שכונת הגפן רמת גן: המחיר הממוצע לדירה יורד, המחיר למ"ר עולה. למה?
"לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן" - זה הדבר הכי חשוב בעסקאות נדל"ן. ככה אומרים המומחים. השאלה למי יש כסף לשלם על זה, בטח בימים שבהם שכונות במרכז תל אביב עלות לפי 60 אלף וגם אזור המרכז בכלל, למרות הירידה במחירים בחודשים האחרונים, יקר ב-20%-30% לעומת המצב לפני שנתיים-שלוש, אם כי משמעותית פחות מתל אביב. הפעם נבחן את שכונת הגפן ברמת גן.
הדמיית התחדשות עירונית בשכונה
שכונת הגפן ממוקמת על ציר מרכזי ברמת גן - בין אבא הלל, ציר ז'בוטינסקי וביאליק. היא נקראה על שם משפחת גפן, שטיפחה כאן פרדסים בעבר. יש בה בניה נמוכה וישנה, אבל היא עוברת תהליך של התחדשות עירונית, בונה מגדלים גבוהים - מה שעשוי לשנות את האופי שלה לאורבני יותר. עוד עשרות דירות במתחם שבין רחוב התקווה למעלה השואבה - שזה בדיוק הציר שמחבר בין אבא הלל לז'בוטינסקי.
שכונת מרום נווה בר"ג: המוכרים בלחץ ומורידים מחירים - עד 5%
ההפתעה באם המושבות: ירידה דווקא בדירות יד שניה
מחירי הדיור כאן, על פי העסקאות האחרונות, נעים סביב 37-40 אלף שקל למ"ר (חמשת העסקאות האחרונות נושקות לרף הגבוה). משהו קורה לשכונה הזאת בשנה האחרונה. המחירים של הדירות עלו, אבל המחירים הממוצעים של עסקאות רכישת דירה יורדים (אבל לא המחיר למ"ר). על פניו לא ברור איך זה קורה, משום שבדרך כלל, הלוקיישן והמיקום טוב, מביא איתו יציבות מחירים. ובזמן שברוב אזורי המרכז המחירים יציבים או רשמו ירידה קלה, כאן נרשמה ירידת מחיר של עשרות אלפי שקלים בשנה במחיר הממוצע לדירה - משהו כמו 2.5%. יש לזה הסבר הגיוני - רכישה מאסיבית של דירות קטנות יותר, מה שמוריד את המחיר הממוצע של הדירה. לעומת זאת, מחיר ממוצע למ"ר אפילו עלה. כלומר, זו מגמה שבה יש יותר אנשים שקונים דירות קטנות עם מחיר גבוה למ"ר לעומת מחיר כולל לדירה שהוא נמוך יותר בממוצע. דוגמא: אם בשנה שעברה קנו דירת 4 חדרים במחיר ממוצע של 33 אלף שקל למטר, כעת קונים דירת 2 חדרים עם מחיר ממוצע של 37 אלף שקל למטר. עכשיו למיקרו: יש המון עסקאות באזור, כולל מחודש פברואר האחרון. זה אומר שהביקוש ער. חשוב להדגיש כי האזור הזה מלווה בבנינים רבים משנות ה-50 וה-60, כך שעסקאות רבות נסגרות עבור דירות 2-3 חדרים. המחיר בדירות האלה נע בין 41-44 אלף שקל למ"ר. הוא יותר גבוה ב-10% בערך, כי בדירות גדולות יש אפקט של מקדם "שוליות לגודל" מבחינת המטראז' - ככל שהדירה גדולה יותר, כך המחיר הממוצע למ"ר יירד (כלומר, על 100 המטר הראשונים המחיר יהיה קבוע וכל מטר נוסף יהיה במחיר מעט נמוך יותר, מה שיוריד את המחיר הממוצע למ"ר). זה בא פחות לידי ביטוי במעבר בין דירות 4 ל-5 חדרים, אבל כשמדובר במעבר לדירות 2 חדרים - הפער משמעותי. בטח במרכז. כדי לבחון האם יש שינוי משמעותי, כלומר האם אנשים מוכרים עכשיו, לאחר עליית