כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל",  נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.

אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.

במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.

מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים

לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

• הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
• היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות. 

תקופת המלחמה והמשבר הכלכלי העמוק שנוצר בעקבותיה עוררו מחלוקות רבות בין משכירי הדירות לבין השוכרים. סבבי המילואים הבלתי נגמרים הביאו לפיטוריהם של עובדים רבים ובעקבות כך לקריסתם הכלכלית. חלק מהעובדים שנפגעו מתגוררים בדירות שכורות, ולנוכח המצוקה שאליה נקלעו לא הצליחו לעמוד בתשלום דמי השכירות ובמקרים מסוימים אף סירבו להתפנות מהדירה.  המשכירים מצדם חשים לעיתים שאינם יכולים לספוג את ההפסד הכספי ופונים להגיש תביעה לפינוי מושכר. 

מה אומר חוזה השכירות? 

הסכם השכירות כשמו כן הוא הינו חוזה המסכם את המוסכמות בין הצדדים במעמד השכרת הנכס. מדובר בהסכם רשמי בעל תוקף חוקי מחייב, ולכן רק סעיפים שישנה מחלוקת לגביהם מקבלים את הפתרון מחוק השכירות. במועד ההשכרה איש מהצדדים לא ידע מה עלול להתרחש בעתיד. אולם כבר בתקופת הקורונה ראינו יותר מקרים של שוכרים שלא משלמים את דמי השכירות ואף לא מפנים את הנכס ובכך מסבים למשכיר נזקים כלכלים ועוגמת נפש. אי תשלום דמי שכירות הוא כמובן בבחינת הפרה יסודית של ההסכם, אשר בעטיו זכאי המשכיר לפיצוי. 

האם מותר לפנות את השוכר בכוח מהמושכר? 

בחוזי שכירות ישנים קיימים לעיתים סעיפים המאפשרים לבעלי הנכס להיכנס לדירה ולהוציא את השוכר בכוח סביר, כולל הוצאת חפציו וניתוק המים והחשמל בדירה. סעיפים אלה כבר לא תקפים כיום, לאור פסקי דין שניתנו בנושא זה וקבעו כי אין זכות חוקית להפעיל כוח או אלימות כלפי שוכר שמסרב להתפנות מהדירה. הדרך החוקית לפעול במקרים כאלו היא להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט, ואילו מי שמפעיל כוח או אלימות חשוף לעבירה פלילית ואף לתביעה. ואכן, בתקופת הקורונה הגיעו לבית המשפט מחלוקות רבות בין שוכרים ומשכירים, אולם עד היום אין עדיין הלכה משפטית ברורה ואחידה. 

האם מותר למשכיר לממש את שיק הביטחון של השוכר? 

רוב הסכמי השכירות כוללים סעיפים אשר באים להגן על המשכיר, וזאת באמצעות בטוחות וערבונות שנועדו להבטיח את קבלת דמי השכירות ותשלומים לגופים השונים. אך הבטוחות הכספיות לא מתירות למשכיר לפנות את השוכר אשר מסרב להתפנות מהדירה. לכן קבע המחוקק כי ניתן לגשת לבית המשפט ולהגיש תביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז. הכוונה היא להליך הנמשך פרק זמן קצר יחסית ויכול להסתיים 90-60 יום ממועד הגשת כתב התביעה לפינוי מושכר, בסדר דין מקוצר, וזאת בניגוד לתביעה רגילה שהטיפול בה יכול לארוך חודשים רבים. 

• "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
• השכירות בתל אביב ממשיכה לעלות ולמה זה עשוי להימשך?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ומה אם השוכר מסרב להתפנות גם לאחר שהתקבל פסק דין לפינוי מושכר? 

במקרה זה יש לפתוח תיק בהוצאה לפועל בגין פסק הדין, ולממש את פסק הדין לפינוי דייר שלא משלם, ולבסוף יהיה ניתן להוציאו מן הדירה בהמצאות קבלני משנה מטעם ההוצאה לפועל, בסיוע אנשי מקצוע כגון: פורץ מנעולים, משאיות הובלה וגם נוכחות משטרה למקרה הצורך. קבלן הביצוע פורץ את הדלת הכניסה ומפנה את השוכר הסרבן עם חפציו ומחליף את המנעול.