“המכירות נחתכו, הריבית חונקת - אבל יש מניות נדל״ן שעדיין מתומחרות בחסר”

מצד אחד האטה כבדה בשוק המגורים, שניכרת כמעט בכל נתון, ומצד שני תמחור מעניין במספר מניות נדל״ן, כולל יזמיות ומניב בחו״ל, שאולי מציגות הזדמנויות למרות תנאי המאקרו המכבידים. השנה הנוכחית נפתחה תחת אותן ההשפעות שכבר ליוו את השוק ב-2024: ריבית גבוהה, אי-ודאות כלכלית ומדינית בעקבות המלחמה, תקנות מימון מחמירות שהוציא בנק ישראל במרץ האחרון וירידה חדה בכמות העסקאות שמורגשת היטב גם בסקירת הכלכלן הראשי באוצר וגם בנתוני למ״ס. עם זאת, חברות רבות מציגות עדיין יציבות, ולעיתים אפילו המשך ביקושים במקטעים ספציפיים. 

אחת התופעות הבולטות במחצית הראשונה של השנה היתה הירידה הדרמטית במכירות הדירות, לא מדובר על תופעה של גורם אחד בלבד אלא של כמה תהליכים שהתרחשו כמעט במקביל. העלאת המע"מ בנובמבר האחרון הביאה להקדמת עסקות לסוף 2024 ופגעה ברבעון הראשון של 2025; הגבלות המימון החדשות של בנק ישראל על מבצעי המימון של הקבלנים האטו את קצב השיווק; והעימות הביטחוני מול איראן במבצע ׳עם כלביא׳ ביוני האחרון הוביל לסגירת אתרי בנייה ולבלימת עסקאות. 

גם סביבת הריבית הגבוהה ממשיכה להכביד על רוכשי הדירות, שמתקשים לסגור פערים בין הון עצמי למשכנתא גבוהה. אבל לצד תמונה זו, דוחות הרבעון השני של חברות הבנייה מגלים כי ברבעון השלישי נרשמה התעוררות מסוימת במכירות - בעיקר בפרויקטים בפריפריה או כאלה שנהנים ממבצעי מימון. הדוחות שפורסמו לרבעון השלישי רחוקים מלהיות חזקים, אך הם גם לא מבטאים חולשה לעומת רבעון קודם, אלא מגמה של עלייה קלה במכירות.  

כל זה כשבמקביל, שוק הנדל״ן המניב שומר על יציבות יחסית, כאשר בולטים מגזרי הלוגיסטיקה והתעשייה, בעוד שוק המשרדים מציג פער חד: ביקושים גבוהים בתל אביב, לעומת קושי משמעותי לסגור עסקאות מחוץ לה. 

• ההמלצה למכור מניות בנקים - "מעריכים שנראה ירידה בתוצאות"
• דויטשה בנק מציב את טסלה בראש רשימת מניות הרכב ל-2026 - לא בגלל הרכבים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בשיחה עם זיו עין אלי, אנליסט הנדל״ן של IBI, שמלווה את התחום לאורך שנים ומנתח את הדוחות מסביר עין אלי איפה עומד שוק המגורים כיום, והאם יש מניות מומלצות בתחום? 

מה בעצם הביא לירידה החדה במכירות הדירות במחצית הראשונה של השנה? 

“הריבית הגבוהה ממשיכה להיות הסיבה המרכזית לכך שקשה מאוד לרכוש דירות. גם כשיש הון עצמי, המשכנתא הופכת להיות כבדה מדי. בנוסף, העלאת המע"מ בינואר גרמה להקדמת עסקאות לסוף 2024, מה שפגע בפתיחת השנה. מגבלות בנק ישראל על מבצעי הקבלנים, שנכנסו בסוף מרץ, יצרו האטה נוספת, ובסוף גם המלחמה מול איראן תרמה את שלה - אתרים היו סגורים כמעט שבועיים, ואנשים לא קונים דירות בזמן כזה. כל זה ביחד יצר מחצית מאד חלשה”. 

 ואיך נראית ההתאוששות ברבעון השלישי? 

