שכונת הגפן רמת גן
צילום: גוגל מאפ

שכונת הגפן רמת גן: המחיר הממוצע לדירה יורד, המחיר למ"ר עולה. למה?

מה קורה בשכונת הגפן? תופעת "מצמצמי דיור" הגיעה גם לכאן. יותר אנשים רוכשים דירות קטנות במחירים נמוכים יחסית, אבל המחיר למ"ר עולה. וגם: למה אסור להתרשם מהורדת מחיר אגרסיבית? הנה מה שקרה כאן בשנה האחרונה. מתווך באזור: "יש האטה, אחרי עליה של עשרות אחוזים. המחיר יעלה בקיץ"
איציק יצחקי | (14)

"לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן" - זה הדבר הכי חשוב בעסקאות נדל"ן. ככה אומרים המומחים. השאלה למי יש כסף לשלם על זה, בטח בימים שבהם שכונות במרכז תל אביב עלות לפי  60 אלף וגם אזור המרכז בכלל, למרות הירידה במחירים בחודשים האחרונים, יקר ב-20%-30% לעומת המצב לפני שנתיים-שלוש, אם כי משמעותית פחות מתל אביב. הפעם נבחן את שכונת הגפן ברמת גן. שכונת הגפן אדר רן בלנדר הדמיית התחדשות עירונית בשכונה שכונת הגפן ממוקמת על ציר מרכזי ברמת גן - בין אבא הלל, ציר ז'בוטינסקי וביאליק. היא נקראה על שם משפחת גפן, שטיפחה כאן פרדסים בעבר. יש בה בניה נמוכה וישנה, אבל היא עוברת תהליך של התחדשות עירונית, בונה מגדלים גבוהים - מה שעשוי לשנות את האופי שלה לאורבני יותר. עוד עשרות דירות במתחם שבין רחוב התקווה למעלה השואבה - שזה בדיוק הציר שמחבר בין אבא הלל לז'בוטינסקי.