הריבית, את הדירות במחיר זול יותר, פנינו לאתרי המכירות. עבור דירת 3.5 חדרים, 54 מ"ר, המחיר המבוקש הוא 2.7 מיליון שקל. המחיר הממוצע כאן למ"ר הוא גבוה, 50 אלף שקל למטר. בדקנו דירה גדולה יותר, 3.5 חדרים בגודל 97 מ"ר ועבורה נדרש מחיר של 3.55 מיליון שקל - כלומר יותר מ-36 אלף שקל למטר. בדקנו גם ירידות מחירים משמעותית, אבל לא היו כאלה פרט למודעה אחת. עבור דירת 2 חדרים חלה ירידה של 100 אלף שקל, ומחיר 57 מ"ר הוא 2.59 מיליון שקל אחרי ההנחה. כלומר, משקף כעת מחיר של יותר מ-45 אלף שקל למטר - כלומר זהו מחיר טוב, אפילו ברף הגבוה, של דירות מהסוג הזה. בדקנו גם עסקאות אחורה. בשכונה הזאת, כנראה, המחירים לא יורדים. כלומר, המחיר הממוצע לדירה יורד בגלל תופעת "מצמצמי דיור", אבל המחיר למ"ר עולה. "זו בדיוק התופעה בשכונת הגפן - ולמה? כי השכונה הזאת היא עם פוטנציאל פינוי בינוי, כולם מפנטזים וקונים במחירים הזויים, רק מתוך הנחה שהנכס יושבח בעתיד", מסביר צביקה בירן, הזכיין של רימקס פוקוס רמת גן. "המחירים בשכונה רק עולים. קח דירה שמכרתי לפני שנתיים, ברחוב הדר. 1.6 מיליון שקל. היא נמכרת היום במחיר של 3 מיליון". המחירים עלו בשנתיים האחרונות, אבל משהו קרה מאז העלאת הריבית. יש האטה. "יש האטה, יש עצירה, דירות מצליחות להימכר רק את הבעלים מתגמשים במחיר שלהם. מי שלא מתגמש - לא מוכר. יש הרבה פחות טלפונים מקונים, הם מהססים. מצד שני, אחרי עליה של 30 אחוז בשנתיים, ובשכונת הגפן אפילו גדולה יותר, יש ירידה, אבל מאוד קטנה, של אחוזים בודדים. היא נובעת מביקוש יותר נמוך - אבל זאת ירידה לצורך עליה. אני מעריך שנמצאים היום במקום מאוד נמוך בשוק. קשה לי להאמין שימשיך לרדת. סיימנו תקופה קשה במדינה, גם תקופת חגים, עכשיו מתחיל הקיץ. בסוף אנשים חייבים קורת גג. לקראת תקופת החגים השוק כאן יתעורר והמחירים יעלו. מי שחכם, קונה עכשיו". עסקאות אחרונות באזור: תלפיות 36, 51 מ"ר, 2 חדרים, קומה 2 - 2.07 מיליון שקל. שקדיה 9, 79 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 3.25 מיליון שקל. ז'בוטינסקי 95, 32 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 1.38 מיליון שקל. תלפיות 21, 94 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 3.56 מיליון שקל. חרות 17, 75 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 2.48 מיליון שקל. הדקלים 10, 59 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 2.65 מיליון שקל. רוקח 29 רמת גן, 41 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 2.2 מיליון שקל. למידע על שכונות נוספות - מחירים, מגמות ועוד
- 10.רכבן 20/04/2023 21:09הגב לתגובה זושום סיבה אמיתית... רגע, בקיץ הריבית תעיק פחות? המשכנתאות פתאום יתכווצו בגלל הקור של המזגן? ראוי לציין כמה שנות ניסיון יש למתווך והאם הוא מכיר את השנים שלפני 2008 ??
