אחרי שנתיים: ועדת משרד הפנים בהמלצה לאחד את תל-אביב ובת-ים
המלצות ועדת החקירה לבחינת מעמדה המוניציפלי של בת ים הוגשו למנכ״ל משרד הפנים. ההמלצה המרכזית, הנה כי יש לאחד את עיריית בת-ים עם עיריית תל אביב-יפו עד נובמבר 2018, בכפוף להקמת מינהלת שתכין את התשתית לאיחוד.ממשרד הפנים ציינו כי השר, אריה דרעי, טרם קיבל את ההמלצות משום שהוא ממתין להתייחסות ראשי הרשויות הנוגעים בדבר ורק לאחר מכן, יקבל לידיו את ההמלצות ויכריע בסוגיה.
על פי משרד הפנים, הוועדה המליצה ברוב חבריה, 4 מתוך 5 חברים, לבצע מהלך של איחוד בין עיריית בת-ים ועיריית תל אביב-יפו. הועדה בדקה וחקרה איחוד עיריית בת-ים עם עיריית תל אביב-יפו או עם עיריית ראשון לציון ועיריית חולון או חלוקת הכנסות בין העיריות תל אביב-יפו, ראשון לציון וחולון לבין בת-ים.
על פי ההמלצות, בטווח הביניים, עד לאיחוד וכדי לשמור על איזון תקציבה השוטף של עיריית בת-ים, המליצה הוועדה על מתווה בעל שלושה מרכיבים:
1. חלוקת הכנסות שנתית של עיריית תל אביב-יפו לעיריית בת ים בהיקף של 30 מיליון שקל מארנונה ממשלתית, עד למועד האיחוד.
2. הקצאת מענק ממשלתי מיוחד בהיקף של 30 מיליון שקל עד למועד האיחוד.
3. ביצוע תהליך התייעלות של עיריית בת-ים בהיקף של 20 מיליון שקל.
ממשרד הפנים נמסר כי בהמלצתה, הדגישה הוועדה כי המלצות האיחוד ומתווה חלוקת ההכנסות עד לאיחוד הרשויות המקומיות, הינם כמקשה אחת. בין היתר, הוסיפה הועדה את החשיבות שבקבלת אישור מועצת עיריית תל אביב-יפו לאיחוד עם בת-ים, לשם חיוב ראשי העיר העתידיים ומנהליה לתהליך זה. כמו כן, ביקשו להגדיר במשותף עם עיריית בת-ים, עיריית תל אביב-יפו והממשלה את המשך תפקודה המוניציפאלי של בת-ים כרובע עירוני, כדי לחזק את מעמד תושבי בת ים במליאת מועצת העירייה המאוחדת.
עוד המליצה הוועדה להקים מינהלת ממשלתית למהלך, לצורך תיאום בין-משרדי למהלך מורכב זה. המינהלת תסיים את עבודתה 5 שנים לאחר האיחוד הרשמי ותסייע לתיאום בין משרדי הממשלה, סיוע ברציפות תפקודית לבת-ים עד לאיחוד הרשויות המקומיות, אישור תכנית אסטרטגית של שתי העיריות לתהליך האיחוד, בדיקה רמת השירותים שזוכים לה תושבי בת-ים לאחר האיחוד וכן סיוע בהסברה ובמידע לציבור תושבי העיר.
- איחוד ת"א עם בת ים - מה חושבים על זה התושבים ברחוב? צפו בקטע
- המטרופולין הגדול: היום דיון מכריע בנושא איחוד בת-ים עם ת"א
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דעת המיעוט בוועדה, מפי אדר' דורון דרוקמן, מנהל אגף בכיר לתכנון אסטרטגי במינהל התכנון שבמשרד האוצר, סברה כי ניתן להביא את בת-ים לאיזון הכלכלי הנדרש, תוך יצירת פיקוח ובקרה על התנהלותה התקציבית של בת-ים באמצעות הפעלת סמכויותיו של שר הפנים וכן יצירת מקורות הכנסה נוספים לבת-ים. זאת, באמצעות שינוי גבולות או חלוקת הכנסות ביחס לשטחים המצויים בתחום שיפוטה של חולון והמיועדים למסחר ולתעסוקה.
