הכשרת הישוב הפסידה במשפט על "בית מעריב". המשקיעים יתאכזבו?
חברת הנדל"ן הכשרת הישוב -1.17% של משפחתו של עופר נמרודי (כ-53%) הפסידה בבית המשפט העליון ולא תוכל להגדיל את זכויות הבנייה ב'מגדל יעקב נמרודי' - בית מעריב לשעבר, ולבנות עליו 60 קומות, אלא רק 42 קומות.
אמנם בתוכנית המקורית אישרה הוועדה המחוזית הקמה של 60 קומות אבל בשנת 2018 רשות התעופה האזרחית התנגדה לכך והאישור הופחת ל-42 קומות. הכשרת היישוב פנתה לבית המשפט המחוזי, וזאת לאחר שהציגה למוסדות התכנון ולרשות התעופה האזרחית (רת"א) סקר תעופתי לפיו מגדל של 60 קומות לא יפגע בבטיחות הטיסה בנתב"ג והם לא קיבלו את עמדתה, לאחר שהוועדה למתחמי רעש מטוסים התנגדה לאישור גובה הבניין.
בית המשפט המחוזי לא ממש קיבל את עמדתה של הכשרת היישוב (קיבל רק את הסעד הראשי) אבל הסכים להחזיר את הדיון לבחינה נוספת בוועדה למתחמי רעש מטוסים, במטרה לאיין את הסיכונים הבטיחותיים.
הפרקליטות ערערה לבית המשפט העליון - וזה צידד בעמדת המדינה, ולא בעמדתה של החברה.
בהכשרת היישוב מסבירים כי אין לפסק הדין השפעה על ההערכות שלה בקשר לבניין, שכן במצגת למשקיעים שפרסמה בחודש מאי האחרון היא התייחסה להכנסות מהבניין לפי בניין של 42 קומות. אבל השאלה האם המשקיעים, שכבר ראו בעיני רוחם את אותם 60 קומות, ואת הכסף העתידי על אותם 20 אלף מ"ר נוספים (לעומת 43.5 בבניין של 42 קומות) - לא יאהבו את פסק הדין וישלחו את המניה לירידה.
- אחרי 7 שנות עבודה: עיריית ת"א פתחה את דרך בגין. צפו בתמונות
- הכשרת הישוב מקבלת העלאת דירוג - תשלם פחות ריביות על האג"ח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מתוך המצגת של הכשרת הישוב:
איך רכשה החברה את הבניין כל כך בזול?
הכשרת היישוב רכשה את השטח של 'בניין מעריב' בשנת 2009. אבל איך ייתכן שהחברה רכשה את המתחם שנמצא במרכז תל אביב רק ב-32 מיליון שקל, כאשר היא צופה ממנו הכנסה שנתית של 70-110 מיליון שקל? מי היה טיפש מספיק למכור את השטח במחיר כל כך נמוך? התשובה נמצאת כנראה בקשר של החברה עם מעריב. הכשרת היישוב הייתה באותה תקופה חברת האם של עיתון מעריב.
באותם ימים העריך העיתון את שווי השטח ופוטנציאל הבנייה בו ב-70 מיליון שקל. גם נמוך משמעותית וכנראה לא בטווח הסביר של הזכויות הרלוונטיות, אבל נגיד שזה עוד היה נסבל. אבל בסופו של דבר חברת האם קנתה את המתחם בפחות מחצי המחיר. ממש דיל מצוין מבחינת החברה. או אולי יותר מדויק: העברת הנכס מכיס אחד לכיס השני של בעל השליטה.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
- 2.רם 06/07/2022 06:42הגב לתגובה זוקנו בחצי מחיר ואף אחד לא חוקר !!!
- 1.חיים 05/07/2022 23:47הגב לתגובה זוהם יבנו 60 קומות. ישלמו כופר והכל בסדר. קשרים ואלימות וכסף זה מתכון מנצח. רק בישראל.
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
