בנק ישראל מחשב: כך תתייקר המשכנתא שלכם ברגע שהריבית תעלה ב-2.5%

"מחירי הדירות עלו 60% ריאלית מ-2008 - סכנה לבנקים במידה ותחול תפנית חדה ומהירה בשוק הדיור והמחירים יתחילו לרדת"
לירן סהר | (33)

מאז שפרץ המשבר הפיננסי העולמי של 2008 צמח החוב של משקי הבית בישראל ב-55%, ובמארס 2014 הוא הגיע ל-412 מיליארדי שקל, כך עולה מפרסום בנק ישראל מהיום (א') 'מגזר משקי הבית מזווית היציבות הפיננסית'.

עיקר הגידול ביתרת החוב נבע מהאשראי לדיור שמהווה בתום 2013 כ-70% מיתרת החוב של משקי הבית בישראל. במקביל לעלייה המהירה באשראי לדיור עלו גם מחירי הדירות ב-60% ריאלית מ-2008. התפתחות זו חושפת את הבנקים המלווים לסיכון שתחול תפנית חדה ומהירה בשוק הדיור ומחירי הדיור יתחילו לרדת, בפרט אם התפנית תלווה בעליית ריבית ו/או במיתון ופגיעה בהכנסות הלווים. מנגד, מסבירים בבנק ישראל מסוף 2007 החוב של משקי הבית ביחס לתוצר עלה אך במעט ואילו ביחס להכנסה הפנויה הוא לא השתנה, עקב גידול בתוצר ובהכנסה הפנויה, והוא נמוך משמעותית מהנתון המקביל ברוב המדינות המפותחות.

הסכנה הגדולה - עלייה באבטלה

בבנק ישראל מזהירים כי עלייה באבטלה היא אחד הגורמים המרכזיים להגדלת הסיכון לחדלות פירעון במגזר משקי הבית, בפרט כאשר הם מקצים שיעור גבוה מהכנסתם להחזר משכנתא. בתחילת 2014 הגיע חלקן של המשכנתאות הלא צמודות בריבית משתנה ל-36% מסך היתרה של המשכנתאות שהעמידו הבנקים. בתרחיש שבו תעלה הריבית ב-2.5%, החזרי המשכנתאות הלא צמודות בריבית משתנה יעלו בכ-2 מיליארד שקל בשנה. עלייה זו מתמקדת במשקי בית שנטלו משכנתאות בריבית משתנה ועל כן עלולה להגדיל את הסיכון של לווים אלו.

באשר לנקודת מבטו של משק הבית האינדיווידואלי, בהנחה שהוא נטל משכנתא ממוצעת של 600 אלף שקל, עליית ריבית כזו לפי בנק ישראל תוביל לעלייה של כ-5,000 שקל לשנה בהחזרי הריביות על החלק השקלי הלא צמוד בריבית משתנה אם חלק זה עמד על 35% מהמשכנתא, או לעלייה של כ-11,000 שקל אם אותו חלק עמד על 75%.

"עלייה בסדר גודל כזה מהווה בין 5% ל-11% מהשכר הממוצע במשק והיא ממחישה את הרגישות הגבוהה של המשכנתאות הלא צמודות בריבית משתנה לעלייה בשיעורי הריבית. בהתחשב בכך ששיעור ההחזר הממוצע של משכנתאות עומד כיום על כ-27% מההכנסה נטו, זוהי עלייה משמעותית", טוענים בבנק ישראל.

גידול שנתי ממוצע של 22% באשראי לדיור מצד המוסדיים

הבנקים הם ספקי האשראי היחידים כמעט של משקי הבית, הם מספקים כ-90% מסך האשראי ו-92% מהאשראי לדיור. אך בשנים האחרונות, מסבירים בבנק ישראל, התרחב תיק האשראי לדיור מהמוסדיים והוא צמח ב-3 השנים האחרונות ב-22% לשנה בממוצע. במקביל לכך, חלה ב-2013 עלייה של כ-7% באשראי שאינו לדיור מהבנקים ומהמוסדיים.