- 9.קובי 20/04/2023 07:13הגב לתגובה זוהמתווכים הם המאיץ של עליית מחירי הדיור ביחד עם חזירות בעלי הנכסים. שכונה סתומה ממכוניות ומגדלים. ללא עתיד ואיכות חיים. עיוורים היו קונים שם
- 8.מור 19/04/2023 12:17הגב לתגובה זוככה מזרזים ציבור שלהם לקנות מהר דירות כי המחירים עולים כביכול.. זה מה שקבלנים ומתווכים משדרים לנו כל הזמן. שהמחיר עולה, כדי שנרוץ לקנות ואז המחיר באמת עולה.. מאשימה בעיקר מתווכים וקבלנים בעליות המחירים
- 7.הביקושים לא יפסיקו בשנה הבאה יצטרכו פי שתי דירות ו 19/04/2023 11:17הגב לתגובה זוהביקושים לא יפסיקו בשנה הבאה יצטרכו פי שתי דירות והרבית לא נצח במהלך חיים של משכנתא ל20/30 שנים הרבית עושה סיבובים אין סוף
- פי 2 דירות? למה לא פי 3 או פי 10? (ל"ת)אביב 20/04/2023 08:58הגב לתגובה זו
- 6.רעיה 19/04/2023 11:14הגב לתגובה זווחד משמעית הוא מספר שאין עסקאות, פשוט דממה, מחירי הדירות בירידה וירדו בגדול, ברור שהמתווך יאמר שזה חכם לקנות עכשיו
- חזי 19/04/2023 14:17הגב לתגובה זופחות משקיעים נכנסים לקנות דירות, אבל חסרי הדיור צריכים למצוא דירות לשכירות או לקניה, יהיה שוב גל של עליות לדעתי האישית
- אבל בעיתון יפרסם שיש מלא עסקאות ושכאי להזדרז.. חחח (ל"ת)מירב 19/04/2023 12:18הגב לתגובה זו
- 5.מקצוען 19/04/2023 10:34הגב לתגובה זועוד שכונה יפה שנהרסה לטובת סתם מגדלים כדי להעשיר יזמים
- 4.שפוי 19/04/2023 10:33הגב לתגובה זואין עסקאות חברים שלי שהם שמאים ומתווכים בוכים לי שאין עסקאות. המוכרים צריכים לרדת מהעץ
- 3.צבי 19/04/2023 10:05הגב לתגובה זוכל שאר הבעלים מפנטזים על "ביקוש קשיח". או על "ביקושים כבושים". ויש כאלו שעדיין שייכים לכת שמאמינה באדיקות שבארץ הנדלן רק עולה". חברה מי שיש לו סבלנות שיתן למוכרים להתייבש. סבלנות שווה זהב.
- 2.חגית 19/04/2023 09:46הגב לתגובה זוהשכונה נקראית על שם משפחת גפן. ולכן אין להוסיף ה לשם המשפחה.
- 1.מחירים הזויים שהממשלה לא רוצה שירדו ופאק יוקר המחיה והצ (ל"ת)רונן 19/04/2023 09:40הגב לתגובה זו
- גם מתווכים מלחיצים את הציבור ועובדים עליו (ל"ת)חיים 19/04/2023 12:18הגב לתגובה זו
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
על ההלוואה הכי חשובה שתקחו בחיים ולמה דווקא הארכת התקופה שלה היא לא רעיון רע; וגם - מה התמהיל המומלץ לקראת הורדת הריבית?
