שיפוץ
צילום: pexels

שיפוץ של פעם בעשור? תוסיפו לפחות עוד 20% לתקציב

בעקבות המחסור בכוח האדם - בעיקר של עובדים מהרשות הפלסטינית, ואי החלפתם בצורה יעילה בעובדים מהמדינות השונות, מחירי השיפוצים עולים ומי שמשפץ לאחרונה מרגיש את זה ישירות בכיס - עם עלויות שיכולות להגיע ל-400 אלף שקל ויותר בשיפוצים היסודיים; וגם - למה המדידה בלמ"ס לא נותנת ביטוי לשיפוצים באופן שישקף את המציאות?

הרצי אהרון |

שיפוץ טוב יכול לעיתים להעלות את ערך הדירה ולהשביח את הערך שנוצר בעת שינוי מראה הנכס ואת האיכות שלו, אך, השנה הוא מלווה באתגרים לא פשוטים בעיקר בשל העלייה החדה במחירי קבלני השיפוצים בעקבות מחסור חמור בכוח אדם. כך למשל: מהמצב שהיה לפני מהמלחמה ועד להיום כוח האדם בענף עבר מ-15 אלף עובדים פלסטיניים לכ-50 עובדים שהחליפו אותם מהמדינות השונות. שיפוץ דירה, הפך כעת למטלה יקרה ומורכבת יותר. לפי נתוני רשם הקבלנים - 12% מקבלני השיפוצים עזבו את הענף. קטגוריית "תיקונים, שיפוצים ותחזוקת הדירה" במדד המחירים לצרכן עלתה בכ-17% מאז 2019 - כששליש מהעלייה התרחשה בשנתיים האחרונות בלבד.


הסיבה העיקרית להתייקרות היא כאמור המחסור בעובדים פלסטינים, שהיוו את רוב העובדים של ענף השיפוצים במשך שנים. המענה שנמצא - גיוס עובדים זרים ממדינות כמו סרי לנקה – מתקדם באיטיות רבה ונבלם לעיתים קרובות מדי בשל חסמים בירוקרטיים. כ-600 עובדים צפויים להגיע בקרוב - אך לא ידוע עד כמה קרוב זה יהיה.


מעבר לבעיה בכוח האדם, גם חומרי הגלם התייקרו בשנים האחרונות: ברזל, עץ, צבעים, חומרי איטום ועוד - כולם מושפעים משיבושי שרשראות האספקה ומהתייקרות עולמית כללית. הריבית הגבוהה במשק והעלייה במדד תשומות הבנייה מוסיפות לחץ נוסף על הענף. בנוסף - אם תימשך הטלטלה בשווקים הפיננסים ותשפיע עוד יותר על שרשראות האספקה - זה אף צפוי להחמיר את המצב.

מחירי השיפוץ ממריאים

לפי סקר שערכה התאחדות קבלני השיפוצים בקרב כ-80 קבלנים - נמצא כי כ-45% מהם מעידים שהמחירים עלו בכ-30%.

בפועל, המשמעות היא ששיפוץ שעולה כעת כ-300 אלף שקל - יכול היה לעלות רק 225 אלף שקל לפני שנתיים. קבלנים מתקשים לעמוד בלוחות זמנים, צרכנים מדווחים על הצעות מחיר גבוהות מהצפוי, ואילו פרויקטים רבים נדחים או מתבטלים.


מדידה שגויה

בעיה נוספת היא אופן המדידה, בעוד שבלמ"ס כוללים רק שיפוצים "קלים" במדד המחירים לצרכן (כמו צביעה, אינסטלציה בסיסית או תיקוני חשמל), שיפוצים "כבדים" – כמו שבירת קירות, החלפת מטבח או ריצוף מחדש - כלל אינם נמדדים במדד המחירים לצרכן. כך נוצרת תמונה חסרה, שבה אין מדד ייעודי לשיפוצים, והענף כולו למעשה "נופל בין הכיסאות" מבחינה סטטיסטית. ואנחנו כתוצאה מכך - לא רואים את העלייה בפרסומים השונים - אבל מרגישים אותה חזק בכיס.


כמה יעלה לכם שיפוץ? בדקנו

שיפוץ קוסמטי שכולל עבודות שטחיות בלבד, כמו צביעת קירות, חידוש ריצוף בהדבקה, שדרוג בסיסי של חדר רחצה, נגרות קלה והחלפת דלתות, ללא שינוי תשתיות או שבירת קירות רמות המחירים לדירת 100 מ"ר נעה כיום בין 80,000 ל-120,000 ש"ח, ומשך הביצוע לרוב קצר יחסית -בין שבועיים לשלושה שבועות. שיפוץ מהסוג הזה מתאים בעיקר למשקיעים שרוצים לרענן את הנכס לפני השכרה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"


שיפוץ בינוני, או מה שמכונה לעיתים שיפוץ משולב, כולל כבר עבודות מעמיקות יותר בתוך הבית כמו שדרוג מטבח, החלפת ריצוף מלא, חידוש חדרי רחצה כולל אינסטלציה בסיסית, ולעיתים גם עבודות גבס, חידוש מערכת החשמל או המיזוג. עלות שיפוץ כזה לדירת 100 מ"ר עומדת כיום על 180,000 עד 250,000 שקל, ומשך הביצוע נע בין חודש וחצי לשלושה חודשים, תלוי בהיקף העבודה ובתיאום בין הקבלנים. שיפוץ מסוג זה מתאים לבעלי דירות המעוניינים ברענון יסודי של הבית לפני מגורים, או למשקיעים המבצעים השבחה משמעותית של הנכס לקראת מכירה או השכרה.


שיפוץ יסודי, או שיפוץ כבד, הוא פרויקט מקיף שכולל החלפה מלאה של כל התשתיות: אינסטלציה, חשמל, איטום, מיזוג, וכן שינוי חלוקת החללים, שבירת קירות, תוספות בנייה ולעיתים גם יציקות בטון. העלות לשיפוץ כזה בדירת 100 מ"ר נעה כיום בין 300,000 ל-450,000 שקל, ולעיתים אף יותר - בהתאם לרמת הגימור ולמורכבות המבנית. משך הביצוע נע בין שלושה לשישה חודשים, ולעיתים אף מעבר לכך כאשר נדרשת התמודדות עם בירוקרטיה עירונית. שיפוץ מהסוג הזה מתאים בעיקר לרוכשי דירות ישנות שמעוניינים להתאים את הדירה לרמת חיים מודרנית, או למשקיעים המייעדים את הנכס לשיווק לאחר השבחה.


לפעמים השיפוץ לא רלוונטי 

באופן כללי, ניתן לומר ששיפוץ לכשעצמו בדרך כלל מעלה את ערך הדירה ומשביח אותה ברמה מסוימת - אבל, בעת מכירת דירה, לא בטוח שלשפץ את הנכס כדי להכין את אותו למכירה זה הדבר הנכון לעשות, בעיקר בשל הסיבה שהשיפוץ לא בהכרח יתאים לרוכש הנכס ואף יכול להיווצר מצב שסכום הכסף שהושקע על השיפוץ לפני מכירת הנכס לשם הכנתו לרוכש המיוחל, אינו מתאים כלל לרוכש והוא ירצה לשנות אותו.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי
שכר הדירה - לאן?

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"

ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"

צלי אהרון |
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית. 

מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.

התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה. 

 עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.

ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?

"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."

עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?