העברת דירה מהורים לילדים – בין אם במתנה בחיים ובין אם באמצעות צוואה – הפכה בשנים האחרונות לא רק לשאלה משפטית, אלא לדילמה כלכלית ורגשית, מורכבת ומלאת השלכות. מתי נכון יותר להעביר את הדירה? היתרונות והחסרונות של כל בחירה.

למה לשקול העברת הדירה במתנה?

העברת דירה במתנה בעוד ההורים בחיים נראית במקרים רבים כמו מהלך הגיוני – הילדים מקבלים את הדירה מבלי לחכות, הסיכוי לסכסוכים יורד, ויש גם יתרונות מס. לפי משרד המשפטים, 30% מהתיקים בבית המשפט לענייני משפחה עוסקים בסכסוכי ירושה – העברה בחיים יכולה לצמצם את זה משמעותית. גם אם הנושא לא הגיע לבית משפט, בכמות עצומה של משפחות יש ריבים-ויכוחים וניתוקי קשר בעקבות ירושות. 

מעבר לכך, מדובר בעזרה ממשית לילדים. על רקע עזיבת צעירים ויוקר המחיה בישראל – לא מעט הורים מעדיפים להעניק נכס עכשיו, כדי לאפשר לילדיהם להישאר בארץ, להקים משפחה או להיחלץ מהשכרה יקרה.

גם מבחינת מס – החוק הישראלי מקנה פטור חלקי או מלא ממס שבח כאשר מדובר בהעברה בין הורים לילדים, ובחלק מהמקרים גם מס הרכישה יהיה מופחת (0.5% בלבד). עם זאת בירושה לרוב מדובר על אפס מס רכישה. 

• הבן מול ארבע אחיותיו: הקרב על דירת הירושה
• ביקש לפנות את בנו מדירת הירושה - ביהמ"ש הכריע
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זווית נוספת – שמירה על מגורים בארץ והון בארץ. צעירים לא מעטים שוקלים לעזוב את הארץ או שוקלים רכישת נכס בחו"ל, העברת דירה בישראל לבעלותם, יכולה לשמש כנקודת עוגן – נכס שניתן להחזיק, להשכיר. זה יכול להיות מבחינת הורים, סוג של בלם למעבר הילדים לחו"ל. יכול להיות שזה, מבחינת הורים רבים אחירם אחרים לא הדבר הנכון לעשות (מבחינתם שהילדים יחיו איפה שהם רוצים), אבל אם ההורים רוצים שילדיהם יישארו בארץ, יש סיכוי שדירה במתנה תגדיל את הסיכוי להישאר בארץ. זה גם בערבון מוגבל כי אין אפשרות כמובן לחייב או להכריח אותם להישאר בדירה ולא לממש אותה ולעבור לחו"ל.  

אבל יש גם צד שני למטבע

למרות היתרונות, יש בעיות מהותיות. קודם כל – אובדן שליטה. ברגע שהדירה נרשמת על שם הילד, הוא יכול, מבחינה משפטית, למכור אותה, לשעבד אותה, או לבצע בה שינויים – גם אם ההורים ממשיכים לגור בה. דו"ח של המועצה לשלום הילד מראה כי 15% מהתלונות של קשישים נגעו לניצול כלכלי מצד ילדים. בלי הגנה משפטית, זו עלולה להיות טעות כואבת.

בנוסף, אם הילד נכנס לחובות – הנכס חשוף לעיקול. לפי בנק ישראל, ב-2024 חלה עלייה של 14% בחובות פרטיים – וזה סיכון לא מבוטל. גם מבחינת מיסוי עתידי – הילד עלול להפסיד פטורים בעת רכישת דירה נוספת בעתיד.

• תל אביב בחצי מחיר - המחירים ביפו מזנקים ועדיין לא מתקרבים למרכז העיר
• דירה בהנחה באשקלון: יותר מ-100 נרשמים על כל דירה - סיכויי הזכייה הזעומים ביותר
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• העיר הכי מבוקשת בהגרלת דירה בהנחה ומה הסיכויים לזכות בדירה?

