בדצמבר 2024 פנתה רוני סבלדי ליפשיץ לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בבקשה לאייש נחלה פנויה במושב צופר. מדובר בנחלה מספר 145, שהומלצה על-ידי ועד המושב, והבקשה הוגשה במסגרת המסלול המאפשר הקצאה בפטור ממכרז לתושבי המקום, או למי שנקבעו כזכאים לכך על פי הנהלים. לכאורה מדובר בפרוצדורה מוכרת ונפוצה ביישובים חקלאיים. אלא שבמקרה הזה התברר לרשות כי בן זוגה של העותרת כבר קיבל כמה חודשים קודם לכן מגרש בפטור ממכרז במושב אחר - בני דרור. פריט מידע זה נהפך לב לבה של המחלוקת כולה.

העותרת טענה כי אין לראות בה ובבן זוגה “תא משפחתי אחד” לצורך בדיקת הזכאות. לטענתה, היא ובעלה חתמו על הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית מוחלטת ביניהם. מאחר שהמגרש בבני דרור נרשם אך ורק על שמו של בן הזוג, וההכנסות ממנו נכנסות לחשבונו הפרטי, הרי שאין לייחס לה כל זיקה לנכס, ולכן אין לראות בה כמי שקיבלה או נהנתה מהטבה של הקצאה ללא מכרז. לאור כל זאת, לדבריה, יש להכיר בזכותה לקבל נחלה נוספת - על שמה בלבד - בפטור ממכרז. אלא שסגנית נשיאת בית המשפט לעניינים מינהליים בבאר שבע, השופטת יעל רז-לוי, דחתה את כל טענותיה וקבעה כי החלטת רשות מקרקעי ישראל היתה סבירה, תקינה, מבוססת על הדין ואינה מצדיקה התערבות.

ההליך כולו נשען על המסגרת המשפטית של חוק חובת מכרזים, התשנ"ב-1992, הקובע כעיקרון יסודי כי המדינה ורשויותיה אינן רשאיות להתקשר בעסקות במקרקעין אלא באמצעות מכרז פומבי. רק במקרים חריגים ומוגדרים היטב ניתן לסטות מהכלל ולהעניק הקצאה בפטור ממכרז. בית המשפט הזכיר בהחלטתו כי “נקודת המוצא לדיון הינה כי קבלת קרקע בפטור ממכרז הינה חריג”, וכי החריג הזה מפורש בצמצום הן בדין והן בפסיקה.

הפסיקה מחדקת את הגישה המחמירה

תקנות חובת מכרזים כוללות מספר מצומצם של חריגים המתירים עסקה ללא מכרז. לענייננו רלוונטי סעיף 25(1) לתקנות, המאפשר פטור כשההענקה נעשית לבעל הזכויות במקרקעין או למי שבעל הזכויות הורה להעניק לו. גם במקרה הזה, החברה הציבורית אמורה להעדיף מכרז, כפי שמדגישה תקנה 1ב(א): “גוף ציבורי יעדיף לבצע התקשרויות בדרך של מכרז פומבי רגיל גם מקום שהותר לו לבצע התקשרות שלא בדרך מכרז פומבי רגיל".

• כך נהפכה נחלה עם זכויות בנייה למבחן על פטור ממס
• המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גם הפסיקה, כפי שצוטטה בפסק הדין שבמקרה שלפנינו, מחזקת גישה מחמירה זו. בית המשפט הביא את דברי בית המשפט העליון בעניין בן-צבי, שלפיהם קיום תנאי הפטור הוא “תנאי הכרחי, אך לא תנאי מספיק”. כלומר גם כשהדין מאפשר להשתמש בפטור, הרשות חייבת לבחון אם ראוי להפעילו, ורשאית לבחור שלא לעשות זאת.

