שיכון ובינוי: הושלמה עסקת מכירת כרמלטון ונתיבי הצפון
חברת שיכון ובינוי -3.79% שבשליטת שרי אריסון, דיווחה הבוקר (ג') על השלמת עסקת מכירת זכויותיה בפרויקטים מנהרות הכרמל ונתיבי הצפון עליה דיווחה לראשונה באמצע חודש מרץ. כעת, החברה מדווחת כי התקיימו התנאים המתלים שנקבעו והעסקה הושלמה. בהתאם, תשלום בסך של כ-588 מיליון שקל הועבר לחברה אשר צפויה לרשום רווח הון (אחרי מס) של 300-250 מיליון שקל בגין השלמת העסקה.
בחודש מרץ, דיווחה החברה כי תמכור את זכויותיה בחברות הזכיין של פרויקט מנהרות הכרמל ("כרמלטון") ופרויקט שיקום, תפעול ואחזקת כבישים בצפון ("נתיבי הצפון") לשותפות מוגבלת שהחברה תהיה השותף הכללי בה.
על פי הדיווח, שיכון ובינוי הגיעה להסכמות עם בעלי המניות האחרים בכרמלטון, אשר יוותרו על טענותיהם בנושא זכות הסירוב לרכישת זכויות החברה בכרמלטון, כך שהחברה תוכל להתקדם בהליכים להשלמת עסקת הפורטפוליו.
מדובר בחדשות טובות לחברה אשר דיווחה על תוצאות חלשות ברבעון הראשון של 2018 עם ירידה של 28% בהכנסות, צניחה של 78% ברווח הנקי ועלייה בהוצאות התפעול. שיכון ובינוי שרפה ברבעון 730 מיליון שקל, זאת לאחר ששרפה כ-700 מיליון שקל ברבעון המקביל ובכל שנת 2017 שרפה כ-310 מיליון שקל. הקבוצה מימנה את שריפת המזומנים המואצת שלה על ידי הלוואות מגופים בנקאיים (לכתבה המלאה).
במקביל לתוצאותיה הרבעוניות, דיווחה החברה כי החליטה לבחון את האופציה של מימוש אחזקותיה העקיפות בחברה הנכדה - SBI המסובכת בפרשת השוחד באפריקה ולמחרת דיווחה החברה על גיוס של כ-450 מיליון שקל בהנפקה פרטית של איגרות החוב מסדרה 8 למשקיעים מוסדיים (הרחבה של סדרה קיימת).
אלון רווה מנכ"ל הזכיינות בשיכון ובינוי אמר ל-Bizportal כי "העסקה הנוכחית מהווה פלטפורמה חדשה בה החברה מוכרת חלק מהזכויות בפרויקטים למוסדיים, אולם נשארת בשיעור החזקה נמוך המייצר תמריץ לחברה, אשר ממשיכה בניהול ותפעול הנכסים (תמורת דמי ניהול), להמשיך להשביח אותם".
"מבחינת החברה הרציונל העסקי שעומד מאחרי השיטה הינו תשואה דו ספרתית בהקמת הפרויקטים, לעומת מכירה למוסדיים בתשואה חד ספרתית בשלב התפעול אשר הינו בעל רמת סיכון נמוכה יחסית, כנכס מניב." מסביר רווה.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
