הפחתה במס רכישה - כמה תשלמו על רכישת דירה ראשונה?
מס רכישה הוא מס המוטל על רכישת דירה. למה צריך לשלם מס כשקונים-רוכשים דירה? אחרי הכל, מסים משלמים על רווחים, כאשר מממשים לא כאשר קונים. התשובה פשוטה - ככה המדינה מקבלת כסף ומגדילה את הקופה והתשובה המדויקת יותר היא שזה גם מגדיל את הקופה אבל גם מהווה כלי לריסון מחירי הדירות. הכלי הזה אולי עובד, אבל מחירי הדירות לא באמת נשלטים.
כאשר המדינה רוצה לעצור את המשקיעים בשוק הדירות היא מעלה להם את מס הרכישה (מה שנעשה בפועל – הם משלמים מס רכישה של 8% מערך הדירה), כאשר היא רוצה להאיץ את השוק היא מורידה את מס הרכישה. בפועל קיימים שני מסלולים של מס רכישה – האחד לרוכשי דירה יחידה (ראשונה ומשפרי דיור) והשני למשקיעים. המס על משקיעים גבוה יותר.
השיטה – מדרגות מס
המיסוי הוא לפי מדרגות מס – כלומר, כל מדרגה ושיעור המס שלה. ככל שמחיר הדירה עולה כך מגיעים למדרגת מס גבוהה יותר, כאשר המדרגה הראשונה לרוכשי דירה ראשונה (או משפרי דיור) שבה אין תשלום מס היא 1,805 אלפי שקל. סכום המדרגה צמוד למדד המחירים לצרכן ומתעדכן פעם בשנה – בחודש ינואר. המשמעות היא שבהינתן קצב המדד – כ-5%, הרי שהרף לפטור ממס רכישה בדירה יחידה יעלה לכ-1.9 מיליון שקל. מעבר לכך, גם המדרגות הבאות בתור יעלו, כך שבסופו של דבר תהיה הפחתה במס רכישה. ההפחתה תלויה כמובן בערך הדירה הנרכשת.
המדרגה השנייה היא מ-1.805 מיליון שקל עד 2.141 מיליון שקל כשהמס מגיע במדרגה זו ל-3.5%. צפוי שהמדרגה תזוז לאזור ה-1.9 מיליון שקל עד 2.155 מיליון שקל. המדרגה השלישית היא כיום 2.14 מיליון שקל עד 5.25 מיליון שקל ובה תשלום המס הוא 5%. היא תתחיל במקביל לעדכון מס הרכישה לאזור ה-2.155 מיליון שקל.
- הבית נפגע במלחמה? תוכלו למכור אותו בלי מס או לבחור בהתחדשות עירונית
- האם פטור ממס יכול לעבור בירושה לילדים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשורה התחתונה, נראה שעל דירות של כ-2 מיליון שקל, ההפחתה הצפויה תהיה כ-3.5 אלף שקל, בדירות יקרות יותר, ההפחתה צפויה להיות משמעותית יותר.
כל ההפחתות המוצגות כאן הן לרכישת דירה ראשונה או למשפרי דיור (שמוכרים או ימכרו את הדירה הקיימת שלהם). אבל למשקיעים אין לזה כמעט משמעות – הם משלמים 8% של מס רכישה על המדרגה שהיא מאפס ועד 5.255 מיליון שקל ומעל רף זה – 10%.
> למדריך ומחשבון מס רכישה באתר הון >
מס רכישה למשפרי דיור - לכאורה כל מי שרוכש דירה שנייה חייב במס רכישה מלא. כלומר, לא נהנה ממס רכישה מופחת כמו שיש ברכישת דירה ראשונה, אלא שאז מתעוררת בעיה - מה עם אלו שמשפרים דיור ורוכשים דירה לפני שהם מוכרים את הדירה שלהם. במקרה כזה יש להם 2 דירות לאורך פרק זמן מסויים ולכאורה הם צריכים לשלם מס מלא (8%-10%). וטבכן, כאן יש חריגה מהכלל, המחוקק הבין את העיוות אם הם היו נדרשים למס מלא וקבע דחיית מס רכישה מלא ותשלום חלקי בהינתן שעל משפרי הדיור למכור את הדירה הקיימת בתוך התקופות הבאות:
מי שרוכשים דירה מיד שנייה צריכים למכור את דירתם הקיימת תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית (אם הדירה נרכשה לפני 07.07.2021, עליהם למכור את דירתם בתוך 18 חודשים).
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
מי שרוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם צריכים למכור את הדירה הקיימת בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה החלופית תימסר להם בפועל (מועד קבלת טופס 4).
לצורך החישוב התקופה שבין ה-01.03.2020 ל-30.06.2021 לא תיספר בתוך תקופת הדחייה.
האם להפחתה הצפויה יש משמעות?
אם אתם מתכננים לקנות דירה בשנה הבאה, אז כן – חסכתם מעט כסף, אבל זה סכום נמוך בהינתן עליות המחירים בשנים האחרונות ובעיקר בשנה האחרונה וזה לא סכום שאמור להשפיע על קבלת ההחלטות של מי שמתכוון לרכוש כעת. כלומר, אלו שעומדים כעת לפני רכישה לא יכולים כמובן לחכות כי בינתיים המחירים יכולים להמשיך לעלות, עליית מחירי הדירות עשויה לשים בכיס הקטן את ההנחה. אז המתנה רק בגלל זה היא לא אופציה.
- 7.אוהד 08/09/2022 01:03הגב לתגובה זוהגיוני שיהיה צמוד למדד מחירי הדירות. הגיוני שחסרי דיור לא ישלמו את המס הזה, גם ככה המדינה מרוויחה מהקרקע והמעמ, המס הכנסה והמס רווחי הון עד שחוסכים לדירה
- 6.דוד 07/09/2022 15:12הגב לתגובה זובקרוב חלק מהזוגות יאלצו למכור כי לא יעמדו בהחזרים החזירים המדושנים פרות הבשן ייגזלו מהם את הדירה ועוד בהנחה
- מי שגבולי גם ככה לא צריך לקנות. מעשה חסר אחריות. (ל"ת)שדגכשדג 07/09/2022 16:04הגב לתגובה זו
- 5.אחד 07/09/2022 14:18הגב לתגובה זומדרגות המס יזוזו בעקבות עליית המדד לצרכן וההשפעה של זה היא מינורית (אלפי שקלים בודדים) ככה בזבזתם לי 5 דקות מהחיים + 4 דקות לכתיבת תגובה נזעמת....
- 4.8 07/09/2022 13:01הגב לתגובה זוהם לא חמוצים. הם נסחטים. המדינה היא מסחטה, והאזרחים הם לימונים סחוטים.
- 3.דן 07/09/2022 10:21הגב לתגובה זורק מאיפה הכסף ? אני רוצה את ההנחה על מס הרכישה !!!
- 2.אנונימי 07/09/2022 09:57הגב לתגובה זולמה גם המדרגה השהיה לא עולה ב 5% (כמו הראשונה)?
- 1.מבין2 07/09/2022 09:47הגב לתגובה זוהמחירים טסו 20% למעלה ומדרגות מס הרכישה יעלו 5%. כלומר עוד מס בשיעור 15% זו המתנה לזוגות הצעירים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