על רקע העקרונות האלה, בחנה השופטת את הנוהל של רשות מקרקעי ישראל בנושא “איוש נחלה פנויה במשבצת”. סעיף 1.4 לנוהל קובע כי נחלות פנויות יוקצו ליחידים שאינם בעלי זכויות בנחלה, במשק עזר או במגרש מגורים שנרכש בפטור ממכרז, בכל יישוב שהוא. בהתאם לכך נוסח גם טופס הבקשה שעליו חתמה העותרת, הכולל הצהרה מפורשת כי המבקש ובת זוגו אינם מחזיקים בהטבה מעין זו. העותרת אמנם חתמה על הטופס, אך מחקה מתוכו במו ידה את המלים “בן או בת זוג”.

בדיוק שם נתגלעה הבעיה. רשות מקרקעי ישראל, בבדיקתה, גילתה כי לבן הזוג יש כבר מגרש שקיבל בפטור ממכרז. בהתאם למדיניותה, המסתמכת על עקרון חלוקה שוויונית של משאב הקרקע, פטור ניתן פעם אחת בלבד לתא משפחתי, ללא קשר למנגנוני הפרדה רכושית פנימיים. לפיכך דחתה רמ"י את בקשת העותרת, וההלכה הזו אושרה כעת על ידי בית המשפט.

• הבדיקה הסתיימה בקטיעת אצבע - האם זו תאונת דרכים?
• העליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בית המשפט חייב דוד להשיב לאחיינית 220 אלף שקל

לבחון את המצב המשפחתי לפי הגישה הקניינית

העותרת ביקשה לשכנע כי יש לבחון את המצב המשפחתי לפי הגישה הקניינית, כלומר לבחון את הבעלות בפועל, הרשומה, ולא לראות בבני זוג ישות אחת. היא הסתמכה בין היתר על דיני מיסוי מקרקעין, המאפשרים במקרים מסוימים לסתור את החזקה שלפיה בני זוג נחשבים “נישום אחד”, אם הם מוכיחים הפרדה רכושית מלאה. אלא שהשופטת רז-לוי דחתה את הטענה הזו באופן חד וברור. לדבריה, הנחות היסוד של דיני המס שונות לחלוטין מהרציונל שמאחורי מדיניות הקצאת הקרקעות של המדינה. בעוד דיני המס מכוונים להסדרת אופי העסקה ומעמד הצדדים מבחינה כלכלית, מדיניות ההקצאה עוסקת בצדק חלוקתי ובהבטחת נגישות שוויונית של משאב ציבורי מוגבל.

בית המשפט הדגיש כי ההטבה של פטור ממכרז אינה הטבה פרטית בלבד, אלא “הטבה הניתנת לתא המשפחתי כולו”. גם כשבני זוג מנהלים חשבונות בנק נפרדים או מסדירים ביניהם חלוקה רכושית, בפועל הם נהנים ביחד מן האפשרות להתגורר בנחלה, להפיק ממנה הנאה כלכלית או לשפר את מצבם הכלכלי המשותף. השופטת כתבה כי עצם העובדה שדמי השכירות מהמגרש שבבעלות בן הזוג נכנסים לחשבון אישי אינה מערערת את השותפות המשפחתית: “כאשר בני הזוג מקיימים משק בית משותף, בן הזוג יכול להשתמש בכספים שהוא מקבל לצרכי התא המשפחתי כולו”. מכאן המסקנה שאפילו אם ההפרדה הרכושית מתקיימת באופן פורמלי, לא ניתן לטעון כי התא המשפחתי אינו נהנה מן ההטבה שניתנה לבן הזוג.

עוד נקבע כי קבלת עמדת העותרת תסכל את מטרות המדיניות ותאפשר תוצאה בלתי סבירה, כזו שתעודד זוגות לערוך הסכמי ממון מלאכותיים כדי לקבל כפל הטבה מהמדינה. בית המשפט קבע כי העברת ההכרעה לזוגות עצמם - האם ייהנו מהטבה אחת או שתיים לפי בחירתם - אינה סבירה ואינה עומדת באמות המידה של מנהל תקין.