שכונת מרום נווה בר"ג: המוכרים בלחץ ומורידים מחירים - עד 5%

ההפתעה באם המושבות: ירידה דווקא בדירות יד שניה

מחירי הדיור כאן, על פי העסקאות האחרונות, נעים סביב 37-40 אלף שקל למ"ר (חמשת העסקאות האחרונות נושקות לרף הגבוה). משהו קורה לשכונה הזאת בשנה האחרונה. המחירים של הדירות עלו, אבל המחירים הממוצעים של עסקאות רכישת דירה יורדים (אבל לא המחיר למ"ר). על פניו לא ברור איך זה קורה, משום שבדרך כלל, הלוקיישן והמיקום טוב, מביא איתו יציבות מחירים. ובזמן שברוב אזורי המרכז המחירים יציבים או רשמו ירידה קלה, כאן נרשמה ירידת מחיר של עשרות אלפי שקלים בשנה במחיר הממוצע לדירה - משהו כמו 2.5%. יש לזה הסבר הגיוני - רכישה מאסיבית של דירות קטנות יותר, מה שמוריד את המחיר הממוצע של הדירה. לעומת זאת, מחיר ממוצע למ"ר אפילו עלה. כלומר, זו מגמה שבה יש יותר אנשים שקונים דירות קטנות עם מחיר גבוה למ"ר לעומת מחיר כולל לדירה שהוא נמוך יותר בממוצע. דוגמא: אם בשנה שעברה קנו דירת 4 חדרים במחיר ממוצע של 33 אלף שקל למטר, כעת קונים דירת 2 חדרים עם מחיר ממוצע של 37 אלף שקל למטר. עכשיו למיקרו: יש המון עסקאות באזור, כולל מחודש פברואר האחרון. זה אומר שהביקוש ער. חשוב להדגיש כי האזור הזה מלווה בבנינים רבים משנות ה-50 וה-60, כך שעסקאות רבות נסגרות עבור דירות 2-3 חדרים. המחיר בדירות האלה נע בין 41-44 אלף שקל למ"ר. הוא יותר גבוה ב-10% בערך, כי בדירות גדולות יש אפקט של מקדם "שוליות לגודל" מבחינת המטראז' - ככל שהדירה גדולה יותר, כך המחיר הממוצע למ"ר יירד (כלומר, על 100 המטר הראשונים המחיר יהיה קבוע וכל מטר נוסף יהיה במחיר מעט נמוך יותר, מה שיוריד את המחיר הממוצע למ"ר). זה בא פחות לידי ביטוי במעבר בין דירות 4 ל-5 חדרים, אבל כשמדובר במעבר לדירות 2 חדרים - הפער משמעותי. בטח במרכז. כדי לבחון האם יש שינוי משמעותי, כלומר האם אנשים מוכרים עכשיו, לאחר עליית הריבית, את הדירות במחיר זול יותר, פנינו לאתרי המכירות. עבור דירת 3.5 חדרים, 54 מ"ר, המחיר המבוקש הוא 2.7 מיליון שקל. המחיר הממוצע כאן למ"ר הוא גבוה, 50 אלף שקל למטר. בדקנו דירה גדולה יותר, 3.5 חדרים בגודל 97 מ"ר ועבורה נדרש מחיר של 3.55 מיליון שקל - כלומר יותר מ-36 אלף שקל למטר. בדקנו גם ירידות מחירים משמעותית, אבל לא היו כאלה פרט למודעה אחת. עבור דירת 2 חדרים חלה ירידה של 100 אלף שקל, ומחיר 57 מ"ר הוא 2.59 מיליון שקל אחרי ההנחה. כלומר, משקף כעת מחיר של יותר מ-45 אלף שקל למטר - כלומר זהו מחיר טוב, אפילו ברף הגבוה, של דירות מהסוג הזה. בדקנו גם עסקאות אחורה. בשכונה הזאת, כנראה, המחירים לא יורדים. כלומר, המחיר הממוצע לדירה יורד בגלל תופעת "מצמצמי דיור", אבל המחיר למ"ר עולה. "זו בדיוק התופעה בשכונת הגפן - ולמה? כי השכונה הזאת היא עם פוטנציאל פינוי בינוי, כולם מפנטזים וקונים במחירים הזויים, רק מתוך הנחה שהנכס יושבח בעתיד", מסביר  צביקה בירן, הזכיין של רימקס פוקוס רמת גן. "המחירים בשכונה רק עולים. קח דירה שמכרתי לפני שנתיים, ברחוב הדר. 1.6 מיליון שקל. היא נמכרת היום במחיר של 3 מיליון". המחירים עלו בשנתיים האחרונות, אבל משהו קרה מאז העלאת הריבית. יש האטה. "יש האטה, יש עצירה, דירות מצליחות להימכר רק את הבעלים מתגמשים במחיר שלהם. מי שלא מתגמש - לא מוכר. יש הרבה פחות טלפונים מקונים, הם מהססים. מצד שני, אחרי עליה של 30 אחוז בשנתיים, ובשכונת הגפן אפילו גדולה יותר, יש ירידה, אבל מאוד קטנה, של אחוזים בודדים. היא נובעת מביקוש יותר נמוך - אבל זאת ירידה לצורך עליה. אני מעריך שנמצאים היום במקום מאוד נמוך בשוק. קשה לי להאמין שימשיך לרדת. סיימנו תקופה קשה במדינה, גם תקופת חגים, עכשיו מתחיל הקיץ. בסוף אנשים חייבים קורת גג. לקראת תקופת החגים השוק כאן יתעורר והמחירים יעלו. מי שחכם, קונה עכשיו". עסקאות אחרונות באזור: תלפיות 36, 51 מ"ר, 2 חדרים, קומה 2 - 2.07 מיליון שקל. שקדיה 9, 79 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 3.25 מיליון שקל. ז'בוטינסקי 95, 32 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 1.38 מיליון שקל. תלפיות 21, 94 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 3.56 מיליון שקל. חרות 17, 75 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 2.48 מיליון שקל. הדקלים 10, 59 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 2.65 מיליון שקל. רוקח 29 רמת גן, 41 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 2.2 מיליון שקל. למידע על שכונות נוספות - מחירים, מגמות ועוד

