מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״

מנכ"לית הפניקס ליווי ובנייה, גלית וינדר טפר, התייחסה למצבו של שוק הנדל"ן למגורים והציגה תמונת מצב מורכבת: מצד אחד, סיכוני היזמות עלו משמעותית בשנתיים האחרונות; מצד שני, דווקא תנאי המימון בפרויקטים הפכו אטרקטיביים יותר ליזם. לדבריה, מדובר ב"אנומליה" שמאפיינת את התקופה הנוכחית, שבה המציאות התפעולית הופכת מאתגרת יותר, אך שוק המימון משדר מסר הפוך, ומעניק ליזמים תנאים שלא היו זמינים בעבר.

וינדר טפר ציינה בכנס לשכת שמאי המקרקעין כי חברות הביטוח פועלות תחת רגולציה שונה מזו של הבנקים, שהרגולציה די שונה, ולמרות ששמרנית עדיין יש פערים שניתן לנסות להיות תחרותיים בהם, קיימת מערכת חוקים שונה ויחסית  משמעותית. נראה שכך נוצר מצב שבו מימון פרויקט מגורים יכול להתבצע במבנים גמישים יותר, בהתאם לצורכי היזם ולמבנה הפרויקט. עם זאת, היא מדגישה כי גם בחברות הביטוח יש ועדות רגולטוריות, פיקוח מלא ותהליכי בקרה, אך בסופו של דבר - זוהי מערכת חוקים אחרת לגמרי.

״סיכון גדול לאן זה הולך״

ביחס למצב השוק, וינדר טפר הצביעה על תופעה רחבה ומשמעותית: למרות שקיימת עלייה מסוימת בסיכון, עלויות המימון לא עלו באותה מידה – ולעיתים אף ירדו. היא הסבירה כי "בשנתיים האחרונות כל סעיף בפרויקט בדו"ח אפס מראה סימני סיכון גבוהים יותר מאשר לפני". הסיכונים הללו אינם מתורגמים לעלייה במרווח הריבית או במחירי חוק מכר, אלא אף לירידה מסוימת בתנאים מסוימים. הסיבה, ככל הנראה טמונה בעובדה שיש כיום מספר רב מאוד של גופים שמממנים פרויקטים, מה שמייצר תחרות חזקה, ולעיתים חזקה מדי - על כל עסקת ליווי.

וינדר טפר מדברת מניסיון מצטבר של מאות פרויקטים שמלווים על ידי הפניקס ליווי ובנייה: "אני רואה את המכירות במאות פרויקטים שאנחנו מלווים, איפה זה נמצא כרגע - נראה שיש סיכון מסוים לאן זה הולך", אמרה. לדבריה, קצב המכירות הנוכחי לא אחיד: יש אזורים שבהם המכירות נחלשות, יש מתחמים שבהם הקיפאון עמוק יותר, ויש פרויקטים שמצליחים יותר בזכות מיקום או תמחור. אך המגמה הכוללת ברורה, השוק אינו מציג יציבות, וודאות המחירים אינה גבוהה כפי שהייתה בשנים הקודמות.

• עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית
• תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

היא הוסיפה כי גם בצד הביצוע ישנו סיכון מוגבר. מחירי חומרי הגלם, עלויות כוח האדם, זמני האספקה וקשיי הביצוע בשטח, כולם מרכיבים שעלו במורכבותם ובפגיעותם. במילים אחרות, פרויקט מגורים ממוצע כיום חשוף ליותר גורמי אי-ודאות מאשר לפני שנתיים או שלוש. לוחות הזמנים התארכו, מרווחי הטעות הצטמצמו, והכדאיות הכלכלית דורשת בחינה עמוקה יותר.

המצב הנוכחי מאופיין בזרימת מזומנים רבים לפרויקטים

מנגד, דווקא בזירה שבה הגיוני היה לראות קשיחות, צמחה גישה גמישה יותר. ריבוי הגופים המממנים, הכולל בנקים, חברות ביטוח, גופים חוץ-בנקאיים ופתרונות משולבים, מאפשר ליזמים לקבל תנאי ליווי תחרותיים. התחרות הזו, מסבירה וינדר טפר, היא זו שיוצרת את הפער בין רמת הסיכון לבין מחיר המימון בפועל. במילים אחרות: הגופים המממנים מתחרים על כל פרויקט, ולכן קשה להם להעלות מחיר גם כשהסיכון גבוה.

וינדר טפר מדגישה כי חברות ביטוח מהוות כיום שחקן מרכזי בשרשרת המימון, ואף משפיעות באופן ישיר על פעילותם של גופים חוץ-בנקאיים, אשר זקוקים לשיתוף פעולה איתן על מנת לממן פרויקט במלואו. זהו מבנה מימון מורכב, שבו כל אחד מהגופים מביא יתרונות מסוימים, אך התחרות ביניהם יוצרת תמונה שלא בהכרח משקפת את רמת הסיכון הריאלית.

• קרטל הבנקים, מחירי הנדל"ן ואיפה לעזאזל הנגיד?
• 3 דירות בבאר שבע = דירה אחת בראשון לציון; וכמה עולה דירת 4 חדרים בנתניה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת נפלו ב-20%; ולמה זה היה ידוע...

המסר המרכזי מדבריה הוא שמצד אחד השוק מתמודד עם עלייה ברורה בסיכונים. מצד הביצוע, מצד המכירות ומצד אי-ודאות המחירים, אך מצד שני מימון הפרויקטים הופך נגיש יותר. עבור יזמים, מדובר ביתרון קצר-טווח שיכול להתבטא בתנאי ליווי מקלים.ניתן לומר כי שוק הנדל״ן למגורים הוא אכן מסוכן יותר, אבל הוא גם זמין יותר מבחינת מימון. הוא רווי גופים מזרימי אשראי, אך מלא פרויקטים שבהם הוודאות נמוכה - והוא מאפשר ליזמים להתקדם, אבל עדיין לא ברור לאן.