גסיסת תמ"א 38, בעיקר בערים תל אביב, בת ים ובני ברק, מביאה איתה לא מעט סימני שאלה לגבי ההמשך - מה יהיו המספרים ב-2024 וב-2025? האם ההתחדשות העירונית תמשיך באותו קצב והאם המדינה לא נזכרה מאוחר מדי לאשר חלופות? ההתחדשות העירונית חשובה מכמה היבטים, שבראשם היעדרות קרקעות ומיגון מבנים. בישראל יש כמות גבוהה של בניינים ישנים ונמוכים, וההתחדשות העירונית ממגנת אותם ומגדילה את כמות יחידות הדיור - מה שאמור לכאורה, בטווח הארוך, לגרום להגדלת ההיצע ואולי גם לירידת מחירים.

22 אלף בשנה - זה מספיק?

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מנסה להגביר את הקצב, אבל יש מה שעוצר אותה - ביורוקרטיה. בשנת 2023 אושרו 111 תכניות, בתוכן 41 אלף יחידות דיור חדשות, אבל רק 22.7 אלף יחידות דיור התווספו (כי חלק נהרסו). זה ממש לא מספיק. ישראל זקוקה ל-55-60 אלף דירות חדשות בשנה. ההתחדשות העירונית היא נתח חשוב, אבל היתרי הבנייה מתעכבים ועובדתית, כ-22 אלף יחידות דיור קיבלו היתר בנייה בשנה שעברה - 30% בלבד מכלל הדירות. מה קרה ב-2022? רק 58 תכניות מפורטות, עם 40 אלף יחידות דיור, כשמעל 33 אלף דירות התווספו. כלומר, בפועל, חלה ירידה משמעותית בכמות הדירות החדשות. ומה ב-2021? אז אושרו 42 תכניות, התווספו 18 אלף דירות, מתוכן 14 אלף חדשות. בכל אחת מהשנתיים האלה רואים קפיצה משמעותית בהיתרי הבנייה, אך במקביל, אפשר לראות ירידה מ-2022 ל-2023 ביחידות דיור חדשות. נתונים על התחדשות עירונית ב-2023 (הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית) הרשות מנסה לשקם את הדרום והצפון. היא רואה מה קורה כשישראל תחת סכנה - יש דיווחים על אפשרות להתמוטטות בניינים שנמצאים בסיכון, אבל לא רק הם בסכנת התמוטטות - אלא גם חלק מהיזמים, בעיקר הקטנים, שנכנסו לפרויקטים האלה בתקופה מאתגרת ונפלו. "נקלענו תוך שנה וקצת ללופ קשה ובעייתי, עם מינופים וריביות גבוהות, חוסר בפועלי בניין, קושי במכירת דירות מהקבלנים. הקבלנים והיזמים לא רוצים להתחיל בביצוע עבודות בנייה", אומר עו"ד דן הלפרט, המייצג דיירים בבניינים רבים בפרויקטים של התחדשות עירונית. "יש בעיריית תל אביב, וזה מטורף, עשרות היתרים שאפשר למשוך ולשלם אגרות והיטלים".  היזמים נרדמו? "הם רק צריכים לשלם ולהתחיל, אבל הם לא הולכים לשלם בכוונה. חלק מההיתרים עומדים להתבטל כי הם מוגבלים בזמן. היזמים פשוט לא רוצים להתחיל". למה? "כדי להתחיל בעבודות בנייה צריך בנק מלווה, כדי לקבל את זה אתה צריך לעשות מכירות מוקדמות, פריסייל. הריבית מאוד גבוהה, הם לא רוצים להיכנס להסכם מימון ולקחת את הליווי הבנקאי בריביות האלה". "מצד אחד אי אפשר למכור בערכים הגבוהים והם במצוקה, אין הרבה חברות ביצוע טובות ואמינות שיכולות לעשות עבודה טובה והיזם אומר לעצמו 'יש לי היתר, צריך לשלם אגרות, אז אני מעכב בינתיים'. לבעלי הדירות ולעורכי הדין הוא מספר שאין לו היתר, אבל אנחנו בודקים ויש היתר. זו תופעה של ממש. הקבלנים בתל אביב יכולים להתחיל לבנות ולא מתחילים. ברגע שמפנים אנשים מהבתים, צריך לשלם שכירות, צריך לשלם הובלה, והעלות המטורפת היא