לא שילם דמי שכירות חצי שנה, אך השופט דחה את התביעה לפנותו מהנכס; מה מסתתר בפסק הדין?
החשש הקבוע של כל משכיר נכס הוא שהשוכר לא ישלם לו ואז הוא יצטרך להתחיל ולפעול כנגדו באמצעים משפטיים בכדי לפנותו. אבל האם ישנן מקרים בהם למרות שהשוכר לא שילם את דמי השכירות בית המשפט יסרב לפנותו מהנכס?
מקרה שכזה הגיע לאחרונה לדיון בבית המשפט המחוזי בתל אביב לאחר שבעלת הנכס שניסתה לפנות את הדייר שלא שילם לה, הגישה ערעור על פסק הדין של בית משפט השלום בתל אביב שפסק כי אין לפנותו.
תחילתו של הסיפור, במשכירה בעלת נכס ובשוכר שהתקשרו ביניהם בהסכם שכירות, לפיו המשכירה תשכיר את הנכס לשוכר שטח למטרת אחסנה, פריקה וטעינה, לתקופה של 4 שנים, עם אופציה להארכה ל-4 שנות שכירות נוספות.
לאחר חתימת הסכם בעת שהגיע המועד למסירת הנכס, נדהם השוכר לגלות כי הנכס עדיין בשימושו של השוכר הקודם, כאשר פנה לבעלת הנכס הם הגיעו להסכמה כי מועד הכניסה יידחה בשלושה חודשים, וכך חתמו השניים נספח לחוזה השכירות. בנספח נכתב גם סעיף נוסף שלשונו היא שככל שהמשכירה לא תמסור את הנכס במועד החדש שנקבע, היא תישא בכל הנזקים שנגרמו וייגרמו לשוכר בשל כך.
הנכס לא פונה בזמן
- המחלוקת החלה ברשת, והדיון בה יוכרע בירושלים
- ניצחון לבעלי הדירות: עיריית ת"א דרשה להחליף את החלונות, ביה"מ דחה אותה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לאחר שלושה חודשים כאשר הגיע השוכר לנכס בכדי לבדוק אותו הוא הופתע לגלות כי הכנס לא פונה כפי שהוסכם. לאור זאת הודיע למשכירה, כי הוא מסרב לקבל את החזקה במושכר עד לפינוי כל הציוד של השוכר הקודם.
בנוסף מצא השוכר ליקויים קונסטרוקטיביים בנכס שלא תוקנו. לאור זאת החליט השוכר לבצע את התיקונים על חשבונו. לאחר מכן השוכר ביצע קיזוז של עלויות התיקונים שהסתכמו במעל ארבע מאות אלף שקל, ולכן רק לאחר שישה חודשים מאז שהחל להשתמש במושכר, ממועד המסירה החדש, הוא החל לשלם את דמי השכירות למשכירה.
חודש לאחר כניסתו לנכס הוא קיבל הודעה מאת המשכירה על ביטולו של הסכם השכירות בין הצדדים. המשכירה טענה כי בגלל שהשוכר לא משלם לה את דמי השכירות כנדרש היא מודיעה על ביטול ההסכם.
- מתווך יזכה בפיצוי המוסכם אף שלא היה גורם יעיל
- ייצוגית נגד כביש 6 נדחתה: פסקל לא מזכה בהטבות
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- ויתר על הירושה כדי לא לשלם לנושים - מה קבע בית המשפט?
השוכר החליט בתגובה להגיש כנגדה תביעה לבית המשפט למתן פסק דין הצהרתי, לפיה הודעת הביטול של הסכם השכירות אינה בתוקף. מנגד הגישה המשכירה תביעה שכנגד לפינוי המושכר.
