מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?

נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.

על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר. 

נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה:  הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה. 

• כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
• דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.   

קרן ריט 1 ריט 1 -0.62%  , קרן השקעות בנדל"ן מניב שפועלת במבנה של ריט ומחזיקה נכסים מניבים להשכרה, חותמת על עסקה לרכישת 50% ממתחם העסקים והמסחר בראשית ביזנס בנתניה, מקבוצת דוד אזולאי שבבעלות יזם הנדלן דוד אזולאי. התמורה בעסקה עומדת על 50 מיליון שקל, עם מנגנון התאמה שעשוי להעלות את הסכום עד תקרה של כ-60 מיליון שקל. השווי המשתמע למתחם כולו עומד על כ-120 מיליון שקל.

המתחם נמצא בשלבי בנייה סופיים, וריט 1 היא זו שמקבלת את הניהול וההפעלה של הנכס בפועל. מהצד של קבוצת דוד אזולאי, שבתקופה האחרונה מקדמת מהלך לקראת גיוס אג״ח בהיקף של עד 94 מיליון שקל, העסקה מכניסה שותפה לנכס עוד לפני הפעלה מלאה בשטח, וגם מצמידה לניהול גוף שמתמחה בנדלן מניב.

מה נמכר בעסקה ומה עובר לניהול של ריט 1

החלק שנמכר בעסקה הוא 50% מהמרכז המסחרי במתחם, בהיקף של כ-7,000 מ"ר. המרכז מתפרש על פני 3 קומות מעל חניון תת קרקעי, והעסקה כוללת מנגנון להתאמת התמורה כך שהסכום הסופי יכול להשתנות לפי פרמטרים שנקבעו בהסכם, עד התקרה של כ-60 מיליון שקל.

במונחים תפעוליים, ריט 1 נכנסת לא רק כבעלים משותפת אלא גם כמנהלת הנכס. זה אומר ניהול שוטף של השטחים, טיפול בתחזוקה ובהפעלה, ועבודה מול השוכרים. עבור היזם, מדובר במבנה שבו נשמרת אחזקה משמעותית בנכס, אבל חלק מהעומס הניהולי עובר לגוף שמחזיק תיק נכסים מניב ומורגל בתפעול יומיומי של נכסים כאלה.

• "בדרך לנתניה ואשדוד": האם יהודי צרפת יעלו לארץ ויעלו את מחירי הנדל"ן?
• מי ישמור על הבית שלי? דוד אזולאי ראש מועצת מטולה, נשאר לשמור על הישוב - ראיון
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המתחם עצמו, איפה הוא יושב ומי אמור למשוך תנועה

בראשית ביזנס ממוקם בשכונת אגמים בנתניה, אזור מגורים מבוסס בעיר. בתוך המתחם מתוכננת שדרת מסחר וקולינריה, עם שוכרי עוגן שכבר נסגרים, בראשם מתחם הכושר לזוז שתופס קומה שלמה. לצד זה נכנסות גם הרשתות מוזס שופ, רולדין וריבר.