חברה להתחדשות עירונית נקלעה לקשיים, הדיירים בלחץ - מה קבע בית המשפט?
נושא ההתחדשות העירונית הפך לאחד הנושאים החמים של עולם הנדל"ן - יותר חברות מגדילות פעילות בתחום, אבל חלק קטן מהן, בעיקר אלה הקשורות לקבלנים קטנים, לא מצליחות להוציא פרויקטים מסוימים לפועל וקורסות.
פסק דין מעניין חדש שעוסק בחדלות פרעון של חברה יזמית בתחום ההתחדשות העירונית הפך בימים האחרונים לשיחת היום בקרב יזמים. החברה היזמית נכנסה לקשיים, מה שגרם לעננה סביב יזמים קטנים שנכנסים לשוק ולשאלה חשובה - האם בתי המשפט ינהגו ברגישות כלפי חברות שנקלעו למצב של קושי כלכלי ולא יאפשרו לממש שיעבוד יחיד, כלומר של חברה אחת שרשמה שיעבוד על הנכסים? מצב כזה יכול להיות בלתי הפיך - מצד אחד הוא מוצדק, כי זה החוק, אבל מצד שני - זה יכול לפגוע בנושים אחרים שלא יכולים לפרוע את החובות של החברה כלפיהם ובעלי הדירות לא יוכלו לתבוע את החברה היזמית.
פסק הדין שהוגש לבית המשפט המחוזי בתל אביב הוא בעניין חברת השדרה הירוקה א.ו. בניה ויזמות בע"מ. החברה הגישה לאחרונה בקשה לעכב ההליכים שמתנהלים נגדה לגבי פרויקט של החברה בחולון הנמצא בהליך כינוס-נכסים וכן על עיכובם של הליכים נוספים בפרויקטים אחרים. מה טענה החברה? שהמשך ניהול ההליכים עלול לפגוע בקופת הפרויקט או להוביל לקבלת החלטות על ידי החברה, שאינן בהכרח החלטות שהכונס היה מקבל. לכן, הם אומרים, היה צריך להורות על עיכוב ההליכים. בבקשה שלה היא הפנתה לסעיף 25 לחוק חדלות פרעון ושיקום כלכלי, שקובע כי כאשר יש צו לפתיחת הליכים, מקפיאים את ההליכים נגד התאגיד.
- הבטיחו להם תשואה של 8.7% בלי סיכון והכסף נעלם
- "הלך הכסף": המשקיעים בקבוצת הנדל"ן פרסונל בצרות, מה יקבע ביה"מ?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לא תמיד עובר חלק. התחדשות עירונית (למצולם אין קשר למוזכר בכתבה. צילום: יח"צ)
ראשית, קצת רקע: לפני כארבעה חודשים מונה עו"ד מור נרדיה ככונס נכסים לאכיפת שעבודים שנרשמו לטובת נושה מובטחת, קמה א.א. הציונות, על זכויות החברה בפרויקט מסוג תמ"א 38 ברחוב הציונות בחולון. בבקשה פירטה החברה שבעה הליכים משפטיים בהם היא מעורבת, הקשורים לפרויקט. אפשר לחלק את הסכסוכים האלה ל-3 קבוצות: סכסוכים עם רוכשי דירות בפרויקט (בעלי דירות קיימות), תביעות נגד החברה וגורמים נוספים בגין נזקי תשתית שנגרמו בשל העבודות בפרויקט ותביעות עובדים נגד החברה וגורמים נוספים אלה שלהם קבועים דיונים בבתי-המשפט בחודשים מרץ-אפריל 2024. בנוסף, החברה הפנתה החברה לחמישה הליכים אחרים בהם היא מעורבת, הקשורים לפרויקט בחולון.
עמדתו הראשונית של הכונס הייתה שיש מקום לעכב את ההליכים, אבל רק את ההליכים הקשורים ברוכשי הדירות בפרויקט, שכן הזכויות מכוח הסכמי מכר הדירות הוקנו לכונס ואין טעם בניהול הליכים משפטיים בעניין זה נגד החברה. הוא ציין שבמקרה הזה מינויו נעשה לשם אכיפת שעבודים קבועים ושוטפים שיצרה החברה לטובת הנושה המובטחת. עוד הוא הדגיש, כי הנושה המובטחת אוחזת בשעבוד צף על כלל נכסי החברה, אבל היא לא עתרה לאכיפתו. עם זאת, הוא ציין עוד כי "בהיבט המעשי, נראה שבמיצוי ההליכים המשפטיים כנגד חברה שליבת פעילותה היא הפרויקט עליו מונה כונס נכסים חסר תוחלת, אינו שוויוני ומביא לעומס מיותר על בתי המשפט. מדובר ב'כשל שוק' שנוצר במקרים כאלה ואפשר שהפתרון הוא הגשת בקשה לצו פתיחת הליכים בעניינה של החברה".
