"בתקופת הקורונה מכרנו דירות מעבר לצפי שלנו, וזה לא שהורדנו מחירים ואז באו הקונים. לא היינו קרובים לזה, ואפילו להיפך, העלנו מחירים, והכל בהתאם לביקושים הקיימים" – השפל ברכישת הדירות עליו כתבה הכלכלנית הראשית במשרד האוצר בשלהי המשבר אולי הורגש היטב אצל חברות אחרות בתחום הנדל"ן למגורים, אבל כנראה שלא אצל בוני תיכון -3.54% , אם להסתמך על הדברים שאומר בעל השליטה והמנכ"ל, עמי פרץ, בריאיון לביזפורטל.

הדברים לא מפתיעים בהתחשב בכך שהחברה פועלת בעיקר באזורי הביקוש, וכן אם נסתכל על נתוני לקיחת המשכנתאות שמראים שעל אף ההקפאות שבקרוב יהיו מאחורינו, מי שיכול היה לרכוש דירה לא ראה סיבה טובה לחכות. לבוני התיכון פרויקטים במסגרת מחיר למשתכן באשקלון, מודיעין, כרמי גת וגדרה, ולפי פרץ 99% מהדירות בהם נמכרו, וגם הדירות בבניינים אלה המשווקות בשוק החופשי ממשיכות להימכר בקצב טוב שלא נפגע ממשבר הקורונה.

מנוע הצמיחה העיקרי של החברה הוא פעילות ההתחדשות העירונית. לבוני התיכון 19 פרויקטים של פינוי בינוי, גם כן באזורי הביקוש, ובהיקף צפוי של כ-15 אלף יחידות דיור. הבולט שבהם נמצא בקריית אונו ובו כאלף יחידות דיור. בוני התיכון מעריכה את הרווח מהבשלת כלל הפרויקטים הללו ב-3.3 מיליארד שקל. לאלה נוספות 90 דירות בשלב תכנון בפרויקטים של תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) בתל אביב שהרווח הצפוי מהם עומד על 46 מיליון שקל.

• בוני תיכון מקבלת אור ירוק לשתי תוכניות חדשות: 610 דירות במרכז הארץ
• בוני התיכון מקדמת פינוי־בינוי בחולון ובבת ים; למעלה מ־2,500 דירות בדרך
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עם עדכון המדדים בשבוע הבא תכלל מניית החברה במדדי ת"א-נדל"ן, ת"א-בניה, ת"א-צמיחה ות"א-AllShare. בתום המסחר היום (חמישי) רשמה בוני התיכון עלייה יומית של כ-14.5%. כיום החברה נסחרת בכרבע מיליארד שקל, אחרי שעלתה ב-180% מתחילת השנה.

אז בבוני התיכון פגשו לשמחתם ביקושים ערים, אבל עדיין יש דברים נוספים שיכולים להשתבש ועליהם הלינו לא מעט מהקולגות של פרץ. אחד מהם הוא הליכי התכנון שנתקעו בוועדות שהתמעטו להתכנס בשל הקורונה. אלא שגם כאן לפרץ יש דוודא דברים חיוביים לומר.

"הופתעתי לטובה מזה שדווקא בתקופת הקורונה המעבר לזום של ועדות התכנון ייעל מאד את הליכי קבלת ההיתרים", פרץ אומר. "פגישות שהיו מתפרשות על פני חודשים התקצרו משמעותית. אולי יש כאלה שחשבו שחייבים פגישות פרונטליות, אבל רואים שהזום הביא תוצאות. יכול להיות שהרווחנו כי ההליכים שלנו מול הוועדות התחילו עוד לפני הקורונה כך שהיינו באמצע ולא היה צורך להתחיל מאפס".

• אנרג'יקס נפלה אבל המוסדיים עשו רווח מהיר
• מנכ"ל אפקון: "EBITDA של 50 מיליון שקל לרבעון - רק מגרד את הפוטנציאל"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם...

