“המכירות נחתכו, הריבית חונקת - אבל יש מניות נדל״ן שעדיין מתומחרות בחסר”
אנליסט הנדל״ן זיו בן אלי מסביר מדוע המחצית השנייה נפתחה בחולשה חריגה בשוק המגורים, איך ה׳מידל-מרקט׳ בתל אביב נשאר תקוע, למה ריטים למגורים נסחרים מתחת להון - ואילו מניות עדיין מציגות אפסייד למרות הסביבה המאתגרת
מצד אחד האטה כבדה בשוק המגורים, שניכרת כמעט בכל נתון, ומצד שני תמחור מעניין במספר מניות נדל״ן, כולל יזמיות ומניב בחו״ל, שאולי מציגות הזדמנויות למרות תנאי המאקרו המכבידים. השנה הנוכחית נפתחה תחת אותן ההשפעות שכבר ליוו את השוק ב-2024: ריבית גבוהה, אי-ודאות כלכלית ומדינית בעקבות המלחמה, תקנות מימון מחמירות שהוציא בנק ישראל במרץ האחרון וירידה חדה בכמות העסקאות שמורגשת היטב גם בסקירת הכלכלן הראשי באוצר וגם בנתוני למ״ס. עם זאת, חברות רבות מציגות עדיין יציבות, ולעיתים אפילו המשך ביקושים במקטעים ספציפיים.
אחת התופעות הבולטות במחצית הראשונה של השנה היתה הירידה הדרמטית במכירות הדירות, לא מדובר על תופעה של גורם אחד בלבד אלא של כמה תהליכים שהתרחשו כמעט במקביל. העלאת המע"מ בנובמבר האחרון הביאה להקדמת עסקות לסוף 2024 ופגעה ברבעון הראשון של 2025; הגבלות המימון החדשות של בנק ישראל על מבצעי המימון של הקבלנים האטו את קצב השיווק; והעימות הביטחוני מול איראן במבצע ׳עם כלביא׳ ביוני האחרון הוביל לסגירת אתרי בנייה ולבלימת עסקאות.
גם סביבת הריבית הגבוהה ממשיכה להכביד על רוכשי הדירות, שמתקשים לסגור פערים בין הון עצמי למשכנתא גבוהה. אבל לצד תמונה זו, דוחות הרבעון השני של חברות הבנייה מגלים כי ברבעון השלישי נרשמה התעוררות מסוימת במכירות - בעיקר בפרויקטים בפריפריה או כאלה שנהנים ממבצעי מימון. הדוחות שפורסמו לרבעון השלישי רחוקים מלהיות חזקים, אך הם גם לא מבטאים חולשה לעומת רבעון קודם, אלא מגמה של עלייה קלה במכירות.
כל זה כשבמקביל, שוק הנדל״ן המניב שומר על יציבות יחסית, כאשר בולטים מגזרי הלוגיסטיקה והתעשייה, בעוד שוק המשרדים מציג פער חד: ביקושים גבוהים בתל אביב, לעומת קושי משמעותי לסגור עסקאות מחוץ לה.
- בנק אוף אמריקה מעלה מחיר יעד לאנבידיה ל-275 דולר - פרמיה של 47% על מחיר השוק
- האם קוואלקום אטרקטיבית?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשיחה עם זיו עין אלי, אנליסט הנדל״ן של IBI, שמלווה את התחום לאורך שנים ומנתח את הדוחות מסביר עין אלי איפה עומד שוק המגורים כיום, והאם יש מניות מומלצות בתחום?
מה בעצם הביא לירידה החדה במכירות הדירות במחצית הראשונה של השנה?
“הריבית הגבוהה ממשיכה להיות הסיבה המרכזית לכך שקשה מאוד לרכוש דירות. גם כשיש הון עצמי, המשכנתא הופכת להיות כבדה מדי. בנוסף, העלאת המע"מ בינואר גרמה להקדמת עסקאות לסוף 2024, מה שפגע בפתיחת השנה. מגבלות בנק ישראל על מבצעי הקבלנים, שנכנסו בסוף מרץ, יצרו האטה נוספת, ובסוף גם המלחמה מול איראן תרמה את שלה - אתרים היו סגורים כמעט שבועיים, ואנשים לא קונים דירות בזמן כזה. כל זה ביחד יצר מחצית מאד חלשה”.
