מניות הנדל"ן: מה יחזיר אותן לעליות?

בתקופות הירוקות של מדד נדל"ן 15 (כן, פעם הן היו ארוכות), הובילו את המגמה החברות שפעילות בתחום הנדל"ן המניב בחו"ל (מערב אירופה וצפון אמריקה). חדשות לבקרים שמענו על עוד ועוד עסקאות שנחתמות, על מימושים מרשימים של עסקאות שהדיו עוד לא יבש על הסכמי הרכישה שלהן, וברקע עלייה בביקושים ועלייה רציפה של מחירי השכירויות ושל הנכסים. אז נכון שמאז משבר הסאב-פריים ובעיקר בשל מצוקת האשראי שמלווה אותנו המצב התהפך; ומכאן השאלה – מה יכול לשוב ולהוביל את מניות הנדל"ן המניב (שחוו ירידה של עשרות אחוזים מאז אוגוסט 2007) לעליות?

בשביל לענות על השאלה בואו ננסה לנתח את המצב כרגע. המצב כיום מתאפיין בקיפאון, אין כמעט עסקאות, ולכן קשה מאוד להתייחס לסוגיית מחירי הנכסים, שכן לא ברור אם העסקאות מייצגות. אבל בכל זאת גם בעסקאות שבוצעו לא נצפתה ירידת מחירים משמעותית, כמו שאולי אפשר היה לצפות בעקבות המשבר. נקודה נוספת למחשבה היא העובדה שהמשבר לא רק שלא הביא לירידת מחירים משמעותית בנכסי נדל"ן, אלא שהשוק אינו מוצף בסחורה, והכוונה לכך היא בעיקר שאין גורמים שלחוצים או חייבים למכור. פועל יוצא של כל אלו הוא כמובן שגם מימושים של נכסים, תוך רווח או יציבות מחירים לא נצפו פה לאחרונה.

אז מה הלאה?? נראה שבתקופה האחרונה, לאחר שהחברות בחנו שוב את מצבן ואת פורטפוליו הנכסים שלהן, והן תרות שוב אחר עסקאות חדשות, בזהירות מובנת, תוך התחשבות בכך שההון העצמי שהן יידרשו לספק בעסקאות עתידיות יהיה משמעותית גבוה יותר וינוע סביב ה- 30%, כשבעבר היינו רגילים לכ-10%-20%. כמו בעבר חשיבות יתרה תינתן לחוזק השוכרים ולמשך חוזי השכירות, ודי ברור שעסקאות בספרדים שליליים או אפסיים לא נראה בקרוב. צריך להבין שההליכים האלו שמתחילים שוב בימים הקרובים, אם יבשילו לעסקאות הרי שהתוצאות ייראו לעין רק בעוד מספר חודשים, והבצורת של העסקאות/ מימושים צפוייה להמשך איתנו לפחות עד סוף הרבעון השלישי של השנה.

מכאן שבחודשים הקרובים, לא נראה לעין מה יכול לדחוף את מניות הנדל"ן המניב בחו"ל כלפי מעלה, שכן ה"דלק" לעליות נותר עדיין המשולש של רכישות-עליות מחירים-מימושים. ואי אפשר להתעלם מכך שהתחזקות השקל גם היא לא מיטיבה עם מי שמחזיק נכסים מניבים מעבר לים.

שבוע ירוק לכולנו.

* הכותב הוא אנליסט נדל"ן בבית ההשקעות IBI.