בנה ללא היתר
לאחר התביעה לפינויו הגישה המשכירה תביעה נוספת לפינוי ובה טענה כי קיימות לה ארבע עילות לפנותו מהנכס, אי תשלום שכירות, ביצוע בנייה בלתי חוקית ללא היתר, המשכירה ציינה כי השוכר העמיד במושכר מבנה יביל המשמש אותו כמשרד וזאת ללא קבלת אישור ממנה. בנוסף טענה כי השוכר הפר את הוראת ההסכם הקובעת כי עליו להשתמש בשני השערים המובילים למושכר ובנוסף אל מסר לה את פוליסות הביטוח והביטחונות כפי שהתחייב לה בהסכם השכירות.
בית משפט השלום בתל אביב דחה את תביעת הפינוי, וקבע כי המשכירה אחראית למצב שנוצר לאחר שלא מסרה את הנכס כשהוא פנוי ולאחר שעבר תיקונים במועד כפי שהתחייבה בחוזה ובנספח לחוזה. השופט קבע כי המשכירה לא נהגה בדרך מקובלת ובתום לב.
המשכירה לא נואשה והחליטה להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי, המשכירה טענה כי השוכר הפר את ההסכם ולכן בית המשפט היה צריך להורות על פינויו. מנגד, טען השוכר כי המשכירה לא עמדה בהסכם לא מסרה לו נכס תקין כפי שהתחייבה, בנוסף סירבה לבצע את התיקונים בנכס ולא הותירה לו ברירה אלא לבצעם בעצמו ועל חשבונו.
השוכר מציין שעשה זאת בהסתמך על הפטור מחובת התשלום לפי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, שמעניק לו פטור מחובת תשלום דמי שכירות בזמן בו נמנע ממנו להשתמש במושכר בהתאם למטרת השכירות, מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו.
בנוסף טען כי טענותיה של המשכירה לגבי הביטחונות נדרשו רק בדיעבד. לדבריו אי אפשר היה לבטח את הנכס במצב בו הוא קיבלו מהמשכירה, אלא רק לאחר שביצע את כל התיקונים בנכס. לגבי המשרד שהציב בנכס טען כי אין לו צורך בהיתר.
המשכירה לא עמדה בהסכם
בדיון בבית המשפט המחוזי ציינו השופטים יהודית שבח, יונה אטדגי, ושלומית יעקובוביץ כי "המשכירה לא עמדה בחיובה המקורי להעמיד את המושכר במועד המוסכם. השוכר גילה אורך רוח וגמישות, והסכים לדחיית מועד קבלת החזקה לתקופה של למעלה מחודשיים. וגם לאחר מכן, המשכירה העמידה מושכר הלוקה בכשל, המצריך תיקון מאסיבי".
השופטים ציינו כי "לא בכדי קבע בית משפט השלום כי המשכירה "הייתה זו שיצרה את שני מצבי החיכוך אשר בין הצדדים. המצב האחד הוא חוסר הוודאות באשר למועד מסירת המושכר. התובעת ידעה כי קיים שוכר קודם בנכס וכי הדבר עלול לעכב את מסירת המושכר. והמצב השני הוא בעיה אובייקטיבית במגרש באשר לצורך בתיקון קיר התמך".
השופטים ציינו גם כי לפי טענת המשכירה כי ישנו סעיף בהסכם שאסר את קיזוז השכירות לפיו "הסעיף להסכם השכירות האוסר קיזוז "בגין ליקויים שיתגלו במושכר ככל ויתגלו במהלך תקופת השכירות". השופטים ציינו כי "גם לפי לשון הסעיף וגם לפי הגיונו יש להחילו על ליקויים שמתגלים במהלך תקופת השכירות, שאז עדיין לא ברור מי גרם לליקוי ומי אחראי לתיקונו". אלא שבמקרה שלפנינו מדובר בליקויים שהתגלו לפני תקופת השכירות.
השופטים ציינו כי "שונים הם פני הדברים עת הליקוי שבמושכר מתגלה קודם לתחילתה בפועל של השכירות, במובחן ממהלכה, עוד בטרם הועמד המושכר לרשות השוכר ובטרם תפס השוכר בו חזקה והחל להשתמש בו, שאז ברור ואין ספק כי השוכר, שטרם עשה במושכר כל שימוש, אינו אחראי לאותו ליקוי. הדעת נותנת כי צדדים סבירים להסכם שכירות לא היו מעצבים הסדר משפטי במסגרתו השוכר יידרש לשלם גם את דמי שכירות השוטפים וגם לשאת בהוצאות תיקון הליקוי במושכר (שלא ידע עליו) שנוצר והתגלה טרם קיבל לחזקתו את המושכר ובטרם עלה בידו להפיק ממנו הנאה כלשהי".
