התנגדות לתכנית הרובעים של ת"א: "עלויות הבנייה יזנקו במיליונים"
עיריית תל אביב האריכה את המועד להגשת התנגדויות לתוכנית רובעים 5-6 (תא/4320) עד ל-27 במרץ. גבולות התוכנית לרובעים 5-6 הם רחוב בוגרשוב מצפון, הירקון ממערב, רחוב אחד העם מדרום ודרך בגין ממזרח. התוכנית קובעת את זכויות הבנייה להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים ברובעים אלה - והוא נמצא במרכז השיח של התושבים באזור.
למה שלב ההתנגדויות כל כך חשוב? מפני שבעלי דירות ונכסים בתל אביב, כמו גם יזמים ואדריכלים, צפויים להתנגד לתוכנית בטענה התוכנית המופקדת שונה וכוללת גם הוראות חדשות שעלולות לפגוע משמעותית בזכויות הבנייה.
כדי להבין למה צפויות התנגדויות, חשוב להסביר מה צפוי בתכנית. התכנית חלה על בנייני מגורים, מגרשים ריקים בייעוד מגורים ומסחר, ועל אזורים המיועדים לתכנון בעתיד. היא קובעת כי זכויות הבנייה בחיזוק מבנים קיימים לא יעלו על 200% מהשטח הבנוי הקיים.
במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר שעליהם בניינים טעוני חיזוק יינתנו זכויות של עד 325% מגודל המגרש, ובמגרשים גדולים מ-500 מ"ר יותר לבנות בהיקף של עד 390% משטח המגרש. למגרשים שעליהם בניינים שאינם טעוני חיזוק בהתאם לחוק יינתנו זכויות נמוכות יותר.
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- רשות ני"ע מיישרת קו: הנחיות חדשות לחשבונאות בעסקאות קומבינציה בהתחדשות עירונית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד נטען, כי על פי התכנית החדשה בהריסה ובנייה מחדש יותרו מבנים של 5-7 קומות, כולל קומת עמודים, קרקע, וקומת הגג, ו-20% מתוספת השטחים (לכל הפחות 75 מ"ר) יוקצו לשימושים ציבוריים בבעלות העירייה ללא תמורה. מבחינת מרפסות, בנוסף לשטחים המרביים המותרים, יותר שטח של עד 14 מ"ר עבור מרפסות הבולטות מקירות הבניין החיצוניים, ובלבד ששטחן הממוצע של כל המרפסות בבניין לא יעלה על 12 מ"ר. כמו כן, לא תאושר סגירת מרפסות באזורים אלה.
"התוכנית המופקדת כוללת מספר שינויים מהותיים שעלולים לפגוע במידה ניכרת בהיתכנות הכלכלית של פרויקטים", טוענים המתנגדים. "בניגוד לחישוב זכויות הבנייה באופן "נפחי", הרי שעתה כוללת התוכנית המופקדת גם מגבלת אחוזי בנייה שנעה בין 200% לכ-400%, כך שלעתים קרובות לא ניתן כלל למצות את הנפח המירבי הקבוע בתכנית (הנפח מוגדר לפי תכסית קרקע ומספר קומות)".
בנוסף, התוכנית מחייבת במגרשים הגדולים מ-500 מ"ר, ושבהם תוספת בניה העולה על שטח מסוים הפרשת 20% מתוך אחוזי הבנייה לטובת שטחי ציבור. שטחים אלו נלקחים מתוך זכויות הבנייה הנוספות ועלולים לפגוע, כך לטענת המתנגדים, בהיתכנות פרויקטים וכן בנכונות של בעלי הדירות לקדם פרויקט בבניין.
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
לדברי עו"ד ענת בירן "לא ברור כיצד ומתי נולד שינוי המדיניות שבא לידי ביטוי בתוכנית המופקדת לאחר שנים בהן נקטה הועדה המקומית במדיניות תכנונית ברורה ועקבית יחסית ברובעים 5-6. ההוראות החדשות, החוזרות להשתמש במונחים של שטחים עיקריים ושטחי שירות, ואחוזי בניה מירביים (בשונה ממושג הרח"ק הקבוע בתכנית המתאר של תל אביב), והמגבילות את אחוזי הבניה ובנוסף מטילות מטלות כבדות על היזמים ובעלי הדירות, עלולות להביא לכדי אובדן של עשרות עד מאות מטרים בזכויות בנייה, ולפגיעה של עשרות מיליוני שקלים במונחים כספיים. התוצאה תהיה העדר היתכנות כלכלית למימוש פרויקטים להתחדשות עירונית והתנגדויות מצד בעלי דירות למימוש התכנית".
עוד טענה כי "מומלץ לבעלי נכסים וקרקעות באזורים אלה להתייעץ עם אנשי המקצוע ולהביע את התנגדותם לתוכנית לפי שהמועד הסופי יפוג, על מנת לשמור על האינטרסים והזכויות שלהם. יש לקחת בחשבון שלתוכנית השפעות רבות על אופי הבינוי ברובעים, תוך הפקעה אפשרית של חלק מהשטחים. זכות ההתנגדות הינה בפני הוועדה המקומית, ולאחר מכן תעמוד בפניהם הזכות להגשת ערר לוועדת הערר המחוזית".
- 4.דנה 16/03/2023 21:02הגב לתגובה זואלפי הייטקיסטים עוברים למדינות עם מיסים יותר נמוכים. להייטקיסטים נמאס לשלם מיסים גבוהים. מחירי הדירות בצפון תל אביב ירדו 30 אחוז בשנתיים הקרובות.
- 3.עבריינים בחסות החוק (ל"ת)אנונימי 16/03/2023 17:34הגב לתגובה זו
- 2.אביאל 15/03/2023 13:39הגב לתגובה זועם הערמת קשייםן המחיר יהיה גם 100 ויותר
- 1.מנש 15/03/2023 10:38הגב לתגובה זובניה בעיר כדי לפגוע הן בתושבים והן בזוגות צעירים על ידי עיכובים מיותרים במקום לפשט את הזכות היסודית של בעלי הזכויות במקרקעין יש להעניש בבחירות המתקרבות
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
