דירה נדלן השכרה שכירות
צילום: שלומי יוסף

לא שילם דמי שכירות חצי שנה, אך השופט דחה את התביעה לפנותו מהנכס; מה מסתתר בפסק הדין?

שני צדדים חתמו על הסכם שכירות לתקופה של 4 שנים, עם אופציה להארכה ל-4 שנות שכירות נוספות. להפתעתו של השוכר, הנכס לא היה פנוי בזמן וגם התגלו בו ליקויים. מספר חודשים לאחר חתימת ההסכם, המשכירה הודיעה על ביטולו של הסכם השכירות בגין אי תשלום. מה פסק בית המשפט?
נחמן שפירא | (17)

החשש הקבוע של כל משכיר נכס הוא שהשוכר לא ישלם לו ואז הוא יצטרך להתחיל ולפעול כנגדו באמצעים משפטיים בכדי לפנותו. אבל האם ישנן מקרים בהם למרות שהשוכר לא שילם את דמי השכירות בית המשפט יסרב לפנותו מהנכס?

מקרה שכזה הגיע לאחרונה לדיון בבית המשפט המחוזי בתל אביב לאחר שבעלת הנכס שניסתה לפנות את הדייר שלא שילם לה, הגישה ערעור על פסק הדין של בית משפט השלום בתל אביב שפסק כי אין לפנותו.

תחילתו של הסיפור, במשכירה בעלת נכס ובשוכר שהתקשרו ביניהם בהסכם שכירות, לפיו המשכירה תשכיר את הנכס לשוכר שטח למטרת אחסנה, פריקה וטעינה, לתקופה של 4 שנים, עם אופציה להארכה ל-4 שנות שכירות נוספות.

לאחר חתימת הסכם בעת שהגיע המועד למסירת הנכס, נדהם השוכר לגלות כי הנכס עדיין בשימושו של השוכר הקודם, כאשר פנה לבעלת הנכס הם הגיעו להסכמה כי מועד הכניסה יידחה בשלושה חודשים, וכך חתמו השניים נספח לחוזה השכירות. בנספח נכתב גם סעיף נוסף שלשונו היא שככל שהמשכירה לא תמסור את הנכס במועד החדש שנקבע, היא תישא בכל הנזקים שנגרמו וייגרמו לשוכר בשל כך.

הנכס לא פונה בזמן

לאחר שלושה חודשים כאשר הגיע השוכר לנכס בכדי לבדוק אותו הוא הופתע לגלות כי הכנס לא פונה כפי שהוסכם. לאור זאת הודיע למשכירה, כי הוא מסרב לקבל את החזקה במושכר עד לפינוי כל הציוד של השוכר הקודם.

משרדי עורכי הדין שזוכים להרבה חשיפה ומי המאכזבים
אתר ביזפורטל וחברת הדאטה והמחקר Makam, משיקים מדד שמדרג את החשיפה של משרדי עורכי הדין בתקשורת המקומית - הנה עורכי הדין המדוברים ביותר; וגם מי המשרדים הגדולים ביותר?

בנוסף מצא השוכר ליקויים קונסטרוקטיביים בנכס שלא תוקנו. לאור זאת החליט השוכר לבצע את התיקונים על חשבונו. לאחר מכן השוכר ביצע קיזוז של עלויות התיקונים שהסתכמו במעל ארבע מאות אלף שקל, ולכן רק לאחר שישה חודשים מאז שהחל להשתמש במושכר, ממועד המסירה החדש, הוא החל לשלם את דמי השכירות למשכירה.

חודש לאחר כניסתו לנכס הוא קיבל הודעה מאת המשכירה על ביטולו של הסכם השכירות בין הצדדים. המשכירה טענה כי בגלל שהשוכר לא משלם לה את דמי השכירות כנדרש היא מודיעה על ביטול ההסכם.

קיראו עוד ב"משפט"

השוכר החליט בתגובה להגיש כנגדה תביעה  לבית המשפט למתן פסק דין הצהרתי, לפיה הודעת הביטול של הסכם השכירות אינה בתוקף. מנגד הגישה המשכירה תביעה שכנגד לפינוי המושכר. 