יתרת זכות
השופטים ציינו כי לפי הראיות בתיק רק כחודשיים לאחר מועד המסירה הנדחה היה ניתן לעשות שימוש במושכר ולכן "השוכר היה פטור מתשלום דמי שכירות עבור חודשים אלה, בהתאם לסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה המתיר לשוכר 'להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או אי-ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה".
השופטים ציינו כי לאחר שהתיקון בוצע "סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה אכן אינו רלבנטי בתקופה זו, משהליקוי תוקן, אולם עדיין עומדת לזכות השוכר זכות הקיזוז שבסעיף 25 לחוק השכירות והשאלה - "חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות ניתנים לקיזוז", הסעיף להסכם, האוסר קיזוז, אינו גובר עליה.
בנוסף ציינו השופטים בפסק הדין כי השוכר היה ב'יתרת זכות' כלפי המשכירה בסכום עלות התיקון. השופטים קבעו כי "עמדת המשכירה נוגדת את הוראת סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה, הקובע כי "חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב".
השופטים שבח, אטדגי, ויעקובוביץ ציינו כי "המשכירה לא העמידה את המושכר במועד, סיפקה מושכר שלא ניתן לשימוש בשל ליקוי קונסטרוקטיבי שעלות תיקונו מאות אלפי שקלים ולא תיקנה את הליקוי – ולכן המשכירה לא תישמע בטענה, שיש לפנות את השוכר מחמת הפרת תנאי איסור הקיזוז".
חוסר תום לב
לגבי הטענה על הפקדת הביטחונות ציינו השופטים כי בקשה זו הועלתה רק עת הסכסוך כבר היה בעיצומו. "דרישתה המאוחרת מלאכותית, ומחייבת את המסקנה כי עסקינן בשימוש שלא בתום לב, בזכות הנובעת מחוזה".
בנוגע לביטוח הנכס ציינו השופטים כי לא היה ניתן להנפיק ביטוח לנכס בעקבות הליקויים ולכן עמידת המשכירה על ביטוח של נכס פגום עולה לכדי חוסר תום לב. השופטים ביקרו את התנהלות המשכירה וציינו כי גם בנוגע למשרד שהציב השוכר בנכס נטולת תום לב - "הגשת תביעה לפינוי המושכר מחמת היעדר רישוי, כשאין טענה לסיכון או לפגיעה כלשהי – היא נטולת תום לב".
- 12.יש שופטים בישראל (ל"ת)אלי קופטר ציונות בעמ 07/01/2024 03:50הגב לתגובה זו
- 11.לערער אצל חיות - היא מעל לחוק, אולי יתמזל המזל לתובעת (ל"ת)עו"ד 06/01/2024 12:12הגב לתגובה זו
- 10.השוכר צודק.נקודה. (ל"ת)יצחק 06/01/2024 10:39הגב לתגובה זו
- 9.כלכלן 05/01/2024 10:40הגב לתגובה זוממליץ למשכיר לערער לעליון בהרכב מיוחד(רצוי 15 עם 2 מטוטמטות שפרשו) - שם כולם מטורללים - אולי יזכה בהגרלת צדק כל הפסיקות מהשלום לעליון מנותקות מהמשפט ונראה שכל שופט חושב ולצערי עושה מה שבא לו - ההשראה מ - 15 עבריינים שפוסלים חוקי יסוד ללא סמכות - דיקטוטרה שיפוטית כבר אמרתי ??.
- יעקב 06/01/2024 10:51הגב לתגובה זושופטים ליצנים לא מבינים כלום .לכו למכור בשוק .מי משקיע 400 אלף בנכס לו שלא .שופטים תחשבו קצת בהגיון .