ואיך נראית ההתאוששות ברבעון השלישי?
“בחברות שכן פרסמו נתונים ראשוניים מהחודשים יולי-אוגוסט אנחנו רואים התעוררות מסוימת במכירה, אבל השוק רחוק מלהיות חזק. יהיה מאוד מעניין לראות את דוחות הרבעון השלישי המלאים, ובעיקר כמה נמכר לאחר תאריך הדוח, כלומר מה קרה ממש בתחילת הרבעון הרביעי”. איך אתה רואה את תמחור מניות היזמות בבורסה כיום? מי מתומחרות ביתר ומי בחסר? לדבריו, יש פער גדול בין יזמות בפריפריה לבין יזמות בתל אביב: “מי שפועלת בפריפריה - פחות או יותר מתומחרת כפי שצריך להיות. אבל מי שחשופה לתל אביב, במיוחד למידל-מרקט (חברות שמוכרות דירות במחירים של כ- 4-5 מיליון שקל לדירה), נמצאת במצב הרבה יותר קשה.
- מימון ישיר: "האיגוחים דוחפים אותנו קדימה - אבל ברכב יש עוד עבודה"
- שפיר רוכשת 15% נוספים ב"עד 120" מהפניקס: העסקה משקפת שווי של כ-1.865 מיליארד שקל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- נייס התרסקה 18%, אורבניקה 12% וקסטרו 10% - נעילה אדומה...
זה השוק הכי תקוע היום, כמעט בלתי אפשרי למכור בו בכמויות גדולות. לכן חברות כמו אקרו אקרו -2.13% וחג'ג' חג'ג' נדלן -0.19% מקבלות ‘קנס’ מהשוק. עדיין, למרות הקשיים, במודלים שלנו אנחנו רואים בהן אפסייד מסוים, כי חלק מהפרויקטים שלהן כן מתקדמים ובטווח הרחוק יש בהם ערך”.
ומה לגבי ישראל-קנדה?
“שם הסיפור אחר. הם פחות חשופים למידל-מרקט ויותר לשוק היוקרה, שגם אם הוא מאתגר, עדיין החברה מצליחה למכור במחירים גבוהים ונהנית מיכולות שיווק מרשימות והנהלה חזקה. יש להם מגוון זרועות שמפחיתות את הסיכון: התחדשות עירונית דרך ICR, מלונאות, ונדל״ן מניב שצפוי לתרום משמעותית. לכן גם שם יש אפסייד”.
מה עם שוק השכירות לטווח ארוך, למה הריטים למגורים נסחרים מתחת להון?
״המודל לא כלכלי בסביבת ריבית כמו שלנו. אם הריבית היא 4-5% ואתה עושה תשואה של 2.5% על השכרה של דירות, אז המרווח עבור המשקיע מצומצם מאוד. ולכן גם קרנות כמו מגוריט מגוריט -0.48% , הודיית הארץ הודיית הארץ ואזורים ליבינג ריט אזורים ליוי נסחרות מתחת להון”.
מה תוכל לומר על שוק הנדל״ן המניב? שם יש הזדמנויות?
“המניב בארץ נסחר היום בתמחור שוק. כלומר, פחות או יותר במקום שהוא צריך להיות. אבל יש יוצאת דופן: ארגו ארגו פרופרטיז , שפועלת בגרמניה בתחום הדיור להשכרה. שם אנחנו רואים אפסייד משמעותי, בגלל הנהלה מקצועית, רכישות אסטרטגיות, מינוף נמוך, וצמיחת שכ"ד שנתית של 8-9% ותשואה שנתית על ההון של 15%-20% בממוצע. הם גם מוכרים דירות אחרי השבחה במחירים יפים. זו חברה שבולטת לטובה”.
שוק המשרדים והמגמות שמגיעות מהשטח?
“בתל אביב המשרדים ממשיכים לעבוד טוב. יש ביקושים, והעסקאות נסגרות במחירים יפים. אבל מחוץ לתל אביב, כמו בחולון, פתח תקווה ובני ברק - הרבה יותר קשה. יש מו״מ ארוך מאוד בדרך כלל, וקשה יותר לסגור עסקאות. החברות מדווחות על התעוררות בביקושים, אבל זה עדיין לא מתורגם בפועל לחתימה על חוזים”.
