התחדשות עירונית בקרית מנחם בירושלים: יוקמו 840 דירות
שתי תוכניות פינוי בינוי אושרו בשכונת קרית מנחם בירושלים ע"י הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים. בסך הכל יוקמו 840 דירות חדשות, במקום 105 דירות קיימות. מדובר על רחוב קוסטה ריקה וכן רחוב איסלנד.
ברחוב קוסטה ריקה, מדובר על שטח של 1.5 דונם כאשר יוקם מגדל אחד של 22 קומות עם 102 יחידות דיור. מתוך כלל יחידות הדיור יהיו 21 דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר. כדי לבנות את הבניין ייהרסו 25 יחידות דיור ישנות, במבנה שיכון של 4 קומות.
בנוסף, יוקצה שטח להקמת 'טיפת חלב' וגן ילדים וכן שטחי מסחר של 180 מ"ר בקומת הקרקע של המבנה. התכנית הוגשה על ידי "הבית בגנים מקבוצת בית ירושלמי" ונערכה על ידי אלי רכס אדריכלים.
ברחוב איסלנד 24-42, מדובר על תוכנית בשטח של 19 דונם, לא רחוק מקו הרכבת הקלה ברחוב הנרייטה סאלד. במתחם הזה ייבנו 740 יחידות דיור בשלושה מבנים בגובה 32-40 קומות ושני מבנים בגובה 10 קומות, כאשר 148 יהיו דירות קטנות של עד 55 מ"ר ו-148 יוקצו לטובת דירות להשכרה ארוכת טווח. הבניינים ייבנו במקום 80 יחידות דיור קיימות שבנויות בעשרה מבנים ישנים של 2-4 קומות.
- 480 דירות חדשות: אושרה הרחבה לשכונת גילה בירושלים
- תוכנית הענק בדלית אל כרמל: תוקם שכונה חדשה עם 7,000 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף יוקצו 20,000 מ"ר לשטחי מסחר ותעסוקה שישולבו בקומת הקרקע של הבניינים וכן יוקצו 4 דונם להקמת של בית ספר, 1,800 מ"ר שיוקצו לטובת שש כיתות גני ילדים, מעון יום ושני בתי כנסת, וכן שטח של כ-5 דונם עבור שטחים פתוחים. התוכנית הוגשה על ידי עיריית ירושלים וחברת "ניו איסלנד בע"מ" ונערכה על ידי לזרוביץ אדריכלים.
מתכנן מחוז ירושלים במינהל התכנון, אדר' דן קינן: "מדובר בתוכניות המאפשרות התחדשות למבנים ישנים תוך שיפורי משמעותי של המרחב הציבורי, עירוב שימושים ושדרוג רמת השירותים העירוניים, המסייעים בהפיכת הרקמה העירונית לפעילה מגוונת ומעניינת. בכך תוכניות ההתחדשות משפרות את איכות החיים העירונית בירושלים ומאפשרות לתת מענה לביקושים ליחידות דיור בעיר, תוך שמירה על השטחים הפתוחים".
- 2.מבין2 20/03/2023 10:21הגב לתגובה זוהורסים 80 דירות בונים 740 במקומן, יותר מ9 דירות על כל אחת שנהרסת. במקום לתת את השווי הכלכלי של שלוש דירות לכל דייר, נותנים 25 מ"ר ותגידו תודה. פשוט לא מגיע להם לפי עירית ירושלים, כי הם מזרחים, אתיופים, עניים, וכו' על הדיירים לא לחתום מכיוון שמדובר באפלייה , גזל, וחוסר כדאיות כלכלית.
- רונית 21/03/2023 18:54הגב לתגובה זוהעיריה מתחלקת עם היזם ורק התושבים לא מרוויחים כלום ! רק עוד הרבה שכנים ! אבל דירה+ דירה (2 דירות לכל בעל דירה) היה מצדיק את חתימות השכנים
- 1.בונים ובונים בי-ם,מבלי להוסיף נתיבי תחבורה.העיר תיסתם!! (ל"ת)הדר 19/03/2023 20:28הגב לתגובה זו

בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.

בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
