שכונת פארק הנחל ב"ש. (הדמיה viewpoint, צרפתי)נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"
נתוני מדד המחירים לצרכן אמנם הציגו פעם נוספת עלייה משמעותית במחירי השכירות, אך כמו בשוק הדירות החדשות גם כאן יש מי שמערערים על האופן שבו הם מייצגים את המציאות בשוק; ממה נובע העיוות ומה הסכנה שלו?
אנחנו כותבים כאן לא מעט על האופן השגוי שבו מחושבים ומוצגים נתוני הלמ"ס בכל הקשור למחירי הדירות. מה שיוצר מצב אבסורדי ,לפיו למרות שמחירי הדירות יורדים בפועל, בלמ"ס מספרים לציבור שהם עולים, ובכך למעשה מתדלקים מחדש את העלייה במחירים.
נתוני מדד המחירים לצרכן, שהתפרסמו אתמול בערב, סיפקו עדות נוספת לכשלים שבנתונים הלמ"ס. על פי המדד, שוק השכירות ממשיך להציג עליות מחירים חדות, כאשר שוכרים שחידשו חוזה ספגו עלייה של 2.8% בשכר הדירה החודשי. המצב קשה עוד יותר עבור שוכרים חדשים, אשר נאלצו להתמודד עם עלייה של 3.7% במחירי השכירות, נתון המשקף את המשך המגמה של עליית מחירים בשוק הדיור. אלא שכפי שרבים הבחינו הנתונים לא מתיישרים עם נתונים אחרים בשוק ובמיוחד עם ההרגשה של מי שמחפשים דירות.
"הפערים המשמעותיים בין הנתונים מצביעים על כשלים מתודולוגיים חמורים. שוק השכירות בישראל מאופיין בשונות גבוהה בין אזורים, ובתנודות מקומיות תכופות – ולכן נדרש ניתוח מדויק ומבוסס, הכולל חלוקה לפי אזורים, סוגי דירות ומסגרות זמן ברורות. הצגת נתונים מטעים, כפי שמסתמן מדו"חות הלמ"ס, אינה רק שגיאה מקצועית – היא עלולה להוביל להתייקרות מלאכותית במדד המחירים לצרכן, להעצים את יוקר המחיה ולהכביד עוד יותר על הציבור הישראלי בתקופה כלכלית מאתגרת", הוא מסכם.
- המשק מתאושש בהדרגה - ענף הבינוי עדיין מדשדש
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הלמ"ס מתדלק את העליות
העיוות הזה ממש לא מסתכם בשוק השכירות, והוא אפילו יותר דרמטי בשוק הדירות החדשות. מאחורי הטעויות של הלמ"ס בשוק הדירות, עומדת העובדה שהם פשוט לא מחשבים כמו שצריך את הנחות הקבלנים שהפכו לפופולאריות מאד, עד כדי כך שלפי נתוני האוצר ובנק ישראל כחצי מהעסקאות בחודשים האחרונים כללו מבצע מימון. מה שיצר מצב אבסורדי שלא רק שהלמ"ס טען בחישוב שלהם, הם בפעול סייעו לקבלנים לתדלק את עליית מחירי הדירות, למרות שבפועל המגמה היא הפוכה. כפי שהסברנו בעבר, השיטה עובדת בשני מסלולים - הקבלן מוכר לזוג דירה עם הנחה של 7% , אבל הוא לוקח 1% (רק לשם המחשה) של עליית מחיר. מה הכוונה - נניח שהדירה במקור עולה 2.5 מיליון שקל. הוא מגדיר מחיר חדש שמבטא עלייה של 1% ל-2.525 מיליון שקל וזה המחיר הרשמי, העוגן של הלמ"ס למרות שזה לא המחיר הנכון, כי במקביל הוא מספק הנחה של 7%. המחיר האמיתי הוא 2.35, נמוך ממחיר הדירה המקורי, והלמ"ס היתה אמורה לבטא את העסקה הזו כירידת מחירים גדולה, אבל היא אספה את הנתון של העלייה.
- בלב פ"ת: ההתחדשות העירונית של שיכון ובינוי מתקדמת
- ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
ברגע שהיא אספה את הנתון של העלייה נוצר אבסורד של עליות מחירים למרות שהמחירים ירדו - אבל זה רק הסיפתח. עכשיו מגיע הברוך הגדול. הלמ"ס שהיא הגוף האחראי על הנתונים, הגוף המקצועי והרשמי, אומרת לכל הציבור - "מחירי הדירות עלו". היא אומרת את זה גם בחודש שלאחר מכן, וגם בחודש שלאחר מכן. מה יעשה הציבור שמחכה על הגדר ושוקל לקנות דירה? הוא ירוץ לקנות, כי זה הלמ"ס. זה לא סתם קבלן או מתווך שמנסה לשכנע אותו לקנות דירה. הלמ"ס המכובדת אומרת המחירים עלו. אם הל"ס אומרים הם יודעים, ואז הרוכשים שראו כמה חודשים קודם את המחירים יורדים, חוששים שהם יפספסו והמחירים יעלו והם קונים דירות. כשהם קונים דירות הם בפועל מעלים את המחיר - זרם של ביקושים, אפילו זרם פתאומי על היצע מוגבל מייצר עליות אמיתיות. כלומר העליות בכאילו הפכו להיות עליות אמיתיות.
