"מה שחשוב להבין לגבי שוק המשרדים של אחרי הקורונה הוא לא איפה מבחינה גאוגרפית ראינו ירידות במחירי השכירות. מה שהמגיפה יצרה זה פערים בין סוגי הנכסים ואיכות הסוחרים - אם טרום הקורונה עליות המחירים היו רוחביות בשוק המשרדים, הקורונה חידדה את ההבדלים", כך אומר בשיחה עם ביזפורטל נדב ברקוביץ, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI , לכל מי שמנסה למצוא איזה כלל באשר לעתיד המשרדים בישראל בהסתמך על נתוני מחירי השכירות לפי ערים.

ברקוביץ' אכן מאשר כי "בכל הסקרים רואים ירידה רוחבית בכל האזורים כמעט, כשכן יש מקומות שנפגעו קצת יותר, כמו תל אביב רמת גן והרצליה", אך בצד זאת מסביר את הטיעון שהציג: "אם אתה משכיר לחברות הייטק מהשורה הראשונה כמו אמזון, גוגל ומיקרוסופט, והנכס שלך בהרצליה, אז לא רק שלא נפגעת מהמשבר, אלא שנהנית מעלייה בשכר הדירה – ובדוחות של גב ים -5.33% ראינו למשל עליה שכזאת. בבניין תוצרת הארץ, במתחם בשרונה או בפרויקטים חדשים של עזריאלי קבוצה -0.4% לא הייתה ירידה. גם לא בחיפה, ששם בולט פארק מתם, גם כן של גב ים".

"מצד שני אם אתה קבוצת רכישה שהקימה בניין שמושכר בעיקר לשוכרים קטנים כמו עורכי דין ורואי חשבון, הפגיע היא מאד גדולה. אלה מכונים נכסי 'קלאס B', בשונה מ'קלאס A' בדוגמאות שהזכרתי קודם. את זה רואים לדוגמה במגדלי ב.ס.ר בבני ברק, שם כמעט רבע מהמשרדים עומדים ריקים. ירידות המחירים באזור דרמטיות כי התחרות שם גדולה מאד ולשוכרים הפרטיים שמגיעים לשם יש יכולת מיקוח גבוהה. גם בפתח תקווה יש ריבוי גדול של נכסי קלאס B, מצד שני קיים שם גם פרויקט של מליסרון -1.2% שמתפקד יחסית טוב".

קיימת להערתך אפשרות בחודשים הקרובים נראה ירידות מחירים בנכסים שעד כה הפגינו חסינות?

"איכות הסוחרים לא תשתנה כך שאני לא חושב שנראה ירידה דרמטית. צריך לזכור שהעלות של שכר הדירה כשיעור מהוצאות חברות ההייטק מהשורה הראשונה, שהן שוכרות גדולות, הוא יחסית נמוך. לרוב יש להן בניין משלהן, לא רק קומה – והן לא פתאום יקצצו קומה שלמה, גם אם הן עברו למודל העסקה היברידי (שילוב בין עבודה מהבית לבין עבודה מהמשרד – א.פ), לפחות לא בטווח הקצר. אולי בהמשך נראה פינוי של חלק מהשטחים".

• "המשקיעים אופטימיים מדי לגבי תוואי הריבית"
• ״צריך להישאר מציאותיים; השוק אצלנו מתומחר על מלא״
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עוד לפני הקורונה מדברים בשוק על כך שיש תכנון יתר של בנייה למשרדים. נכסים שעשויים לעמוד ריקים. מדובר במיליוני מ"ר לפי מנהל התכנון – לגבי איזה אזורים זה נכון ואיפה מנגד התכנון המאסיבי באמת פוגש ביקושים באותה רמה?

 "בדיוק יצאו כמה סקרים ונתונים על הנושא הזה. יש היצע יחסית גדול של בניינים שנכנסים לשוק, בעיקר בציר מנחם בגין בתל אביב ובמתחם חסן ערפה. גם כאן צריך לעשות הפרדה: עזריאלי טאון שבמנחם בגין התחיל להתאכלס ויש חוזים חתומים ל-100% מהבניין, כך שאצלם אני לא צופה פגיעה. מולם, קיימים גם בחסן ערפה מי שלא הספיק לסגור חוזים לכל הבניינים שלהם, ויש שם גם הרבה דיירים פרטיים, ולכן אולי נראה ירידות מחירים גבוהות יותר".

אבל מה לגבי אותם פרויקטים שקיבלו היתר אבל בכלל לא התחילו לבנות אותם? התכניות לפח או מקודמות במלוא המרץ?

"כשאני מדבר עם כל החברות הן אומרות 'בנייה ספקולטיבית כבר לא נעשה - לא נבנה בלי דייר או חוזים לפני שנדע לאן השוק הולך'. ככה למשל מגדל הספירלה של עזריאלי - מקדמים את הנושא אבל לא יוציאו לדרך את הפרויקט ללא שוכרי עוגן. כך גם TOHA 2 (תוצאת הארץ – א.פ) של גב ים שמתוכנן ל-2025. לדעתי זה שיקול שימשיך ללוות את החברות, ולא נראה יזמים מקדמים תכניות באותו הקצב והמהירות שראינו טרום הקורונה.

• מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
• בלב פ"ת: ההתחדשות העירונית של שיכון ובינוי מתקדמת
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

"בנייה ספקולטיבית כיום מאד מסכנת את התזרים קדימה, כי יכול שבמקום שנה ייקחו שנתיים או שלוש לאכלס פרויקט ובינתיים המחירים ישתנו באופן שיפגע במודל העבודה והרווחיות לפיה הוא קודם. אני אומר שלא צריך להיבהל מערימות התכניות שאושרו - זה לא אומר שבאמת יבנו אותן".

אגב אותו מלאי תכנוני בכלל תואם מגמות עדכניות בשוק או שמדובר בתכניות שגם ככה רצוי לעדכן?

"כבר שנים מדברים על בית קלקלא של הכשרת היישוב, אבל זו דוגמה חריגה. "רוב התכניות חדשות, כמו  בחסן ערפה ובבית מעריב, גם כן של הכשרת היישוב, או הפרויקט של מליסרון ברחוב הארבעה בתל אביב. אלה פרויקטים שנמצאים בבנייה שאמורה להסתיים ב-2024-2025 והאתגר לחברות האלה יהיה בהמשך להשיג שוכרים ולראות שהשוק לא ישתנה עד אז ויצטרכו למלא שטחים בהיקפים גדולים מאד".

בכל הראיונות עם בכירי חברות הנדל"ן מספרים לנו על ההיבט הפסיכולוגי של שיחות המסדרון שחשובות לעובדים, המפגש עם אנשים – ולהבדיל גם ה"בריחה" מהבית. אתה גם מאמין כמוהם שזה מה שיחזיר את האנשים למשרדים ויגבר, למשל, על הזמן שנחסך בפקקים?

 "אני דווקא רואה אימוץ של המודל ההיברידי. לא רק בהייטק, שם הוא היה קיים טרום הקורונה והתעצם במהלכה, אלא בסקטורים אחרים כמו הפיננסים או עובדי הציבור, שפתאום נפתחו למודל הזה. אם פעם היינו מצפים שחברה תרחיב את שטחי המשרדים ככל שהיא תצמח, אני מעריך שהביקושים לשטחים יצטמצמו עם המעבר לעבודה מהבית".

יכול להיות שבכלל נראה ויותר ויותר נכסי קלאס B קמים ובעצם מפת המשרדים בארץ תשתנה? במקום כמה נכסי קלאס A במספר מצומצם של ערים, עובדים כן יבואו למשרד – אבל הוא יהיה קרוב יותר לבית?

 "אני מסכים שנתחיל לראות מודלים גמישים שמאפשרים לעבוד קרוב לבית בלי להכנס לתל אביב – אבל זה לא יהיה קלאס B, אלא קלאס A גם כן – ככה בונים במתחם האלף למשל בראשון לציון או ברעננה. ועדיין – זו תופעה שנמצאת בשוליים ולא תשנה את מפת המשרדים בטווח הקצר כמו שהצעת. כרגע יש מספיק שטחים פנויים לפני שמקימים משרדים חדשים".

עד כמה הדיבורים על הסבה למגורים ריאלית? ואם כן, איפה זה רלוונטי?

"כמו שאמרנו, בתל אביב לא חסרים בנייני קלאס B שבהם יש פוטנציאל להסבה, אבל צריך לזכור שזה מאד תלוי בסביבה והאם היא תומכת, כשהכוונה לקיומן של תשתיות כמו חינוך, פארקים וכו' ולא מגורים באזור שהרשות המקומית לא תתמוך בו".

מצד שני בהרצליה פיתוח, כפר סבא וחולון יש פרויקטים באזורי תעשייה שבהם אומרים מראש – 'גן ילדים לא יהיה לכם באזור, וגם לא גינה ציבורית, אבל בקומה 4 ומעלה יש דירות קטנות לרווקים וסטודנטים', לדוגמה.

"הדברים האלה קיימים. העולם הולך היום לעירוב שימושים, רואים את זה בכל בנייה חדשה בתל אביב ובתב"עות שמאפשרות מגורים, בסחר ומשרדים. לעזריאלי ולמליסרון יש מלאי דירות עתידיות במספרים שלא יביישו חברות מגורים. בעזריאלי טאון יש בניין של 220 דירות להשכרה. פרויקטים כאלה נראים יותר, שמתוכננים ככה מראש – אבל הסבה למגורים? אני פחות רואה את החברות הציבוריות הגדולות מתעסקות עם זה".

היבטים של זיהום אוויר לא עשויים להפריע לשינוי הייעוד? בניינים שמוקמים בציר איילון או ליד צירי תנועה ראשיים יכולים להפוך לבית של מישהו?