הממונה (הכוונה לממונה על חדלות פירעון ושיקום כלכלי – מחוז תל אביב, א"י), מצידו, סבר כי מדובר ב"אירוע רחב" שמשליך על צדדים רבים, כמו כגון הנושה המובטחת שהיא כיום המנהלת בפועל של הפרויקט באמצעות הכונס, אבל גם על החברה ובעליה, בעלי הקרקע, רוכשי הדירות, קבלנים וספקים, עו"ד הנאמן לפרויקט, עובדים וצדדי ג' אשר ניזוקו. לכן, הוא סבר כי יש לפתוח בצו לפתיחת הליכים נגד החברה, למנות כונס כנאמן וממילא לעכב את כלל ההליכים נגדה.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
כתוצאה מכך, השופטת איריס לושי עבודי מצאה שיש עמו צדק משום שכנגד החברה מתנהלים הליכים שחלקם אינם קשורים לפרויקט ויש מקום שהחברה תגיש בקשה לצו לפתיחת הליכים כשעו"ד נרדיה ימונה כנאמן. בעקבות ההחלט הגיש הכונס עמדה משלימה בה ציין כי "אין מניעה מליתן צו פתיחת הליכים".
לאחר שעיינה בעמדות הצדדים, השופטת סברה כי יש מקום להורות על פתיחת הליכים כדי להפעיל את החברה לשם שיקומה הכלכלי. וקבעה כך: ראשית, לצו הקפאת הליכים נגד החברה, למשך 90 ימים שיחול מאמצע מרץ ועד אמצע יולי. במסגרת תקופה זו לא ניתן יהיה לפתוח בשום הליך כנגד החברה, אלא באישור בית- המשפט. היא הורתה על מינויו של עו"ד נרדיה כנאמן של החברה. היא אפשרה לנאמן לפתוח חשבונות בנק חדשים לצרכי ניהול ההליך כשכל תקבול שיתקבל החל מיום מתן החלטה זו בחשבונות הבנק המנוהלים על שם החברה בבנקים, יועבר מיידית לחשבון הנאמנות. בנוסף, הנאמן רשאי לנהל משא ומתן למכירת החברה. היא אפשרה לו להשתחרר מהסכמי שכירות, הפעלה או אספקת שירותים שאינם כלכליים והוחלט כי לא תחולט כל ערבות עד סיום ההליך. בכך, ינסה הכונס לשקם את החברה.
המומחה מנתח: "ההחלטה נכונה"
"החלטת כבוד השופטת לושי עבודי נכונה וחשובה מאוד במיוחד בימים אלה על מנת לשמור על השיוויון בין הנושים בעת חדלות פרעון של החברה היזמית", אומר לביזפורטל עו"ד ונוטריון דן הלפרט מומחה בנדל"ן והתחדשות עירונית: "נסביר - בית המשפט והממונה (כונס הנכסים הרישמי) חייבים ליתן תשומת לב מירבית לחברות בתחום ההתחדשות העירונית שהוקמו לצורך ביצוע פרויקט בודד ונקלעו למצב של קושי כלכלי. במקרה כזה אסור לאפשר מימוש שיעבוד יחיד (של נושה מסויים שרשם שיעבוד על נכסי החברה) כי הדבר יפגע בנושים אחרים של החברה שלא יוכלו לפרוע את חובות החברה כלפיהם".
"חלקם מהיזמים בקשיים כלכליים קשים". עו"ד הלפרט (פרטי)
אילו עוד השלכות יש להחלטה כזאת?
במקרה כזה יפגעו גם בעלי הדירות שלא יוכלו לתבוע את החברה היזמית ואת זה אסור לאפשר. שורה תחתונה - החלטת המחוזי ראויה ונכונה ומעלה סוגיה מהותית שחשוב לבעלי הדירות לחדד ולוודא שהוסדרה בהסכם ההתקשרות בינם ובין החברה היזמית אחרת הם חשופים למצב שיעמדו בפני שוקת שבורה ככל והחברה היזמית תקרוס".
מה צריך לבדוק לפני שיוצאים לפרויקט?
- 2.מיכל 05/04/2024 11:18הגב לתגובה זואיפה הצדק כלפי הדיירים המסכנים? רק עורכי דין בסוף נהנים. הדיירים סובלים ואף אחד לא דואג לטפל להם בנזקים שנגרמו להם מרשלנות הקבלן. איך זה שאף אחד לא יושב בכלא עם הרשלנות הזאת?
- 1.WTF 01/04/2024 16:08הגב לתגובה זו94 מיליארד שח הלוואות דחיות מאז פרוץ המלחמה, כמה בענף הנדלן? הלמס ובנק ישראל אינם מגלים, אבל אנחנו כן יודעים ש 34 מיליארד שח, הן דחייה של פירעון משכנתאות(!) על ידיד הציבור... לכל מי שלא רוצה להאמין, לכל מי שלא שם לב, המשק במיתון(!) רק כעת הנתונים מחלחלים לשוק, לבורסה בהערכות שווי ועוד, ראו הוזהרתם.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