- משפטן 06/01/2024 10:41הגב לתגובה זולפי דבריך אם היו קוראים לחוק השכרת נדלן חוק יסוד אז הכל היה בסדר. עיוור ופיסח רואה את חוסר הבינה שלך. לך תצביע ביבי שוב
- 8.קשה להאמין שיש נוכלים ברמה שלה. בית המשפט טעה שלא 05/01/2024 09:17הגב לתגובה זוקשה להאמין שיש נוכלים ברמה שלה. בית המשפט טעה שלא קבע קנס של 500 אלף שקל למען יראו וירעו. חייבים שידעו המשכירים אלה שעושים שם רע לענף שהעונש כבד ולא סתם הוצאות קטנות ששווה להיות נוכל
- 7.קשה להאמין שיש נוכלים ברמה שלה. בית המשפט טעה שלא 05/01/2024 09:17הגב לתגובה זוקשה להאמין שיש נוכלים ברמה שלה. בית המשפט טעה שלא קבע קנס של 500 אלף שקל למען יראו וירעו. חייבים שידעו המשכירים אלה שעושים שם רע לענף שהעונש כבד ולא סתם הוצאות קטנות ששווה להיות נוכל
- 6.הילה 05/01/2024 07:36הגב לתגובה זואישה הזויה שטוב שביהמש העמיד אותה במקום
- 5.רודפת בצע (ל"ת)אלי 04/01/2024 19:38הגב לתגובה זו
- 4.יובל 04/01/2024 19:26הגב לתגובה זוהשוכר אדם חרוץ ישרש אלץ להיכנס לבריכת התנינים והיא אשה ערמומית שלא השכילה להבין איזה שוכר טוב נכנס אליה לחורבה הצדק נעשה
- 3.אלעד 04/01/2024 17:29הגב לתגובה זוהיו חייבים לתת לשוכר פיצוי גדול
- 2.בא 04/01/2024 13:33הגב לתגובה זוהעובד והישר ,זאת שחיתות.
- יעקב 06/01/2024 10:53הגב לתגובה זומי משקיע בנכס 400 אלף ש"ח. הוא סידר דברים רק בשביל העסק שלו .שיפץ את החנות למטרתו בלבד .השוכרת לא צריכה לשלם שקל .שופט הזוי
- אל תשכור. בשביל תשואה מעליבה רצוי לא להשכיר (ל"ת)Hhuy 05/01/2024 16:15הגב לתגובה זו
- 1.אשאאש 04/01/2024 09:54הגב לתגובה זוניסתה לעשות כסף קל בעוד שהיה עליה חובה של תיקונים וסידורים שלא ביצעה זאת מה שנקרא ניסתה לאכול את כל העוגה
- אלי 06/01/2024 10:07הגב לתגובה זוחזירים גם רוצים להרוויח ,אבל לא לשאת בעלויות ,וזה בגלל שאן פה חוקים חזקים מספיק להגן על הדיירים ,כל חוזה חייב להיות לפחות 3 שנים .

בוטל חלקו של הבן בצוואת אמו - אף שאיש לא התנגד
פסק דין דרמטי של בית המשפט לענייני משפחה בירושלים קובע כי מעורבות הבן בעריכת צוואת אמו שוללת ממנו את הזכייה בעיזבון לפי הצוואה. השופטת ריבי לב אוחיון הדגישה כי הוראת סעיף 35 לחוק הירושה היא "חזקה חלוטה" שלא ניתנת לערעור - גם כשכל היורשים מסכימים לקיום הצוואה. עם זאת, היא הציעה פתרון שיאפשר ליורשים להסדיר את החלוקה ביניהם ולהותיר לבן חלק כלשהו בעיזבון אם יחפצו בכך.
