אזורים צופה המשך עליות: תשלם 300 מיליון שקל לבניית 300 דירות בירושלים
אזורים חברת הנדל"ן אזורים 1.63% זכתה (75%) יחד עם שותף, חברת מימושים מגשימים (25%), בקרקע בשטח של 37.5 דונם לבניית 300 דירות לאחר שהציעה מחיר של 300.1 מיליון שקל, כלומר עלות קרקע של 1.1 מיליון שקל לדירה, ובתוספת עלויות פיתוח של 25 מיליון שקל.
המתחרות האחרות על הקרקע הציעו חצי מהמחיר שהציעה אזורים ואפילו פחות. המציעה השניה הציעה 152.6 מיליון שקל, ההצעה השלישית הייתה בגובה של 136 מיליון שקל, ההצעה הרביעית הייתה בגובה של 118 מיליון שקל והחמישית בגובה של 85.6 מיליון שקל. מחיר המינימום שביקשה רשות מקרקעי ישראל היה נמוך בהרבה - 66.7 מיליון שקל.
מחירה של דירת 3 חדרים בשכונה עומד על כ-2 מיליון שקל, מחיר דירת 4 חדרים עומד על כ-2.7 מיליון שקל, כך שלמעשה אזורים צופה המשך עליית מחירים משמעותית לאזורי ה-3 מיליון שקל כדי שישתלם לה לבנות.
מדוע? שר השיכון זאב אלקין מנסה להתריע את היזמים ולהגיד להם, חבר'ה תיזהרו – שלא תיתקעו עם דירות. על פי גורמים בשוק, מדובר בכ-1 מיליון שקל לבניית דירה, כולל עלויות כמו אלומיניום לקירות, מעליות, ספינקלרים ועוד. כאשר היזמים רוצים לפחות רווח יזמי של 20%, ומי שיציג לבנק פחות מ-15% לא יקבל ליווי בנקאי. למעשה, המשמעות של הדברים היא שהיזמים מצפים לעליה של 30%-50% במחירי הדיור ב-5 השנים הקרובות, וממילא מובן ממה חושש אלקין.
- עלייה בשורה העליונה, ירידה בשורה התחתונה: אזורים מכרה 59 דירות ברבעון
- אזורים רושמת עלייה של 51% בהכנסות ברבעון - 512 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על פי תנאי המכרז, בשלב הראשון ייחתם עם החברה חוזה פיתוח והרשאה לתכנון לתקופה של 8 שנים, בשיתוף פעולה עם בעלי זכויות אחרים. לאחר אישור התכנית ועמידת החברה בתנאי המכרז, ייחתם הסכם החכירה ל-98 שנים.
בחברה מסבירים את המספרים אחרת: על פי ההודעה, "החברה מעריכה כי במסגרת התכנית החדשה תאושרנה זכויות בניה להקמת 2,000 יחידות דיור (מתוכן כ-350 יחידות דיור שייעודו לדיור מיוחד) וכן 4,500 מ"ר לשטחי מסחר, מתוכן חלק החברה והשותף כ-30% ("הפרויקט")" - כלומר שהיא תוכל לבנות כ-600 דירות.
רון אבידן מנכ"ל אזורים: "אזורים מבססת את עצמה עם מאות יחידות דיור שצפויות להיבנות בשכונה, דבר שיצור רצף תכנוני ויאפשר להקים שכונה ברמה הגבוהה ביותר. הפרויקט העתידי צפוי להיות בעל ערך רב הן לאזור ולקהילה, זאת בשל מיקומו הייחודי על שיפולי ההר, השטחים הירוקים סביב וכן פיתוח כביש 16 וההשקעה בתחבורה הציבורית הכוללת את הרכבת הקלה. אזורים מסמנת את ירושלים כיעד מרכזי להשקעה ופיתוח ובכך לאחרונה רכשנו קרקע למאות יח"ד בהסכמים שונים בצומת פת, רוממה ובית הכרם ועוד".
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
החברה מדווחת בנוסף כי היא נמצאת, יחד עם מימושים, במו"מ מתקדם לרכישת זכויות במקרקעין נוסף באזור, עליהם ניתן להקים 61 יחידות דיור, וכי בכוונתה לנסות לקדם זכויות להקמה של כ-180 יחידות דיור, וזאת בתמורה לסך של כ-126 מיליון שקל - כלומר בינתיים מדובר על עלות קרקע של 2 מיליון שקל לדירה.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
