שכונת הגפן רמת גן: המחיר הממוצע לדירה יורד, המחיר למ"ר עולה. למה?
"לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן" - זה הדבר הכי חשוב בעסקאות נדל"ן. ככה אומרים המומחים. השאלה למי יש כסף לשלם על זה, בטח בימים שבהם שכונות במרכז תל אביב עלות לפי 60 אלף וגם אזור המרכז בכלל, למרות הירידה במחירים בחודשים האחרונים, יקר ב-20%-30% לעומת המצב לפני שנתיים-שלוש, אם כי משמעותית פחות מתל אביב. הפעם נבחן את שכונת הגפן ברמת גן.
הדמיית התחדשות עירונית בשכונה
שכונת הגפן ממוקמת על ציר מרכזי ברמת גן - בין אבא הלל, ציר ז'בוטינסקי וביאליק. היא נקראה על שם משפחת גפן, שטיפחה כאן פרדסים בעבר. יש בה בניה נמוכה וישנה, אבל היא עוברת תהליך של התחדשות עירונית, בונה מגדלים גבוהים - מה שעשוי לשנות את האופי שלה לאורבני יותר. עוד עשרות דירות במתחם שבין רחוב התקווה למעלה השואבה - שזה בדיוק הציר שמחבר בין אבא הלל לז'בוטינסקי.
שכונת מרום נווה בר"ג: המוכרים בלחץ ומורידים מחירים - עד 5%
ההפתעה באם המושבות: ירידה דווקא בדירות יד שניה
מחירי הדיור כאן, על פי העסקאות האחרונות, נעים סביב 37-40 אלף שקל למ"ר (חמשת העסקאות האחרונות נושקות לרף הגבוה). משהו קורה לשכונה הזאת בשנה האחרונה. המחירים של הדירות עלו, אבל המחירים הממוצעים של עסקאות רכישת דירה יורדים (אבל לא המחיר למ"ר). על פניו לא ברור איך זה קורה, משום שבדרך כלל, הלוקיישן והמיקום טוב, מביא איתו יציבות מחירים. ובזמן שברוב אזורי המרכז המחירים יציבים או רשמו ירידה קלה, כאן נרשמה ירידת מחיר של עשרות אלפי שקלים בשנה במחיר הממוצע לדירה - משהו כמו 2.5%. יש לזה הסבר הגיוני - רכישה מאסיבית של דירות קטנות יותר, מה שמוריד את המחיר הממוצע של הדירה. לעומת זאת, מחיר ממוצע למ"ר אפילו עלה. כלומר, זו מגמה שבה יש יותר אנשים שקונים דירות קטנות עם מחיר גבוה למ"ר לעומת מחיר כולל לדירה שהוא נמוך יותר בממוצע. דוגמא: אם בשנה שעברה קנו דירת 4 חדרים במחיר ממוצע של 33 אלף שקל למטר, כעת קונים דירת 2 חדרים עם מחיר ממוצע של 37 אלף שקל למטר. עכשיו למיקרו: יש המון עסקאות באזור, כולל מחודש פברואר האחרון. זה אומר שהביקוש ער. חשוב להדגיש כי האזור הזה מלווה בבנינים רבים משנות ה-50 וה-60, כך שעסקאות רבות נסגרות עבור דירות 2-3 חדרים. המחיר בדירות האלה נע בין 41-44 אלף שקל למ"ר. הוא יותר גבוה ב-10% בערך, כי בדירות גדולות יש אפקט של מקדם "שוליות לגודל" מבחינת המטראז' - ככל שהדירה גדולה יותר, כך המחיר הממוצע למ"ר יירד (כלומר, על 100 המטר הראשונים המחיר יהיה קבוע וכל מטר נוסף יהיה במחיר מעט נמוך יותר, מה שיוריד את המחיר הממוצע למ"ר). זה בא פחות לידי ביטוי במעבר בין דירות 4 ל-5 חדרים, אבל כשמדובר במעבר לדירות 2 חדרים - הפער משמעותי. בטח במרכז. כדי לבחון האם יש שינוי משמעותי, כלומר האם אנשים מוכרים עכשיו, לאחר עליית הריבית, את הדירות במחיר זול יותר, פנינו לאתרי המכירות. עבור דירת 3.5 חדרים, 54 מ"ר, המחיר המבוקש הוא 2.7 מיליון שקל. המחיר הממוצע כאן למ"ר הוא גבוה, 50 אלף שקל למטר. בדקנו דירה גדולה יותר, 3.5 חדרים בגודל 97 מ"ר ועבורה נדרש מחיר של 3.55 מיליון שקל - כלומר יותר מ-36 אלף שקל למטר. בדקנו גם ירידות מחירים משמעותית, אבל לא היו כאלה פרט למודעה אחת. עבור דירת 2 חדרים חלה ירידה של 100 אלף שקל, ומחיר 57 מ"ר הוא 2.59 מיליון שקל אחרי ההנחה. כלומר, משקף כעת מחיר של יותר מ-45 אלף שקל למטר - כלומר זהו מחיר טוב, אפילו ברף הגבוה, של דירות מהסוג הזה. בדקנו גם עסקאות אחורה. בשכונה הזאת, כנראה, המחירים לא יורדים. כלומר, המחיר הממוצע לדירה יורד בגלל תופעת "מצמצמי דיור", אבל המחיר למ"ר עולה. "זו בדיוק התופעה בשכונת הגפן - ולמה? כי השכונה הזאת היא עם פוטנציאל פינוי בינוי, כולם מפנטזים וקונים במחירים הזויים, רק מתוך הנחה שהנכס יושבח בעתיד", מסביר צביקה בירן, הזכיין של רימקס פוקוס רמת גן. "המחירים בשכונה רק עולים. קח דירה שמכרתי לפני שנתיים, ברחוב