מהשוואה בינלאומית עולה כי היחס בין ההתחייבויות לנכסים בקרב משקי הבית בישראל נמוך ממקבילו במדינות מפותחות אחרות. היחס בין סך ההתחייבויות לסך הנכסים של משקי הבית בישראל עמד ב-2012 על כ-8%, בשעה שבאנגליה ובארצות הברית הוא עומד על 16%. בסעיף זה מגולם סיכון הנובע מכך שמחירי הדירות האמירו משמעותית בשנים האחרונות, וכיום משקי הבית בעיקר אלה שרכשו דירה בשנים האחרונות חשופים לירידה בערך נכסיהם.

היחס בין סך ההתחייבויות לנכסים הפיננסיים נמצא בשנים האחרונות במגמת עלייה, אך הוא נמוך משמעותית מממקבילו במדינות מפותחות אחרות. בסוף 2012 עמד היחס בישראל על 17% (לעומת 13.8% ב-2006), באנגליה על 33%, בארצות הברית על 23%. אם נבחן רק את חוב המשכנתא ביחס לנכסי הנדל"ן שברשות משקי הבית בישראל, היחב ב-2012 עמד על 10.5%, לעומת 22% באנגליה ו-48% בארצות הברית. כלומר, לפי בנק ישראל, משקי הבית אומנם ממונפים ב-2012 יותר מאשר ב-2006, אך המינוף נמוך בהשוואה למדינות מפותחות אחרות.

כתבות מעניינות נוספות:

ברוורמן: "לפיד יורה באוויר, יוצר דרמה ובכך חושב שיוריד את מחירי הדירות"

