שיפוץ של פעם בעשור? תוסיפו לפחות עוד 20% לתקציב
בעקבות המחסור בכוח האדם - בעיקר של עובדים מהרשות הפלסטינית, ואי החלפתם בצורה יעילה בעובדים מהמדינות השונות, מחירי השיפוצים עולים ומי שמשפץ לאחרונה מרגיש את זה ישירות בכיס - עם עלויות שיכולות להגיע ל-400 אלף שקל ויותר בשיפוצים היסודיים; וגם - למה המדידה בלמ"ס לא נותנת ביטוי לשיפוצים באופן שישקף את המציאות?
שיפוץ טוב יכול לעיתים להעלות את ערך הדירה ולהשביח את הערך שנוצר בעת שינוי מראה הנכס ואת האיכות שלו, אך, השנה הוא מלווה באתגרים לא פשוטים בעיקר בשל העלייה החדה במחירי קבלני השיפוצים בעקבות מחסור חמור בכוח אדם. כך למשל: מהמצב שהיה לפני מהמלחמה ועד להיום
כוח האדם בענף עבר מ-15 אלף עובדים פלסטיניים לכ-50 עובדים שהחליפו אותם מהמדינות השונות. שיפוץ דירה, הפך כעת למטלה יקרה ומורכבת יותר. לפי נתוני רשם הקבלנים - 12% מקבלני השיפוצים עזבו את הענף. קטגוריית "תיקונים, שיפוצים ותחזוקת הדירה" במדד המחירים לצרכן עלתה
בכ-17% מאז 2019 - כששליש מהעלייה התרחשה בשנתיים האחרונות בלבד.
הסיבה העיקרית להתייקרות היא כאמור המחסור בעובדים פלסטינים, שהיוו את רוב העובדים של ענף השיפוצים במשך שנים. המענה שנמצא - גיוס עובדים זרים ממדינות כמו סרי לנקה – מתקדם
באיטיות רבה ונבלם לעיתים קרובות מדי בשל חסמים בירוקרטיים. כ-600 עובדים צפויים להגיע בקרוב - אך לא ידוע עד כמה קרוב זה יהיה.
מעבר לבעיה בכוח האדם, גם חומרי הגלם התייקרו בשנים האחרונות: ברזל, עץ, צבעים, חומרי איטום ועוד - כולם מושפעים משיבושי שרשראות האספקה ומהתייקרות עולמית כללית. הריבית הגבוהה במשק והעלייה במדד תשומות הבנייה מוסיפות לחץ נוסף על הענף. בנוסף - אם תימשך הטלטלה בשווקים הפיננסים ותשפיע עוד יותר על שרשראות האספקה - זה אף צפוי להחמיר את המצב.
מחירי השיפוץ ממריאים
לפי סקר שערכה התאחדות קבלני השיפוצים בקרב כ-80 קבלנים - נמצא כי כ-45% מהם מעידים שהמחירים עלו בכ-30%.
- חמישה חודשים אחרי המלחמה: קבלנים מסרבים לשפץ בתים שנפגעו
- האם הפלסטינים יחזרו לאתרי הבנייה? הקבלנים חלוקים, הממשלה הבאה תכריע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בפועל, המשמעות
היא ששיפוץ שעולה כעת כ-300 אלף שקל - יכול היה לעלות רק 225 אלף שקל לפני שנתיים. קבלנים מתקשים לעמוד בלוחות זמנים, צרכנים מדווחים על הצעות מחיר גבוהות מהצפוי, ואילו פרויקטים רבים נדחים או מתבטלים.
מדידה שגויה
בעיה נוספת
היא אופן המדידה, בעוד שבלמ"ס כוללים רק שיפוצים "קלים" במדד המחירים לצרכן (כמו צביעה, אינסטלציה בסיסית או תיקוני חשמל), שיפוצים "כבדים" – כמו שבירת קירות, החלפת מטבח או ריצוף מחדש - כלל אינם נמדדים במדד המחירים לצרכן. כך נוצרת תמונה חסרה, שבה אין מדד ייעודי
לשיפוצים, והענף כולו למעשה "נופל בין הכיסאות" מבחינה סטטיסטית. ואנחנו כתוצאה מכך - לא רואים את העלייה בפרסומים השונים - אבל מרגישים אותה חזק בכיס.
כמה יעלה לכם שיפוץ? בדקנו
שיפוץ קוסמטי שכולל עבודות שטחיות בלבד, כמו צביעת
קירות, חידוש ריצוף בהדבקה, שדרוג בסיסי של חדר רחצה, נגרות קלה והחלפת דלתות, ללא שינוי תשתיות או שבירת קירות רמות המחירים לדירת 100 מ"ר נעה כיום בין 80,000 ל-120,000 ש"ח,
ומשך הביצוע לרוב קצר יחסית -בין שבועיים לשלושה שבועות. שיפוץ מהסוג הזה מתאים בעיקר למשקיעים שרוצים לרענן את הנכס לפני השכרה.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- תושבי רחוב ארנון ניצחו - הפרויקט לא יסתיר את הנוף לים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס
שיפוץ בינוני, או מה שמכונה לעיתים שיפוץ משולב, כולל כבר עבודות מעמיקות יותר בתוך הבית כמו שדרוג מטבח, החלפת
ריצוף מלא, חידוש חדרי רחצה כולל אינסטלציה בסיסית, ולעיתים גם עבודות גבס, חידוש מערכת החשמל או המיזוג. עלות שיפוץ כזה לדירת 100 מ"ר עומדת כיום על 180,000 עד 250,000 שקל, ומשך הביצוע נע בין חודש וחצי לשלושה חודשים, תלוי בהיקף העבודה ובתיאום בין הקבלנים. שיפוץ
מסוג זה מתאים לבעלי דירות המעוניינים ברענון יסודי של הבית לפני מגורים, או למשקיעים המבצעים השבחה משמעותית של הנכס לקראת מכירה או השכרה.
שיפוץ יסודי, או שיפוץ כבד, הוא פרויקט מקיף שכולל החלפה מלאה של כל התשתיות: אינסטלציה, חשמל, איטום,
מיזוג, וכן שינוי חלוקת החללים, שבירת קירות, תוספות בנייה ולעיתים גם יציקות בטון. העלות לשיפוץ כזה בדירת 100 מ"ר נעה כיום בין 300,000 ל-450,000 שקל, ולעיתים אף יותר - בהתאם לרמת הגימור ולמורכבות המבנית. משך הביצוע נע בין שלושה לשישה חודשים, ולעיתים אף מעבר
לכך כאשר נדרשת התמודדות עם בירוקרטיה עירונית. שיפוץ מהסוג הזה מתאים בעיקר לרוכשי דירות ישנות שמעוניינים להתאים את הדירה לרמת חיים מודרנית, או למשקיעים המייעדים את הנכס לשיווק לאחר השבחה.
לפעמים השיפוץ לא רלוונטי
באופן כללי, ניתן לומר ששיפוץ לכשעצמו בדרך כלל מעלה את ערך הדירה ומשביח אותה ברמה מסוימת - אבל, בעת מכירת דירה, לא בטוח שלשפץ את הנכס כדי להכין את אותו למכירה זה הדבר הנכון לעשות, בעיקר בשל הסיבה שהשיפוץ לא בהכרח יתאים לרוכש הנכס ואף יכול להיווצר מצב שסכום הכסף שהושקע על השיפוץ לפני מכירת הנכס לשם הכנתו לרוכש המיוחל, אינו מתאים כלל לרוכש והוא ירצה לשנות אותו.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 1.38% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המציאות המורכבת של ההתחדשות העירונית
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