בנה ללא היתר

לאחר התביעה לפינויו הגישה המשכירה תביעה נוספת לפינוי ובה טענה כי קיימות לה ארבע עילות לפנותו מהנכס, אי תשלום שכירות, ביצוע בנייה בלתי חוקית ללא היתר, המשכירה ציינה כי השוכר העמיד במושכר מבנה יביל המשמש אותו כמשרד וזאת ללא קבלת אישור ממנה. בנוסף טענה כי  השוכר הפר את הוראת ההסכם הקובעת כי עליו להשתמש בשני השערים המובילים למושכר ובנוסף אל מסר לה את פוליסות הביטוח והביטחונות כפי שהתחייב לה בהסכם השכירות.

בית משפט השלום בתל אביב דחה את תביעת הפינוי, וקבע כי המשכירה אחראית למצב שנוצר לאחר שלא מסרה את הנכס  כשהוא פנוי ולאחר שעבר תיקונים במועד כפי שהתחייבה בחוזה ובנספח לחוזה. השופט קבע כי המשכירה לא נהגה בדרך מקובלת ובתום לב.  

המשכירה לא נואשה והחליטה להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי, המשכירה טענה כי השוכר הפר את ההסכם ולכן בית המשפט היה צריך להורות על פינויו. מנגד, טען השוכר כי המשכירה לא עמדה בהסכם לא מסרה לו נכס תקין כפי שהתחייבה, בנוסף סירבה לבצע את התיקונים בנכס ולא הותירה לו ברירה אלא לבצעם בעצמו ועל חשבונו.

השוכר מציין שעשה זאת בהסתמך על הפטור מחובת התשלום לפי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, שמעניק לו פטור מחובת תשלום דמי שכירות בזמן  בו נמנע ממנו להשתמש במושכר בהתאם למטרת השכירות, מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו.

בנוסף טען כי טענותיה של המשכירה לגבי הביטחונות נדרשו רק בדיעבד. לדבריו אי אפשר היה לבטח את הנכס במצב בו הוא קיבלו מהמשכירה, אלא רק לאחר שביצע את כל התיקונים בנכס. לגבי המשרד שהציב בנכס טען כי אין לו צורך בהיתר.

המשכירה לא עמדה בהסכם

בדיון בבית המשפט המחוזי ציינו השופטים יהודית שבח, יונה אטדגי, ושלומית יעקובוביץ כי "המשכירה לא עמדה בחיובה המקורי להעמיד את המושכר במועד המוסכם. השוכר גילה אורך רוח וגמישות, והסכים לדחיית מועד קבלת החזקה לתקופה של למעלה מחודשיים. וגם לאחר מכן, המשכירה העמידה מושכר הלוקה בכשל, המצריך תיקון מאסיבי". 

השופטים ציינו כי "לא בכדי קבע בית משפט השלום כי המשכירה "הייתה זו שיצרה את שני מצבי החיכוך אשר בין הצדדים. המצב האחד הוא חוסר הוודאות באשר למועד מסירת המושכר. התובעת ידעה כי קיים שוכר קודם בנכס וכי הדבר עלול לעכב את מסירת המושכר. והמצב השני הוא בעיה אובייקטיבית במגרש באשר לצורך בתיקון קיר התמך".

השופטים ציינו גם כי לפי טענת המשכירה כי ישנו סעיף בהסכם שאסר את קיזוז השכירות לפיו "הסעיף להסכם השכירות האוסר קיזוז "בגין ליקויים שיתגלו במושכר ככל ויתגלו במהלך תקופת השכירות".  השופטים ציינו כי "גם לפי לשון הסעיף וגם לפי הגיונו יש להחילו על ליקויים שמתגלים במהלך תקופת השכירות, שאז עדיין לא ברור מי גרם לליקוי ומי אחראי לתיקונו". אלא שבמקרה שלפנינו מדובר בליקויים שהתגלו לפני תקופת השכירות.