נזכיר כי הוועדה מונתה באוגוסט 2014, על ידי שר הפנים. לתפקיד יו"ר הוועדה מונה ראש עיריית אשקלון לשעבר, בני וקנין. יחד עמו הגישו ארבעה חברים את הדו"ח: סיון להבי, סגן מנהל המינהל לשלטון מקומי במשרד הפנים, רות שורץ-חנוך, יו"ר הוועדה המרחבית הראל, עו"ד אמנון כהן – רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון ואדר' דורון דרוקמן, מנהל אגף בכיר לתכנון אסטרטגי במינהל התכנון, משרד האוצר.
עיריית תל אביב-יפו מסרה בתגובה: "בעירייה טרם התקבלו המלצות הוועדה ולכשתתקבלנה נלמד אותן ונגיב בהתאם. עמדתה של העירייה כפי שגם הוצגה בפני הוועדה היא שבמדינת ישראל בכלל ובמטרופולין גוש דן בפרט יש מספר בלתי סביר של רשויות ונכון לאחד רשויות לעיר אחת שתיתן שירות טוב יותר וביעילות רבה יותר לאזרחי המדינה. מסיבה זו עיריית תל אביב-יפו הביעה את נכונותה להתאחד עם בת ים. פתרונות חלקיים של העברת הכנסות לא מקובלים עלינו והם מבחינת מתן דגים ולא חכה".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
תגובת עיריית בת ים להמלצות הועדה של משרד הפנים: ״130 עמודי הדו״ח מציגים שורת המלצות מבולבלות ולא ישימות, שאינן נותנות מענה לא לטווח הקצר ולא לסוגיות המהותיות לטווח הארוך. דבר אחד ברור - לא נקבל כל מהלך חד צדדי, לא נסכים לסחבת נוספת ולהצהרות חסרות תוקף. אנו סמוכים ובטוחים ששרי האוצר והפנים יעשו כל שביכולתם כדי להבטיח צדק לתושבי בת ים לאלתר״.
- 3.אלי 05/12/2016 19:28הגב לתגובה זואו שאינכם מבינים כלום או שהנכם מגיבים מטעם עיריית בת ים שכל ראשיה מפחדים מאובדן הג'ובים והשררה. לתושבים זה רק יועיל כי עיריית בת ים אינה מתפקדת, ובנוסף כפי שפורסם בערוץ 2 מוכרת את נכסיה בנזיד עדשים. אנו יודעים על מה שפורסם אך איננו יודעים על מה שלא פורסם
- 2.תושבת יוקנעם 05/12/2016 06:41הגב לתגובה זוחולדאי רוצה רק את כספי הארנונה של תושבי בת ים כדי שיזרים אותם לצפון תל אביב. כמו שהוא עושה היום עם תושבי דרום תל אביב. משהוא ראה איך תושבי דרום תל אביב חיים..........הזבל מתגלגל ברחובות מדרכות שבורות ומטונפות........תשתיות ובנינים מטים ליפול ועוד. זה מה שיקרה לתושבי בת ים אם בת ים תאוחד עם תל אביב.........ראו הוזהרתם... דרך הגב אתם מוזמנים לבקר בדרום תל אביב על מנת להווחך
- תןשב 05/12/2016 15:34הגב לתגובה זוחולדאי הוא אשכנזי טהור וגזען בדיוק כמו מועצת תל אביב שפוחדים לעשות פינוי בינוי בדרום תל אביב שחלילה לא יתאספו עוד 5000 דירות בתוך שנתים למדינת תל אביב חולדאי עושה פינוי בנוי רק בצפון העיר ראה דוגמא "מתחם דפנה" תושבי דרום העיר כנראה הדם שלהם זול יותר כי אחרת מסיבה של פיוי בינוי בתחום דפמה לדברי חולדאי " אין שם ממדים ובנינים ישנים בני 60 שנה" בדיוק עמו דרום העיר אבל האשכנזי הגזען לא רוצה לעשות בינוי בינוי רק לאשכנזים במדינת תל אביב הוא מוכן
- נשמע שאתה הוא הגזען המתוסכל............... (ל"ת)אבי 05/12/2016 23:48
- 1.תושב בת ים 04/12/2016 18:34הגב לתגובה זולפני המלצות לאיחוד, לשאול את תושבי הערים אם בכלל מעוניינים.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