בשטח, למרות מה שמראים נתוני הלמ"ס, המחירים יורדים. כל מי שמחפש דירה רואה זאת. הקבלנים להוטים למכור ובשוק יד שנייה יש קושי מאוד גדול לסגור עסקאות והיקף העסקאות נמוך. זה שוק של קונים, אם כי המוכרים עדיין לא
מתפשרים יותר מדי. בינתיים, אף אחד לא ממצמץ - הקבלנים מורידים מחירים, אבל לא באופן דרמטי, גם מוכרי יד שנייה לא מוכנים להתגמשות מאוד גדולה. הרוכשים הפעם חזקים. בפעם הקודמת שזה קרב בתחילת 2023 המחירים ירדו בשטח בכ-5%-7%, ואז הגיעה המלחמה, טלטלה הכל, ואיכשהו אחרי
המלחמה, בזכות העורמה של הקבלנים ושיווק ה-80-20, הלמ"ס פרסמה על עליית מחירים והובילה את עמישראל לקנות דירה. אנשים ראו עליות מהמקור הכי אמין, מקצועי, אובייקטיבי ואמרו לעצמם, המחירים חוזרים לעלות, בוא נקפוץ על העגלה שלא נפספס.
- 6.שחר 17/04/2025 15:45הגב לתגובה זוהפכתם אתר הבית שלי המשיכו בעבודתכם העיתונאית הנאמנה!
- 5.גם עם יבנו במשך 5 שנים 70 אלם דירות כ שנה יהיה חוסר כי ב10 שנים אחרונות בנו טיפה מאד לכל שנה (ל"ת)אלי 17/04/2025 00:37הגב לתגובה זו
- 4.אנונימי 16/04/2025 23:16הגב לתגובה זוהצעירים בקרוב יירדו מהגדר ויחזרו לקנות
- 3.אנונימי 16/04/2025 19:27הגב לתגובה זואבל אם הלמס יתקנו את העיוותים וישתפרו זה רק יוסיף וודאות לשוק ויאפשר להכל להתייקר בקצב גבוה עוד יותר.
- 2.אנונימי 16/04/2025 16:59הגב לתגובה זומגמתי ושקרי האמת ממש הפוכה.נראה שהפרסום לפי אינטרסים של גופים בעלי עניין בענף הנדלן או הממשלה שמספסרת בקרקעות
- 1.אנונימי 16/04/2025 13:24הגב לתגובה זומ1.1.5 נהייה 3.5 4 בישראל לפני היה 650.000700.000 אלף שקל לדירה . כמה זה באחוזים נכון זה בין עשור לשני עשורים
המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.
מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.
אילו ערים נמצאות ברשימה?
ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.
לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב"
רון חן, מנכ"ל אנשי העיר: ״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"; חן מדבר על התעניינות של יהודים בחו"ל ומסביר איך זה שבאותו בניין יש דירה ב-75 אלף שקל למ"ר וגם - ב-50 אלף שקל למ"ר
אנשי העיר אנשי העיר 0.22% שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, הנפיקה לפני חודשים ספורים וירדה מאז 20% לשווי של 200 מיליון שקל. מאכזב, אבל מנכ"ל החברה, רון חן לא מודאג - "אני מאמין בחברה ומסתכל לטווח ארוך. לא באתי לעשות סיבוב". חן משדר בראיון לביזפורטל אופטימיות לגבי השנה הקרובה. לדבריו, שוק הנדל״ן בתל אביב, שהוא השוק העיקרי של החברה (30 פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר) - חוזר לשגרה, ״אנשים אמרו 'רגע, אנחנו לא סגורים אם לקנות עכשיו, אנחנו רוצים לקנות נכס בישראל, אבל לא עכשיו'. הם חיכו ועכשיו אנחנו רואים אותם חוזרים, גם תושבי חוץ. אנחנו רואים הבשלה שלהם, ומדובר על שינוי משמעותי".
״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"
האם הצפי להורדת ריבית משפיע? ״זה ישפיע בהמשך לסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים וחזרת הסנטימנט החיובי. יש תנועה משמעותית של אנשים שרוצים להיות בתל אביב, גם ברמה של מגורים וגם ברמה של השקעה״.
אנשי העיר ממשיכה בקצב מהיר של קידום וביצוע פרויקטים, ומחזיקה כיום צבר משמעותי של אלפי דירות בתהליך, בעיקר בפינוי-בינוי באזורי הביקוש בתל אביב, גבעתיים והרצליה. בתוך חמש שנים, מעריך חן, החברה תסיים את רוב הפרויקטים הגדולים בתל אביב ותכוון את משאביה לעבר פרויקטים רחבי היקף של עירוב שימושים ואלפי דירות, בהיקפים של מאות דירות בכל מתחם. ״הפרויקטים של הדור הבא יהיו הרבה יותר גדולים, מורכבים ואורבניים, שם נמצא הערך האמיתי ליזמים שיידעו לבצע״.
"הרוכשים חוזרים לתל אביב", אומר חן ומספק אנקדוטה מעניינת - "באותו בניין יש דירות ב-50 אלף שקל למ״ר וגם 75 אלף״. הסיבות לפער הן קומה גבוהה ששווה יותר, גימור איכותי לעומת גימור בסיסי, וחניה ששווה הרבה כסף.
- אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
- איך מגייסים 50 ומרוויחים 60? רוטשטיין תרשום רווח נאה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה אתה רואה בשוק היוקרה?