השופטים ציינו כי "שונים הם פני הדברים עת הליקוי שבמושכר מתגלה קודם לתחילתה בפועל של השכירות, במובחן ממהלכה, עוד בטרם הועמד המושכר לרשות השוכר ובטרם תפס השוכר בו חזקה והחל להשתמש בו, שאז ברור ואין ספק כי השוכר, שטרם עשה במושכר כל שימוש, אינו אחראי לאותו ליקוי. הדעת נותנת כי צדדים סבירים להסכם שכירות לא היו מעצבים הסדר משפטי במסגרתו השוכר יידרש לשלם גם את דמי שכירות השוטפים וגם לשאת בהוצאות תיקון הליקוי במושכר (שלא ידע עליו) שנוצר והתגלה טרם קיבל לחזקתו את המושכר ובטרם עלה בידו להפיק ממנו הנאה כלשהי".

יתרת זכות

השופטים ציינו כי לפי הראיות בתיק רק כחודשיים לאחר מועד המסירה הנדחה היה ניתן לעשות שימוש במושכר ולכן "השוכר היה פטור מתשלום דמי שכירות עבור חודשים אלה, בהתאם לסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה המתיר לשוכר 'להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או אי-ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה".

השופטים ציינו כי לאחר שהתיקון בוצע "סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה אכן אינו רלבנטי בתקופה זו, משהליקוי תוקן, אולם עדיין עומדת לזכות השוכר זכות הקיזוז שבסעיף 25 לחוק השכירות והשאלה - "חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות ניתנים לקיזוז", הסעיף להסכם, האוסר קיזוז, אינו גובר עליה.

בנוסף ציינו השופטים בפסק הדין כי השוכר היה ב'יתרת זכות' כלפי המשכירה בסכום עלות התיקון. השופטים קבעו כי "עמדת המשכירה נוגדת את הוראת סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה, הקובע כי "חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב".

השופטים שבח, אטדגי, ויעקובוביץ ציינו כי "המשכירה לא העמידה את המושכר במועד, סיפקה מושכר שלא ניתן לשימוש בשל ליקוי קונסטרוקטיבי שעלות תיקונו מאות אלפי שקלים ולא תיקנה את הליקוי – ולכן המשכירה לא תישמע בטענה, שיש לפנות את השוכר מחמת הפרת תנאי איסור הקיזוז".

חוסר תום לב

לגבי הטענה על הפקדת הביטחונות ציינו השופטים כי בקשה זו הועלתה רק עת הסכסוך כבר היה בעיצומו. "דרישתה המאוחרת מלאכותית, ומחייבת את המסקנה כי עסקינן בשימוש שלא בתום לב, בזכות הנובעת מחוזה". 

בנוגע לביטוח הנכס ציינו השופטים כי לא היה ניתן להנפיק ביטוח לנכס בעקבות הליקויים ולכן עמידת המשכירה על ביטוח של נכס פגום עולה לכדי חוסר תום לב. השופטים ביקרו את התנהלות המשכירה וציינו כי גם בנוגע למשרד שהציב השוכר בנכס נטולת תום לב - "הגשת תביעה לפינוי המושכר מחמת היעדר רישוי, כשאין טענה לסיכון או לפגיעה כלשהי – היא נטולת תום לב". 

