הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
שיפוץ
צילום: pexels

שיפוץ של פעם בעשור? תוסיפו לפחות עוד 20% לתקציב

בעקבות המחסור בכוח האדם - בעיקר של עובדים מהרשות הפלסטינית, ואי החלפתם בצורה יעילה בעובדים מהמדינות השונות, מחירי השיפוצים עולים ומי שמשפץ לאחרונה מרגיש את זה ישירות בכיס - עם עלויות שיכולות להגיע ל-400 אלף שקל ויותר בשיפוצים היסודיים; וגם - למה המדידה בלמ"ס לא נותנת ביטוי לשיפוצים באופן שישקף את המציאות?

הרצי אהרון |
נושאים בכתבה שיפוצים מדד המחירים לצרכן

שיפוץ טוב יכול לעיתים להעלות את ערך הדירה ולהשביח את הערך שנוצר בעת שינוי מראה הנכס ואת האיכות שלו, אך, השנה הוא מלווה באתגרים לא פשוטים בעיקר בשל העלייה החדה במחירי קבלני השיפוצים בעקבות מחסור חמור בכוח אדם. כך למשל: מהמצב שהיה לפני מהמלחמה ועד להיום כוח האדם בענף עבר מ-15 אלף עובדים פלסטיניים לכ-50 עובדים שהחליפו אותם מהמדינות השונות. שיפוץ דירה, הפך כעת למטלה יקרה ומורכבת יותר. לפי נתוני רשם הקבלנים - 12% מקבלני השיפוצים עזבו את הענף. קטגוריית "תיקונים, שיפוצים ותחזוקת הדירה" במדד המחירים לצרכן עלתה בכ-17% מאז 2019 - כששליש מהעלייה התרחשה בשנתיים האחרונות בלבד.


הסיבה העיקרית להתייקרות היא כאמור המחסור בעובדים פלסטינים, שהיוו את רוב העובדים של ענף השיפוצים במשך שנים. המענה שנמצא - גיוס עובדים זרים ממדינות כמו סרי לנקה – מתקדם באיטיות רבה ונבלם לעיתים קרובות מדי בשל חסמים בירוקרטיים. כ-600 עובדים צפויים להגיע בקרוב - אך לא ידוע עד כמה קרוב זה יהיה.


מעבר לבעיה בכוח האדם, גם חומרי הגלם התייקרו בשנים האחרונות: ברזל, עץ, צבעים, חומרי איטום ועוד - כולם מושפעים משיבושי שרשראות האספקה ומהתייקרות עולמית כללית. הריבית הגבוהה במשק והעלייה במדד תשומות הבנייה מוסיפות לחץ נוסף על הענף. בנוסף - אם תימשך הטלטלה בשווקים הפיננסים ותשפיע עוד יותר על שרשראות האספקה - זה אף צפוי להחמיר את המצב.

מחירי השיפוץ ממריאים

לפי סקר שערכה התאחדות קבלני השיפוצים בקרב כ-80 קבלנים - נמצא כי כ-45% מהם מעידים שהמחירים עלו בכ-30%.

בפועל, המשמעות היא ששיפוץ שעולה כעת כ-300 אלף שקל - יכול היה לעלות רק 225 אלף שקל לפני שנתיים. קבלנים מתקשים לעמוד בלוחות זמנים, צרכנים מדווחים על הצעות מחיר גבוהות מהצפוי, ואילו פרויקטים רבים נדחים או מתבטלים.


מדידה שגויה

בעיה נוספת היא אופן המדידה, בעוד שבלמ"ס כוללים רק שיפוצים "קלים" במדד המחירים לצרכן (כמו צביעה, אינסטלציה בסיסית או תיקוני חשמל), שיפוצים "כבדים" – כמו שבירת קירות, החלפת מטבח או ריצוף מחדש - כלל אינם נמדדים במדד המחירים לצרכן. כך נוצרת תמונה חסרה, שבה אין מדד ייעודי לשיפוצים, והענף כולו למעשה "נופל בין הכיסאות" מבחינה סטטיסטית. ואנחנו כתוצאה מכך - לא רואים את העלייה בפרסומים השונים - אבל מרגישים אותה חזק בכיס.


