בצל הדד ליין שמסתיים השבוע (חמישי ה-26/6) להגשת תביעות בגין תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין נזקי תכנית המטרו תת"ל 101/א', שמאי המקרקעין עומר ליבלינג ממשרד השמאים "ז'אק ליבלינג" מתאר תמונה מורכבת של אי ודאות וריצת מרתון בירוקרטית. לדבריו: "יש למצוא פתרון לנושא הארכת המועדים ולהוסיף הוראה החריגה גם את תקופת מבצע "עם כלביא" או לחלופין לעשות שימוש בסמכות שר הפנים להארכה "מטעמים מיוחדים".

מנהל התכנון הציג עמדה שעלולה לגרום לפגיעה קשה בזכויותיהם של מאות ואף אלפי בעלי נכסים, אשר עלולים להישאר ללא אפשרות ממשית לתבוע פיצויים בגין נזקים שנגרמו להם על ידי המדינה. השוק כלל לא נערך לפרשנות המצמצמת שהציג מנהל התכנון בנושא מועדי הגשת התביעות, שכן מדובר בעמדה יוצאת דופן שסותרת את ההבנה המשפטית המקובלת בשוק, שהייתה עד כה ברורה וחד-משמעית. המשמעות הכספית של עמדה זו אדירה: המדינה צפויה לעמוד בפני גל של תביעות בסכומים של מאות מיליוני שקלים, עקב היקף ההפקעות העצום שצפויות להתרחש באזורים מבוקשים, הכוללות הפקעת בתים פרטיים, עסקים פעילים ונכסים מניבים הנמצאים בלב מוקדי הביקוש.


כיום מדובר בפיצוי בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אבל בהמשך יהיו גם פיצויים בגין ההפקעה עצמה והדבר עלול להמשיך לעכב את כל התהליכים.
ליבלינג מסביר שיש שני מסלולי פיצוי: “המסלול הראשון, קבלת פיצוי בגין הקרקע תוך שמירת זכות הערעור. המסלול השני,קבלת פיצוי ועוד תוספת של 15% עבור הסכמה, ועוד 10% בגין ‘פגיעה אקטיבית’. זאת אומרת שמתנים את הפיצוי בתוספת של 25% על הסכום שקבע השמאי. בתנאי שחותמים על הסכמה סופית”.

אלא שבפועל, מזהיר ליבלינג: “יכולים כרגע להפקיע לאדם חלק מאוד משמעותי מהקרקע. חלק שהוא לא יוכל לנצל לתקופה מאוד ארוכה. ולא תמיד הפיצויים שמציעים, כולל התוספת, באמת עומדים באומדן שווי הקרקע הנכון”.: והשמאי מוסיף: “התת״ל אושר לפני כמעט שלוש שנים, והזמן להגשת הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה - עובר”.

ומה יקרה ביום שאחרי? “אני מאמין שבסוף המדינה תהיה חייבת לעשות סדר בעניין. כרגע היא מתעסקת בניהול המלחמה, אבל לאחר מכן היא תצטרך להתפנות לזה. עדיף לה לא להיכנס למחלוקות שיימשכו לאורך שנים”. מעבר לכך, ליבלינג מצביע על השלכות כלכליות נוספות: “יש מיסוי נוסף - כמו היטל השבחה שעתיד לעלות מ-60% ל-72% בדצמבר 2030.

נראה שאם הדבר ילך למלחמות על הקרקע, הפרויקטים פשוט לא יתקדמו. תהיה פה מצוקה הרבה יותר גדולה לדיור. לסיום הוא קורא לרגישות: “חשוב להיות קשובים לצרכים של בעלי הקרקעות. חלקם נפגעו גם בעקבות המלחמה. צריך להיות רגישים לסיטואציה. גם אם זה יידחה רק לתקופה קצרה נוספת, זה מאוד לגיטימי ביחס למה שאנחנו חווים במדינה"

זכות קניינית בסיסית

מעבר לסוגיית הפיצוי עצמו, עולה גם שאלה חריפה של שקיפות ציבורית: האם המדינה עשתה כל שביכולתה כדי ליידע את בעלי הקרקע בנוגע לדד ליין שמתקרב? ככל הידוע, לא נשלחו אליהם התראות יזומות, לא בדואר רשום, לא במסרונים ולא בפרסום בעיתונות הארצית או המקומית.