חלק גדול מהציבור מתקשה "לגמור" את החודש. החזר המשכנתא הוא התשלום הגדול ביותר בתשלומים של משק בית, וההחזר עלה משמעותית בשנתיים האחרונות כי הריבית והאינפלציה עלו. אלו שממש לא יכלו לגמור את החודש פנו לבנקים והאריכו את המשכנתא. מדובר בעיקר על כאלו שלקחו משכנתא לפני שנים ויש להם יכולת להאריך - מי שלקח משכנתא ל-20 שנה לפני 5 שנים, ונותרו לו 15 שנה של תשלומים יכול להאריך ל-25-30 שנה וההחזר יפחת דרמטית. אבל מי שלקח לפני שנה ל-30 שנה לא יוכל לשפר משמעותית את ההחזרים.
הממחזרים-מאריכים נהנים מהפחתה של ההחזר, אבל אליה וקוץ בה - התקופה ארוכה יותר והריבית לרוב גבוה יותר. התוצאה היא שבסה"כ הלווים משלמים יותר, ועדיין - יש פה נוחות ולכן הרבה אנשים בוחרים במשכנתאות ארוכות ובוחרים למחזר. השאלה היותר חשובה ודרמטית בשוק המשכנתאות היא למה אין משכנתא ל-40 שנה? ואם מתעמקים בזה, אז למה בעצם אין משכנתא ל-50 שנה? יש מול ההלוואה בטוחה מאוד חזקה. הבנקים היו שמחים לתת הלוואות כאלו גם ל-50 שנים, הרגולטור עוצר את זה. האם הוא צודק?
החשש של המדינה מכך שאנשים יהיו עמוסים בחובות, שהם ישתעבדו להלוואות, שהשוק ייצא מאיזון - גם שוק המשכנתאות וגם שוק הדירות, הוא מוצדק, אבל אלו תהליכים הדרגתיים. בעבר היה ניתן לקחת משכנתא ל-20 שנה וזה עלה ל-25 שנים ולפני כעשור ל-30 שנה. אם אנשים יכולים לקנות דירה עם המשכנתא היא ל-40 שנה ולא יכולים אם היא ל-30 שנה, תנו להם להחליט - דווקא המגבלה על הבנקם לתת משכנתא מזיקה לציבור. הוא הולך לגופים חוץ בנקאיים להשלים את המימון ומשלם הרבה יותר ריבית. אם זה יהיה מוסדר ומסודר הריבית תהיה נמוכה.
בכל מקום שהרגולטור מתערב ומטיל מגבלה הוא "דופק" את הציבור. כשבנק ישראל מונע את 80/20 - מבצעי הקבלנים לכאורה כדי למנוע משבר מימוני, הוא בפועל, גורם להתייקרות המשכנתא. האנשים פונים לגופים חוץ בנקאיים או להלוואות שהן לא משכנתא ושם הריבית יקרה. 80/20 עזר לקבלנים להוריד את המימון שלהם, כי ברגע שיש להם לקוח ובטוחה שלו (דירה עתידית משועבדת) אזי הריבית נמוכה בכ-2%. הקבלן מרוצה כי הוזיל את הריבית, הלקוח מרוצה כי הוא משלם 80% בסוף הדרך. ההגבלה, בעצם ביטלה את הדרך לתת הנחה במסלול הזה. יש מסלולים נוספים, אבל זו דוגמה לאיך הרגולטור בא לברך ויצא מקלל.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובחזרה לאורך חיי המשכנתא. השאלה הבוערת כעת שדנו בה גם בבנק ישראל ובאוצר היא צריך להאריך את משך המשכנתא לתקופה של 40 שנים, זאת במקום לתקופה שהיא נמשכת כעת: 15-30 שנה?
המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
חברת אאורה משיקה מסלול חדשני לרכישת דירה עם הגנה מפני ירידת מחירים ואפשרות לביטול חצי שנה לפני המסירה; אמנם החברה מציעה לנטרל עבור הרוכשים את הדאגות אבל בו בזמן משדרת עד כמה הצורך בנתוני מכירות עכשווים הוא קריטי עבורה, וככל הנראה עבור הסקטור כולו; ונשאלת השאלה, מה יקרה לחברה (ולסקטור כולו) במידה ונראה המשך ירידות בשוק?