העותרת לא הצביעה על מקור נורמטיבי

השופטת כתבה בהקשר הזה בפסק הדין שפורסם כי, “העברת השרביט לבני הזוג בשאלה אם הם יוכלו לקבל רק מגרש אחד בפטור ממכרז או יקבלו כפל הטבה… אינה סבירה". המדיניות הקיימת, שקובעת כי פטור אחד ניתן לתא משפחתי, הוגדרה בפסק הדין כמדיניות “סבירה המצויה בלבו ובמרכזו של מתחם הסבירות”.

כמו כן, הדגישה השופטת בהכרעתה כי העותרת לא הצביעה על מקור נורמטיבי אחד - לא בחוק, לא בתקנות ולא בפסיקה - המתיר לרשות לחרוג מן המדיניות משום קיומו של הסכם ממון. בנוסף לכך, לא הוצגה דוגמה אחת שבה בני זוג החיים יחד, אף שהם חתומים על הסכם ממון, קיבלו כל אחד מגרש נפרד בפטור ממכרז. עוד הבהירה השופטת כי מבחינת רמ"י, נקודת הזמן הרלוונטית היא מועד הבקשה: האם בשלב זה אחד מבני הזוג כבר מחזיק בהטבה של פטור ממכרז. גם אם ההקצאה הראשונה נעשתה עוד לפני הנישואים, ואף אם אותו נכס אינו חלק מאיזון המשאבים, אין בכך לשנות את התוצאה. הרציונל הוא ראיית התא המשפחתי כמקבל ההטבה, והבחינה היא פונקציונלית, לא פורמלית.

בסופו של דבר, ולאחר בחינה מקיפה של כל הנימוקים, דחה בית המשפט את העתירה. נקבע כי לא נפל כל פגם בהחלטת רשות מקרקעי ישראל, וכי היא תואמת את עקרון השוויון בהקצאת קרקע ציבורית, את עקרונות צדק חלוקתי ואת הוראות הדין. השופטת רז-לוי כתבה כי אין מקום להתערבות שיפוטית, תוך אזכור ההלכות העקביות שלפיהן בית המשפט יתערב בהחלטות רשות רק כשהן חורגות ממתחם הסבירות באופן קיצוני. העותרת חויבה בהוצאות ובשכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 15 אלף שקל.

למה בעצם כל כך משנה אם ההקצאה היא בפטור ממכרז?

פטור ממכרז הוא סוג של קיצור דרך: הוא מאפשר לקבל קרקע מהמדינה בלי להתמודד מול עוד עשרות או מאות מתמודדים. המדינה מצמצמת מאוד את השימוש בפטור כזה, כדי שלא ייווצר מצב שאנשים מקבלים "פרוטקציה", או נהנים ממשאב ציבורי בלי תחרות. לכן כל חריגה מהכלל הזה נבחנת בזכוכית מגדלת.

אבל אם בן הזוג קיבל מגרש במושב אחר בכלל, מה זה קשור לעותרת?

לפי המדינה, הזכאות לפטור ממכרז היא לתא משפחתי. זה לא משנה איפה המגרש נמצא, אלא עצם העובדה שכבר ניתנה הטבה אחת למשפחה. המדינה רואה בזה יתרון כלכלי שמשרת את שניהם, אפילו אם רשום רק על אחד מהם.

אז הסכם ממון לא משנה כלום?

לא לעניין הזה. הסכם ממון מסדיר ביניכם מי הבעלים של מה, מי משלם על מה וכולי. אבל מבחינת המדינה, אם אתם גרים יחד ומנהלים חיי משפחה, כל הטבה שמקבל אחד מכם משפיעה גם על השני בדרך כזו או אחרת. לכן ההפרדה הפורמלית לא מספיקה.

האם היה סיכוי שהעתירה היתה מתקבלת?

לא ממש. כדי להפוך את המצב, העותרת היתה צריכה להראות שהרשות פעלה בניגוד לדין, בצורה לא סבירה או מתוך שיקולים פסולים. אבל המדיניות של רמ"י קיימת כבר שנים, מקובלת בבתי המשפט, ומבוססת על עיקרון הצדק החלוקתי. לכן בית המשפט קבע שהרשות פעלה בצורה תקינה.

