שופרסל קיבלה 460% זכויות בנייה, ועיריית רעננה סירבה לשלם מס רכישה
העירייה, שהעניקה לחברה זכויות בנייה מוגדלות, טענה שקיבלה את המקרקעין משופרסל נדל"ן בהפקעה. ועדת הערר לא קנתה את הסיפור: "מי שיזם תוכנית והפיק ממנה תועלת, יתקשה לטעון מאוחר יותר כי היא נכפתה עליו"
כששופרסל נדל"ן החליטה לבנות בפארק גב ים ברעננה, היא ידעה מה היא רוצה: לקפוץ מ-120% זכויות בנייה ל-460%, ולבנות עד 15 קומות. מגדלי משרדים, מסחר, מוסדות ציבור - הכל. אבל כדי לקבל את האישור, נדרשה שופרסל להקצות לעיריית רעננה 750 מ"ר שטח בנוי, בלי תמורה. לכאורה עסקה הוגנת. שופרסל מרוויחה זכויות בנייה ענקיות, העירייה מקבלת שטח ציבורי. אלא שכשהגיע הזמן לשלם מס רכישה, עיריית רעננה החליטה שהיא לא חייבת כלום, וכאן התחילה הסאגה המשפטית שהגיעה באחרונה לסיומה.
ב-2020 פורסמה תוכנית מפורטת לפארק גב ים ברעננה. התוכנית, שיזמה שופרסל, כללה הוראה ברורה: חלק מהשטח הבנוי יועבר לעירייה. ב-2021 חתמו השתיים על כתב התחייבות בלתי חוזרת, שלפיו שופרסל התחייבה להעביר לעיריית רעננה 750 מ"ר שטח עיקרי, 188 מ"ר שטחי שירות, וחניות, הכל על חשבונה. עיריית רעננה הגישה דיווח על הרכישה, ציינה בו "הפקעת זכויות לצורכי ציבור", ואת מס הרכישה היא קבעה על 0 שקלים. אבל מנהל מיסוי מקרקעין נתניה לא הסכים. הוא הוציא שומה על סכום של 412,701 שקל. העירייה התנגדה, שילמה בינתיים 11,250 שקל על חשבון (לפי חישוב אחר), ולבסוף הגישה ערר לוועדת הערר שליד המחוזי בתל אביב.
הטענה המרכזית של עיריית רעננה היתה נועזת: גם אם לא ננקטו הליכי הפקעה פורמליים, מהות הדברים היא הפקעה. התוכנית כפתה על שופרסל להעביר את המקרקעין לעירייה, ולכן יש לראות בזה הפקעה לכל דבר, ובמצב כזה יש פטור ממס רכישה. העירייה אפילו הזכירה פסיקה של בית המשפט העליון בעניין בראון, שבה נקבע שתוכנית איחוד וחלוקה עשויה להיחשב הפקעה מבחינה מהותית. מנהל מיסוי מקרקעין השיב כי אין כאן שום הפקעה. שופרסל היא זו שיזמה את התוכנית, לרווחתה. היא קיבלה זכויות בנייה ב-460%, ובתמורה הסכימה להקצות שטחים לציבור. זה הסכם וולונטרי, לא כפייה שלטונית.
יו"ר ועדת הערר, השופט אבי גורמן, דחה את הערר באופן נחרץ. הוא הסביר שהמושג הפקעה דורש רכיב מרכזי אחד - כפייה. בלי כפייה, אין הפקעה. ובמקרה הזה, הכפייה פשוט לא היתה. בפסק הדין נכתב כי, "מי שיזם תוכנית והפיק ממנה תועלת, יתקשה לטעון מאוחר יותר כי היא נכפתה עליו". השופט גורמן הסביר מה ביקש מחוקק המס לעשות כשנתן הטבות להפקעות: הוא ביקש להגן על אזרח שהמדינה לקחה ממנו מקרקעין בניגוד לרצונו, בעיתוי שהוא לא בחר. במקרה של שופרסל, מדובר בהפך הגמור. היא זו שיזמה, היא זו שבחרה את הזמן, וכתוצאה מכך גדלו זכויותיה פי ארבעה. "אכן, כחלק מכך נדרש הוא להקצות חלק מזכויות הנוספות שקיבל לטובת צרכי ציבור, אולם דרישה זו נובעת מהמהלך שהוא יזם לתועלתו והיא טפלה למהלך הוולונטרי בו הוא בחר", נכתב בפסק הדין שפורסם.
- האם שילמה 2.5 מיליון, החתן תבע חצי: למי שייך הנכס?
- זכיתם בדירה במחיר למשתכן או דירה בהנחה? רשות המסים עלולה לדרוש מכם מס רכישה נוסף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבעיה הנוספת: העירייה עצמה לא היתה עקבית
מעבר לטענה המשפטית, ועדת הערר גם ציינה שעיריית רעננה שינתה את גרסתה לאורך ההליך. בדיווח הראשוני היא כתבה ש"הפקעת זכויות לצרכי ציבור". בהשגה היא כתבה שהיא לא ממש טענה שההפקעה כבר בוצעה, ואף שילמה חלק ממס הרכישה. ואילו בסיכומים היא הציגה "קונסטרוקציה משפטית" חדשה, שלפיה הזכויות לא הועברו כלל משופרסל אלא נוצרו ישירות לאור התוכנית. הוועדה לא קנתה אף אחת מהגרסאות. השמאית גבע בלטר, חברת הוועדה, הצביעה על כך שמדובר במטלות ציבוריות - תופעה מוכרת בשוק הנדל"ן, שבה יזמים מקצים שטחים ציבוריים כתנאי לקבלת זכויות בנייה נרחבות. זו לא הפקעה.
למרות הדחייה, יש לעיריית רעננה נחמה קטנה: המשיב הסכים להחיל את תקנה 8 לתקנות מס רכישה, שמאפשרת לרשות מקומית לשלם מס בשיעור מופחת של 0.5% בלבד, אם תוכיח שלא תופק מהמקרקעין הכנסה. כל שנדרש מהעירייה הוא להגיש תצהיר של גורם מוסמך בתוך 90 יום, שבו תתחייב שלא ייגרפו הכנסות מהשטח הציבורי. אם יוגש תצהיר שכזה, מס הרכישה ייקבע על כ-34 אלף שקל בלבד. בנוסף, הוועדה חייבה את העירייה בהוצאות משפט בסכום כולל של 20 אלף שקל.
