שכונת הגפן רמת גן: המחיר הממוצע לדירה יורד, המחיר למ"ר עולה. למה?
"לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן" - זה הדבר הכי חשוב בעסקאות נדל"ן. ככה אומרים המומחים. השאלה למי יש כסף לשלם על זה, בטח בימים שבהם שכונות במרכז תל אביב עלות לפי 60 אלף וגם אזור המרכז בכלל, למרות הירידה במחירים בחודשים האחרונים, יקר ב-20%-30% לעומת המצב לפני שנתיים-שלוש, אם כי משמעותית פחות מתל אביב. הפעם נבחן את שכונת הגפן ברמת גן.
הדמיית התחדשות עירונית בשכונה
שכונת הגפן ממוקמת על ציר מרכזי ברמת גן - בין אבא הלל, ציר ז'בוטינסקי וביאליק. היא נקראה על שם משפחת גפן, שטיפחה כאן פרדסים בעבר. יש בה בניה נמוכה וישנה, אבל היא עוברת תהליך של התחדשות עירונית, בונה מגדלים גבוהים - מה שעשוי לשנות את האופי שלה לאורבני יותר. עוד עשרות דירות במתחם שבין רחוב התקווה למעלה השואבה - שזה בדיוק הציר שמחבר בין אבא הלל לז'בוטינסקי.
שכונת מרום נווה בר"ג: המוכרים בלחץ ומורידים מחירים - עד 5%
ההפתעה באם המושבות: ירידה דווקא בדירות יד שניה
מחירי הדיור כאן, על פי העסקאות האחרונות, נעים סביב 37-40 אלף שקל למ"ר (חמשת העסקאות האחרונות נושקות לרף הגבוה). משהו קורה לשכונה הזאת בשנה האחרונה. המחירים של הדירות עלו, אבל המחירים הממוצעים של עסקאות רכישת דירה יורדים (אבל לא המחיר למ"ר). על פניו לא ברור איך זה קורה, משום שבדרך כלל, הלוקיישן והמיקום טוב, מביא איתו יציבות מחירים. ובזמן שברוב אזורי המרכז המחירים יציבים או רשמו ירידה קלה, כאן נרשמה ירידת מחיר של עשרות אלפי שקלים בשנה במחיר הממוצע לדירה - משהו כמו 2.5%. יש לזה הסבר הגיוני - רכישה מאסיבית של דירות קטנות יותר, מה שמוריד את המחיר הממוצע של הדירה. לעומת זאת, מחיר ממוצע למ"ר אפילו עלה. כלומר, זו מגמה שבה יש יותר אנשים שקונים דירות קטנות עם מחיר גבוה למ"ר לעומת מחיר כולל לדירה שהוא נמוך יותר בממוצע. דוגמא: אם בשנה שעברה קנו דירת 4 חדרים במחיר ממוצע של 33 אלף שקל למטר, כעת קונים דירת 2 חדרים עם מחיר ממוצע של 37 אלף שקל למטר. עכשיו למיקרו: יש המון עסקאות באזור, כולל מחודש פברואר האחרון. זה אומר שהביקוש ער. חשוב להדגיש כי האזור הזה מלווה בבנינים רבים משנות ה-50 וה-60, כך שעסקאות רבות נסגרות עבור דירות 2-3 חדרים. המחיר בדירות האלה נע בין 41-44 אלף שקל למ"ר. הוא יותר גבוה ב-10% בערך, כי בדירות גדולות יש אפקט של מקדם "שוליות לגודל" מבחינת המטראז' - ככל שהדירה גדולה יותר, כך המחיר הממוצע למ"ר יירד (כלומר, על 100 המטר הראשונים המחיר יהיה קבוע וכל מטר נוסף יהיה במחיר מעט נמוך יותר, מה שיוריד את המחיר הממוצע למ"ר). זה בא פחות לידי ביטוי במעבר בין דירות 4 ל-5 חדרים, אבל כשמדובר במעבר לדירות 2 חדרים - הפער משמעותי. בטח במרכז. כדי לבחון האם יש שינוי משמעותי, כלומר האם אנשים מוכרים עכשיו, לאחר עליית הריבית, את הדירות במחיר זול יותר, פנינו לאתרי המכירות. עבור דירת 3.5 חדרים, 54 מ"ר, המחיר המבוקש הוא 2.7 מיליון שקל. המחיר הממוצע כאן למ"ר הוא גבוה, 50 אלף שקל למטר. בדקנו דירה גדולה יותר, 3.5 חדרים בגודל 97 מ"ר ועבורה נדרש מחיר של 3.55 מיליון שקל - כלומר יותר מ-36 אלף שקל למטר. בדקנו גם ירידות מחירים משמעותית, אבל לא היו כאלה פרט למודעה אחת. עבור דירת 2 חדרים חלה ירידה של 100 אלף שקל, ומחיר 57 מ"ר הוא 2.59 מיליון שקל אחרי ההנחה. כלומר, משקף כעת מחיר של יותר מ-45 אלף שקל למטר - כלומר זהו מחיר טוב, אפילו ברף הגבוה, של דירות מהסוג הזה. בדקנו גם עסקאות אחורה. בשכונה הזאת, כנראה, המחירים לא יורדים. כלומר, המחיר הממוצע לדירה יורד בגלל תופעת "מצמצמי דיור", אבל המחיר למ"ר עולה. "זו בדיוק התופעה בשכונת הגפן - ולמה? כי השכונה הזאת היא עם פוטנציאל פינוי בינוי, כולם מפנטזים