חוויתם מחסור בעובדים זרים בגלל מכסות שלא נפתחו?

"לא. כמו שאנחנו יודעים המדינה לא שיווקה קרקעות והרבה פרויקטים לא יצאו לפועל עוד לפני הקורונה. כך, אחרי שפרויקטים הסתיימו ב-2019 נוצר דווקא עודף של עובדים בשוק. מי שמדבר על מחסור בפועלים מתכוון כנראה לתחזית שלו לשנתיים קדימה. אנחנו נפלנו בדיוק על חלון זמנים שבו היו עובדים שנשארו בארץ אבל הפרויקטים שבהם היו אמורים לעבוד התעכבו. למרות שצריך לומר שזה לא אומר שום דבר לגבי מה יהיה איתנו בעתיד בהקשר הזה. אגב, אין לי ספק שצריך את העובדים הזרים ויש לפתוח את המכסות כדי לצמצם את הפיגור בקצב הבנייה שנוצר בשנים האחרונות".

יש שאומרים שדווקא המשך התלות של הקבלנים בעובדים הזרים ככוח עבודה זול מונעת כניסה של חדשנות לתחום הבנייה. מה דעתך?

"הם לא כח עבודה זול. כולם יודעים שהם עולים לא פחות מעובדים ישראלים ואפילו יותר. שכר לעובד סיני מגיע עם כל ההוצאות ל-25 אלף בחודש, זה לא מה שהיה פעם. הם גם יותר מקצועיים ויותר באים לעבוד בבנייה, כך שיזם יכול להסתמך עליהם כדי לתכנן את עלויות הבנייה העתידית שלו".

ולגבי החדשנות בענף, בהנחה שהעובדים הזרים נשארים איתנו, גם בעוד עשרים שנה יבנו כאן בניינים כמו שבונים כיום?

"את החדשנות בתחום הזה אנחנו רואים בעיקר בביצוע ובניהול. בשיטות הבנייה אני לא רואה דברים חריגים אבל השוק פתוח לכל טכנולוגיה חדשה שמוזילה עלויות. בבוני התיכון אנחנו מחפשים טכנולוגיות ניהוליות שקשורות לאיכות ובקרת הביצוע. מדי פעם מציגים לנו טכנולוגיות של שיטות הבנייה אבל לדעתי השוק עדיין לא בשל לזה".

החברהVEEV שמייצרת קירות מודולריים הולכת לגייס בבורסה בת"א בקרוב. מה דעתך על הפיתוח שלה?

"שמעתי על זה. אני מאמין שטכנולוגיות חדשות צריך להכניס בתקופה רגועה, ולא כשהשוק רותח וצמא לדירות. אין בעיה, אפשר להתחיל לחשוב על זה, אבל זה לא אמור לקרות בבת אחד אלא להבשיל בתוך 10-15 שנה".

"כולם יודעים שהפוטנציאל העתידי בהתחדשות העירונית הוא במרכז הארץ". פרויקט של בנוי התיכון בקריית אונו (הדמייה: VIEWPOINT)

שהוותיקים יסתכלו על עליית הערך

בתשעת החודשים הראשונים של 2020 מכרה בוני התיכון 571 דירות, נתון הגבוה פי שלושה בהשוואה לתקופה המקבילה בה מכרה 191 דירות. ההכנסות עמדו על 748 מיליון שקל, לעומת 249 אשתקד. ברבעון השלישי השנה מכרה החברה 206 דירות בהיקף של כ-287 מיליון שקל, גם נתון הגבוהה פי שלושה מ-65 יחידות הדיור שמכרה ברבעון השלישי של 2019, ומהן רשמה הכנסה של 69 מיליון שקל.

