לזהות את ההזדמנות: קניית דירה על הנייר
<<< הכתבה בשיתוף א.דורי>>> היממה שלאחר ההודעה על פירוק הממשלה התאפיינה בנהירה של ממש אל מרכזי מכירות הקבלנים ויזמי הנדל"ן. אלפי רוכשים הבינו שנדפק המסמר האחרון בארון הקבורה של חוק מע"מ 0%, וכי המחירים צפויים לעלות בקרוב. למעשה, שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, הצליח לעצור את המחירים לתקופה קצרה בלבד, וע"פ נתוני השמאי הממשלתי מחירי הדירות עלו ב-4% בממוצע בחצי שנה האחרונה. סוף 2014 התאפיינה במחירים גבוהים בכ-6% מהתקופה המקבילה אשתקד.
איך אפשר עוד למצוא מציאות בלי להתפשר על מיקום או על דירה חדשה, ואיפה אפשר למצוא דירה, שהיא גם עסקה טובה? בדיקת נתוני רשם המקרקעין מעלה שדירה בשלב מוקדם בפרויקט יכולה לעלות עד עשרות אחוזים פחות מדירה שתימכר בשלב מאוחר יותר. רק בתחילת החודש יכולנו לשמוע על דירות 3 חדרים במגדל יוקרה ליד כיכר המדינה בתל אביב, שנמכרו ב-2.2 מיליון שקל. כשהדירה היקרה בבניין עולה 60 מיליון שקל, ניתן להסיק שכשיעמוד המגדל גם דירות ה-3 חדרים יעלו בכמה עשרות אחוזים.
אפשר לחשוב על זה כפרויקט מימון המונים ב- kickstarter. היזם מבקש לממן את פרויקט הבניה והוא נעזר ברוכשי הדירות כבר מהרגע הראשון. מקדמות התשלום מממנות את הפרויקט, שלב אחרי שלב.
- 5 חדרים ברעננה ב-5.1 מיליון שקל - איך הפכה רעננה לאחת הערים היקרות בארץ?
- כמה עולה דירה בגבעתיים? ניתוח מחירי הדירות בעיר
פריסייל - מכירה מוקדמת - הוא השלב בו הדירות מוצעות במחירים שמשקפים הנחה. הפריסייל מתחיל פעמים רבות עוד בטרם התקבלו היתרי הבניה מוועדות התכנון, מה שנקרא דירה על הנייר. נשמע מלחיץ, אבל החשש הבסיסי של רוכשים לקנות דירה בשלב מוקדם כל כך הוא יותר בשל ה"טראומה לאומית" מהעבר וסיפורי עוקץ ישנים. בעזרת "חוק חפציבה" הורידה הממשלה את הסיכון בצורה משמעותית מבחינת היכולת לקבל את הדירה או את הכסף בחזרה.
בלי לערב הורים "המחיר הוא גם אפשרויות התשלום הנוחות", מסביר ערן לוי, מנכ"ל אתר גורו. למשל, האפשרות לשים סכום כסף נמוך יחסית בהתחלה ואת השאר בפריסה ארוכה היא משמעותית לרוכשים רבים. "חוץ מזה, שבפריסייל, בהכרח מבחר הדירות גדול ומגוון יותר ואפשר לבחור דירה בגודל שרצינו, עם הכיוונים שרצינו, בקומה הרצויה מבלי להתפשר, בטח אם הדירה זולה יותר ממה שתימכר בשלב מאוחר יותר של הפרויקט".
ובכל זאת, מהם החסרונות ברכישה כזאת? "צריך לזכור שהמחיר תמיד צמוד למדד, כך שסכום מאוד גדול של הכסף יהיה צמוד לתקופה ארוכה", אומר לוי. "כ-85% מהסכום הכללי יהיה צמוד למדד תשומות הבניה למשך כמה שנים. יש לקחת את זה בחשבון בחישוב המחיר הסופי."
"הרכישה בפריסייל נסמכת הרבה על תחושות בטן. יש פחות אמצעי המחשה, עדיין אין דירה לדוגמא או בניין דומה להסתכל בו על דירות. המון פעמים השכונה עצמה עדיין לא בנויה ועומדת כולה, וכל הקניה היא על סמך תוכניות ושרטוטים. אנשי עסקים יכולים להרוויח לא מעט מקניה בפריסייל ומכירה לאחר שהסתיימה הבניה, למשפחות זה קצת יותר קשה. משפחה צריכה להרגיש, לבדוק, לישון קצת על ההחלטה וככל שהזמן עובר מדובר בהפרשים לא קטנים של כסף".
