רגע הקרב הכי גדול בשוק הנדל"ן נמצא ממש מעבר לפינה

בקול ששון וקול תרועה יצא משרד האוצר בהכרזה חד משמעית שאינה משתמעת לשתי פנים: יוטל מס שנתי של 22 אלף שקל על בעלי 3 דירות ומס של 37 אלף שקל על בעלי 5 דירות. אם מדובר במס צודק או לא ניתן לדון ולהתווכח רבות, על מה שלא ניתן להתווכח זה על ההשלכות הצפויות בשוק הדיור בעקבות המהלך. מספר חברי כנסת כמו יאיר לפיד, דוד ביטן, שרן השכל ויו"ר ועדת הכספים משה גפני כבר הביעו את התנגדותם למהלך, אחרי שהחליטו באמת לרדת אל השטח ולהבין את ההשלכות בפועל.   בשורה התחתונה ברור כי החוק החדש יחמיר מאוד את הבעיות הקיימות בשוק הדיור וייפגע דווקא בחלשים (השוכרים) עליהם הוא מבקש, לכאורה, להגן. אכן, המס יהיה אפקטיבי מאוד בהפחתת הרצון של משקיעים לרכוש דירות נוספות להשקעה וינתב את הכספים להשקעות אחרות, חלקן מעבר לים אגב. יחד עם זאת, השאלה היא לא ברמת האפקטיביות של המהלך, אלא במחיר החברתי שלו – והוא גבוה מאוד.   משרד האוצר סימן את האויבים. עבור שר האוצר האויבים הם המשקיעים בשוק הדיור והם מבחינתו האחראים הבלעדיים לעלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות. קל מאוד להטיל את האחריות על האזרחים וליטול מעט מאוד אחריות מצד הממשלה וכל הגופים האחראים על התכנון והביצוע.   המס החדש של כחלון יגדיל את העוני, ירחיק זוגות צעירים מרכישת דירה ולא ישחרר דירות חדשות רבות אל השוק. אם דירות חדשות יגיעו אל השוק אז רק במשורה ולא בהיקף שיצליח להשפיע על המחירים. במישור עלות תועלת הרעיון של משרד האוצר יגרום נזק רב, אך מעט מאוד תועלת.   מדוע המס החדש יחמיר את הבעיות בשוק הדיור ולא יפתור אותן?   כל מיסוי מתגלגל אל הצרכן הסופי – אין כלכלן שיתווכח עם העובדה המוגמרת שטוענת כי מיסוי חדש על מחירו של מוצר מסוים, חייב להתגלגל בדרך כלשהי אל הצרכן הסופי. לגבי מידת הגלגול של המס החדש ניתן להתווכח רבות, אך על העובדה כי המס החדש יביא לייקור מחירי השכירות אין כלל דיון.

החרפת אי השוויון והרחקת העניים מדירה – מי שישלמו דמי שכירות גבוהים יותר, באופן יחסי, יהיו דווקא העניים יותר. מאחר שהמס על בעלי הדירות הוא מס גולגולת, כך יתייקרו מחירי השכירות יותר באזורים העניים יותר שבהם משלמים שכירות נמוכה. אותם עניים שמשלמים כעת שכירות גבוהה יותר יתקשו עוד יותר, אם בכלל, לרכוש בעתיד דירה למגורים ובכך הופכים אותם למעשה לשוכרי נצח.   אין תלות בשווי הדירה – עבור מיליונר המחזיק ב-3 דירות בתל אביב או בהרצליה פיתוח, תשלום של 22 אלף שקל בשנה מתוך דמי שכירות שנתיים שיכולים להגיע גם למאות אלפי שקלים, הוא יחסית בטל בשישים לעומת בעלים של 3 דירות בדימונה שעבורו תשלום ההיטל המיוחד יכול להגיע גם לסכום של ממחצית מדמי השכירות השנתיים. הוא אולי לא יגלגל את כל המס על השוכרים, אך מצבו מורע משמעותית ביחס למיליונר שמשכיר דירות בתל אביב ובהרצליה פיתוח. כלומר, המס החדש מגדיל בוודאות את אי השוויון במשק במקום להקטין אותו. לכל הפחות שיוחלט על הטלת מס יחסי בהתאם לגובה דמי השכירות וכך לפחות ניתן יהיה לשמור על מצבם של כל בעלי הדירות באופן יחסי.   תמריץ להתחמקות חוקית ממס – בעלי 3 דירות ומעלה שרובן מיועדות לדור הבא, יחליטו במהרה להוריש אותן כבר כיום אל הבנים והבנות ובכך יתחמקו בצורה חוקית לחלוטין מתשלום המס החדש. האם יותר דירות ישתחררו אל השוק בדרך זו? כלל לא בטוח. מי שלא יוכל להעביר את הדירות יישא בתקבולי המס, והשוכרים יהיו הקורבנות.   פגיעה בפנסיונרים – בעלות על 3 דירות אינה מעידה בהכרח על עושר מופלג. אם ניקח בחשבון פנסיונר בן 65 ללא הכנסה לפנסיה החי מקצבת ביטוח לאומי וגר בעצמו בדירת 3 חדרים באזור המרכז, ובבעלותו עוד 2 דירות של 3 חדרים בפריפריה, ייתכן שההון העצמי הכולל שלו יעמוד על מיליון שקל בסך הכל. אם יוטל על הדירה השלישית שלו מס של 1,000 שקל כששכר הדירה בגין אותה הדירה עומד על 2,500 שקל, גם אם חלק מהמס יגולגל על השוכר, עדיין אותו פנסיונר ללא קצבת פנסיה יאלץ לחיות עם 500 שקל פחות בכל חודש. ייתכן שאותו פנסיונר הוא פנסיונר עני ובעיני האוצר הוא מוגדר כעשיר, מאחר שכנגד אותן הדירות קיימות משכנתאות וכך שההכנסה הפנויה שלו לאחר ניכוי המשכנתאות היא נמוכה מאוד ומסתכמת ב-3,000-4,000 שקל בסך הכל.   עיוותי הקצאה בענף הנדל"ן – המס החדש, מעבר לפגיעה בשוכרי ובעלי הדירות, עלול להביא להעדפה של משקיעים לרכישת דירות יקרות. הרי מי שבוחר להשקיע מעתה ואילך יעדיף לרכוש דירה שנייה גדולה למגורים בשווי כפול משתי דירות קטנות בפריפריה. אותם משקיעים שבחרו לרכוש דירות זולות, יעדיפו לרכוש כעת, אם בכלל, דירות יקרות. התוצאה היא שמחירי הדירות באזור הביקוש יחזרו לעלות, ובמצב כזה יתרחב הפער בין מחיר דירה במרכז למחיר דירה בפריפריה.   פגיעה בהיצע הדירות – העובדה כי קיים ביקוש של משקיעים לרכישת דירות, והעובדה כי הם היוו עד היום כ-30% מהרכישות, הייתה גם זרז לתחילת פרויקטים יזמיים. אחרי הגדלת מס הרכישה ל-8% ירד משקל המשקיעים ל-20% ובעקבות המס הוא צפוי לרדת עוד יותר. כפי שראינו, שוק הדיור מתנהג בצורה כלכלית שונה משווקים אחרים, כך שפגיעה ביכולת של משקיעים לרכוש דירה משפיעה על היכולת של הקבלנים לבנות. התוצאה המשך הקיטון בהתחלות הבנייה.