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    יש שופטים בישראל (ל"ת)
    אלי קופטר ציונות בעמ 07/01/2024 03:50
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    לערער אצל חיות - היא מעל לחוק, אולי יתמזל המזל לתובעת (ל"ת)
    עו"ד 06/01/2024 12:12
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    השוכר צודק.נקודה. (ל"ת)
    יצחק 06/01/2024 10:39
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    כלכלן 05/01/2024 10:40
    הגב לתגובה זו
    ממליץ למשכיר לערער לעליון בהרכב מיוחד(רצוי 15 עם 2 מטוטמטות שפרשו) - שם כולם מטורללים - אולי יזכה בהגרלת צדק כל הפסיקות מהשלום לעליון מנותקות מהמשפט ונראה שכל שופט חושב ולצערי עושה מה שבא לו - ההשראה מ - 15 עבריינים שפוסלים חוקי יסוד ללא סמכות - דיקטוטרה שיפוטית כבר אמרתי ??.
  • יעקב 06/01/2024 10:51
    הגב לתגובה זו
    שופטים ליצנים לא מבינים כלום .לכו למכור בשוק .מי משקיע 400 אלף בנכס לו שלא .שופטים תחשבו קצת בהגיון .
  • משפטן 06/01/2024 10:41
    הגב לתגובה זו
    לפי דבריך אם היו קוראים לחוק השכרת נדלן חוק יסוד אז הכל היה בסדר. עיוור ופיסח רואה את חוסר הבינה שלך. לך תצביע ביבי שוב
  • 8.
    קשה להאמין שיש נוכלים ברמה שלה. בית המשפט טעה שלא 05/01/2024 09:17
    הגב לתגובה זו
    קשה להאמין שיש נוכלים ברמה שלה. בית המשפט טעה שלא קבע קנס של 500 אלף שקל למען יראו וירעו. חייבים שידעו המשכירים אלה שעושים שם רע לענף שהעונש כבד ולא סתם הוצאות קטנות ששווה להיות נוכל
  • 7.
    קשה להאמין שיש נוכלים ברמה שלה. בית המשפט טעה שלא 05/01/2024 09:17
    הגב לתגובה זו
    קשה להאמין שיש נוכלים ברמה שלה. בית המשפט טעה שלא קבע קנס של 500 אלף שקל למען יראו וירעו. חייבים שידעו המשכירים אלה שעושים שם רע לענף שהעונש כבד ולא סתם הוצאות קטנות ששווה להיות נוכל
  • 6.
    הילה 05/01/2024 07:36
    הגב לתגובה זו
    אישה הזויה שטוב שביהמש העמיד אותה במקום
  • 5.
    רודפת בצע (ל"ת)
    אלי 04/01/2024 19:38
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    יובל 04/01/2024 19:26
    הגב לתגובה זו
    השוכר אדם חרוץ ישרש אלץ להיכנס לבריכת התנינים והיא אשה ערמומית שלא השכילה להבין איזה שוכר טוב נכנס אליה לחורבה הצדק נעשה
  • 3.
    אלעד 04/01/2024 17:29
    הגב לתגובה זו
    היו חייבים לתת לשוכר פיצוי גדול
  • 2.
    בא 04/01/2024 13:33
    הגב לתגובה זו
    העובד והישר ,זאת שחיתות.
  • יעקב 06/01/2024 10:53
    הגב לתגובה זו
    מי משקיע בנכס 400 אלף ש"ח. הוא סידר דברים רק בשביל העסק שלו .שיפץ את החנות למטרתו בלבד .השוכרת לא צריכה לשלם שקל .שופט הזוי
  • אל תשכור. בשביל תשואה מעליבה רצוי לא להשכיר (ל"ת)
    Hhuy 05/01/2024 16:15
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אשאאש 04/01/2024 09:54
    הגב לתגובה זו
    ניסתה לעשות כסף קל בעוד שהיה עליה חובה של תיקונים וסידורים שלא ביצעה זאת מה שנקרא ניסתה לאכול את כל העוגה
  • אלי 06/01/2024 10:07
    הגב לתגובה זו
    חזירים גם רוצים להרוויח ,אבל לא לשאת בעלויות ,וזה בגלל שאן פה חוקים חזקים מספיק להגן על הדיירים ,כל חוזה חייב להיות לפחות 3 שנים .
צוואה ירושה
צילום: Istock

בוטל חלקו של הבן בצוואת אמו - אף שאיש לא התנגד

פסק דין דרמטי של בית המשפט לענייני משפחה בירושלים קובע כי מעורבות הבן בעריכת צוואת אמו שוללת ממנו את הזכייה בעיזבון לפי הצוואה. השופטת ריבי לב אוחיון הדגישה כי הוראת סעיף 35 לחוק הירושה היא "חזקה חלוטה" שלא ניתנת לערעור - גם כשכל היורשים מסכימים לקיום הצוואה. עם זאת, היא הציעה פתרון שיאפשר ליורשים להסדיר את החלוקה ביניהם ולהותיר לבן חלק כלשהו בעיזבון אם יחפצו בכך.