- מדד תשומות הבנייה מזנק: איך זה משפיע על מחירי הדירות?
- בניית מרפסת - כל השאלות והתשובות
- תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
למי מתאים לרכוש דירה עוד לפני שנבנתה? "מצד אחד, הסיכון כמו שאמרנו הוא נמוך. המדינה העבירה חוק שבהחלט מגן על הרוכשים ומאפשר בדיוק עסקאות מעין אלה. מצד שני, רכישת דירה על הנייר בכל זאת מתאימה לאנשים שיודעים מה הם רוצים, בעלי ביטחון ביחס להחלטותיהם וכאלה שמבינים ויודעים לקרוא בין השורות את היכולת של החברה להוציא לפועל את המוצר."
"זה לא מתאים למי שזקוק לפתרון מגורים בפחות משנתיים וחצי. בנוסף, הרבה פעמים לזוגות צעירים קשה יותר לקנות דירה מהסוג הזה כי זה דורש יכולת קבלת החלטה מהירה. כאלו שנסמכים על מימון מההורים והמשפחה, בד"כ משתפים את בני המשפחה בקבלת ההחלטות וכשמתחילים להכניס את כל המשפחה להחלטה וכל אחד רוצה לדעת משהו, חלון הזדמנויות הפריסייל פחות או יותר נסגר".
יש גם פרויקטים בהם המכירה המוקדמת מתאפיינת בשיטה של "מפה לאוזן". משיקולים שונים, מחליטים המשווקים להתחיל בפרי-סייל שקט - חבר מביא חבר. "כשרוכש פוטנציאלי שומע על דבר כזה, ברוב הפעמים זאת הזדמנות ששווה לבדוק", ממליץ לוי.
פעמים רבות מדובר בהפרשים של 10%-15%, שהם סכומים גבוהים והזדמנויות שלא כדאי לפספס. דירה בפרויקט צפון אור עקיבא נמכרה באוגוסט 2012 ב-940 אלף שקל. דירה זהה עולה היום מעל ל-1,150,000 שקלים. באשקלון, בפרויקט "קדמת הים" ההפרש בין דירה בת 4 חדרים, שנמכרה בתחילת יולי 2007 (695,000 שקל) לדירה זהה שנמכרה באוגוסט 2010 (1,155,000) עומד על 66.1%.
צריך לציין כי הפערים במחירי הדירות בין שלב המכירה המוקדמת לתום המכירה תלויים כמובן גם בגורמים נוספים כמו מיקום וסוג הפרויקט, גודלו של הפרויקט, משך זמן הבנייה ועוד. "ההשבחה הטובה ביותר לאחר רכישה בפריסייל נעשית בפרויקטים שנבנים בשכונות חדשות", טוען לוי. שהרי, הרוכשים הראשונים קנו דירה באזור בניה, האחרונים כבר זוכים להיכנס כמעט מיידית לשכונה חדשה עם תשתיות חדשות, שטחים ציבוריים מוכנים ולעיתים אף גן ילדים חדש או בית ספר.
עוד הזדמנויות ניתן למצוא באחד מהפרויקטים החדשים הנבנים במסגרת הפינוי-בינוי בשכונת נווה שרת בתל אביב, פארק TLV של יצחק תשובה שאבן ממנו עוד לא הונחה, או באחד הפרויקטים החדשים הנבנים בשכונת גנים החדשה בגני תקווה.
