אזורים צופה המשך עליות: תשלם 300 מיליון שקל לבניית 300 דירות בירושלים
אזורים חברת הנדל"ן אזורים -0.43% זכתה (75%) יחד עם שותף, חברת מימושים מגשימים (25%), בקרקע בשטח של 37.5 דונם לבניית 300 דירות לאחר שהציעה מחיר של 300.1 מיליון שקל, כלומר עלות קרקע של 1.1 מיליון שקל לדירה, ובתוספת עלויות פיתוח של 25 מיליון שקל.
המתחרות האחרות על הקרקע הציעו חצי מהמחיר שהציעה אזורים ואפילו פחות. המציעה השניה הציעה 152.6 מיליון שקל, ההצעה השלישית הייתה בגובה של 136 מיליון שקל, ההצעה הרביעית הייתה בגובה של 118 מיליון שקל והחמישית בגובה של 85.6 מיליון שקל. מחיר המינימום שביקשה רשות מקרקעי ישראל היה נמוך בהרבה - 66.7 מיליון שקל.
מחירה של דירת 3 חדרים בשכונה עומד על כ-2 מיליון שקל, מחיר דירת 4 חדרים עומד על כ-2.7 מיליון שקל, כך שלמעשה אזורים צופה המשך עליית מחירים משמעותית לאזורי ה-3 מיליון שקל כדי שישתלם לה לבנות.
מדוע? שר השיכון זאב אלקין מנסה להתריע את היזמים ולהגיד להם, חבר'ה תיזהרו – שלא תיתקעו עם דירות. על פי גורמים בשוק, מדובר בכ-1 מיליון שקל לבניית דירה, כולל עלויות כמו אלומיניום לקירות, מעליות, ספינקלרים ועוד. כאשר היזמים רוצים לפחות רווח יזמי של 20%, ומי שיציג לבנק פחות מ-15% לא יקבל ליווי בנקאי. למעשה, המשמעות של הדברים היא שהיזמים מצפים לעליה של 30%-50% במחירי הדיור ב-5 השנים הקרובות, וממילא מובן ממה חושש אלקין.
- אזורים קיבלה היתר בנייה ל-220 יח"ד בקרית יערים; מה קרה למחירים בשנה האחרונה?
- אזורים Living: עליה של 13% בהכנסות ועוברת ל-FFO חיובי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על פי תנאי המכרז, בשלב הראשון ייחתם עם החברה חוזה פיתוח והרשאה לתכנון לתקופה של 8 שנים, בשיתוף פעולה עם בעלי זכויות אחרים. לאחר אישור התכנית ועמידת החברה בתנאי המכרז, ייחתם הסכם החכירה ל-98 שנים.
בחברה מסבירים את המספרים אחרת: על פי ההודעה, "החברה מעריכה כי במסגרת התכנית החדשה תאושרנה זכויות בניה להקמת 2,000 יחידות דיור (מתוכן כ-350 יחידות דיור שייעודו לדיור מיוחד) וכן 4,500 מ"ר לשטחי מסחר, מתוכן חלק החברה והשותף כ-30% ("הפרויקט")" - כלומר שהיא תוכל לבנות כ-600 דירות.
רון אבידן מנכ"ל אזורים: "אזורים מבססת את עצמה עם מאות יחידות דיור שצפויות להיבנות בשכונה, דבר שיצור רצף תכנוני ויאפשר להקים שכונה ברמה הגבוהה ביותר. הפרויקט העתידי צפוי להיות בעל ערך רב הן לאזור ולקהילה, זאת בשל מיקומו הייחודי על שיפולי ההר, השטחים הירוקים סביב וכן פיתוח כביש 16 וההשקעה בתחבורה הציבורית הכוללת את הרכבת הקלה. אזורים מסמנת את ירושלים כיעד מרכזי להשקעה ופיתוח ובכך לאחרונה רכשנו קרקע למאות יח"ד בהסכמים שונים בצומת פת, רוממה ובית הכרם ועוד".
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
החברה מדווחת בנוסף כי היא נמצאת, יחד עם מימושים, במו"מ מתקדם לרכישת זכויות במקרקעין נוסף באזור, עליהם ניתן להקים 61 יחידות דיור, וכי בכוונתה לנסות לקדם זכויות להקמה של כ-180 יחידות דיור, וזאת בתמורה לסך של כ-126 מיליון שקל - כלומר בינתיים מדובר על עלות קרקע של 2 מיליון שקל לדירה.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
