נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"

אנחנו כותבים כאן לא מעט על האופן השגוי שבו מחושבים ומוצגים נתוני הלמ"ס בכל הקשור למחירי הדירות. מה שיוצר מצב אבסורדי ,לפיו למרות שמחירי הדירות יורדים בפועל, בלמ"ס מספרים לציבור שהם עולים, ובכך למעשה מתדלקים מחדש את העלייה במחירים.

נתוני מדד המחירים לצרכן, שהתפרסמו אתמול בערב, סיפקו עדות נוספת לכשלים שבנתונים הלמ"ס. על פי המדד, שוק השכירות ממשיך להציג עליות מחירים חדות, כאשר שוכרים שחידשו חוזה ספגו עלייה של 2.8% בשכר הדירה החודשי. המצב קשה עוד יותר עבור שוכרים חדשים, אשר נאלצו להתמודד עם עלייה של 3.7% במחירי השכירות, נתון המשקף את המשך המגמה של עליית מחירים בשוק הדיור. אלא שכפי שרבים הבחינו הנתונים לא מתיישרים עם נתונים אחרים בשוק ובמיוחד עם ההרגשה של מי שמחפשים דירות. 

"הפערים המשמעותיים בין הנתונים מצביעים על כשלים מתודולוגיים חמורים. שוק השכירות בישראל מאופיין בשונות גבוהה בין אזורים, ובתנודות מקומיות תכופות – ולכן נדרש ניתוח מדויק ומבוסס, הכולל חלוקה לפי אזורים, סוגי דירות ומסגרות זמן ברורות. הצגת נתונים מטעים, כפי שמסתמן מדו"חות הלמ"ס, אינה רק שגיאה מקצועית – היא עלולה להוביל להתייקרות מלאכותית במדד המחירים לצרכן, להעצים את יוקר המחיה ולהכביד עוד יותר על הציבור הישראלי בתקופה כלכלית מאתגרת", הוא מסכם.

• ירידה במשרות הפנויות: ביקוש גבוה לעובדי ניקיון
• מחירי הדירות יורדים ובלמ"ס מספרים (שוב) שהם עולים - איך זה ייתכן?

הלמ"ס מתדלק את העליות

העיוות הזה ממש לא מסתכם בשוק השכירות, והוא אפילו יותר דרמטי בשוק הדירות החדשות. מאחורי הטעויות של הלמ"ס בשוק הדירות, עומדת העובדה שהם פשוט לא מחשבים כמו שצריך את הנחות הקבלנים שהפכו לפופולאריות מאד, עד כדי כך שלפי נתוני האוצר ובנק ישראל כחצי מהעסקאות בחודשים האחרונים כללו מבצע מימון. מה שיצר מצב אבסורדי שלא רק שהלמ"ס טען בחישוב שלהם, הם בפעול סייעו לקבלנים לתדלק את עליית מחירי הדירות, למרות שבפועל המגמה היא הפוכה. כפי שהסברנו בעבר, השיטה עובדת בשני מסלולים - הקבלן מוכר לזוג דירה עם הנחה של 7% , אבל הוא לוקח 1% (רק לשם המחשה) של עליית מחיר. מה הכוונה - נניח שהדירה במקור עולה 2.5 מיליון שקל. הוא מגדיר מחיר חדש שמבטא עלייה של 1% ל-2.525 מיליון שקל וזה המחיר הרשמי, העוגן של הלמ"ס למרות שזה לא המחיר הנכון, כי במקביל הוא מספק הנחה של 7%. המחיר האמיתי הוא 2.35, נמוך ממחיר הדירה המקורי, והלמ"ס היתה אמורה לבטא את העסקה הזו כירידת מחירים גדולה, אבל היא אספה את הנתון של העלייה. 

• האם כל בניין שנבנה ב-1970 יכול לעבור התחדשות עירונית?
• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ברגע שהיא אספה את הנתון של העלייה נוצר אבסורד של עליות מחירים למרות שהמחירים ירדו - אבל זה רק הסיפתח. עכשיו מגיע הברוך הגדול. הלמ"ס שהיא הגוף האחראי על הנתונים, הגוף המקצועי והרשמי, אומרת לכל הציבור - "מחירי הדירות עלו". היא אומרת את זה גם בחודש שלאחר מכן, וגם בחודש שלאחר מכן. מה יעשה הציבור שמחכה על הגדר ושוקל לקנות דירה? הוא ירוץ לקנות, כי זה הלמ"ס. זה לא סתם קבלן או מתווך שמנסה לשכנע אותו לקנות דירה. הלמ"ס המכובדת אומרת המחירים עלו. אם הל"ס אומרים הם יודעים, ואז הרוכשים שראו כמה חודשים קודם את המחירים יורדים, חוששים שהם יפספסו והמחירים יעלו והם קונים דירות. כשהם קונים דירות הם בפועל מעלים את המחיר - זרם של ביקושים, אפילו זרם פתאומי על היצע מוגבל מייצר עליות אמיתיות. כלומר העליות בכאילו הפכו להיות עליות אמיתיות.

בשטח, למרות מה שמראים נתוני הלמ"ס, המחירים יורדים. כל מי שמחפש דירה רואה זאת. הקבלנים להוטים למכור  ובשוק יד שנייה יש קושי מאוד גדול לסגור עסקאות והיקף העסקאות נמוך. זה שוק של קונים, אם כי המוכרים עדיין לא מתפשרים יותר מדי. בינתיים, אף אחד לא ממצמץ - הקבלנים מורידים מחירים, אבל לא באופן דרמטי, גם מוכרי יד שנייה לא מוכנים להתגמשות מאוד גדולה. הרוכשים הפעם חזקים. בפעם הקודמת שזה קרב בתחילת 2023 המחירים ירדו בשטח בכ-5%-7%, ואז הגיעה המלחמה, טלטלה הכל, ואיכשהו אחרי המלחמה, בזכות העורמה של הקבלנים ושיווק ה-80-20, הלמ"ס פרסמה על עליית מחירים והובילה את עמישראל לקנות דירה. אנשים ראו עליות מהמקור הכי אמין, מקצועי, אובייקטיבי ואמרו לעצמם, המחירים חוזרים לעלות, בוא נקפוץ על העגלה שלא נפספס.