מארגן מנהל מיזם לרכישת דירות יחויב במס רכישה

העובדות ---------- יסוד הערר שבפנינו הוא מחלוקת, בדבר מהותן של פעולות שביצעה חברת ה.ש.י.ג. יזום פרויקטים בע"מ [להלן - "העוררת"] במקרקעין הידועים כחלקה 73 בגוש 3928 בראשון לציון [להלן - "המקרקעין"]. לטענת המשיב, העוררת רכשה למעשה זכויות במקרקעין ומכרה דירות לרוכשים פרטיים [להלן -"הרוכשים / המזמינים"], ובהתאם לזה היא חויבה לשלם מס רכישה. העוררת טענה, כי אין לחייבה במס רכישה, מכיוון שהיא לא רכשה את הזכויות במקרקעין ולא התקשרה בהסכם עם בעל הזכויות במקרקעין. ההתקשרות נעשתה, לדבריה, בידי קבוצת רוכשים פרטיים לצורך בניית בית משותף. לטענתה, המזמינים, טרם התקשרותם בהסכם רכישת המקרקעין וכפוף להתקשרות זו, התקשרו בסדרת הסכמים מפורטים הכוללים הסכם מכר והצטרפות ליוזמת בנייה לקבוצת המזמינים, הסכם שיתוף המסדיר יחסים בין המזמינים כולל חלוקת המקרקעין, שימוש והנאה בהם, ניהולם, וכן בניית בית משותף ובהסכם מסגרת לבנייה למעשה של הבית המשותף. כלומר: העוררת לא רכשה את הזכויות במקרקעין, אלא עסקה בארגון ובמתן שירותי בנייה לבניית בית משותף בעבור בעלי הזכויות במקרקעין. פסק דין ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה, כי במקרה זה יש להסכמים שנחתמו משמעות מרכזית והמשמעות היא לאו דווקא פועל יוצא מלשונו המדויקת של כל הסכם והסכם, אלא, ובעיקר, פועל יוצא של המכלול, לרבות דרך כתיבת ההסכמים, שילובם אלה באלה, המחויבויות של הצדדים להסכמים ושל ההסכמים אלה לאלה והשפעתם על הוצאתה של העסקה כמכלול, מהכוח אל הפועל, כלומר: המהות הכלכלית של ההסכמים. אחד מעקרונות היסוד בדיני המס הוא, כי יש למסות עסקה על פי תוכנה ומהותה הכלכליים וכנגזרת ממסכת העובדות הכרוכות בעניין, ולאו דווקא לפי הלבוש החוזי שנתנו לעסקה הצדדים בה. ועדת הערר בחנה את ההסכמים, את האמור בהם ואת מחויבויות הצדדים להסכם, וקבעה, כי מערכת ההסכמים, לכשעצמה, מעידה למעשה על מהותה הכלכלית, דהיינו: על מכירה מלכתחילה של דירות מגורים בידי העוררת, לכל אחד מהמזמינים. בבחינת המהות הכלכלית יש לייחס גם משקל רב למעמדה של העוררת ולמנהלה, לכוחם וליכולת ההשפעה שיש להם על כלל רכיבי העסקה כפי שעולים מתוך ההסכמים. ואמנם, מתוך ההסכמים עולה, כי העוררת היא המארגנת וכי מנהלה הוא הקבלן, ולא ניתנה כל אפשרות בכל שלב משלב ההתארגנות למצוא קבלן אחר או להפריד חלק מחלקי העסקה. העוררת מסדירה את הכול, ומעמד המזמין / הרוכש לעניין דירתו הוא מוגבל ביותר. הפרת התחייבות מצד הרוכש נחשבת להפרת הסכם כלפי העוררת. מימון העסקה ותנאיו במכלול, ומחיר הדירה אשר קבעה העוררת - ידועים כאמור מראש. אותו האופן, בכלל, גם ביכולת לקבוע את תכנון הבניין; ובעיקר, את תכנון הדירות ושינוי פנים הדירה ברמה הפרטנית. יכולת התכנון נמצאת בידי העוררת, וכן הצורך באישור שינויים בדירה; ובכל אלה - יש כדי להעיד על לבוש העסקה מבחינת הרוכש - עסקה מוגמרת של רכישת דירות. ועדת הערר קבעה, כי הסממנים האמורים לעיל מעידים על שליטה והשפעה שיש לעוררת על המיזם, וכי יש בהם כדי לחזק את המהות הכלכלית של העסקה כעסקת רכישת מקרקעין בידי העוררת (גם אם הלבוש הפורמאלי היה רכישת אופציה לקרקע), בנייה ומכירה של דירות מגורים על הקרקע, ומכירתן ככאלה לרוכשי דירות גמורות. סיכומו של דבר: הערר נדחה. בבית משפט המחוזי בתל אביב-יפו, בפני ועדת ערר מס שבח מקרקעין על ידי כב' השופט (בדימוס) יהושע בן שלמה ניתן ב-25.4.2007 הכותבת - מהמחלקה המשפטית בחברת "חשבים ה.פ.ס. - מידע עסקי בע"מ".