עוזי גרסטמן |

באולם הקטן של בית המשפט לענייני משפחה בירושלים התכנסו רק המסמכים והטיעונים, לא אנשים. אף אחד מהצדדים לא טרח להגיע לדיון, אולי מתוך ביטחון שהכל כבר סגור. אחרי הכל, איש לא התנגד לצוואה. אבל השופטת ריבי לב אוחיון לא קיבלה את הבקשה כפשוטה. היא פתחה את ההחלטה במשפט חד־משמעי: "סעיף 35 לחוק הירושה קובע חזקה חלוטה להשפעה בלתי הוגנת", והמשמעות - אין מנוס מלבטל את חלקו של הבן בצוואת אמו, משום שהוא עצמו הודה שהיה מעורב בעריכתה.

המקרה נסב סביב צוואת אם שנכתבה ב-2005, עם עדכונים ב-2008 וב-2010. לאחר פטירתה, פנה בנה לבית המשפט בבקשה למתן צו קיום צוואה. בית המשפט בחן את הבקשה והעלה קושי מהותי: הבן, שהוא גם המבקש, היה מעורב בעריכת הצוואה - עובדה שעולה כדי פסלות לפי סעיף 35 לחוק הירושה. בהחלטה קודמת מ-26 במאי השנה, נקבע כי "עולה ממנה באופן מובהק כי היה מעורב בעריכת הצוואה".

למרות הקביעה הקשה, בית המשפט אפשר ליורשים להגיב. ואכן, כל היורשים - הן אלה שמופיעים בצוואה והן יורשים על פי דין - הגישו תצהירים שבהם הבהירו שאין להם התנגדות לקיום הצוואה כפי שהיא. אפילו בא כוחה של היועצת המשפטית לממשלה הודיע כי אין לו התנגדות, לאחר שקיבל את הסכמת אמו של אחד היורשים הקטינים.

אחת ההוראות המחמירות בחוק הירושה

הנקודה המשפטית שעמדה במרכז ההכרעה היתה סעיף 35 לחוק הירושה, שקובע כי הוראת צוואה המזכה את מי שערך אותה, היה עד לעשייתה או לקח באופן אחר חלק בעריכתה - בטלה. מדובר באחת ההוראות המחמירות בחוק הירושה, שכן היא יוצרת "חזקה חלוטה" להשפעה בלתי הוגנת, גם אם בפועל לא היתה כל השפעה כזו. השופטת ציטטה פסקי דין רבים, בהם הררי, זיידה ובוסקילה, והדגישה כי מדובר בהנחה שאי אפשר לסתור. גם אם יוכח שהמצווה פעלה מרצונה החופשי, עצם מעורבות הנהנה בצוואה מבטלת את חלקו. "אפילו נניח שלא היתה כל השפעה בלתי הוגנת על המנוחה... הוראות צוואה המזכות את המבקש ובת זוגו בטלות", כתבה השופטת.

במקרה הזה לא היתה מחלוקת עובדתית: המבקש עצמו הודה בתצהיר שהגיש כי הוא זה ש"העלה את רצונותיה של המנוחה על הכתב" - הן בעת עריכת הצוואה לראשונה והן בעדכונים שנעשו בה. ההודאה הזו הפכה את ההכרעה לפשוטה במידה רבה, משום שלפי הפסיקה "עורך הצוואה הוא מי שנוטל חלק בניסוחו או בכתיבתו של המסמך", ומכאן שקיימת במקרה הזה אחת מעילות הבטלות שבחוק.

פסיקת בית משפט גזר דין פטיש שופט פרקליטות
צילום: Istock

האם הסכם ממון הוא גם הצוואה?