תגובות לכתבה(33):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    ריש 08/07/2014 06:48
    הגב לתגובה זו
    יש לי שתי דירות מפוצלות השכירויות משלמות את המשכנתא ואני לא משלם מס אפילו שקל, תראו לי עוד השקעה כזו.
  • רוברט באראת' 08/07/2014 13:07
    הגב לתגובה זו
    לתפיסתי, כל עסקה שמתבצעת היא פעולה מוסרית. כי כל אחד מהצדדים מקבל משהו ששווה לו יותר ממה שהוא נתן.
  • 11.
    חלומות על שמחה לאיד 08/07/2014 06:42
    הגב לתגובה זו
    ומי שלקח הכל משתנה לפני מספר שנים כבר הכפיל את שווי הנכס...
  • 10.
    הקלפן מלוד 06/07/2014 21:48
    הגב לתגובה זו
    מחיר הדירות ירד מינימום בין 20% ל 30% ואותי מעניין מה יקרה לבנקים ? אבל אל דאגה זה יקח זמן .......
  • א 07/07/2014 16:54
    הגב לתגובה זו
    לא יקרה לבנקים כלום- המשכנתא רק על 70% , 30% הון עצמי יישרףעל ירידת מחיר ושכ"ט כונסי הנכסים וקנסות ויתרת ה 70% תשמש לכיסוי החוסב לבנק, בל נשכח שעד למכירת הדירה הספיק משלם המשכנתא לשל כמה שנים את המשכנתא כסדרה כאשר הרוב על חשבון הריבית (לוח שפיצר) כך שהבנק סוגר את המשכנת ויוצא ברווח, בעל הדירה נלשעבר נשאר בלי כלום אבל זה כבר פחות מעניין או חשוב מבחינה מקרוכלכלית ויציבות פיננסית של הבנקים
  • יאיר לפיד דואג שמחירי הדירות רק יעלו עוד ועוד (ל"ת)
    למסטול מלוד 07/07/2014 13:53
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    לא למדו כלום מבועת הנדל''ן שהתפוצצה בארצות הברית (ל"ת)
    תום 06/07/2014 18:57
    הגב לתגובה זו
  • למה ללמוד כשאפשר לשחק בבבלס ווביז . (ל"ת)
    בא 07/07/2014 09:49
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    dw 06/07/2014 16:19
    הגב לתגובה זו
    משקיעי פועלים טז מצפצפים על בנק ישראל, ומוכנים להסתפק בריבית שקלית של 2.9% עד... 2023. מכאן שמי שחושב שהולכים להעלות את הריבית בקרוב, וגם בעוד שנה זה קרוב, צריך לשרטט את פועלים טז עד מוות (ולהרוויח המון כסף באם הריבית תעלה). מתי בתי השקעות יתחילו להציע לציבור קרנות נאמנות שעושות שורט על אגחים קונצרניים ארוכים? ככה אפשר יהיה לעשות יופי של כסף מתרחיש יום הדין המוצג כאן.
  • בנק ישראל 07/07/2014 13:55
    הגב לתגובה זו
    ברור לכולנו שהריבית בישראל תעלה רק בסוף שנת 2015
  • 7.
    לבנק ישראל 06/07/2014 14:25
    הגב לתגובה זו
    עכשיו זה מאוחר מידי זה כמו לצחוק לאנשים בפרצוף. איך סידרתם את הטמבלים
  • בא 06/07/2014 15:11
    הגב לתגובה זו
    מתחילה לעשות וויברציות כמו ג`לי .
  • 6.
    אתי 06/07/2014 13:55
    הגב לתגובה זו
    רק אם יש צמיחה מעלים ריבית וזה לא המצב פה
  • סמי וסוסו 06/07/2014 15:29
    הגב לתגובה זו
    באופן תיאורטי כאשר יש צמיחה יש אינפלציה ואז מעלים את הריבית וכאשר יש מיתון יש דיפלציה ואז מורידים את הריבית. בשנים האחרונות הייתה אינפלציה מטורפת (מחירי הדירות עלו, מחירי הירקות והפירות וכל מה שמסביב עלה) ובאופן תיאורטי הריבית היתה צריכה לעלות אבל בגלל שהריבית בארה"ב היתה נמוכה אי אפשר היה להעלות את הריבית בארץ והפתרון לכך היה הצגת מדד שיקרי ע"י הלמ"ס. המדד שהוצג ע"י הלמ"ס היה נמוך מאוד בעוד שהמחירים הרקיעו שחקים. כעת הגלגל התהפך. המשק נכנס למיתון (אנשים מורידים את הצריכה בסופר) ותיאורטית בנק ישראל אמור להוריד את הריבית אולם למרות זאת לא רק שבנק ישראל לא מוריד את הריבית אלא הוא יעלה אותה בקרוב מאוד כי הריבית בארה"ב הולכת לעלות ב-2015 וכמובן שלהצדקת העלאת הריבית יוצג מדד שקרי של הלמ"ס שיציג עליית מדד כשבפועל מדינת ישראל תהיה במיתון. אז נכון שבתיאוריה את צודקת שצריך שתהיה צמיחה שבשביל להעלות את הריבית אבל את צודקת רק באופן תיאורטי ולא באופן מעשי.