מדובר באלפי אנשים, חלקם מבוגרים או חסרי ייעוץ משפטי, שגילו רק באיחור,אם בכלל - שהזמן לתבוע אוטוטו נגמר. זאת בניגוד למהלכים כמו פינוי-בינוי או תוכניות תמ"א 38, שבהם נהוג לחלק חוברות מידע, דפי הסבר ואפילו לכנס דיירים באירועים קהילתיים.

במקרה הזה, למרות שמדובר בזכות קניינית בסיסית. המדינה לא הפגינה את אותה אחריות ציבורית. העברת המידע התבצעה בשקט יחסי, בעיקר דרך גורמים מקצועיים או יד מכוונת של עורך דין. מי שלא מחובר ו'חי את השטח' פשוט לא יודע על הדבר.

גם מהצד המשפטי עולות שאלות נוקבות: האם לאור המלחמה ניתן להאריך את המועד החוקי להגשת תביעות? במילים אחרות, האם סעיף 'כוח עליון' לא צריכה להיכנס לפעולה כאן? במקרים קודמים, כמו מגפת הקורונה או מלחמת לבנון השנייה, האריכו המדינה ובתי המשפט מועדים סטטוטוריים כדי למנוע פגיעה בזכויות אזרחיות.

עורכי דין שעמם שוחחנו מעריכים כי ניתן לטעון להקפאת מניין הימים, אך הדבר לא קרה עדיין באופן רשמי, והמדינה שותקת. במצב כזה, הסיכון הכלכלי לקופת המדינה עצום. אם אלפי בעלי קרקע יפסידו את זכותם רק בשל העיכוב - לא מן הנמנע שיוגשו תביעות ייצוגיות, עתירות לבג"ץ, ודרישות להכיר במצב כחריג המצדיק התערבות.

הבעיה היא כפי שאומרים בשפת רחוב: הזול עולה ביוקר. ייתכן שהמדינה כיוונה לחסוך בתקציב עבור הפקעות אלו. אבל המהלך עלול להתגלות כטעות יקרה הרבה יותר.

איפה הרשויות המקומיות?

הפקעות הקרקע אינן עניין תיאורטי בלבד. לאורך תוואי קווי המטרו - ובעיקר בקו M1. מדובר בפגיעה ממשית ברקמות עירוניות קיימות. ערים כמו אור יהודה, ראשון לציון, תל אביב, רמת גן, גבעתיים ובני ברק מתמודדות עם תושבים שבנכסים שלהם בוצעו הפקעות, או שהערך שלהם ירד משמעותית כתוצאה מהשינוי התכנוני.

כך למשל, באור יהודה ורמת גן מדובר לעיתים על בתים צמודי קרקע או מגרשים ריקים שבעליהם גילו לפתע שהפוטנציאל התכנוני שלהם הוגבל. או שבחלק מהמקרים נלקח שטח בפועל. בבני ברק, הפגיעה משולבת גם עם הקפאת תוכניות עירוניות קיימות, מה שמחריף את תחושת אי הודאות.

למרות שמדובר בפרויקט תשתית לאומי, ברוב הרשויות המקומיות לא נרשמה היערכות יזומה לסייע לתושבים בהגשת תביעות או בהבנת זכויותיהם. אין קו סיוע, לא חולקו טפסים, ולא פורסם מידע מסודר לגבי לוחות הזמנים. מי שפונה, נענה לרוב באופן כללי, ולעיתים מופנה לעורך דין פרטי או לשמאי על חשבונו.

נכון לעכשיו, מעט מאוד רשויות נקטו עמדה פומבית או דרשו דחייה מסודרת של המועד להגשת תביעות. על אף ולמרות שהן מודעות לכך שתושביהן עלולים להפסיד את הפיצוי המגיע להם. בהיעדר נוהל סיוע או אפילו מכתב רשמי שמבהיר את המצב, תחושת השלכת האחראיות מתגברת.

• הקרקע הופקעה, הערך ירד - והפיצוי? הדד-ליין בעיצומה של מלחמה, נותר בעינו
• דרשו פיצוי על הפקעת חלק מדירתם - זו הסיבה שהשופט דחה התביעה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7