ומה עם הדינמיקה המשפחתית? אם רק אחד הילדים מקבל דירה, ייתכנו מתחים – גם אם הכוונה הייתה טובה. חלוקה לא שוויונית עלולה ליצור סדקים ארוכי טווח בתוך המשפחה. ולבסוף, גם זוגיות הילד מושפעת – בית המשפט יכול לראות בדירה נכס משותף בגירושין, במיוחד אם אין הסכם ממון ברור.

העברה בצוואה: שליטה מלאה עד הסוף

אופציה אחרת היא להשאיר את הדירה בצוואה. כך, ההורים שומרים על שליטה בנכס לאורך כל חייהם – גרים בו, נהנים מהשכירות, או מוכרים אותו בעת הצורך. זה חשוב במיוחד על רקע עליית המחירים בישראל ורמת אי-הוודאות הכלכלית הנוכחית.

מעבר לכך, מדובר במהלך גמיש. כל עוד ההורים בחיים – הם יכולים לשנות את הצוואה בהתאם לנסיבות משתנות – בריאות, יחסים בין הילדים, או שינויים כלכליים.

העברה בצוואה גם מאפשרת חלוקה הוגנת יותר – במיוחד אם יש נכסים נוספים. במקום להעביר נכס בודד כעת וליצור תחושת אי שוויון, ניתן לחלק הכל בצורה מדויקת יותר בעתיד, לפי הערכת שווי עדכנית.

גם מבחינת הגנה משפטית – כל עוד ההורים בעלי הדירה, היא מוגנת מחובות של הילדים או מגירושין.

החסרונות של צוואה – ומה חשוב להבין

עם זאת, גם לצוואה יש את המחיר שלה. אם הילדים זקוקים לדירה עכשיו הם יצטרכו לקנות אותה עם משכנתא, ורק אחרי מות ההורים הם יקבלו ירושה. המתנה מעבירה את הקדמת הנכסים לדור הבא ולתקופה שהוא באמת צריך אותו. 

יש גם היבטים בירוקרטיים – עלויות ניהול עיזבון, תשלומי אגרות ושכר טרחה. למרות שאין בישראל מס ירושה, עדיין מדובר בהליך שיכול לקחת חודשים ואף שנים.

ומה עושים כשאין החלטה חד משמעית?

אחת הדרכים לשלב בין הגישות היא להעביר את הדירה לילדים כבר עכשיו – אך להשאיר בידי ההורים זכויות שימוש, כלומר מגורים או שכירות עד פטירתם. הסדר כזה, שמכונה "שימוש בנכס תוך שמירה על בעלות משפטית חלקית" אפשרי מבחינה חוקית בישראל, וניתן לעגן אותו בהסכם ודרך רישום הערת אזהרה בטאבו. מדובר בפתרון ביניים שיכול לתת שקט נפשי – אך צריך להיערך אליו בזהירות משפטית.

השאלה מתי להעביר את הדירה, הופכת בעצם לשאלה של כיצד לשמור על יציבות משפחתית וכלכלית בתקופה של שינויים עמוקים. במילים פשוטות – הדירה היא כבר לא רק קורת גג. היא כלי לתכנון כלכלי לכם ולצאצאים. 

בשורה התחתונה אין פתרון אחד נכון לכולם. כל משפחה והגישה שלה כשצריך לבחון את מספר השיקולים ולהבין מה חשוב לכם – שליטה? שוויון? סיוע מיידי לילדים? שימור נכס? בין אם תבחרו להעביר את הדירה כעת ובין אם תמתינו לצוואה - עשו זאת גם בהתחשב בעלויות הכלכליות והמיסויות. יש לזה עלות שהיא אמורה להיות די קרובה אם עושים זאת כמתנה או במסגרת ירושה, אבל צריך לוודא זאת כי זה תלוי בפרמוטרים נוספים - מספר דירות שיש לכם, נכסים אחרים, מצב הילדים והנכסים שברשותם ועוד.