  • תמשיכי לחלום. כשהדולר יגיע ל 5 שקלים האינפלציה פה תזנק (ל"ת)
    ריבית תעלה 06/07/2014 14:39
    הגב לתגובה זו
  • לחולם בהקיץ 07/07/2014 14:04
    הלוואי ונגיע ל- 4 שקל לדולר ... ארה"ב תמשיך לדחוף את הדולר למטה כדי להגדיל את היצוא מארה"ב לרחבי העולם .... לצערי, אנחנו עלולים להגיע ל- 3 שקל לדולר ... וזה יהיה אסון ליצוא הישראלי
  • 5.
    חנן 06/07/2014 13:52
    הגב לתגובה זו
    אה, נזכרתי... בועת נדל"ן
  • בא 06/07/2014 15:07
    הגב לתגובה זו
    למה להתחבר למציאות כשאפשר לא .
  • dw 06/07/2014 16:22
    משקיעי פועלים טז מצפצפים על בנק ישראל, ומוכנים להסתפק בריבית שקלית של 2.9% עד... 2023. מכאן שמי שחושב שהולכים להעלות את הריבית בקרוב, וגם בעוד שנה זה מספיק קרוב, צריך לשרטט את פועלים טז עד מוות (ולהרוויח המון כסף באם הריבית תעלה). מתי בתי השקעות יתחילו להציע לציבור קרנות נאמנות שעושות שורט על אגחים קונצרניים ארוכים? ככה אפשר יהיה לעשות יופי של כסף מתרחיש יום הדין המוצג כאן.
  • 4.
    לא מכיר מישהו שמשלם פחות מ 5,000 משכנתה. עאלק 4000 מקס' (ל"ת)
    מאיפה הנתונים? 06/07/2014 13:48
    הגב לתגובה זו
  • ממוצע 07/07/2014 08:01
    הגב לתגובה זו
    אם בעשירון מסוים % 70מחזירים 5000 בחודש ו% 30 מחזירים 1000 אז קיבלת ממוצע של פחות מ4000 ש״ח החזר חודשי לאותו עשירון
  • אנונימי 06/07/2014 15:37
    הגב לתגובה זו
    יש ויש. אגב, לא התפרענו כשקנינו... קנינו במה שיש.
  • 3.
    תומר 06/07/2014 13:43
    הגב לתגובה זו
    לפי הגרף הנחמד ההחזר ביחס למשכורת נטו בקושי 20% , זה כמובן קשקוש. מדובר אני מניח במשכנתא ממוצעת הכוללת משקיעים ומשפרי דיור. משקי בית צעירים רבים מחזירים יותר מ 40% מהשכר, ולכן בנק ישראל הוציא הנחיה שזה יאסר (האמת שהוא לא לגמרי אסר את זה אלא הפך את המשכנתא ליקרה ופחות כדאית). מי שמחזיר 40% מהשכר אלו בדיוק האנשים שלחוצים כלכלית ולכן נטו לקחת מסלולים של ריבית משתנה, שאיפשרה להם איכשהו לעמוד בהחזרים. אבל יש לזכור שכשהריבית תעלה הם יחזירו 50%-60% מהשכר שלהם. אולי זה ישכנע אותם למכור ואז סופסוף ההיצע יגדל...
  • 2.
    מ.ר. 06/07/2014 13:34
    הגב לתגובה זו
    אני השתכנעתי. בנק ישראל סתם חושש- הריבית רק תרד עם השנים. ממליץ לרכוש דירה כמה שיותר מהר, ובכל מקרה של ספק תמיד תקשיבו לצביקה דורון, זה ישתלם לכם
  • 1.
    צביקה דורון יועץנדלן 06/07/2014 13:33
    הגב לתגובה זו
    שוק הנדל"ן יהיה המקום אליו ייכנסו כספי המניות בבריחה של הציבור מהבורסה
  • רונן 10/07/2014 21:26
    הגב לתגובה זו
    מאז חורבן בית המקדש ניתנה הנבואה לשוטים .
  • זהירות מנוכלים 09/07/2014 10:32
    הגב לתגובה זו
    הוא מושקע חזק בנדל"ן ומפחד על השקעותיו, למרות שרוב העם סובל ממחירי נדל"ן גבוהים.
  • כל כלב בן כלב זב חוטם נהייה "יועץ מריץ נדל"ן". (ל"ת)
    יאללה לך הביתה צביקה 07/07/2014 07:38
    הגב לתגובה זו
  • צביקה היועץ פשוט מושקע חזק שמפחד על השקעתו (ל"ת)
    לכן הוא מריץ נדלן 06/07/2014 19:47
    הגב לתגובה זו
  • צביקה היועץ זה חייזר ששמע על בועת נדל"ן ובא להציק לנו (ל"ת)
    עוד מעט יעלם הטמבל 06/07/2014 19:46
    הגב לתגובה זו
  • 245,000 תינוקות הולכים להשקיע בבורסה!! הבורסה רק תעלה! (ל"ת)
    שוב יש לך טעות 06/07/2014 14:42
    הגב לתגובה זו
  • שאלה לכב' 06/07/2014 14:28
    הגב לתגובה זו
    אם אינך , מנין וע"ס מה אתה חוזה צופה קריסה ?
  • מומלץ לבדוק האם יעוץ השקעות ללא תעודה הינו חוקי (ל"ת)
    חנה 06/07/2014 15:17
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותנדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיות

בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות

לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות

רן קידר |
נושאים בכתבה בנק ישראל משכנתא

בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא. 

הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל. 

עדכון מגבלת כושר ההחזר 

כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).

בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.

עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת

במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.

בנימין נתניהובנימין נתניהו
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר

מה הקשר בין מחירי הדירות לראש הממשלה, בנימין נתניהו; על המחירים בת"א ובשאר הארץ, על ההשפעה של ת"א על מקומות אחרים, על הסיבות לירידה במחירים ומתי תדעו שמתקרבת עצירה בירידת המחירים?

רן קידר |

מחירי הדירות בת"א חזרו 3 שנים אחורה. מדד מחירי הדירות בעיר הגדולה צנח כמעט 6% מהשיא, קצב שנתי של כ-9%. כך עולה מנתוני הלמ"ס. בפועל, הירידה חדה יותר משתי סיבות עיקריות - הראשונה היא שהלמ"ס לא מודדת מחיר כלכלי, אלא מחיר שהקבלן מספק למדגם. אלא שהמחיר הכלכלי, הכולל הנחות מימוניות ומבצעים נמוך דרמטית מ"מחיר המחירון". השנייה - הנתונים של הלמ"ס מתפרסמים בעיכוב של חודשיים וחצי. אתמול עם פרסום המדד קיבלנו נתונים לחודשים ספטמבר-אוקטובר, "ממוצע" של 1 באוקטובר (לפני חודשיים וחצי). אין שום סיבה בעולם שהגוף הכי חשוב במדינה בניתוח ואספקת נתונים כלכליים לקובעי מדיניות לצורך קבלת החלטות, יהיה כל כך לא מעודכן ועם תהליכים ארכאיים. היכולת לדעת בכל רגע נתון, אולי בעיכוב קטן, את מחירי הדירות היא קלה ופשוטה ואתם רואים אותה כאן ובאתרים אחרים - עסקאות שוטפות עדכניות, לוחות מודעות, שיחות עם מוכרים וקונים ועוד. אם עיתונאים יכולים, בטוח שבלמ"ס יכולים.

צניחה במחירי הדירות בת"א

בכל מקרה, שתי הסיבות האלו גורמות לכך שהמידע חלקי. מחירי הדירות על פי הלמ"ס ירדו בספטמבר-אוקטובר ב-0.5% ובת"א ב-1.1%, ובמצטבר ירדו כבר 8 חודשים רצופים בשיעור של מעל 3% בכל הארץ ו-5.8% בתל אביב. הערכה מעודכנת יותר היא שהמחירים בכל הארץ ירדו בכ-7%, ובתל אביב מעל 10%. זו לא ירידה , זו כבר צניחה חופשית. 

צריך להזכיר שת"א היא העוגן של המחירים. כולם מתיישרים אליה. אם בתל אביב עולה דירה ב-4 מיליון, אז דירה דומה תעלה בגבעתיים 80% ממנה ברמת גן 70% ובפתח תקווה 60%. לא מדע מדויק, אבל הכוונה שהיא השוק שאליו מתיישרים. ולכן, הטענה של קבלנים ואינטרסנטים שונים שהירידות יהיו רק בת"א ולא יגלשו למקומות אחרים אינה נכונה. ברגע שנקודת הייחוס משתנה, הכל משתנה, מי פחות מי יותר וכמובן שיש גם גורמים ספציפיים שמשפיעים על כל אזור. האזורים החרדיים לא קשורים לשאר המקומות. הביקושים שם גדולים וחזקים והמחירים עולים. 

בירושלים יש תופעה הפוכה לתל אביב - עלייה עשירה שמעלה את המחירים. בת"א, הפיל שבחדר הוא הירידה. בוועידת ביזפורטל, דיברו על ההגירה נטו, ועל פי הדוברים מדובר על 40 אלף איש מאזור המרכז שעזבו השנה את הארץ. מדובר על 10-15 אלף דירות שלא צריכים אותם, היצע הדירות בעצם גדל. זה אחד ההסברים החשובים לירידה במחירי הדירות.  אבל זה גם מעלה שאלות לגבי ההמשך.

אם אנשים יעזבו - המחירים ירדו. צריך להסתכל לאמת בעיניים, בלי קשר לדעה הפוליטית שלכם. אנחנו בשנת בחירות, בחירות בפתח והגירה יכולה להתעצם על רקע השסע החברתי. מעבר לכך, אנשים לא מעטים נותנים כעת "צ'אנס" לבחירות. אם המצב יישאר ובנימין נתניהו יישאר בשלטון, הם עלולים לעזוב. קשה לכתוב על הנושא הזה בלי פוליטיקה, אבל באמת במבחן הקר - בחירת נתניהו, תוביל כנראה להגירה נוסת מת"א. זה הפיל הגדול שבחדר, וזה גורם לאנשים כבר עכשיו לשקול את צעדיהם.