר נאלצו להתמודד עם עלייה של 3.7% במחירי השכירות, נתון המשקף את המשך המגמה של עליית מחירים בשוק הדיור. אלא שכפי שרבים הבחינו הנתונים לא מתיישרים עם נתונים אחרים בשוק ובמיוחד עם ההרגשה של מי שמחפשים דירות.
"הפערים המשמעותיים בין הנתונים מצביעים על כשלים מתודולוגיים חמורים. שוק השכירות בישראל מאופיין בשונות גבוהה בין אזורים, ובתנודות מקומיות תכופות – ולכן נדרש ניתוח מדויק ומבוסס, הכולל חלוקה לפי אזורים, סוגי דירות ומסגרות זמן ברורות. הצגת נתונים מטעים, כפי שמסתמן מדו"חות הלמ"ס, אינה רק שגיאה מקצועית – היא עלולה להוביל להתייקרות מלאכותית במדד המחירים לצרכן, להעצים את יוקר המחיה ולהכביד עוד יותר על הציבור הישראלי בתקופה כלכלית מאתגרת", הוא מסכם.
- סקר הלמ"ס: לראשונה מאז תחילת המלחמה ציפיות חיוביות לתיירות הנכנסת
- מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הלמ"ס מתדלק את העליות
העיוות הזה ממש לא מסתכם בשוק השכירות, והוא אפילו יותר דרמטי בשוק הדירות החדשות. מאחורי הטעויות של הלמ"ס בשוק הדירות, עומדת העובדה שהם פשוט לא מחשבים כמו שצריך את הנחות הקבלנים שהפכו לפופולאריות מאד, עד כדי כך שלפי נתוני האוצר ובנק ישראל כחצי מהעסקאות בחודשים האחרונים כללו מבצע מימון. מה שיצר מצב אבסורדי שלא רק שהלמ"ס טען בחישוב שלהם, הם בפעול סייעו לקבלנים לתדלק את עליית מחירי הדירות, למרות שבפועל המגמה היא הפוכה. כפי שהסברנו בעבר, השיטה עובדת בשני מסלולים - הקבלן מוכר לזוג דירה עם הנחה של 7% , אבל הוא לוקח 1% (רק לשם המחשה) של עליית מחיר. מה הכוונה - נניח שהדירה במקור עולה 2.5 מיליון שקל. הוא מגדיר מחיר חדש שמבטא עלייה של 1% ל-2.525 מיליון שקל וזה המחיר הרשמי, העוגן של הלמ"ס למרות שזה לא המחיר הנכון, כי במקביל הוא מספק הנחה של 7%. המחיר האמיתי הוא 2.35, נמוך ממחיר הדירה המקורי, והלמ"ס היתה אמורה לבטא את העסקה הזו כירידת מחירים גדולה, אבל היא אספה את הנתון של העלייה.
- האם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
- פטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
ברגע שהיא אספה את הנתון של העלייה נוצר אבסורד של עליות מחירים למרות שהמחירים ירדו - אבל זה רק הסיפתח. עכשיו מגיע הברוך הגדול. הלמ"ס שהיא הגוף האחראי על הנתונים, הגוף המקצועי והרשמי, אומרת לכל הציבור - "מחירי הדירות עלו". היא אומרת את זה גם בחודש שלאחר מכן, וגם בחודש שלאחר מכן. מה יעשה הציבור שמחכה על הגדר ושוקל לקנות דירה? הוא ירוץ לקנות, כי זה הלמ"ס. זה לא סתם קבלן או מתווך שמנסה לשכנע אותו לקנות דירה. הלמ"ס המכובדת אומרת המחירים עלו. אם הל"ס אומרים הם יודעים, ואז הרוכשים שראו כמה חודשים קודם את המחירים יורדים, חוששים שהם יפספסו והמחירים יעלו והם קונים דירות. כשהם קונים דירות הם בפועל מעלים את המחיר - זרם של ביקושים, אפילו זרם פתאומי על היצע מוגבל מייצר עליות אמיתיות. כלומר העליות בכאילו הפכו להיות עליות אמיתיות.
בשטח, למרות מה שמראים נתוני הלמ"ס, המחירים יורדים. כל מי שמחפש דירה רואה זאת. הקבלנים להוטים למכור ובשוק יד שנייה יש קושי מאוד גדול לסגור עסקאות והיקף העסקאות נמוך. זה שוק של קונים, אם כי המוכרים עדיין לא
מתפשרים יותר מדי. בינתיים, אף אחד לא ממצמץ - הקבלנים מורידים מחירים, אבל לא באופן דרמטי, גם מוכרי יד שנייה לא מוכנים להתגמשות מאוד גדולה. הרוכשים הפעם חזקים. בפעם הקודמת שזה קרב בתחילת 2023 המחירים ירדו בשטח בכ-5%-7%, ואז הגיעה המלחמה, טלטלה הכל, ואיכשהו אחרי
המלחמה, בזכות העורמה של הקבלנים ושיווק ה-80-20, הלמ"ס פרסמה על עליית מחירים והובילה את עמישראל לקנות דירה. אנשים ראו עליות מהמקור הכי אמין, מקצועי, אובייקטיבי ואמרו לעצמם, המחירים חוזרים לעלות, בוא נקפוץ על העגלה שלא נפספס.