כמה יעלה לכם שיפוץ? בדקנו

שיפוץ קוסמטי שכולל עבודות שטחיות בלבד, כמו צביעת קירות, חידוש ריצוף בהדבקה, שדרוג בסיסי של חדר רחצה, נגרות קלה והחלפת דלתות, ללא שינוי תשתיות או שבירת קירות רמות המחירים לדירת 100 מ"ר נעה כיום בין 80,000 ל-120,000 ש"ח, ומשך הביצוע לרוב קצר יחסית -בין שבועיים לשלושה שבועות. שיפוץ מהסוג הזה מתאים בעיקר למשקיעים שרוצים לרענן את הנכס לפני השכרה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"


שיפוץ בינוני, או מה שמכונה לעיתים שיפוץ משולב, כולל כבר עבודות מעמיקות יותר בתוך הבית כמו שדרוג מטבח, החלפת ריצוף מלא, חידוש חדרי רחצה כולל אינסטלציה בסיסית, ולעיתים גם עבודות גבס, חידוש מערכת החשמל או המיזוג. עלות שיפוץ כזה לדירת 100 מ"ר עומדת כיום על 180,000 עד 250,000 שקל, ומשך הביצוע נע בין חודש וחצי לשלושה חודשים, תלוי בהיקף העבודה ובתיאום בין הקבלנים. שיפוץ מסוג זה מתאים לבעלי דירות המעוניינים ברענון יסודי של הבית לפני מגורים, או למשקיעים המבצעים השבחה משמעותית של הנכס לקראת מכירה או השכרה.


שיפוץ יסודי, או שיפוץ כבד, הוא פרויקט מקיף שכולל החלפה מלאה של כל התשתיות: אינסטלציה, חשמל, איטום, מיזוג, וכן שינוי חלוקת החללים, שבירת קירות, תוספות בנייה ולעיתים גם יציקות בטון. העלות לשיפוץ כזה בדירת 100 מ"ר נעה כיום בין 300,000 ל-450,000 שקל, ולעיתים אף יותר - בהתאם לרמת הגימור ולמורכבות המבנית. משך הביצוע נע בין שלושה לשישה חודשים, ולעיתים אף מעבר לכך כאשר נדרשת התמודדות עם בירוקרטיה עירונית. שיפוץ מהסוג הזה מתאים בעיקר לרוכשי דירות ישנות שמעוניינים להתאים את הדירה לרמת חיים מודרנית, או למשקיעים המייעדים את הנכס לשיווק לאחר השבחה.


לפעמים השיפוץ לא רלוונטי 

באופן כללי, ניתן לומר ששיפוץ לכשעצמו בדרך כלל מעלה את ערך הדירה ומשביח אותה ברמה מסוימת - אבל, בעת מכירת דירה, לא בטוח שלשפץ את הנכס כדי להכין את אותו למכירה זה הדבר הנכון לעשות, בעיקר בשל הסיבה שהשיפוץ לא בהכרח יתאים לרוכש הנכס ואף יכול להיווצר מצב שסכום הכסף שהושקע על השיפוץ לפני מכירת הנכס לשם הכנתו לרוכש המיוחל, אינו מתאים כלל לרוכש והוא ירצה לשנות אותו.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי

בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות

מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?

נדב אטיאס |
נושאים בכתבה שכר דירה מחירי הדירות

בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.


הפער שהולך ונפער


הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.


מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.



אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.


בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.