*** הכתבה בשיתוף א.דורי
- 9.נו אם ככה זה עסק לכל החיים??! לקנות ולמכור פשוט לא?? (ל"ת)אלעד 05/10/2015 22:45הגב לתגובה זו
- 8.מרקו 21/03/2015 13:55הגב לתגובה זוכלומר ישארו שנה פלוס למסירה. על הנייר קשה לדעת איך הבניין יראה ואיך יהיה הגימור
- 7.בוב הרשה 15/03/2015 11:25הגב לתגובה זוקנינו מהם דירה בדורי דרים במוצקין. הם היו בסדר גמור עד שהגיע תאריך מסירת הדירות. הם מנסים לאלץ אותנו לקחת דירות לא מוכנות ומלאות פגמים שלא מאפשרים מגורים, כדי לא לשלם פיצויים. על הדרך הם משקרים לנו בלי חשבון, ועושים הכל כדי להפר את החוזה עימנו בלי לשלם קנס. תתרחקו
- 6.גלית 19/02/2015 00:02הגב לתגובה זוקנינו דירה בחריש באחד מהפרוייקטים של העמותות. כשקו נים דירה על הנייר היזמים שולחים אנשי שיווק שמוסרים מידע שגוי החל מתאריךתחילת בניה (אנחננו באיחור של שנה וחצי כבר, פרוייקטים אחרים באיחור של כמעט שנתיים). מסתבר שבכל קבוצת רכישה יש ועד והוא אמור "להחליט" לגבי הקבלן, נק' חשמל, ריצוף,תוכניות חשמל... קבלנו תכנון דירות מהאדיכלים שהיה פשוט גרוע. עד היום ךא קבלנו היתר בניה. כל שבוע אומרים לנו שהאישור יגיע... יש צפי לעליה כבר של 200 אלף שקל ויותר ממש בזמן הקרוב. דחפו לנו מחסנים למרות שבכנס שיווק אמרו במפורש שזה יהיה נתון לבחירתנו... בקצור,מי שקונה שיבקש קודם להכנס לקבוצות פייסבוק של העמותות למרות שהן סגורות. נסו דרך חברים,מכרים. עצתי- לא להתקרב. נכון שזה יהיה שווה בסוף אבל השאלה אם זה יקרה ואתה חוטף בדרך 10 התקפי בכי כל הזמן משקרים אותך ומסתירים ממך מידע ובסוף תמיד! אבל תמיד ! עושים מה שהיזם עושה למרות שיש ועד והוא זה שאמור "להחליט".
- 5.פליפר 11/02/2015 12:53הגב לתגובה זוביררתי לגבי ראש העין לפני שנתיים ואז מתברר שעדיף למצוא דירה בנויה במצב טוב ולחסוך שכירות, הצמדות, עוד, מזגנים ועוד ועוד. הקבלנים מכירים את המספרים ומקזזים לכם את הרווח. אם המחיר עלה זה עלה בכל העיר
- 4.שכחתם ~ 200אלף שח שכ"ד בתקופת הבנייה, שמקזז את הרווח (ל"ת)כלכלן בכיר 08/02/2015 19:25הגב לתגובה זו
- מה זאת אומרת??? קצת פירוט,תודה (ל"ת)אלעד 05/10/2015 22:42הגב לתגובה זו
- 3.שרון 03/02/2015 07:58הגב לתגובה זוהגילוי הנאות: המחירים של כל הדירות עלו ככה מ-2007...
- 2.במבינו המקורי (מIOL) 16/01/2015 20:33הגב לתגובה זורוב ההפרשים הגבוהים נובעים כתוצאה ממגמת עלית מחירים, הפרש בין דירה על הנייר לאותה דירה מוכנה הוא כ 15% סכום שאין לזלזל בו, רק שכאשר אתה משקיע בדירה על הנייר, אתה בעצם מהמר שהמחירים ימשיכו לעלות, בטווח המחירים של 2007 ברור שהמחירים קפצו ב 3 שנים אבל ברמת המחירים של היום (שיא של כול הזמנים) אתה מהמר ולא יכול לדעת מתי תהיה שינוי מגמה ב 3 השנים הקרובות. כמובן שבמקביל אתה מהמר על גובה הריבית, כאשר אתה לוקח משכנתה ועל יציבות השקל אם אתה נוטל משכנתה צמודת מדד.. בקיצור דירה על הנייר היא השקעה למי שחסרים 15-20% להון העצמי אבל מצד שני אם הם גרים אצל ההורים ולא צריכים לשלם שכר דירה במקביל, כי אז הם מפסידים גם שכר דירה של 3 שנים...
- לקנות רק יד שנייה ודרך מתווך (ל"ת)אחד שמבין 02/02/2015 07:07הגב לתגובה זו
- יד שנייה כן, מתווך לא (ל"ת)בחורה 14/03/2015 15:56
- 1.צביקה 08/01/2015 19:47הגב לתגובה זובשירות הקבלנים