באולם הקטן של בית המשפט לענייני משפחה בירושלים התכנסו רק המסמכים והטיעונים, לא אנשים. אף אחד מהצדדים לא טרח להגיע לדיון, אולי מתוך ביטחון שהכל כבר סגור. אחרי הכל, איש לא התנגד לצוואה. אבל השופטת ריבי לב אוחיון לא קיבלה את הבקשה כפשוטה. היא פתחה את ההחלטה במשפט חד־משמעי: "סעיף 35 לחוק הירושה קובע חזקה חלוטה להשפעה בלתי הוגנת", והמשמעות - אין מנוס מלבטל את חלקו של הבן בצוואת אמו, משום שהוא עצמו הודה שהיה מעורב בעריכתה.
המקרה נסב סביב צוואת אם שנכתבה ב-2005, עם עדכונים ב-2008 וב-2010. לאחר פטירתה, פנה בנה לבית המשפט בבקשה למתן צו קיום צוואה. בית המשפט בחן את הבקשה והעלה קושי מהותי: הבן, שהוא גם המבקש, היה מעורב בעריכת הצוואה - עובדה שעולה כדי פסלות לפי סעיף 35 לחוק הירושה. בהחלטה קודמת מ-26 במאי השנה, נקבע כי "עולה ממנה באופן מובהק כי היה מעורב בעריכת הצוואה".
למרות הקביעה הקשה, בית המשפט אפשר ליורשים להגיב. ואכן, כל היורשים - הן אלה שמופיעים בצוואה והן יורשים על פי דין - הגישו תצהירים שבהם הבהירו שאין להם התנגדות לקיום הצוואה כפי שהיא. אפילו בא כוחה של היועצת המשפטית לממשלה הודיע כי אין לו התנגדות, לאחר שקיבל את הסכמת אמו של אחד היורשים הקטינים.
אחת ההוראות המחמירות בחוק הירושה
הנקודה המשפטית שעמדה במרכז ההכרעה היתה סעיף 35 לחוק הירושה, שקובע כי הוראת צוואה המזכה את מי שערך אותה, היה עד לעשייתה או לקח באופן אחר חלק בעריכתה - בטלה. מדובר באחת ההוראות המחמירות בחוק הירושה, שכן היא יוצרת "חזקה חלוטה" להשפעה בלתי הוגנת, גם אם בפועל לא היתה כל השפעה כזו. השופטת ציטטה פסקי דין רבים, בהם הררי, זיידה ובוסקילה, והדגישה כי מדובר בהנחה שאי אפשר לסתור. גם אם יוכח שהמצווה פעלה מרצונה החופשי, עצם מעורבות הנהנה בצוואה מבטלת את חלקו. "אפילו נניח שלא היתה כל השפעה בלתי הוגנת על המנוחה... הוראות צוואה המזכות את המבקש ובת זוגו בטלות", כתבה השופטת.
במקרה הזה לא היתה מחלוקת עובדתית: המבקש עצמו הודה בתצהיר שהגיש כי הוא זה ש"העלה את רצונותיה של המנוחה על הכתב" - הן בעת עריכת הצוואה לראשונה והן בעדכונים שנעשו בה. ההודאה הזו הפכה את ההכרעה לפשוטה במידה רבה, משום שלפי הפסיקה "עורך הצוואה הוא מי שנוטל חלק בניסוחו או בכתיבתו של המסמך", ומכאן שקיימת במקרה הזה אחת מעילות הבטלות שבחוק.