הדר. 1.6 מיליון שקל. היא נמכרת היום במחיר של 3 מיליון". המחירים עלו בשנתיים האחרונות, אבל משהו קרה מאז העלאת הריבית. יש האטה. "יש האטה, יש עצירה, דירות מצליחות להימכר רק את הבעלים מתגמשים במחיר שלהם. מי שלא מתגמש - לא מוכר. יש הרבה פחות טלפונים מקונים, הם מהססים. מצד שני, אחרי עליה של 30 אחוז בשנתיים, ובשכונת הגפן אפילו גדולה יותר, יש ירידה, אבל מאוד קטנה, של אחוזים בודדים. היא נובעת מביקוש יותר נמוך - אבל זאת ירידה לצורך עליה. אני מעריך שנמצאים היום במקום מאוד נמוך בשוק. קשה לי להאמין שימשיך לרדת. סיימנו תקופה קשה במדינה, גם תקופת חגים, עכשיו מתחיל הקיץ. בסוף אנשים חייבים קורת גג. לקראת תקופת החגים השוק כאן יתעורר והמחירים יעלו. מי שחכם, קונה עכשיו". עסקאות אחרונות באזור: תלפיות 36, 51 מ"ר, 2 חדרים, קומה 2 - 2.07 מיליון שקל. שקדיה 9, 79 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 3.25 מיליון שקל. ז'בוטינסקי 95, 32 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 1.38 מיליון שקל. תלפיות 21, 94 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 3.56 מיליון שקל. חרות 17, 75 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 2.48 מיליון שקל. הדקלים 10, 59 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 2.65 מיליון שקל. רוקח 29 רמת גן, 41 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 2.2 מיליון שקל. למידע על שכונות נוספות - מחירים, מגמות ועוד
- 10.רכבן 20/04/2023 21:09הגב לתגובה זושום סיבה אמיתית... רגע, בקיץ הריבית תעיק פחות? המשכנתאות פתאום יתכווצו בגלל הקור של המזגן? ראוי לציין כמה שנות ניסיון יש למתווך והאם הוא מכיר את השנים שלפני 2008 ??
- 9.קובי 20/04/2023 07:13הגב לתגובה זוהמתווכים הם המאיץ של עליית מחירי הדיור ביחד עם חזירות בעלי הנכסים. שכונה סתומה ממכוניות ומגדלים. ללא עתיד ואיכות חיים. עיוורים היו קונים שם
- 8.מור 19/04/2023 12:17הגב לתגובה זוככה מזרזים ציבור שלהם לקנות מהר דירות כי המחירים עולים כביכול.. זה מה שקבלנים ומתווכים משדרים לנו כל הזמן. שהמחיר עולה, כדי שנרוץ לקנות ואז המחיר באמת עולה.. מאשימה בעיקר מתווכים וקבלנים בעליות המחירים
- 7.הביקושים לא יפסיקו בשנה הבאה יצטרכו פי שתי דירות ו 19/04/2023 11:17הגב לתגובה זוהביקושים לא יפסיקו בשנה הבאה יצטרכו פי שתי דירות והרבית לא נצח במהלך חיים של משכנתא ל20/30 שנים הרבית עושה סיבובים אין סוף
- פי 2 דירות? למה לא פי 3 או פי 10? (ל"ת)אביב 20/04/2023 08:58הגב לתגובה זו
- 6.רעיה 19/04/2023 11:14הגב לתגובה זווחד משמעית הוא מספר שאין עסקאות, פשוט דממה, מחירי הדירות בירידה וירדו בגדול, ברור שהמתווך יאמר שזה חכם לקנות עכשיו
- חזי 19/04/2023 14:17הגב לתגובה זופחות משקיעים נכנסים לקנות דירות, אבל חסרי הדיור צריכים למצוא דירות לשכירות או לקניה, יהיה שוב גל של עליות לדעתי האישית
- אבל בעיתון יפרסם שיש מלא עסקאות ושכאי להזדרז.. חחח (ל"ת)מירב 19/04/2023 12:18הגב לתגובה זו
- 5.מקצוען 19/04/2023 10:34הגב לתגובה זועוד שכונה יפה שנהרסה לטובת סתם מגדלים כדי להעשיר יזמים
- 4.שפוי 19/04/2023 10:33הגב לתגובה זואין עסקאות חברים שלי שהם שמאים ומתווכים בוכים לי שאין עסקאות. המוכרים צריכים לרדת מהעץ
- 3.צבי 19/04/2023 10:05הגב לתגובה זוכל שאר הבעלים מפנטזים על "ביקוש קשיח". או על "ביקושים כבושים". ויש כאלו שעדיין שייכים לכת שמאמינה באדיקות שבארץ הנדלן רק עולה". חברה מי שיש לו סבלנות שיתן למוכרים להתייבש. סבלנות שווה זהב.
- 2.חגית 19/04/2023 09:46הגב לתגובה זוהשכונה נקראית על שם משפחת גפן. ולכן אין להוסיף ה לשם המשפחה.
- 1.מחירים הזויים שהממשלה לא רוצה שירדו ופאק יוקר המחיה והצ (ל"ת)רונן 19/04/2023 09:40הגב לתגובה זו
- גם מתווכים מלחיצים את הציבור ועובדים עליו (ל"ת)חיים 19/04/2023 12:18הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")