מחירי הדיור נמצאים בירידה של 7%-6% ועד ירידת הריבית, ולא ברור מתי זה יקרה, הרוכשים הפוטנציאלים ובעיקר המשקיעים יוצאים מהשוק. ירידת הביקושים הזאת באה לידי ביטוי בירידת מחירים, שמשתקפת בעיקר בדירות המיוחדות - כמו דירות גן ופנטהאוזים. על הירידה והסיבות שבגללן מחירי דירות הגן יורדים ב-10%-5% (תלוי באזור) כבר הרחבנו כאן, אבל הקבלנים מדברים לאחרונה על תופעה אחרת - קושי אמיתי למכור דירות פנטהאוז.

קבלן שעובד במרכז הארץ והשרון סיפר לנו השבוע כי בפרויקטים שלו והסמוכים לו לא מצליחים למכור את הפנטהאוזים למרות הפחתות מחירים משמעותיות. הוא מכנה אותם במונח חדש  - "דירת פנטהאוז רפאים" - משום שהדירות שלו עדיין עומדות ריקות בקומה האחרונה בבניין. לאחרונה שמענו שחברת אב-גד יצאה במבצע גדול - רבע מיליון שקל הנחה על פנטהאוז בראשון לציון. נכון, פנטהאוז של 106 מ"ר לא פונה לקהל היעד שמחפש דירה רגילה, ועדיין - זו הנחה משמעותית, כזאת שלא ראינו בעבר.

אז מה עושים הקבלנים כדי למשוך קהל חדש? בניגוד לדירות הרגילות, שם הרוכשים מקבלים הטבות כמו חניה נוספת או מטבח משודרג, הקבלנים מפגינים יצירתיות בנוגע למכירת הפנטהאוזים. לפני שנבין מהם בדיוק ההטבות של הקבלנים, הנה כמה דוגמאות מהחודשיים האחרונים, שימחישו לכם מה קורה בדירות היוקרה: ברחוב חטיבת גבעתי בנתניה נמכר פנטהאוז בהנחה של 300 אלף שקל. המחיר למ"ר, אחרי הנחה, הוא פחות מ-24 אלף שקל. זהו מחיר שכן מייצג הנחה ריאלית של 300 אלף שקל. המחיר בשכונה נע סביב 30 אלף שקל למ"ר, אבל יש כאן עניין של שוליות לגודל - ברגע שהדירה גדולה מדי, כמו במקרה של פנטהאוזים, מעל 150 מ"ר למשל, המחיר צונח משמעותית (זה קורה גם במחיר למ"ר גינה של דירות הגן - הוא מחושב סביב 0.25 לעומת שווי מ"ר בנוי, אבל כשהגינה גדולה מדי, המחיר במטרים הבאים הופך לשולי).

בתל אביב, למשל, מצאנו הנחה של חצי מיליון שקל על פנטהאוז. נכון, זה זניח עבור פנטהאוז שהמחיר שלו הוא 16 מיליון שקל, ובכך זאת - המוכרים מוכנים לוותר על כסף כדי למכור. גם במקרה הזה בדקנו, כי המחיר משקף כ-89 אלף שקל למ"ר בנוי. ההנחה היא ריאלית ועובדה - חוסר ההצלחה למכור את הפנטהאוז הוביל את בעלי הדירה לפרסם גם מודעה להשכרה - תמורת 40 אלף שקל לחודש.

• 2 חדרים בת"א ב-1.8 מיליון, 5 חדרים בהרצליה ב-7.7 מיליון - עסקאות אחרונות במרכז
• המדינה מחלקת 200 אלף שקל לעולים חדשים שיקנו דירה - במי זה יפגע?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

על פי נתוני רשות המסים עולה המסקנה שהביקוש לדירות פנטהאוז אכן ירד, משום שאין עסקאות בעבר. כמה ירד? באזור תל אביב אנחנו רואים הנחות של עד 8% במחירים ההיצע. כלומר, יש כאן ירידה, שמורגשת היטב - והיא כמעט דרמטית. נכון, מדובר עדיין ברף העליון ואנחנו עדיין לא מזהים ירידות באחוזים דו ספרתיים ועדיין - מדובר בירידה גדולה אפילו יותר ממחירי הדירות שנובעת מביקוש נמוך יותר.

דודו מכלוף, הבעלים של חברת DBA נדל"ן, מייצג את הקבלנים במכירת פנטהאוזים באזור נתניה ותל אביב. "דירות היוקרה בסוג של הקפאה יחסית, אם לפני שנה הפנטהאוזים היו הלהיט של השוק, היו נמכרים לפני כל. היום לוקח טיפה זמן. נכון, הקבלנים עושים מבצעים, משדרגים את המפרט הטכני, נותנים היום ערך לפנטהאוז", הוא אומר. "לא מדובר רק במרפסת גדולה, אלא בשדרוג במפרט הטכני, הם משקיעים טיפה יותר. בנוסף - יש תופעה חדשה בשוק - הקהל של הפנטהאוזים קונה לשימוש עצמי ומשקיעים כבר לא שמים שם את הכסף. היום לא קונים יותר פנטהאוז להשקעה כי התשואה היא לא בשיא, אפילו ירדה משמעותית. מי שרוצה לגור ומזה סוג של הזדמנות, מקבל תנאי מימון טובים, פריסת תשלומים מיוחדת וגם מפרט טכני ברמה גבוהה".

מה למשל?

"בריצופים, נותנים אריחים גדולים מאוד, מטר וחצי על מטר וחצי (עד היום הקבלנים נתנו הטבות של ריצוף בגודל מטר על מטר, א"י), מזגני VRF, הנמכות גבס, מטבח תוצרת חוץ, מרגיש שהדירה יוקרתית ומיוחדת. במרפסות נותנים דקים או ריצוף צף, המון שדרוגים כדי שיקבל ערך ואז הוא יצליח למכור את הדירות מיוחדות".

• השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
• עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

בטווח הארוך, נראה נדידה מצמודי הקרקע היקרים לפנטהאוזים?

"תלוי באזור. בנתניה למשל, אבל גם בתל אביב, יש פחות צמודי קרקע. בנתניה יש ביקוש לצמודי קרקע כי יש מחסור, אין עתודות קרקע או מגרשים ואנשים היום רוצים מרפסות גדולות. היום יש ערך ושווי גבוה יחסית למרפסת - 0.5 משווי מ"ר בנוי. פנטהאוזים וצמודי קרקע זה קהל אחר. מי שרוצה לגור באזור מסוים, ואין בו וילות, הוא מעדיף פנטהאוז. בחלק מהאזורים, אגב, זה יכול להגיע כמעט לאותו מחיר".

מה המחיר למ"ר בפרוייקטים החדשים בנתניה?

"בעיר ימים 40 אלף שקל למטר, בקו קדמי יחסית שרואה ים. יש לנו מקומות שמכרנו במחיר של 6-8 מיליון שקל. פרוייקט של אלקטרה בפארק הים בנתניה, פנטהאוזים של 180 מטר עם 60 מ"ר מרפסת נמכרים ברף העליון".