התחייבת - תשלם: מתווך יזכה בפיצוי אף שלא היה גורם יעיל
פסק דין שניתן בבית משפט השלום בתל אביב ממחיש עד כמה סעיפי פיצוי מוסכם בהסכמי תיווך הם דבר מחייב. השופט דן סעדון קבע כי רוכש דירה בחולון ישלם למתווך 117 אלף שקל, אף שביצע פעולות מועטות בלבד ולא ליווה את העסקה עד סופה. הסיבה: הרוכש התחייב להודיע למוכרת
הדירה שהגיע באמצעות המתווך - והפר את ההתחייבות הזו
במאי 2022 נכנס שי הדר לחנות של מכר כדי להתעניין ברכישת דירה ברחוב סוקולוב בחולון. באותה העת נכנס למקום גם נועם צארום, מתווך ותיק, והמפגש הוביל לחתימה על הזמנה לקבלת שירותי תיווך. ההזמנה כללה סעיפים מחייבים וברורים: התחייבות לשלם דמי תיווך בסכום כולל של 50 אלף שקל, וכן סעיף מיוחד שקבע כי אם הדר או מי מבני משפחתו ירכשו את הדירה מבלי להודיע למוכר כי הופנו על ידי המתווך, הם יחויבו בפיצוי מוסכם כפול מגובה דמי התיווך, בצירוף מע"מ. צארום מסר לדר את פרטי הדירה ואף את מספר הטלפון של בנה של המוכרת לצורך תיאום ביקור. עוד באותו היום הביע הדר התלהבות מהדירה ואף ציין כי בכוונתו לרכוש אותה.
אלא שמאותו רגע ואילך, הקשר בין הצדדים נותק. הדר יצר קשר ישיר עם נציג המוכרת, ביקר בדירה ותיאם מולו את המשך התהליך, מבלי לעדכן את צארום או לערב אותו. כחודשיים וחצי לאחר מכן, בסוף יולי 2022, נחתם הסכם מכר הדירה בין המוכרת לבין דאלי הדר, רעייתו של שי, בסכום של 1.5 מיליון שקל (ובהמשך הופחת המחיר ל-1.474 מיליון שקל). צארום, שנותר מחוץ לתמונה, דרש לקבל את הפיצוי המוסכם בהתאם לטופס שעליו חתם שי הדר. משסירבו הנתבעים לשלם, הוא הגיש תביעה לבית המשפט.
בפסק הדין שפרסם השופט דן סעדון פורטו הטענות של שני הצדדים. הנתבעים טענו כי התובע לא היה "הגורם היעיל" לעסקה, מכיוון שהוא לא הציג את הדירה בפועל ולא השתתף במו"מ. מנגד, צארום טען כי הדר פעל בחוסר תום לב כשניתק עמו קשר וניצל את המידע שקיבל ממנו כדי להשלים את העסקה מאחורי גבו. בנוסף, הוא טען כי עצם החתימה על ההזמנה והפרת סעיף ההודעה למוכרת מקנים לו זכות לפיצוי מוסכם ללא צורך להוכיח את היותו הגורם היעיל.
התובע לא דרש דמי תיווך
השופט קיבל את עמדת התובע במלואה. הוא הדגיש כי הסעד שנתבע אינו תשלום דמי תיווך אלא מימוש הוראת הפיצוי המוסכם. בפסק הדין שפורסם הוא כתב כי, "לצורך הוכחת זכות התובע לקבל פיצוי מוסכם די להראות כי ההזמנה נחתמה על ידי נתבע 1; כי הדירה הוצעה לנתבע 1 על ידי התובע; כי נתבע 1 הפר הוראה בהזמנה... וכי נתבע 1, קרוב משפחתו או אדם אחר קרוב אליו רכש את הדירה". מכיוון שאין חולק על כל התנאים האלה, נקבע כי צארום זכאי לפיצוי בסכום כולל של 100 אלף שקל בתוספת מע"מ.
- מחובב נדל"ן ל"יועץ נדל"ן בכיר" - על הרפורמה בענף התיווך
- מכר דירה ב-17 מיליון שקל; המתווכת טענה שמגיע לה 340 אלף שקל, למרות שלא היה הסכם - מה קבע בית המשפט?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השופט התייחס גם לעדותו של שי הדר, שהודה כי לא מסר לנציג של המוכרת שהוא נשלח על ידי המתווך. לדבריו, "התקשרתי לקובי, לא יודע אם אמרתי לו האמת את השם שלו, אני אף פעם לא יכול לזכור כאילו להגיד לו הופניתי על ידי זה וזה..." - עדות שביססה את קביעת בית המשפט כי ההתחייבות הופרה בפועל. טענת הנתבעים שלפיה הסעיף מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד נדחתה למעשה, לאחר שהם זנחו אותה בסיכומיהם.