התחדשות עירונית - איך נכון לתמחר אלפי יחידות בצנרת?
“לא מתמחרים הכול. רק מה שיש לו רוב חתימות או שלב מתקדם. פרויקטים רחוקים לא מקבלים אצלנו ביטוי במודל הערכת השווי״.
ולסיום – איפה הפוטנציאל הכי גדול בשוק נכון לעכשיו?
“בטווח הקצר, אנחנו רואים שני מוקדי פוטנציאל עיקריים: ארגו וישראל-קנדה. שתיהן מציגות יחס סיכון – סיכוי אטרקטיבי נוכח התקופה. בטווח הארוך – זה כבר תלוי בסביבת המאקרו״.
- 1.כל הנדלן מתומחר יקר מספיק להיות שופר של הקבלנים (ל"ת)אנונימי 20/11/2025 16:55הגב לתגובה זו
צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"
על רקע הדוחות ותוכניות ההרחבה של ארי נדל״ן באילת ובאשדוד, בתוספת המו״מ לרכישת שטחי מסחר בגבעת שאול, החברה מציגה אסטרטגיה של השבחה מאסיבית וקידום של הרחבת זכויות בנכסיה;"תפיסה שמחברת בין נדל״ן מניב לבין ייזום אקטיבי לאורך זמן״
ארי נדל״ן ארי נדלן -0.51% , העוסקת בנדל"ן מניב מסחרי וקניונים בישראל ובחו"ל,מציגה את דוחותיה לרבעון עם NOI מאוחד שעומד על כ-24 מיליון שקל בדומה לרבעון המקביל, בעוד ה-FFO עלה לכ-13 מיליון שקל, גידול של כ-18%. שיעורי התפוסה בנכסים המרכזיים נותרו גבוהים, סביב 96% בישראל וכ-99% בקניון My Mall בלימסול לאחר הרחבה. מנגד, הוצאות המימון עלו לכ-18 מיליון שקל לעומת כ-14 מיליון שקל אשתקד, בעיקר בשל הנפקת סדרת אג״ח חדשה שהגדילה את היקף החוב הפיננסי.
נראה כי החברה מפנה חלק גדול מהדגש לאסטרטגיית ההשבחה שלה: הרחבת סטאר אילת, קידום התכנית הגדולה בסטאר אשדוד והתקדמות בפרויקט תחנת הכוח שמוערך בהיקף של כ-362 מיליון שקל. בנוסף, לאחר מועד הדוח השלימה החברה גיוס הון וחוב בהיקף כולל של כ-208 מיליון שקל, גם באמצעות הנפקת מניות וגם בהרחבת אג״ח - מה שהביא את בית ההשקעות מיטב להפוך לבעל עניין. בשבועות האחרונים קידמה החברה שתי תוכניות תכנוניות מהותיות: הוועדה המחוזית דרום אישרה להפקדה את תוכנית ההרחבה במתחם סטאר אילת, הכוללת תוספת של שני מגדלים חדשים בהיקף של כ-80 אלף מ"ר, ובמקביל ביקשה לבצע תיקונים בתוכנית המקיפה במתחם סטאר אשדוד - תוכנית שאמורה להוסיף 2,000 דירות וכ-110 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה.
כמו כן, ארי נדל״ן מנהלת מו״מ לרכישת שטחי מסחר בהיקף של 15 אלף מ"ר ו-300 חניות בירושלים, במהלך שמטרתו לחזק את פורטפוליו הנכסים המניבים באזורים צפופים ומבוקשים. המהלך מתווסף לשורה ארוכה של פרויקטי השבחה שמקדמת החברה בארץ ובעולם , מהרחבת קניון MYMALL ועד לקידום תוספת זכויות במתחמי מסחר ודיור בנהריה ובנתניה.
המנכ"ל ובעל השליטה צחי אבו מסכם זאת כך: ״אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית. כל נכס אצלנו עובר השבחה״. לדבריו, החברה שואפת לייצר תמהיל ייחודי בין נכסים מניבים לבין תוספת זכויות משמעותית בכל נכס ונכס. נראה שהתפיסה הזו באה לידי ביטוי כמעט בכל הנכסים של החברה.
