אחרי הטראומה: הזוגות הצעירים נוהרים לנתיבות, עד 15 אלף למ"ר - למה?
סקירת הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי שפורסמה בסוף השבוע לא ממש הפתיעה: ההתאוששות במספר העסקאות הייתה צפויה לאור הצפי להורדת ריבית ובכלל, ההתעוררות בביקוש. גידול של 19% בהשוואה לפברואר אשתקד הוא הנתון המשמעותי, אבל מה שמעניין הוא מה שמתחבא בין המספרים.
אחד הנתונים המעניינים מגיע מאזור נתיבות, שעברה טראומה במלחמה עם חרידת המחבלים. נתיבות אינה צמודת גדר, אבל חדירה המחבלים ב-7 באוקטובר הוכיחה שאין על מי לסמוך. מה זה עשה? הגדיל מעט את הביקוש לערי מרכז, בטח לבאר שבע הרחוקה, בטווח הקצר. בארוך, הרוכשים חזרו.
פילוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור ב"ש בולטות נתיבות ואופקים, מצביע על כך שהערים האלה חזרו לעצמן. נתיבות מכרה בחודש ינואר 110 דירות - שזה הכי הרבה באזור באר שבע באותו חודש. המספר הזה מוביל אותנו לתהות האם זה לא נעשה תחת ההגדרה של דירות בהנחה, אבל לא - הפעם האחרונה שנתיבות השתתפה במכרז היה במאי 2023 - כלומר, הרוכשים עוברים לדרום, בעיקר בנתיבות, והנתונים שתראו עוד מעט מגבים את זה.
התופעה הזאת, של מעבר לנתיבות, אינה חדשה - אבל ההיקף הפעם הוא מפתיע. נתיבות דיווחה על קצב גידול גבוה גם בפברואר אשתקד, אז מכרה 300 דירות, ולפי הכלכלן הראשי זה קורה בשל מבצעי מכירות משמעותיים של מספר קבלנים. רוצים הוכחה לכך שלא מדובר רק במשקיעים? בבקשה. אלה שרכשו דירה בפעם הראשונה בחייהם היו 43% מסך רוכשי הדירות החדשות בנתיבות בפברואר, נתון דומה לזה לאשתקד. לעומת זאת, משקל המשקיעים חת מ-24% אשתקד ל-19% בלבד השנה. לפי הנתונים, בעבר המשקיעים אהבו מאוד מבצעי פריסייל, אבל נראה שעליית הריבית ומס הרכישה דחקו אותם הצדה. מה עשו הרוכשים החדשים? שילמו מקדמה קטנה ורכשו בפברואר עשרות דירות כאלה בנתיבות.
- מ-1.5 ל-5 מ' שקל: הפערים שמפצלים את שוק הדירות ברחובות
- דווקא עכשיו: האם יש הזדמנות בדירות בלי ממ"ד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפרויקט המרכזי שמוכר בימים אלה בנתיבות הוא של י.ח דמרי במתחם א'. בדקנו את המחירים בו, בעיקר מאז חודש פברואר. המחיר הממוצע לדירה עומד על 12-13 אלף שקל למ"ר. דירות 3 חדרים מתומחרות גבוה יותר, עד 15 אלף שקל למ"ר. גם דירות הגן מתומחרות גבוה יותר, סביב 15-16 אלף שקל למ"ר, בעיקר כי הן מגלמות חצר. בכלל, עושה רושם שדירות הגן, למרות כל החסרונות שלהן, צוברות תאוצה בשל פער המחירים שנוצר מול צמודי הקרקע.
שימו לב - מה מאפיין את אותם רוכשים? רמות השכר של אלה שזו הייתה דירתם הראשונה היו גבוהות יותר בכמעט 50% לעומת אשתקד. זה לא שהשכר הממוצע עלה פלאים בשנה האחרונה. זה פשוט - אנשים ממעמד גבוה יותר הבינו שקשה לרכוש דירה באזורי ביקוש וירדו לדרום. הששכר הממוצע היה 15,300 אלף שקל ברוטו, לעומת שכר ממוצע של 10,900 אז. כשמסתכלים על פערי השכר החציוני, הם אפילו משמעותיים יותר.
- 3.איזה עם של עגלים:) (ל"ת)הכי סתומים בעולם:) 18/04/2024 21:12הגב לתגובה זו
- 2.הומלס 18/04/2024 14:59הגב לתגובה זועובדי ההייטק גילו את נתיבות, מרחק שעה נסיעה ברכבת ללא עמידה בפקקים בלתי נגמרים, ובנוסף הטבת מס משמעותית הופכים את העיר לאטרקטיבית.
- 1.מריה 18/04/2024 01:39הגב לתגובה זוהכספים המציפים את המגזר החרדי, ומאפשרים ביקושים לדירות הינם תוצאה של הביזה הנוראית שמבצעת ההנהגה החרדית בקופת המדינה, בצל המלחמה.
- זהירות! נכתב ע"י בוט איראני (ל"ת)שי 18/04/2024 12:01הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xאיך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?
מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.
עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.
שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת.
המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.
- בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד
- הממ"ד יגדל ל-18 מ"ר במקום 12; ההשבחה פטורה ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?
בנייה. קרדיט: Xאיך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?
מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.
עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.
שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת.
המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.
- בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד
- הממ"ד יגדל ל-18 מ"ר במקום 12; ההשבחה פטורה ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?