פסק דין שניתן בבית המשפט לענייני משפחה בקריות קבע כי בת זוגו של אדם שהלך לעולמו, עמו חיה במשך 17 שנה, תוכר כידועה בציבור ותירש מחצית המעיזבון שלו, בהתאם לחוק הירושה. השופטת דחתה את הטענות של בנו היחיד של המנוח, שלפיהן הסכם הממון שעליו חתם אביו מולה מהווה צוואה המדירה את בת הזוג, וקבעה כי המסמך אינו יכול לשמש תחליף לצוואה

עוזי גרסטמן |

עבור האשה שניהלה קשר זוגי ארוך שנים עם המנוח, פסק הדין שניתן באחרונה הוא לא רק ניצחון משפטי, אלא גם הכרה במעמדה. השופטת רונית ויצמן מבית המשפט לענייני משפחה בקריות קיבלה את תביעתה להכיר בה כיורשת על פי דין, וקבעה כי היא עמדה במבחנים הנדרשים בסעיף 55 לחוק הירושה. בכך נקבע כי צו הירושה שניתן ביולי 2023 יתוקן, והיא תירש מחצית מהעיזבון ביחד עם בנו של המנוח.

הפרשה החלה לאחר מות בן הזוג שלה במאי 2023, אז ניתן צו ירושה המורה כי בנו הוא היורש היחיד. כחודשיים לאחר מכן פנתה בת הזוג לבית המשפט וטענה כי היתה ידועה בציבור של המנוח במשך 15 שנה לפחות, וכי יש להוסיף אותה כשותפה לירושה. הבן מצדו, הגיש תביעה נגדית, שבה ביקש מבית המשפט להכיר בהסכם הממון שנחתם בין אביו לבת הזוג ב-2007 כצוואה לכל דבר ועניין. לטענתו, מהוראות ההסכם ניתן ללמוד כי אביו התכוון להבטיח כי עיזבונו יעבור אך ורק אליו.

במרכז המחלוקת עמדה השאלה האם הסכם ממון יכול לשמש צוואה. השופטת ויצמן דחתה את הטענה הנחרצת של הבן וקבעה כי אין בסיס משפטי להעניק להסכם מעמד של צוואה. היא ציינה בפסק הדין שפורסם  כי, "המצווה צריך להצהיר בפני העדים שזו צוואתו... והעדים צריכים לאשר באותו מעמד בחתימתם", דבר שלא נעשה במקרה זה. עוד היא הדגישה כי הנתבע לא זימן לעדות את עורכת הדין שערכה את ההסכם, ולא הביא כל ראיה לכך שהמנוח התכוון שההסכם ישמש הוראת ירושה. "המסקנה היחידה המתבקשת היא שהמנוח לא ראה בהסכם הממון את צוואתו", כתבה השופטת בפסק הדין.

"לא ניתן לתת פרשנות עקיפה להסכם הממון"

השופטת דחתה גם את האפשרות לראות בהסכם הממון "הוראה אחרת", השוללת את זכות הירושה של בת הזוג, כפי שניתן לעשות לפי סעיף 55 לחוק הירושה. לדבריה, ההסכם עסק בהפרדה רכושית במהלך החיים המשותפים ובמקרה של פרידה, אך לא כלל הוראות מפורשות בנוגע להורשה. "לא ניתן לתת פרשנות עקיפה להסכם הממון לפיה רצון המנוח היה לנשל את התובעת מעיזבונו", היא פסקה בהכרעתה.

לאחר שנדחתה טענת הבן, פנה בית המשפט לבחון אם התקיימו התנאים להכרה בתובעת כידועה בציבור. השופטת ציינה כי אין מחלוקת שהצדדים ניהלו מערכת יחסים זוגית ארוכת שנים, והזכירה כי כבר בהסכם הממון הצהירו הצדדים על רצונם, "לחיות יחדיו באהבה וברעות ולקיים ביניהם חיי זוגיות מלאים כיחידה משפחתית אחת". עוד היא הוסיפה כי, "לא נטען שהצדדים נפרדו, שלא היתה רציפות בזוגיות, או שהיתה למנוח זוגיות אחרת".