מה זה בכלל צדק חלוקתי?

זה מושג שמתאר איך לחלק משאבים שייכים לכולנו, כמו קרקעות המדינה, בצורה הוגנת ושוויונית. הכוונה היא לא לתת יתרון מסוים למי שכבר קיבל הטבה, כדי שאחרים לא יידחקו הצידה. פטור ממכרז הוא משאב יקר, ולכן המדינה רוצה שהטבה כזו תינתן פעם אחת בלבד למשפחה.

האם זה אומר שבני זוג אף פעם לא יכולים לקבל שתי הקצאות נפרדות?

אם הן לא בפטור ממכרז, אז כן - אין בעיה. הם יכולים לגשת למכרז רגיל כמו כל אזרח. הבעיה מתעוררת רק כשמבקשים לקבל פעמיים הטבה שמנוגדת לעיקרון היסודי של חוק חובת מכרזים.

ומה אם בני הזוג חיים בנפרד אבל לא התגרשו?

זו שאלה מעניינת. בית המשפט בפסק הדין הזה לא נכנס למקרים קיצוניים כמו נתק מוחלט או פרידה בפועל. הוא דיבר על מצב שבו בני הזוג חיים יחד ומנהלים משק בית משותף. במקרים אחרים, ייתכן שהרשות תבחן את התמונה בפועל, אבל מדובר בחריגים ולא בכלל.

אם היו מוכיחים שהתא המשפחתי לא נהנה מההטבה, זה היה יכול לשנות משהו?

כנראה שלא. בית המשפט הדגיש שההטבה נתפשת כהטבה משפחתית גם אם ההכנסות הולכות לחשבון אחד בלבד. מבחינת המדינה, עצם האפשרות של התא המשפחתי ליהנות מהטבה מספיקה כדי לשלול הטבה נוספת.

מה המשמעות של פסיקת ההוצאות בסכום של 15 אלף שקל?

זה בעצם חיוב של העותרת לשלם למדינה על הוצאות הייצוג שלה בתיק. בתי המשפט בדרך כלל פוסקים הוצאות כדי לאותת שבעל דין צריך לשקול היטב לפני שהוא מגיש עתירה שאין לה בסיס חזק. זה לא עונש, אבל זה מסר.

במקרה אחר, בית המשפט לענייני משפחה בקריית שמונה הכריע בחודש שעבר בשאלה מי רשאי לרשת ולהמשיך לקיים נחלה חקלאית, כשהמוריש היה בן ממשיך שסבל מנכות קשה ונפטר ללא ילדים. הסיפור המשפחתי, שהגיע לפתחו של השופט רן ארנון, מערב חמישה אחים ואחיות, נחלה חקלאית פעילה בצפון הארץ, סכסוך ארוך שנים, ושאלה משפטית אחת מהותית - מי מבין היורשים הוא זה שראוי להמשיך להחזיק במשק. המשק שבמחלוקת, הכולל מטעים, לולים ומכסת ביצים פעילה, נרשם על שם האח המנוח י' מ', שהוכרז על ידי אמו כבן ממשיך. אלא שי' היה אדם עם נכות נפשית של 100%, שחי את מרבית חייו תחת אפוטרופסות. את ענייניו ניהל בפועל אחיו, א' מ', חקלאי ותיק המתגורר באותו מושב ומפעיל גם משק נוסף. א' היה זה שטיפל במשק במשך עשרות שנים, דאג לאמו הקשישה ולשלושה מאחיו בעלי צרכים מיוחדים, והמשיך בכך גם לאחר מותה של האם ב-2012. לאחר פטירת האח י' ב-2018, התברר כי עיקר העיזבון הוא אותה נחלה. בין האחים פרץ ויכוח: מצד אחד, חלקם ביקשו למכור את המשק ולחלוק את התמורה, ומנגד עמד א', שטען כי יש להעביר לידיו את הזכויות, שכן הוא היחיד שמוכן ומסוגל לקיים את המשק לפי סעיף 114 לחוק הירושה.