ערבויות, עלויות מאוד גבוהות שכל חודש שצריך לשלם. לכן, בחזרה למספרים שהצגת כאן, אתה רואה פערים בין כמות ההיתרים לבין הדירות שבונים בפועל". דן הלפרט (צילום: רז רוזובסקי) המספרים במצב הנוכחי יספיקו? "המספרים שאתה מזכיר לא מספיקים, תמ"א 38 אכן גוססת, וזה אומר שיווצר ואקום מאוד משמעותי ולא יוכלו לעשות בתקופה מסוימת התחדשות בניינית. חלק מהעיריות, כמו תל אביב, לא השכילו להאריך את התקופה ותהיה כאן עצירה. אני חושב שנראה ירידה בהיתרים בשנה שנתיים הקרובות בהתחדשות בניינית. מצד שני בפינוי בינוי, מדברים על סיפור אחר לגמרי". לפי התכנית הרב שנתית, לשנים 2022-2025, מדברים על 70 אלף דירות דרך תמ"א. ברשות טוענים שהם עמדו במספרים, 160% ביחס לצפי. "תמ"א 38 פועל לטווח קצר יותר, זה יכול לקחת שנתיים, שנתיים וחצי, אבל גם להסתבך. בפועל, יש לך גם 3-4 שנים של תמ"א. אז זה לוקח 7 שנים. 160% זה מספרים יפים, אבל מדובר בשלב קריטי בעסקה, יש הרבה זמן שעבר גם לפני, שאינו קשור לזמן הביצוע. לפרויקטים שהתחילו לפני 4 שנים יש גם שנת התארגנות ואז היזם מתחיל לקדם את היתר וזה מה שאתה רואה היום - תמ"א שהתחילה לפני 4 שנים, פינוי בינוי שהתחיל לפני 6-7 שנים. העולם השתנה בינתיים, לטובה. גם בתי המשפט מקדמים את העניינים כי הם רואים את הצורך. יכול להיות שכמות ההיתרים תשתפר בהמשך. בשנים הבאות אני מאמין שנראה גרף עולה". מה יותר גדול, הפוטנציאל או הסיכונים? "אף אחד לא יודע כמה זמן המלחמה תימשך. כל הדבר הזה משפיע על הנדל"ן בצורה ישירה, אני לא רואה שהדברים מסתדרים בחודשים הקרובים. למרבה הצער נראה את שוק הנדל"ן ממשיך לדשדש מהבחינה הזאת וזה אומר פינוי של בעלי הדירות, סגירת ליווי בנקאי ודחיית עבודות בנייה. רוב היזמים נמצאים במצוקה מבחינת יכולת הביצוע של פרויקטים כאלה. בתוך הערים, באזורים הצפופים, זו מומחיות בפני עצמה". לאחרונה מדברים בשוק על תופעה חדשה: קבלנים קטנים שנמצאים בתהליך של קריסה. כמה אתה נתקל בזה? "יש תופעה מאוד מדאיגה, כי בשנים הטובות ב-2022, ממש לא מזמן, השוק היה רווחי מאוד, כולם רצו להיות יזמים של התחדשות עירונית גם אם אין להם ניסיון. יש כאלה שלא מחזיקים מעמד ואנחנו יודעים שיש יזמים במצב כלכלי קשה, עד כדי חדלות פרעון. לכן, אם יש יזם בלי יכולת, גב כלכלי, ידע וניסיון, אני אומר לבעלי הדירות שלי לא להתקרב אליו. יש מספיק יזמים בעלי חוסן כלכלי עם ניסיון". אאורה לוקחת לא מעט פרויקטים כאלה. "גם הם לא קופצים על כל דבר, וכשאין לך יזם טוב שמוכן לקחת את הפרויקט, כל מיני יזמים קטנים נכנסים וזה מסוכן. בעלי דירות אומרים שלפעמים צריך לקחת סיכון גדול יותר עם יזם קטן מאשר להישאר בלי פרויקט. אני אומר: לא בכל מחיר. עם כל הרצון הטוב, צריך לעשות עבודה מסודרת". מה עם בעלי הדירות? "אני יכול לומר שיש אצלנו תנופה מאוד גדולה וגם הרבה מאוד פניות ברמה היומיומית של בעלי דירות בפרויקטים מכל הארץ. כל יום אני מקבל 5-6 פניות מכאלה שרוצים התחדשות עירונית בבניין שלהם. אני מחבר עם יזמים, העבודה שלי היא לא רק להיות עורך דין, אני הופך לפרויקטור, משלב גיבוש הדיירים ועד בחירת היזם".