וקונים במחירים הזויים, רק מתוך הנחה שהנכס יושבח בעתיד", מסביר צביקה בירן, הזכיין של רימקס פוקוס רמת גן. "המחירים בשכונה רק עולים. קח דירה שמכרתי לפני שנתיים, ברחוב הדר. 1.6 מיליון שקל. היא נמכרת היום במחיר של 3 מיליון". המחירים עלו בשנתיים האחרונות, אבל משהו קרה מאז העלאת הריבית. יש האטה. "יש האטה, יש עצירה, דירות מצליחות להימכר רק את הבעלים מתגמשים במחיר שלהם. מי שלא מתגמש - לא מוכר. יש הרבה פחות טלפונים מקונים, הם מהססים. מצד שני, אחרי עליה של 30 אחוז בשנתיים, ובשכונת הגפן אפילו גדולה יותר, יש ירידה, אבל מאוד קטנה, של אחוזים בודדים. היא נובעת מביקוש יותר נמוך - אבל זאת ירידה לצורך עליה. אני מעריך שנמצאים היום במקום מאוד נמוך בשוק. קשה לי להאמין שימשיך לרדת. סיימנו תקופה קשה במדינה, גם תקופת חגים, עכשיו מתחיל הקיץ. בסוף אנשים חייבים קורת גג. לקראת תקופת החגים השוק כאן יתעורר והמחירים יעלו. מי שחכם, קונה עכשיו". עסקאות אחרונות באזור: תלפיות 36, 51 מ"ר, 2 חדרים, קומה 2 - 2.07 מיליון שקל. שקדיה 9, 79 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 3.25 מיליון שקל. ז'בוטינסקי 95, 32 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 1.38 מיליון שקל. תלפיות 21, 94 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 3.56 מיליון שקל. חרות 17, 75 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 2.48 מיליון שקל. הדקלים 10, 59 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 2.65 מיליון שקל. רוקח 29 רמת גן, 41 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 2.2 מיליון שקל. למידע על שכונות נוספות - מחירים, מגמות ועוד
- 10.רכבן 20/04/2023 21:09הגב לתגובה זושום סיבה אמיתית... רגע, בקיץ הריבית תעיק פחות? המשכנתאות פתאום יתכווצו בגלל הקור של המזגן? ראוי לציין כמה שנות ניסיון יש למתווך והאם הוא מכיר את השנים שלפני 2008 ??
- 9.קובי 20/04/2023 07:13הגב לתגובה זוהמתווכים הם המאיץ של עליית מחירי הדיור ביחד עם חזירות בעלי הנכסים. שכונה סתומה ממכוניות ומגדלים. ללא עתיד ואיכות חיים. עיוורים היו קונים שם
- 8.מור 19/04/2023 12:17הגב לתגובה זוככה מזרזים ציבור שלהם לקנות מהר דירות כי המחירים עולים כביכול.. זה מה שקבלנים ומתווכים משדרים לנו כל הזמן. שהמחיר עולה, כדי שנרוץ לקנות ואז המחיר באמת עולה.. מאשימה בעיקר מתווכים וקבלנים בעליות המחירים
- 7.הביקושים לא יפסיקו בשנה הבאה יצטרכו פי שתי דירות ו 19/04/2023 11:17הגב לתגובה זוהביקושים לא יפסיקו בשנה הבאה יצטרכו פי שתי דירות והרבית לא נצח במהלך חיים של משכנתא ל20/30 שנים הרבית עושה סיבובים אין סוף
- פי 2 דירות? למה לא פי 3 או פי 10? (ל"ת)אביב 20/04/2023 08:58הגב לתגובה זו
- 6.רעיה 19/04/2023 11:14הגב לתגובה זווחד משמעית הוא מספר שאין עסקאות, פשוט דממה, מחירי הדירות בירידה וירדו בגדול, ברור שהמתווך יאמר שזה חכם לקנות עכשיו
- חזי 19/04/2023 14:17הגב לתגובה זופחות משקיעים נכנסים לקנות דירות, אבל חסרי הדיור צריכים למצוא דירות לשכירות או לקניה, יהיה שוב גל של עליות לדעתי האישית
- אבל בעיתון יפרסם שיש מלא עסקאות ושכאי להזדרז.. חחח (ל"ת)מירב 19/04/2023 12:18הגב לתגובה זו
- 5.מקצוען 19/04/2023 10:34הגב לתגובה זועוד שכונה יפה שנהרסה לטובת סתם מגדלים כדי להעשיר יזמים
- 4.שפוי 19/04/2023 10:33הגב לתגובה זואין עסקאות חברים שלי שהם שמאים ומתווכים בוכים לי שאין עסקאות. המוכרים צריכים לרדת מהעץ
- 3.צבי 19/04/2023 10:05הגב לתגובה זוכל שאר הבעלים מפנטזים על "ביקוש קשיח". או על "ביקושים כבושים". ויש כאלו שעדיין שייכים לכת שמאמינה באדיקות שבארץ הנדלן רק עולה". חברה מי שיש לו סבלנות שיתן למוכרים להתייבש. סבלנות שווה זהב.