- 6.שחר 17/04/2025 15:45הגב לתגובה זוהפכתם אתר הבית שלי המשיכו בעבודתכם העיתונאית הנאמנה!
- 5.גם עם יבנו במשך 5 שנים 70 אלם דירות כ שנה יהיה חוסר כי ב10 שנים אחרונות בנו טיפה מאד לכל שנה (ל"ת)אלי 17/04/2025 00:37הגב לתגובה זו
- 4.אנונימי 16/04/2025 23:16הגב לתגובה זוהצעירים בקרוב יירדו מהגדר ויחזרו לקנות
- 3.אנונימי 16/04/2025 19:27הגב לתגובה זואבל אם הלמס יתקנו את העיוותים וישתפרו זה רק יוסיף וודאות לשוק ויאפשר להכל להתייקר בקצב גבוה עוד יותר.
- 2.אנונימי 16/04/2025 16:59הגב לתגובה זומגמתי ושקרי האמת ממש הפוכה.נראה שהפרסום לפי אינטרסים של גופים בעלי עניין בענף הנדלן או הממשלה שמספסרת בקרקעות
- 1.אנונימי 16/04/2025 13:24הגב לתגובה זומ1.1.5 נהייה 3.5 4 בישראל לפני היה 650.000700.000 אלף שקל לדירה . כמה זה באחוזים נכון זה בין עשור לשני עשורים
הדמיית הפרויקט בבית שמש. קרדיט: קסם הדמיותהאם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
הוועדה המחוזית אישרה את פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בבית שמש ואחד מהגדולים בארץ, הכולל 3,467 יח"ד ומודל "בינוי-פינוי" חדשני; התוכנית, המשתרעת על 152 דונם בשכונת גבעת שרת, תחליף 486 יחידות דיור ישנות ומסוכנות; בא כוח הדיירים, עו"ד אברהם בבג'נוב:
״בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'״
בית שמש ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.
התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.
הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.
מודל מימוש חדשני
בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם
ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה
לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בית שמש צמחה בהכנסות אבל שורת הרווח נשחקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו
3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד,
אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.
הממשלה תשקיע בהאצת בנייה, התחדשות עירונית וחיזוק הדיור הציבורי
שר הבינוי והשיכון חיים כץ ושר האוצר בצלאל סמוטריץ סיכמו על תוספות משמעותיות לתקציב משרד הבינוי והשיכון לשנת 2026; במסגרת הסיכום התקציבי לשנת 2026 הושגו משאבים משמעותיים למשרד כחלק מהמשך יישום תכנית הדיור הלאומית והרחבת פתרונות הדיור למשרתי המילואים ולציבור כולו
ההסכמות כוללות תוספות תקציביות רחבות בתחומי האצת הנדל״ן וסבסוד פיתוח, הדיור הציבורי, התחדשות עירונית ושכירות ארוכת טווח. בנוסף, סוכם בין השרים והמנכ״ל על קידום מהלכים אסטרטגיים לשנים הקרובות, ובהם:
קביעת יעד התחלות בנייה מוסכם לחומש הקרוב. קידום מודלים חדשים של שכירות בסיוע בשכר דירה ובדיור הציבורי. קידום פתרון חסמי המט”שים (מתקני טיהור שפכים, שלעתים מהווים
חסם לבנייה חדשה) בשנת 2026. קידום התחדשות עירונית בדיור הציבורי. קידום משותף של שוק שכירות ארוכת טווח. קידום והסרת חסמים בהתחדשות עירונית - הן באזורי ביקוש והן בפריפריה - כדי לאפשר היתכנות כלכלית ולהגדיל את מספר הפרויקטים שייצאו לדרך בפועל.
הסיכום התקציבי שם דגש על רציפות השיווקים, הגדלת היקף התחלות הבנייה והגדלת היצע יחידות הדיור ברחבי הארץ. בנוסף, המשך תכנית דירה בהנחה, בדגש על הקצאת עד 50% מהדירות למשרתי מילואים פעילים. עיקרי ההסכמות לשנת 2026:
כ-700 מיליון שקל לקידום שיווקים, האצת תהליכי
בנייה וסבסוד פיתוח בפריפריה. כ-250 מיליון שקל נוספים יוקצו לשיפוץ, תחזוקה והשמשה של דירות הדיור הציבורי. בנוסף, יגובשו הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית והסרת חסמים.
- הממשלה אישרה את תקציב המדינה לשנה הבאה - 662 מיליארד שקל
- הרחבת הפטור ממס על יבוא אישי תיכנס לתוקף עוד 21 יום
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שר הבינוי והשיכון, חיים כץ: "הצלחנו להביא תקציב שמחזק את כל תחומי הדיור בישראל- מהצפון ועד הדרום, מהתחדשות עירונית ועד דירה בהנחה. הדגש הוא להמשיך לייצר היצע, להגדיל שיווקים, להסיר חסמים ולהבטיח אפשרויות אמיתיות לזוגות צעירים ולמשרתי המילואים. זהו תקציב של עשייה, שמאפשר לנו להמשיך לפעול לטובת אזרחי ישראל".
