סקירת הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי שפורסמה בסוף השבוע לא ממש הפתיעה: ההתאוששות במספר העסקאות הייתה צפויה לאור הצפי להורדת ריבית ובכלל, ההתעוררות בביקוש. גידול של 19% בהשוואה לפברואר אשתקד הוא הנתון המשמעותי, אבל מה שמעניין הוא מה שמתחבא בין המספרים.

אחד הנתונים המעניינים מגיע מאזור נתיבות, שעברה טראומה במלחמה עם חרידת המחבלים. נתיבות אינה צמודת גדר, אבל חדירה המחבלים ב-7 באוקטובר הוכיחה שאין על מי לסמוך. מה זה עשה? הגדיל מעט את הביקוש לערי מרכז, בטח לבאר שבע הרחוקה, בטווח הקצר. בארוך, הרוכשים חזרו.

פילוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור ב"ש בולטות נתיבות ואופקים, מצביע על כך שהערים האלה חזרו לעצמן. נתיבות מכרה בחודש ינואר 110 דירות - שזה הכי הרבה באזור באר שבע באותו חודש. המספר הזה מוביל אותנו לתהות האם זה לא נעשה תחת ההגדרה של דירות בהנחה, אבל לא - הפעם האחרונה שנתיבות השתתפה במכרז היה במאי 2023 - כלומר, הרוכשים עוברים לדרום, בעיקר בנתיבות, והנתונים שתראו עוד מעט מגבים את זה.

התופעה הזאת, של מעבר לנתיבות, אינה חדשה - אבל ההיקף הפעם הוא מפתיע. נתיבות דיווחה על קצב גידול גבוה גם בפברואר אשתקד, אז מכרה 300 דירות, ולפי הכלכלן הראשי זה קורה בשל מבצעי מכירות משמעותיים של מספר קבלנים. רוצים הוכחה לכך שלא מדובר רק במשקיעים? בבקשה. אלה שרכשו דירה בפעם הראשונה בחייהם היו 43% מסך רוכשי הדירות החדשות בנתיבות בפברואר, נתון דומה לזה לאשתקד. לעומת זאת, משקל המשקיעים חת מ-24% אשתקד ל-19% בלבד השנה. לפי הנתונים, בעבר המשקיעים אהבו מאוד מבצעי פריסייל, אבל נראה שעליית הריבית ומס הרכישה דחקו אותם הצדה. מה עשו הרוכשים החדשים? שילמו מקדמה קטנה ורכשו בפברואר עשרות דירות כאלה בנתיבות.

• יזמיות הנדל״ן בבורסה עולות בחדות: רמז לעסקה - והמניות מזנקות
• המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הפרויקט המרכזי שמוכר בימים אלה בנתיבות הוא של י.ח דמרי במתחם א'. בדקנו את המחירים בו, בעיקר מאז חודש פברואר. המחיר הממוצע לדירה עומד על 12-13 אלף שקל למ"ר. דירות 3 חדרים מתומחרות גבוה יותר, עד 15 אלף שקל למ"ר. גם דירות הגן מתומחרות גבוה יותר, סביב 15-16 אלף שקל למ"ר, בעיקר כי הן מגלמות חצר. בכלל, עושה רושם שדירות הגן, למרות כל החסרונות שלהן, צוברות תאוצה בשל פער המחירים שנוצר מול צמודי הקרקע.

שימו לב - מה מאפיין את אותם רוכשים? רמות השכר של אלה שזו הייתה דירתם הראשונה היו גבוהות יותר בכמעט 50% לעומת אשתקד. זה לא שהשכר הממוצע עלה פלאים בשנה האחרונה. זה פשוט - אנשים ממעמד גבוה יותר הבינו שקשה לרכוש דירה באזורי ביקוש וירדו לדרום. הששכר הממוצע היה 15,300 אלף שקל ברוטו, לעומת שכר ממוצע של 10,900 אז. כשמסתכלים על פערי השכר החציוני, הם אפילו משמעותיים יותר.