200 מיליון שקל לדירה? טעם רע של מעצבי הדעה מ"מדינת תל אביב"
גבר בראשית שנות ה-30 לחייו, לבוש בחליפת ארמני ועונד שעון רולקס, מחנה את הב.מ.וו בחניון תת קרקעי ועולה במעלית הפרטית לפנטהאוז, שם פוגש את אשתו הדוגמנית ומביט עימה לעבר השקיעה - כך סביר להניח ייראה סרטון ההדמיה של פרויקט ארלוזורוב 17 המציג לפנינו ברעש גדול את
קאט, חזרה למציאות - גבר בשנות ה-30 לחייו חוזר בשעה 20:00 מעוד יום מתיש של עבודה סביב השעון, מרוויח 10,000 שקל ברוטו ומרגיש שהוא בר מזל, נתקע שעה בפקקים כדי להגיע לדירת 4 החדרים שרכש בפתח תקווה במחיר "מציאה" של 1.4 מיליון שקל, עליה הוא משלם כל חודש משכנתא של 4,000 שקל. הוא פוגש את אשתו העייפה והשחוקה שחזרה לא מזמן מהעבודה ממנה היא משתכרת כ-7,000 שקל ברוטו בחודש (כי אין מה לעשות נשים עדיין מרוויחות כאן פחות). כמובן שהזוג לא גומר את החודש כי מטפלת עולה 4,000 שקל נוספים בחודש, מחיר הדלק עלה והחינוך "חינם" מעולם לא היה יקר יותר. זוג נוסף בסטטיסטיקה הישראלית של חיים על הקצה.
ככתב נדל"ן יוצא לי לא פעם לסקר מיזמי נדל"ן יוקרתיים, שללא ירושה שמנה / אקזיט מטורף או הון מלוכלך מעסקאות נשק במדינה קיקיונית אינם בהישג ידם של מרבית הישראלים. אני מודה שגם לי קשה לראות ולא לגעת, מרגיש כמו בעל חנות ממתקים חולה סכרת - אבל אין מה לעשות, חלומות תמיד עיניינו אנשים.
בתודעה שהתפתחה בשנים האחרונות, אותה ניתן לכנות תודעת "מדינת תל אביב", הזוג הישראלי השכיח לא ממש קיים. המושג יותר רעיוני מאשר גיאוגרפי, ומבטא סוג של בריחה מהמציאות הקשה שמרבית האנשים חווים.
ברוב המקרים מעצבי הדעה בישראל, קרי אנשי הפרסום ויחסי הציבור, שייכים בנפשם ל"מדינת תל אביב" הפונה למאיון העליון הקובע את הרף העליון של האיכות והסטטוס. הלוא ב"מדינת תל אביב" האנשים יפים יותר, מסעדות היוקרה הומות בידוענים וג'יפיי פורשה שעולים כמו דירה ביבנה חונים על המדרכה ומפריעים ל"תיירים" מישראל השנייה ליהנות לרגע מחיי פנטזיה.
אז אנא מכם, מעצבי דעה יקרים, חסכו מאיתנו את מלחמת ה"למי יש יותר גדול" שמנהלים הקבלנים ועסקני הנדל"ן, ותתחילו לגלות מעט חמלה כלפי אלו שרק חולמים וככל הנראה ימשיכו לחלום, הלוא ההצהרות שאתם מפריחים באוויר על דירות במאות מיליוני שקלים - ריקות מתוכן.
- 8.גלית 19/11/2012 15:50הגב לתגובה זוזקנה וראשי העיר שיווהו לדם צעיר חדש שיעיר את העיר. מה עושה את ת"א למה שהיא. הצעירים - לא אילו שאבא קנה להם דירה במגדל, אלא אילו מהעם, שקובעים טרנדים ואופנות רחוב, כשהם יעלמו וזה כבר קורה(חוזרים להורים ולעיר הלידה) ת"א תשאר עם כל האנשים המשמימים שכבר איבדו את נערותם אבל חושבים שעם הרבה כסף יש להם סטייל, אנשים אשר מבלים את מירב זמן היום בעבודה וסוגדים לבית הקפה השכונתי שלהם כבונוס השגרתי על השעמום האין סופי.
- 7.צודק ב1000% (ל"ת)נועם 17/11/2012 23:34הגב לתגובה זו
- 6.חבר מכוכב אחר 15/11/2012 21:11הגב לתגובה זוכתבה עוקצת ונושכת....ככה אנחנו אוהבים את העיתונאים שלנו...כמיצגים אותנו ולא את בעלי המאה.
- 5.יואב 15/11/2012 11:15הגב לתגובה זורק 100000000 בעוד שנה
- 4.כתוב טוב מאוד (ל"ת)עמית 15/11/2012 11:07הגב לתגובה זו
- 3.נדב 15/11/2012 09:10הגב לתגובה זושכבה דקה של מולטי מיליונרים ועם שלא גומר את החודש
- 2.חחח 15/11/2012 09:09הגב לתגובה זוהדירות יחזרו 50 שנה אחורה. בקרוב ההגירה הגדולה תתחיל. מי שלא ידע לעשות שלום עם הרוב באזור ישלם ביוקר. המנצח תמיד נשאר לבד
- 1.מתן 15/11/2012 09:08הגב לתגובה זושיפרסמו דירות ב-200 מיליון שקל, זה לא מזיק לאף אחד. אפשר לחשוב שאתה לא חי במדינת ת"א. אם זה היה מפריע לך אז לא היית מפרסם
- גלית 20/11/2012 15:48הגב לתגובה זואותו הדבר לדבי הממוצע של השמכורות-מכניסים משכורות של בודדים כמו ברק, שרי והחברה האילו עם שאר העם וכך מראים ממוצע גבוה של הכנסה בארץ, האמת בחציון!
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
