שיפוץ של פעם בעשור? תוסיפו לפחות עוד 20% לתקציב
בעקבות המחסור בכוח האדם - בעיקר של עובדים מהרשות הפלסטינית, ואי החלפתם בצורה יעילה בעובדים מהמדינות השונות, מחירי השיפוצים עולים ומי שמשפץ לאחרונה מרגיש את זה ישירות בכיס - עם עלויות שיכולות להגיע ל-400 אלף שקל ויותר בשיפוצים היסודיים; וגם - למה המדידה בלמ"ס לא נותנת ביטוי לשיפוצים באופן שישקף את המציאות?
שיפוץ טוב יכול לעיתים להעלות את ערך הדירה ולהשביח את הערך שנוצר בעת שינוי מראה הנכס ואת האיכות שלו, אך, השנה הוא מלווה באתגרים לא פשוטים בעיקר בשל העלייה החדה במחירי קבלני השיפוצים בעקבות מחסור חמור בכוח אדם. כך למשל: מהמצב שהיה לפני מהמלחמה ועד להיום
כוח האדם בענף עבר מ-15 אלף עובדים פלסטיניים לכ-50 עובדים שהחליפו אותם מהמדינות השונות. שיפוץ דירה, הפך כעת למטלה יקרה ומורכבת יותר. לפי נתוני רשם הקבלנים - 12% מקבלני השיפוצים עזבו את הענף. קטגוריית "תיקונים, שיפוצים ותחזוקת הדירה" במדד המחירים לצרכן עלתה
בכ-17% מאז 2019 - כששליש מהעלייה התרחשה בשנתיים האחרונות בלבד.
הסיבה העיקרית להתייקרות היא כאמור המחסור בעובדים פלסטינים, שהיוו את רוב העובדים של ענף השיפוצים במשך שנים. המענה שנמצא - גיוס עובדים זרים ממדינות כמו סרי לנקה – מתקדם
באיטיות רבה ונבלם לעיתים קרובות מדי בשל חסמים בירוקרטיים. כ-600 עובדים צפויים להגיע בקרוב - אך לא ידוע עד כמה קרוב זה יהיה.
מעבר לבעיה בכוח האדם, גם חומרי הגלם התייקרו בשנים האחרונות: ברזל, עץ, צבעים, חומרי איטום ועוד - כולם מושפעים משיבושי שרשראות האספקה ומהתייקרות עולמית כללית. הריבית הגבוהה במשק והעלייה במדד תשומות הבנייה מוסיפות לחץ נוסף על הענף. בנוסף - אם תימשך הטלטלה בשווקים הפיננסים ותשפיע עוד יותר על שרשראות האספקה - זה אף צפוי להחמיר את המצב.
מחירי השיפוץ ממריאים
לפי סקר שערכה התאחדות קבלני השיפוצים בקרב כ-80 קבלנים - נמצא כי כ-45% מהם מעידים שהמחירים עלו בכ-30%.
- ליקויים התגלו בדירה בת 50 - הקבלן והמשווק יפצו
- נפצע בטרמפולינה בטיול בית ספר - וזה הסכום שיקבל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בפועל, המשמעות
היא ששיפוץ שעולה כעת כ-300 אלף שקל - יכול היה לעלות רק 225 אלף שקל לפני שנתיים. קבלנים מתקשים לעמוד בלוחות זמנים, צרכנים מדווחים על הצעות מחיר גבוהות מהצפוי, ואילו פרויקטים רבים נדחים או מתבטלים.
מדידה שגויה
בעיה נוספת
היא אופן המדידה, בעוד שבלמ"ס כוללים רק שיפוצים "קלים" במדד המחירים לצרכן (כמו צביעה, אינסטלציה בסיסית או תיקוני חשמל), שיפוצים "כבדים" – כמו שבירת קירות, החלפת מטבח או ריצוף מחדש - כלל אינם נמדדים במדד המחירים לצרכן. כך נוצרת תמונה חסרה, שבה אין מדד ייעודי
לשיפוצים, והענף כולו למעשה "נופל בין הכיסאות" מבחינה סטטיסטית. ואנחנו כתוצאה מכך - לא רואים את העלייה בפרסומים השונים - אבל מרגישים אותה חזק בכיס.
כמה יעלה לכם שיפוץ? בדקנו
שיפוץ קוסמטי שכולל עבודות שטחיות בלבד, כמו צביעת
קירות, חידוש ריצוף בהדבקה, שדרוג בסיסי של חדר רחצה, נגרות קלה והחלפת דלתות, ללא שינוי תשתיות או שבירת קירות רמות המחירים לדירת 100 מ"ר נעה כיום בין 80,000 ל-120,000 ש"ח,
ומשך הביצוע לרוב קצר יחסית -בין שבועיים לשלושה שבועות. שיפוץ מהסוג הזה מתאים בעיקר למשקיעים שרוצים לרענן את הנכס לפני השכרה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
שיפוץ בינוני, או מה שמכונה לעיתים שיפוץ משולב, כולל כבר עבודות מעמיקות יותר בתוך הבית כמו שדרוג מטבח, החלפת
ריצוף מלא, חידוש חדרי רחצה כולל אינסטלציה בסיסית, ולעיתים גם עבודות גבס, חידוש מערכת החשמל או המיזוג. עלות שיפוץ כזה לדירת 100 מ"ר עומדת כיום על 180,000 עד 250,000 שקל, ומשך הביצוע נע בין חודש וחצי לשלושה חודשים, תלוי בהיקף העבודה ובתיאום בין הקבלנים. שיפוץ
מסוג זה מתאים לבעלי דירות המעוניינים ברענון יסודי של הבית לפני מגורים, או למשקיעים המבצעים השבחה משמעותית של הנכס לקראת מכירה או השכרה.
שיפוץ יסודי, או שיפוץ כבד, הוא פרויקט מקיף שכולל החלפה מלאה של כל התשתיות: אינסטלציה, חשמל, איטום,
מיזוג, וכן שינוי חלוקת החללים, שבירת קירות, תוספות בנייה ולעיתים גם יציקות בטון. העלות לשיפוץ כזה בדירת 100 מ"ר נעה כיום בין 300,000 ל-450,000 שקל, ולעיתים אף יותר - בהתאם לרמת הגימור ולמורכבות המבנית. משך הביצוע נע בין שלושה לשישה חודשים, ולעיתים אף מעבר
לכך כאשר נדרשת התמודדות עם בירוקרטיה עירונית. שיפוץ מהסוג הזה מתאים בעיקר לרוכשי דירות ישנות שמעוניינים להתאים את הדירה לרמת חיים מודרנית, או למשקיעים המייעדים את הנכס לשיווק לאחר השבחה.
לפעמים השיפוץ לא רלוונטי
באופן כללי, ניתן לומר ששיפוץ לכשעצמו בדרך כלל מעלה את ערך הדירה ומשביח אותה ברמה מסוימת - אבל, בעת מכירת דירה, לא בטוח שלשפץ את הנכס כדי להכין את אותו למכירה זה הדבר הנכון לעשות, בעיקר בשל הסיבה שהשיפוץ לא בהכרח יתאים לרוכש הנכס ואף יכול להיווצר מצב שסכום הכסף שהושקע על השיפוץ לפני מכירת הנכס לשם הכנתו לרוכש המיוחל, אינו מתאים כלל לרוכש והוא ירצה לשנות אותו.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