- ארי נדל"ן במגעים לעסקת נדל"ן של 154 מיליון שקל בבירה
- צחי אבו: "תחנת הכוח במנשה יכולה להפוך השקעה של 70 מיליון שקל למיליארד וחצי"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בראיון לביזפורטל מסביר אבו כיצד כל אחד ממהלכי החברה משתלב עם אסטרטגיית הליבה, מדוע היזמות היא חלק בלתי נפרד מהמודל העסקי, ומה עומד על הפרק בשנה הקרובה:
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבנקים ירדו 1.7% על רקע כוונת הרגולטור למסות רווחים עודפים; המדדים המובילים איבדו כ-1%
היום האחרון לשבוע המסחר נפתח אומנם במגמה חיובית, אך סגר בירידות שהבנקים הובילו. מדד הבנקים איבד 1.7%, מדד הביטוח ירד ב-1.8%. מזרחי טפחות בלטה בירידה של 2.8%, הראל ב-2.6%, נייס המשיכה לרדת ואיבדה 3.2%.
במקביל הדולר נחלש ושערו הרציף נסחר ברמת 3.25 שקלים לעמוד שער הדולר הרציף
על בד על בד 15.99% - ביום מצוין. המניה זינקה 16% על רקע תוצאות טובות. הכנסות הקבוצה עלו לכ־460 מיליון שקל, גידול של 2% לעומת הרבעון המקביל, עם צמיחה אורגנית של כ-6%; הרווח הנקי קפץ ל־18.2 מיליון שקל; הצמיחה הושגה למרות העלייה במחירי חומרי הגלם, תנודתיות במטבעות
והמכסים בארה"ב עלבד מזנקת
לאור צמיחה אורגנית של 6%
אלוט אלוט 11.25% זינקה ב-11%. החברה שמספקת פתרונות סייבר ו-Network Intelligence לספקיות תקשורת
וארגונים, מדווחת על רבעון שלישי חזק והמניה מגיבה בזינוק. ההכנסות הסתכמו ב-26.4 מיליון דולר לעומת ציפיות של 25.67 מיליון דולר, עלייה של 14% משנה קודמת, כששירותי ה-SECaaS ממשיכים להתרחב ומהווים כבר 28% מהמחזור. הרווח המתואם למניה הגיע ל-0.10 דולר, יותר מכפול
מהצפי שעמד על 0.04 דולר. ה-ARR של תחום ה-SECaaS הגיע ל־27.6 מיליון דולר צמיחה שנתית של 60%. ברמה החשבונאית Allot עוברת לרווח תפעולי של 2.2 מיליון דולר אחרי הפסד בשנה שעברה, והרווח התפעולי המתואם עלה ל-3.7 מיליון דולר לעומת 1.1 מיליון דולר ברבעון המקביל. החברה
מציגה גם תזרים חיובי של 4 מיליון דולר ומסיימת את הרבעון עם 81 מיליון דולר בקופה. להרחבה: אלוט מעלה תחזיות ומסבירה זינוק
של פי 7 בשנה וחצי; המניה מגיבה בחיוב
- מימון ישיר זינקה 8.9%; מלם-תים צנחה 9.5%, פולירם 8.2% - נעילה מעורבת בבורסה
- נייס התרסקה 18%, אורבניקה 12% וקסטרו 10% - נעילה אדומה בבורסה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אחת התופעות הבולטות במחצית הראשונה של השנה היתה הירידה הדרמטית במכירות הדירות, לא מדובר על תופעה של גורם אחד בלבד אלא של כמה תהליכים שהתרחשו כמעט במקביל. העלאת המע"מ בנובמבר האחרון הביאה להקדמת עסקות לסוף 2024 ופגעה ברבעון הראשון של 2025; הגבלות המימון החדשות של בנק ישראל על מבצעי המימון של הקבלנים האטו את קצב השיווק; והעימות הביטחוני מול איראן במבצע ׳עם כלביא׳ ביוני האחרון הוביל לסגירת אתרי בנייה ולבלימת עסקאות. גם סביבת הריבית הגבוהה ממשיכה להכביד על רוכשי הדירות, שמתקשים לסגור פערים בין הון עצמי למשכנתא גבוהה.