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    רכבן 20/04/2023 21:09
    הגב לתגובה זו
    שום סיבה אמיתית... רגע, בקיץ הריבית תעיק פחות? המשכנתאות פתאום יתכווצו בגלל הקור של המזגן? ראוי לציין כמה שנות ניסיון יש למתווך והאם הוא מכיר את השנים שלפני 2008 ??
  • 9.
    קובי 20/04/2023 07:13
    הגב לתגובה זו
    המתווכים הם המאיץ של עליית מחירי הדיור ביחד עם חזירות בעלי הנכסים. שכונה סתומה ממכוניות ומגדלים. ללא עתיד ואיכות חיים. עיוורים היו קונים שם
  • 8.
    מור 19/04/2023 12:17
    הגב לתגובה זו
    ככה מזרזים ציבור שלהם לקנות מהר דירות כי המחירים עולים כביכול.. זה מה שקבלנים ומתווכים משדרים לנו כל הזמן. שהמחיר עולה, כדי שנרוץ לקנות ואז המחיר באמת עולה.. מאשימה בעיקר מתווכים וקבלנים בעליות המחירים
  • 7.
    הביקושים לא יפסיקו בשנה הבאה יצטרכו פי שתי דירות ו 19/04/2023 11:17
    הגב לתגובה זו
    הביקושים לא יפסיקו בשנה הבאה יצטרכו פי שתי דירות והרבית לא נצח במהלך חיים של משכנתא ל20/30 שנים הרבית עושה סיבובים אין סוף
  • פי 2 דירות? למה לא פי 3 או פי 10? (ל"ת)
    אביב 20/04/2023 08:58
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    רעיה 19/04/2023 11:14
    הגב לתגובה זו
    וחד משמעית הוא מספר שאין עסקאות, פשוט דממה, מחירי הדירות בירידה וירדו בגדול, ברור שהמתווך יאמר שזה חכם לקנות עכשיו
  • חזי 19/04/2023 14:17
    הגב לתגובה זו
    פחות משקיעים נכנסים לקנות דירות, אבל חסרי הדיור צריכים למצוא דירות לשכירות או לקניה, יהיה שוב גל של עליות לדעתי האישית
  • אבל בעיתון יפרסם שיש מלא עסקאות ושכאי להזדרז.. חחח (ל"ת)
    מירב 19/04/2023 12:18
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    מקצוען 19/04/2023 10:34
    הגב לתגובה זו
    עוד שכונה יפה שנהרסה לטובת סתם מגדלים כדי להעשיר יזמים
  • 4.
    שפוי 19/04/2023 10:33
    הגב לתגובה זו
    אין עסקאות חברים שלי שהם שמאים ומתווכים בוכים לי שאין עסקאות. המוכרים צריכים לרדת מהעץ
  • 3.
    צבי 19/04/2023 10:05
    הגב לתגובה זו
    כל שאר הבעלים מפנטזים על "ביקוש קשיח". או על "ביקושים כבושים". ויש כאלו שעדיין שייכים לכת שמאמינה באדיקות שבארץ הנדלן רק עולה". חברה מי שיש לו סבלנות שיתן למוכרים להתייבש. סבלנות שווה זהב.
  • 2.
    חגית 19/04/2023 09:46
    הגב לתגובה זו
    השכונה נקראית על שם משפחת גפן. ולכן אין להוסיף ה לשם המשפחה.
  • 1.
    מחירים הזויים שהממשלה לא רוצה שירדו ופאק יוקר המחיה והצ (ל"ת)
    רונן 19/04/2023 09:40
    הגב לתגובה זו
  • גם מתווכים מלחיצים את הציבור ועובדים עליו (ל"ת)
    חיים 19/04/2023 12:18
    הגב לתגובה זו
מסירת מפתח דירה נדל"ן תיווך מתווך מתווכים עסקה
צילום: Istock

קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס

בישראל מועברות בכל שנה אלפי דירות ליורשים - חלקן נמכרות מיד וחלקן מצטרפות לשוק ההשכרה. מה עושים כשהדירה לא תואמת את הצרכים, איך מתמודדים עם שותפות כפויה, מה המשמעות המיסויית, ואיך נערכים מראש? באנו לעשות לכם סדר וגם - הטרנד החדש של העברת ירושה ישירות לנכדים

ענת גלעד |

ישראלים רבים חולמים שתיפול עליהם דירה מהשמיים או לפחות לקבל אחת בירושה מקרוב שנפטר בשיבה טובה, אבל כשזה קורה זה לא תמיד כל כך פשוט, וצריך לדעת להתמודד עם האתגרים הנלווים. 

לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בכל שנה נמכרות בישראל כ-8,000 דירות בממוצע שהתקבלו בירושה. מדובר על מספר משמעותי, שאם משווים אותו לשוק החופשי - הוא שווה לנתח של כ-10 אחוזים מסך העסקאות. העניין הרב שדירות בירושה מעוררות בשוק מתרחש בעיקר כי דירות אלה משפיעות על המחירים, על היצע הדירות להשכרה וגם על קצב התחלופה בשוק. לצד הדירות שנמכרות, חלק גדול מהיורשים בוחרים להשכיר את הנכס. בתקופה של ריבית גבוהה, דירה מניבה יכולה להיות השקעה משתלמת יחסית, עם תשואה שנתית של 2.5-4%, לעיתים אפילו יותר - בעיקר בפריפריה הרחוקה. מצד שני, לא כל יורש מעוניין להפוך למשכיר, והמורכבות מתעצמת כשמדובר בכמה יורשים שמחזיקים בנכס במשותף.


ביום שני זה קורה: הוועידה הכלכלית של ביזפורטל. מוזמנים לשמוע את המנהלים הבכירים במשק, לקבל תובנות על השקעות, להבין את השפעות ה-AI על חברות והאם זה הזמן לצמצם פוזיציה במניות? וגם - לראות ולקבל את הדירוג של ביזפורטל למניות פיננסיות (הדירוג לחברות התשתיות שיצרנו לקראת הועידה הקודמת שהתמקדה בתשתיות ייצר תשואה עודפת) - להרשמה


השותפים שלא בחרתם

אחת הבעיות המרכזיות בירושות היא השותפות הכפויה. כשאחים או קרובי משפחה יורשים נכס ביחד, הם הופכים לשותפים בניהולו - למרות שלא בחרו בכך. בשלב הזה נולדות מרבית המחלוקות: אחד רוצה למכור, אחר מעוניין להשכיר, ולעיתים מישהו מבקש לגור בדירה. האינטרסים השונים מובילים למתח במשפחה, שבמקרים רבים גולש לסכסוכים משפטיים.

בדרך כלל הפתרון המועדף הוא חלוקה ברורה - באמצעות אמנה משפחתית שמסדירה מראש את ההתנהלות או באמצעות חלוקה של הנכסים, כך שכל יורש יקבל דירה או נכס אחר. כאשר אין הסכמה, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף, אבל החסרון בכך הוא שהנכס נמכר כמעט תמיד במחיר שנמוך משמעותית ממחיר השוק - בעיקר בגלל שרוצים למכור מהר ולא לחכות לתנאי שוק אופטימליים. בנוסף, התהליך כרוך בשכר טרחה גבוה, ובסופו של דבר כל הצדדים מפסידים.


דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי

בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות

מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?

נדב אטיאס |

בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.


הפער שהולך ונפער


הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.


מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.



אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.


בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.