- 2.חגית 19/04/2023 09:46הגב לתגובה זוהשכונה נקראית על שם משפחת גפן. ולכן אין להוסיף ה לשם המשפחה.
- 1.מחירים הזויים שהממשלה לא רוצה שירדו ופאק יוקר המחיה והצ (ל"ת)רונן 19/04/2023 09:40הגב לתגובה זו
- גם מתווכים מלחיצים את הציבור ועובדים עליו (ל"ת)חיים 19/04/2023 12:18הגב לתגובה זו

בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- השכירות בתל אביב ממשיכה לעלות ולמה זה עשוי להימשך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.

בני ברק מתחדשת: תכנית פינוי-בינוי עם 525 דירות חדשות
התכנית בשכונת תל גיבורים. מדובר על 148 דירות ישנות שייהרסו ובמקומן ייבנו 16 בניינים בני 7.5 קומות, לצד כ-3,000 מ"ר מסחר ומבני ציבור; בעלי הדירות יקבלו תוספת שטח, ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן
בני ברק מתקרבת להתחדשות עירונית רחבת היקף, עם קידום תכנית הפינוי-בינוי במתחם יהונתן שבשכונת תל גיבורים. בשבוע שעבר המליצה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להפקיד את התכנית, המקודמת על ידי החברה להתחדשות ירושלים מחברת ISA, מה שמקדם אותה לשלב הבא מול הוועדה המחוזית. עבור שכונה ותיקה כמו תל גיבורים - שממוקמת בין ציר ז’בוטינסקי למתחם העסקים הסמוך - מדובר במהלך שיכול לתרום לאזור ולשנות את פניו בשנים הקרובות.
התכנית שהופקדה מדברת על הריסת 148 הדירות הישנות שקיימות במתחם והקמת 16 בנייני מגורים בני 7.5 קומות, שיכללו יחד 525 דירות חדשות. לצד בנייני המגורים, כוללת התכנית גם כ-3,000 מ"ר של שטחי מסחר וכ-3,000 מ"ר המיועדים למבני ציבור. כך, המתחם העתידי צפוי לשלב בין מגורים, שירותים קהילתיים ומסחר.
שכונת תל גיבורים קרובה מאוד לציר ז׳בוטינסקי. מדובר על נתיב תחבורה מרכזי שמשרת את בני ברק, פתח תקווה ורמת גן, ובו גם עובר הקו האדום של הרכבת הקלה. במקביל, המתחם צמוד ל-BBC, המתחם העסקי בבני ברק, שמרכז בשנים האחרונות פעילות של חברות טכנולוגיה, פיננסים ושירותים.
מבחינת הדיירים, התכנית כוללת מתווה פיצוי די מפורט, על פי ההסכם שנחתם בין החברה היזמית לבעלי הדירות, הדירות החדשות שיוענקו לדיירי המתחם יהיו גדולות יותר מהדירות הקיימות: תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה, הכוללת ממ"ד, לצד מרפסת שמש (סוכה) בשטח של 12 מ"ר, חניה ומחסן. עבור רבים מבעלי הדירות בבניינים הישנים - שחלקם נבנו בעשורים מוקדמים ללא מעלית, ללא ממ"ד וללא תקנים מודרניים, מדובר בשדרוג די משמעותי באיכות המגורים.
- הזכיין שילם ביוקר על חוסר תום לב של בעל הזיכיון
- הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבחירה בבנייה של 7.5 קומות נועדה לשמור על קנה המידה העירוני של השכונה, ולייצר מרחבים ציבוריים נוחים ונגישים. הבינוי המרקמי מאפשר שטחי מסחר רחבים בקומת הקרקע, עם חזיתות פעילות לרחוב, מה שצפוי להעניק למתחם אופי עירוני חי יחסית. לצד המסחר, התכנית כוללת גם שטחי ציבור: גני ילדים, מוסדות חינוך או מבני קהילה - בהתאם לצרכי העירייה ולתכנון הסופי שייקבע במחוזית.
