כשהזמן שווה כסף: מסלולי התכנון שמטים את הכף לטובת היזם

בענף הנדל"ן, זמני תכנון ורישוי הם קריטיים להצלחת הפרויקט. עיכוב של שנה או שנתיים בין תכנון לאישור עלול להוציא את הפרויקט מכלל כדאיות כלכלית. אך בשנים האחרונות נפתחות בישראל דרכים חדשות – ויעילות – לקיצור דרמטי של הליכים. הוועדות העצמאיות, הותמ"ל והרישוי המהיר הם שלושה מסלולים שמאפשרים לקדם תוכניות בקצב מהיר בהרבה מהמקובל.

ועדות עצמאיות מיוחדות: תכנון שמבין את השטח

ועדה עצמאית מיוחדת היא ועדה מקומית שקיבלה סמכויות נרחבות לאשר תכניות מתאר מפורטות במקום הוועדה המחוזית. בין הערים הבולטות שפועלות במודל זה: תל אביב, נתיבות, ראשון לציון, מודיעין ורעננה.

אנג'ליקה אסתר לוין, בעלים של חברת Mashkit – Architecture, Engineering & Project Leadership, מספרת מניסיונה:  

"בעבודה מול עיריית נתיבות, הצלחנו לקדם תוכנית מפורטת למאות יחידות דיור ואישרנו תב"ע תוך פחות מ6 חודשים. שיתוף הפעולה עם הוועדה המקומית, שבראשה עומדים אנשי מקצוע שמכירים את העיר, הפך את התהליך לחכם, ממוקד ומהיר. זו מהפכה של ממש."

• אושרה להפקדה תוכנית עם 2,550 דירות בקריית שמונה
• מה יהיה גורל הותמ"ל?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הותמ"ל: מסלול מהיר שמקצר שנים לשנה

הוועדה לתוכניות מועדפות לדיור (ותמ"ל) נולדה כדי לתת מענה למשבר הדיור ולהאיץ אישור תוכניות רחבות היקף – בדרך כלל מעל 750 יחידות דיור – במסלול שמדלג על ההליך המחוזי הארוך.

אנג'ליקה לוין מסבירה:
"הותמ"ל מאפשר לנו לראות את הפרויקט בקנה מידה שכונתי – לא רק בניין אחד. זה תכנון של שכונות שלמות, עם שטחים ירוקים, תחבורה, מוסדות ציבור – והכל בלוח זמנים הדוק. כשפרויקט מגיע בשלות, הוא מקבל קידום משמעותי בתוך פחות משנה.

התהליך מתחיל כשהיזם או הרשות המקומית מגישים את התוכנית לוועדה, כולל כל הנתונים על השטח, השימושים ותשתיות התחבורה. לאחר מכן עוברת התוכנית בדיקה מקצועית – תכנונית, תשתיתית וסביבתית – לפני שהיא מוצגת להפקדה ציבורית. הציבור רשאי להתנגד או להציע הערות, והוועדה דנה בכל ההתנגדויות במהירות כדי לא לעכב את ההליך. בשלב הסופי מתקבלת החלטה סופית, והפרויקט מקבל את האישור הדרוש להתחלת הבנייה. 

קידום פרויקטים של פינוי־בינוי אפשרי רק בעבודה משותפת וצמודה עם הרשות המקומית

דוגמאות מהשטח מוכיחות את כוחו של המסלול: שכונת נחלת עילית בראשון לציון או מתחם שדה דב בצפון תל אביב, שבהן אושרו אלפי יחידות דיור במסלול מואץ, תוך שמירה על תכנון כוללני ומדויק.

"זה מסלול שמקצר לוחות זמנים בצורה משמעותית," מסכמת לוין, "אבל רק אם מגיעים מוכנים – עם תוכנית בשלה, יועצים מסונכרנים ויכולת לנהל את התהליך בצורה מקצועית."

רישוי עצמי: כשאדריכל מוסמך מקצר חודשים

תיקון לחוק התכנון והבנייה מאפשר לאדריכלים מוסמכים ברישוי עצמי להוציא היתר בנייה ללא צורך באישור הרשות. בתנאים מסוימים – ובפרויקטים שמוכנים היטב – זה חוסך שלבים רבים.

לדברי לוין:  

"כשיש לנו תכנון מוקפד, כלל היועצים מסונכרנים והאדריכל מוסמך לרישוי עצמי – אפשר לקצר את זמן קבלת ההיתר בחצי ואפילו יותר. כמובן, זה דורש ניסיון, דיוק והיכרות עמוקה עם התקנות."

שילוב של שלושת המסלולים – הדרך הנכונה קדימה

יזמים וחברות תכנון שמבינים את המסלולים השונים יכולים לבחור את הנתיב האופטימלי לכל פרויקט. שימוש בתכנון בוועדה עצמאית, קידום דרך הותמ"ל ורישוי עצמי מאפשר קיצור של שנים מלוחות הזמנים.

"כחברה שמובילה בתכנון ואדריכלי וניהול פרויקטים מורכבים של בנייה רוויה, אנחנו יודעים שהמפתח הוא לבחור נכון את המסלול מראש, להתאים אותו לאופי הקרקע, לעיר, ולשותפים – וכמובן לעבוד בשקיפות מול הרשויות," מסכמת לוין.

.