כאמור, ההתמקדות של בוני התיכון בתחום ההתחדשות העירונית היא בעיקר באזורי הביקוש במרכז, כמו קריית אונו, חולון, בת ים, רחובות, כפר סבא ועוד. ההחלטה מוכיחה את עצמה בהיבט המכירות, אבל במבט רחב יותר אפשר רק להצטער על כך שסיפור התמ"א חוזר על עצמו ונראה שליזמים לא תהיה סיבה לחדש בניינים רעועים היכן שהביקוש לא נמצא, לפחות עד שהמדינה לא תיתן להן אחת.

"כולם יודעים שהפוטנציאל העתידי בהתחדשות העירונית הוא במרכז הארץ ובגוש דן בפרט, והדבר קשור כמובן לשווי הקרקע", פרץ מסביר. "צריך לציין שבהשוואה ללפני עשור, היום הרשויות המקומיות מבינות הרבה יותר שזה טוב גם להן ולמדינה כשיזם משקיע מכספו ורותם את הדיירים לפרויקט, בלי שהמדינה מכניסה כסף לכיס".

ראשי הרשויות המקומיות אומרים דווקא שזו הבעיה, שהמדינה לא מכניסה כסף לכיס ובלי תמיכות התשתיות שלהן לא יעמדו בגידול במספר התושבים.

 "אז בסופו של דבר המדינה תכניס יד לכיס. תהליכים לא נעשים במכה אחת, וגם רומא לא נבנתה ביום אחד. ב-2021 תושבע ממשלה חדשה בתום הבחירות ואין לי ספק שהדברים יקבלו כיוון חיובי".

מה דעתך על התכניות להגביל את התוספות בפרויקטים של פינוי בינוי ל-12 מ"ר ולקבוע היטל השבחה אחיד?

"פרויקט התחדשות עירונית צריך להיות כדאי לרשות המקומית, למדינה וגם ליזם. ברגע שזה לא יהיה – לא יקום הפרויקט, והיום מבינים את זה. כל צד עושה כרגע שרירים אבל יגיעו לעמק השווה בסוף. גם בקריית אונו היו לנו הרבה וויכוחים על התוספות".

בהתחדשות עירונית יש גם תושבים שלא מצליחים לעמוד בעלויות האחזקה של הבניין, ונאלצים לעזוב לטובת מגורים זולים יותר. מה עמדתך בעניין?

"אני אומר דבר כזה – קח משפחה שיש לה דירה בקריית אונו שהייתה שווה לפני חמש שנים 700 או 800 אלף שקל. היא מקבל דירה של 2.5 מיליון שקל שהיא יכולה לממש. אז נכון שלפני כן היא לא שילמה 500 שקל על אחזקה או דמי ניהול, אבל היו לה חולדות בחצר והבניין היה מוזנח. כל משפחה תעשה את החשבון שלה, ואין ספק שאיכות החיים שלה תעלה. אנחנו חיים במדינה דמוקרטית וכל אחד יעשה עם הנכסים שלו כראות עיניו".

ובכל זאת מה לגבי אלה שלא מעניינת אותם עליית הערך והם רוצים להישאר בסביבה שאליה הם התרגלו במשך כמה עשורים?

"בהסכמים שלנו יש מענה לאותן משפחות שלא מעוניינות בדירה חדשה, גם מבחינת דמי הניהול שמשלמים. בפרויקט בקריית אונו המענה שנתנו השביע את רצונם של נציגי הדיירים, זה עלה, והמשכנו הלאה. עד כמה שאני זוכר נתנו הנחה לתקופה מסויימת".

לסיום, מה דעתך על התכנית לדיור במחיר מופחת של ליצמן?

"לא נצטרך להגיש הצעות גבוהות יותר באזורי הביקוש בעקבותה. אם התחרות בין הקבלנים תהיה אגרסיבית יותר, המדינה היא זאת שתרוויח, וזה בסדר. במחיר למשתכן נוצר מצב שבו כל ההטבה הגיעה לדייר. דייר יכול היה לקנות דירה ב-600 אלף שקל בזמן שהשווי שלה הוא 1.6 מיליון שקל או 1.7 מיליון ואפילו יותר.