אאורה קבוצת אאורה אאורה -0.05% חברת הנדל״ן למגורים שעוסקת בהתחדשות עירונית, יוצאת במבצע חסר תקדים "דירה בביטחון", שנועד להעניק לרוכשי דירות שקט נפשי וביטחון בהחלטת הרכישה, במיוחד בתקופה המאופיינת בחוסר ודאות בשוק הדיור. במסגרת המבצע, רוכשי דירות ב-25 פרויקטים של חברת אאורה ברחבי הארץ יזכו באפשרות לקבל את כספם בחזרה, עד שישה חודשים לפני מסירת הדירה, אם יחליטו לבטל את הרכישה בשל ירידת מחירים. גובה הירידה במחיר, במידה שתתרחש, ייקבע בהתאם למדד מחירי הדירות החדשות של הלמ"ס, לאחר נטרול דירות הכלולות בתוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה”.
יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אאורה: ״אנחנו מבינים את החששות של רוכשי הדירות בתקופה הנוכחית. יצרנו מסלול שמעניק ביטחון מלא וללא סיכון. המהלך משקף את המחויבות של אאורה להוביל את השוק ביצירתיות, באחריות ובשקיפות מלאה כלפי לקוחותינו. אאורה היא חברה ציונית ודווקא עכשיו זה הזמן להשקיע בבית שלנו כאן, בישראל. בשעה שרבים מהציבור מהססים, אנו בוחרים לקדם יציבות, אמון ואחריות כלפי קהל הרוכשים ושוק הנדל”ן כולו".
ה-"ביג לונג" על הנדל"ן למגורים בישראל
עד כאן, הכל טוב ויפה. במידה והתלבטתם אם לרכוש דירה, אאורה פותרת לכאורה את הדילמה. אם יתרחשו ירידות בשוק, החברה תכסה אותם. כלומר, אם לאור ירידות במחיר תרצו לבטל את הרכישה, תוכלו לבטל ממש ברגע האחרון, שישה חודשים לפני מסירת הדירה (אך לא לפני או אחרי). לכאורה, זהו מבצע אטרקטיבי מאד, וייתכן שהוא גם מיטיב עם לקוחות. רכשתם דירה ובבוא המועד הבנתם שהעסקה לא משתלמת בגלל ירידות דרמטיות בשוק, כלומר מדד מחירי הדירות החדשות באותו הרגע נמוך יותר משהיה ביום הרכישה, תוכלו לקבל את כספכם בחזרה. המדד כמובן מנוכה מעסקאות ממשלתיות (מחיר מטרה, דירה למשתכן וכו').
יש כמה אותיות קטנות חשובות בכל המבצע הזה, ואחת הבולטות היא שהמבצע לא יהיה תקף עבור מי שיבצע שדרוגים בדירה בהיקף של יותר מ-100 אלף שקל. בנוסף, גם שינוי מספר חדרים לא יתאפשר במסגרת המבצע, וכמובן כל הפרה בהסכם או קונפליקט משפטי עם החברה יבטלו את הזכאות שבמבצע. כמו כן, כל שינויים במטבח יתבצעו רק לאחר בדיקת הזכאות. ההחזרים כמובן גם אינם כוללים תשלום מסים או תשלומים משפטיים שונים.
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במלים אחרות, החברה מבינה את ההשלכות שעלולות להגיע, וכך היא מכסה את עצמה מכל הכיוונים, כדי שהסיכוי לממש את הזכאות הזו יהיה קטן ככל האפשר. ואם זה לא באמת ישים, זהו מבצע שיווקי שמעורר שיח חיובי, שיכול להוביל למכירת דירות. לא כולם בודקים את הפרטים הקטנים, והאפשרות לגידור, גם אם היא בפועל קטנה, יכולה לקסום לרוכשים.