“בחברות שכן פרסמו נתונים ראשוניים מהחודשים יולי-אוגוסט אנחנו רואים התעוררות מסוימת במכירה, אבל השוק רחוק מלהיות חזק. יהיה מאוד מעניין לראות את דוחות הרבעון השלישי המלאים, ובעיקר כמה נמכר לאחר תאריך הדוח, כלומר מה קרה ממש בתחילת הרבעון הרביעי”. איך אתה רואה את תמחור מניות היזמות בבורסה כיום? מי מתומחרות ביתר ומי בחסר? לדבריו, יש פער גדול בין יזמות בפריפריה לבין יזמות בתל אביב: “מי שפועלת בפריפריה - פחות או יותר מתומחרת כפי שצריך להיות. אבל מי שחשופה לתל אביב, במיוחד למידל-מרקט (חברות שמוכרות דירות במחירים של כ- 4-5 מיליון שקל לדירה), נמצאת במצב הרבה יותר קשה. 

• לא רק העור ממוצק: סופווייב תסגור שנה רווחית ראשונה ומסמנת את הנאסד״ק
• צחוק מהמשקיעים - מובילאיי משלמת 900 מיליון דולר כדי לקנות מהבוס את הסטארטאפ שלו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מדוע המשקיע העצמאי כמעט תמיד מפסיד: המחקרים המדעיים שחושפים...

זה השוק הכי תקוע היום, כמעט בלתי אפשרי למכור בו בכמויות גדולות. לכן חברות כמו אקרו אקרו 0%   וחג'ג' חג'ג' נדלן 0%   מקבלות ‘קנס’ מהשוק. עדיין, למרות הקשיים, במודלים שלנו אנחנו רואים בהן אפסייד מסוים, כי חלק מהפרויקטים שלהן כן מתקדמים ובטווח הרחוק יש בהם ערך”. 

ומה לגבי ישראל-קנדה? 

“שם הסיפור אחר. הם פחות חשופים למידל-מרקט ויותר לשוק היוקרה, שגם אם הוא מאתגר, עדיין החברה מצליחה למכור במחירים גבוהים ונהנית מיכולות שיווק מרשימות והנהלה חזקה. יש להם מגוון זרועות שמפחיתות את הסיכון: התחדשות עירונית דרך ICR, מלונאות, ונדל״ן מניב שצפוי לתרום משמעותית. לכן גם שם יש אפסייד”. 

מה עם שוק השכירות לטווח ארוך, למה הריטים למגורים נסחרים מתחת להון?

״המודל לא כלכלי בסביבת ריבית כמו שלנו. אם הריבית היא 4-5% ואתה עושה תשואה של 2.5% על השכרה של דירות, אז המרווח עבור המשקיע מצומצם מאוד. ולכן גם קרנות כמו מגוריט מגוריט 0%   , הודיית הארץ הודיית הארץ   ואזורים ליבינג ריט אזורים ליוי  נסחרות מתחת להון”. 

 מה תוכל לומר על שוק הנדל״ן המניב? שם יש הזדמנויות? 

“המניב בארץ נסחר היום בתמחור שוק. כלומר, פחות או יותר במקום שהוא צריך להיות. אבל יש יוצאת דופן: ארגו ארגו פרופרטיז  , שפועלת בגרמניה בתחום הדיור להשכרה. שם אנחנו רואים אפסייד משמעותי, בגלל הנהלה מקצועית, רכישות אסטרטגיות, מינוף נמוך, וצמיחת שכ"ד שנתית של 8-9% ותשואה שנתית על ההון של 15%-20% בממוצע. הם גם מוכרים דירות אחרי השבחה במחירים יפים. זו חברה שבולטת לטובה”. 

שוק המשרדים והמגמות שמגיעות מהשטח?

“בתל אביב המשרדים ממשיכים לעבוד טוב. יש ביקושים, והעסקאות נסגרות במחירים יפים. אבל מחוץ לתל אביב, כמו בחולון, פתח תקווה ובני ברק - הרבה יותר קשה. יש מו״מ ארוך מאוד בדרך כלל, וקשה יותר לסגור עסקאות. החברות מדווחות על התעוררות בביקושים, אבל זה עדיין לא מתורגם בפועל לחתימה על חוזים”. 

התחדשות עירונית - איך נכון לתמחר אלפי יחידות בצנרת? 

“לא מתמחרים הכול. רק מה שיש לו רוב חתימות או שלב מתקדם. פרויקטים רחוקים לא מקבלים אצלנו ביטוי במודל הערכת השווי״. 

 ולסיום – איפה הפוטנציאל הכי גדול בשוק נכון לעכשיו? 

“בטווח הקצר, אנחנו רואים שני מוקדי פוטנציאל עיקריים: ארגו וישראל-קנדה. שתיהן מציגות יחס סיכון – סיכוי אטרקטיבי נוכח התקופה. בטווח הארוך – זה כבר תלוי בסביבת המאקרו״.