להמשך הכתבה לחץ כאן
הדמיות של המגדל, קרדיט: 3Divisionהדמיות של המגדל, קרדיט: 3Division

עסקת קומבינציה של 340 מיליון שקל בת"א: אזורים Living ומנרב יקימו מגדל מגורים

הפרויקט כולל מגדל בן 19 קומות ו-86 דירות על קרקע שבבעלות אזורים Living, כשמנרב תשווק את הדירות והחברות יתחלקו בזכויות בחלקים שווים

מנדי הניג |
נושאים בכתבה אזורים ליוינג מנרב

אזורים Living ריט אזורים ליוי 2.2%   וקבוצת מנרב מדווחות על התקשרות בעסקת קומבינציה להקמת פרויקט מגורים בקריית שלום בתל אביב. במסגרת העסקה תקודם בנייתו של מגדל מגורים חדש על קרקע שבבעלות אזורים Living. שיעור הקומבינציה שנקבע משקף 50% לכל אחת מהחברות. הפרויקט כולל מגדל מגורים בן 19 קומות ו-86 יח"ד, על מגרש בשטח של 1.4 דונם. הפרויקט מצוי בהליכי רישוי מתקדמים לקבלת היתר בנייה והצפי הוא לתחילת עבודות כבר בשנת 2026. בכוונת מנרב לשווק את הדירות, בעוד אזורים Living תשכיר את הדירות לטווח ארוך.

הקרקע רשומה בספרי אזורים Living בשווי של כ-128 מיליון שקל, כאשר סך התשלומים שיחולו עליה בעת העלייה על הקרקע צפויים להסתכם בכ-19 מיליון שקל. הערכת שווי הדירות עומדת על כ-170 מליון שקל כולל מע"מ עבור אזורים Living. כמו כן, הבנק המלווה של הפרויקט, צפוי להעמיד לאזורים Living הלוואה בהיקף של כ-107 מיליון ש"ח, שתחליף את ההלוואה הנוכחית בסך 95 מיליון שקל.

הקרקע צמודה למגרש נוסף בבעלות מנרב אשר בו ניתן היתר לחפירה ודיפון ובו תקים החברה בניין מגורים המכיל 89 יח"ד. הקרקע והמגרש בבעלות מנרב הנם חלק ממתחם אשר כולל מגרש נוסף בבעלות צדדים שלישיים אותו מנרב מקימה כקבלן מבצע. קבוצת מנרב תשמש כקבלן המבצע של שלושת מגדלי המגורים במתחם ותבנה סה"כ 263 יח"ד. ההכנסות הצפויות ממכירת יחידות מנרב במסגרת הסכם הקומבינציה צפויות להגיע לסך של  כ-170 מליון שקל (כולל מע''מ).

מאזורים Living נמסר כי:" אנו מברכים על השותפות עם חברה מובילה כמו מנרב. העסקה שביצענו משקפת את אסטרטגיית החברה להתמקד בנכסי דיור להשכרה ולהגדיל את הרכיב המניב בפורטפוליו. העסקה תפחית את הוצאות המימון ואת החשיפה לייזום וכן תפנה מקורות להקמת פרויקטים נוספים ובחינת עסקאות חדשות."

אורי אריסון מנכ"ל מנרב נדל"ן: "מנרב גאה בשיתוף הפעולה עם אזורים Living מקבוצת אזורים. מדובר בשיתוף פעולה בין שתי קבוצות ותיקות הפועלות בבנייה ובפיתוח הארץ המביאות עימן ניסיון ארוך שנים, איתנות פיננסית ומקצועיות בלתי מתפשרת. העסקה הינה חלק מרכזי באסטרטגיית הצמיחה וההתרחבות של מנרב כחברה יזמית מובילה בתחום המגורים. הפרויקט מבסס את נוכחותנו בדרום תל אביב, אזור המתפתח במהירות ובו אנו רואים פוטנציאל משמעותי לבניית ערך והשבחה. אנו מתחילים בימים אלה את בניית מגדל המגורים שבבעלותנו ויוצאים במקביל לפריסייל למכירת הדירות. חתימת העסקה מאפשרת לנו, בין השאר, להגדיל את מלאי הדירות ולהציע מגוון אפשרויות גדול יותר לקהל הרוכשים שלנו אשר מחפש את השילוב המושלם בין טבע לעירוניות."

להמשך הכתבה לחץ כאן