כמה שכונות במרכז, פרט בתל אביב, אתם מכירים שמוכרים דירות ב-33-37 אלף שקל למטר? כדי לדרוש מחירים כאלה, בטח בתקופה שבה הנדל"ן יורד - צריך שיהיו לך אחד משניים: הרבה אומץ, או דירה מיוחדת, עם נוף לים למשל.

מתחת לבית. חוף הים בבת ים (עיריית בת ים)

בת ים מציעה ים, וזה שווה הרבה מאוד כסף - בעיקר אם אתה גר במגדל. יש הבדל גדול בין דירה על המים לדירה שרואים ממנה את הים לדירות שיכונים ברחבי העיר. בת ים מספקת גם את זה וגם את זה, אבל הדירות על הים בפרויקטים החדשים הפכו למבוקשות. בשכונת פארק הים עם המגדלים מחירי הדירות בממוצע קרוב ל-4 מיליון שקל, משהו כמו 35-38 אלף שקל למ"ר. יש ירידה במחיר בחודשים האחרונים, אבל לא דרמטית כמו ביתר המקומות שנבדקו

השכונה הזו וכן הבנייה החדשה שהולכת ומתרבה בבת ים פיצלו את העיר לשניים - בת ים "החדשה" שבה המחירים גבוהים יותר מבת ים "הישנה" שבה המחיר למ"ר יכול להיות 22-24 אלף שקל, אבל בשל ההתחדשות העירונית שעוטפת את כל רחבי העיר ופוטנציאל ההשבחה המחירים לרוב גבוהים יותר - לכיוון 25-27 אלף שקל למ"ר.  

• מחירי הדירות בבת ים - תמונת מצב: כמה עולה דירה ישנה, ומה הפער מול דירות חדשות?
• התחדשות עירונית של 900 דירות יוצאת לדרך במרכז בת ים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בת ים סובלת עדיין מתדמית שלילית. אוכלוסייה יחסית חלשה לערים במרכז, מחסור בתעסוקה, מחסור במקומות בילוי. אבל זה השתפר לאורך השנים וכאשר תעבור כאן הרכבת הקלה, הנגישות לתל אביב ולערי המרכז תהיה הרבה יותר נוחה וזה עשוי לשפר את מצב העסקים בעיר וכן להנגיש אותה לצעירים שעשויים להעדיף לגור בה מאשר בתל אביב היקרה הרבה יותר.  

נכון לעכשיו, צעירים עוזבים את העיר. הם מעדיפים מקומות עם תעסוקה, מקומות בילוי. בת ים לא מספקת את זה. ולמרות זאת, יחסית קל להשכיר דירה בבת ים  - יש ביקוש גדול מהמגזר הרוסי-אוקראיני, דירות נחטפות, כאשר התשואה עליהן מגיעה לאזור ה-3%. באופן יחסי לא רע. 

פארק הים - הצמרת של בת ים

בשנה שעברה בת ים הייתה המובילה בהתחלות בניה חדשות במסגרת התחדשות עירונית והיא צפויה להגדיל את היקף הבנייה השנה ובשנים הבאות. זה אולי יקשה על תושבי העיר, שיראו מולם הרבה מנופים, אבל זה בשביל עתיד טוב יותר. 

• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

בינתיים, אזור רצועת החוף הוא החדש ביותר. שכונת פארק הים הצמודה לטיילת החוף היא שכונה חדשה עם פארק צמוד והיא בעצם "הצמרת של בת ים".  המחירים בה כאמור באזור 33-37 אלף שקל למ"ר. מה גורם לאנשים לשלם יחסית הרבה ולמה בבת ים? כמה סיבות - א. הם רוצים לגור בשכונת מגדלים. ב. הם רוצים לראות ים וגם פארק ומרכזי קניות מתחת לבית כדי לא להיתקע בפקקים. ג. השכונה לא נמצאת בהתחלת בניה, היא כבר הקימה כמעט 2,000 דירות, כשהמספר הזה ישלש את עצמו בטווח הקצר ויצמח פי 5 בהמשך.

המחירים בפרויקט בדומה לכל פרויקט תלויים בגדול הדירה. המחיר למטר בדירות גדולות יכול להגיע עד 30-31 אלף שקל, ובדירות קטנות, 2 חדרים למשל, הוא יכול להגיע ל-40 אלף שקל למטר. מדובר בשוליות לגודל (יתרון לקוטן) - דירות קטנות "עולות יותר" לפי תחשיב של מ"ר, כי אנשים יכולים להוציא סך כולל נמוך יותר ומתפשרים על המ"ר. ככל שהדירה גדולה יותר, המטרים האחרונים יהיו בעלות נמוכה יותר, סוג של עלות יורדת למ"ר. 

לסיכום, בת ים היא כנראה מהערים הבודדות במרכז שאולי יש בה הזדמנויות לרכישת דירה להשקעה. תשואה של 3% ואפילו יותר היא לא רעה. נכון, זה לא מדביק את התשואה באפיקים הסולידיים כיום על רקע עליית הריבית, אבל משנה הבאה, התשואה צפויה לרדת. אם תסתכלו על טווח בינוני ובהנחה שהתחזיות יתממשו, הריבית תרד לאזור 3% ומתחת תוך שנה-שנתיים. ואז שכר הדירה כבר יהיה תחרותי כשבמקביל יש אפשרות להשבחה. עם זאת, יש כמובן סיכונים - מחירי הדירות בירידה והם צפויים להמשיך לרדת לפחות בחודשים הקרובים וכן יכול להיות שהריבית לא תרד כפי שצופים ואז המשקיעים סובלים פעמיים - גם מפספוס התשואה שיכלו היו לקבל באם היו משקיעים באפיק הסולידי וגם בריבית גבוהה על המשכנתא. 

> "מחירי הדירות רק בתחילת ירידת המחירים; הקבלנים בבעיה קשה".

עסקאות אחרונות, שכונת הפארק בת ים

פרוייקט צרפתי שמעון, 133 מ"ר, 5 חדרים, קומה 17 - 4.05 מיליון שקל.

הקוממיות 8, 108 מ"ר, 4 חדרים, קומה 33 - 3.33 מיליון שקל.

הקוממיות 8, 63 מ"ר, 2 חדרים, קומה 27 - 2.53 מיליון שקל.

פרוייקט צרפתי שמעון, 109 מ"ר, 4 חדרים, קומה 21 - 3.1 מיליון שקל.

דרך בן גוריון 135, 36 מ"ר (סטודיו), 2 חדרים, קומה 1 - 1.47 מיליון שקל.