רכישת הדירה לא הושלמה אבל המתווך דרש דמי תיווך - בית המשפט קבע שהוא צודק
מתווכים נגד לקוחות: סכסוכים משפטיים על דמי תיווך – מי צודק ואיך זה נגמר?
העסקה התבטלה - האם עדיין צריך לשלם דמי תיווך למתווך? מסתבר שכן. המקרה הגיע לבית המשפט ושם נקבע שהמתווך צודק והוא קיבל 62 אלף שקל מרוכש הדירה וזאת למרות שלא היתה בעצם עסקה. סכסוכים בין מתווכים ללקוחות זה עניין שבשגרה. בתי משפט נדרשו שוב ושוב להכריע בשאלה: מתי זכאי מתווך לדמי התיווך שלו, ומתי הלקוחות לא צריכים לשלם. נתחיל במקרה שעל פניו מפתיע - חבות בתשלום למרות שלא היתה עסקה ונעבור למקרים נוספים
ההסכם בוטל, המתווך עדיין זכאי לדמי תיווך
לפני כשש שנים חתמו בני זוג על הסכם לרכישת דירה ברחוב רחבעם זאבי בנס ציונה תמורת 3.1 מיליון שקל. העסקה לא הושלמה - הרוכשים תבעו לאכוף את ההסכם, המוכרים דרשו לבטלו. בית המשפט קבע כי שני הצדדים הפרו את ההסכם: המוכרים לא גילו פרטים מלאים על מצבו התכנוני של הנכס, והרוכשים הפסיקו לשלם שכר דירה לאחר שטענו לחריגות בנייה. לבסוף ההסכם בוטל והרוכשים שגרו בה בשכירות נאלצו לעזוב.
הרוכשים סירבו לשלם למתווך 62 אלף שקל בטענה שההסכם לא הפך לחוזה מחייב בגלל תנאי מתלה שלא התקיים (רישום זכויות החכירה של המוכרים). המתווך תבע אותם, ובית משפט השלום חייב את הרוכשים לשלם. בערעור שהגישו לבית המשפט המחוזי השופטת דחתה את טענותיהם וקבעה: המתווך היה "הגורם היעיל" בעסקה, ולכן זכאי לתשלום, למרות הביטול. השופטת ציינה כי הרוכשים ידעו על בעיות הרישום של השטח ואף ניסו לאכוף את הסכם הרכישה. זה שהם רצו לא אומר שהיתה עסקה. לא היתה עסקה ועדיין בית המשפט קבע את מה שקבע למרות שעל פניו זה נשמע אבסורד. נכון שהמתווך יצר מתווה שכמעט הצליח, אך לבסוף זה לא נסגר. אבל בית המשפט מעל הכל.
תקדימים מהעבר: מתווכים בזירת הקרב המשפטית
תקדים "פרשת שמואלי" (1998): בני זוג בתל אביב חתמו על הסכם תיווך עם מתווך שמצא להם דירה ב-1.2 מיליון שקל. העסקה התמוטטה לאחר שהתברר שהמוכר לא היה הבעלים החוקי של הנכס. המתווך תבע 24 אלף שקל, ובית המשפט העליון קבע כי הוא לא זכאי לתשלום – בניגוד למקרה הנוכחי – כי לא פעל בתום לב ולא בדק את הבעלות לפני שהציג את הנכס. ההבדל המרכזי? ב"שמואלי" המתווך נחשב רשלן, בעוד שבנס ציונה הוא נסמך על המוכרים ולא נדרש לבדיקה עצמאית.
- ניסו לגנוב כסף ציבורי - זה מה שקרה בהמשך
- המתווך דרש 5% - כמה הוא קיבל בסוף?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פרשת "הדירה ברמת גן" (2005): מתווך חיבר בין מוכר לרוכש לדירה ברמת גן תמורת 800 אלף שקל. הרוכש חתם על הסכם, אך ביטל אותו לאחר שהתברר כי הדירה נמצאת בהליך עיקול. בית המשפט המחוזי פסק כי המתווך זכאי ל-50% מדמי התיווך (8,000 שקל) כי פעל כגורם יעיל, אך לא קיבל את מלוא הסכום מאחר שהעסקה לא הושלמה מסיבות שאינן תלויות ברוכש. המקרה הזה מדגים גישה מאוזנת יותר לעומת הפסיקה הנוכחית, שבה המתווך קיבל את מלוא הסכום.
סכסוך "הווילה בהרצליה" (2012): זוג שרכש וילה ב-6 מיליון שקל סירב לשלם למתווך 120 אלף שקל לאחר שגילה כי המוכר הסתיר פגמים מבניים חמורים. בית המשפט העליון דחה את תביעת המתווך, וקבע כי הוא הפר את חובתו כ"שליח נאמן" בכך שלא חקר את מצב הנכס לעומק. לעומת זאת, בנס ציונה נקבע שהמתווך לא נדרש לבדיקה כזו, מה שמראה שינוי אפשרי בגישה השיפוטית כלפי חובות המתווך.
פרשת "השוכרים בחולון" (2017): מתווך השכיר דירה לזוג בחולון, אך השוכרים עזבו לאחר חודשיים בשל בעיות רטיבות שלא דווחו. המוכר סירב לשלם למתווך 10,000 שקל, בטענה שהשוכרים לא נשארו. בית משפט השלום קבע כי המתווך זכאי לתשלום כי השלים את תפקידו – חיבור בין הצדדים – מה שמהדהד את ההחלטה האחרונה.
- סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
- המדינה ממשיכה להמר על "דירה בהנחה": התכנית הוארכה עד נובמבר 2025
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
מה הופך את דמי התיווך לסוגיה כה מורכבת?
הסכסוכים האלה חושפים כמה נקודות מפתח שחוזרות כמעט בכל מקרה:
מי אחראי למה?: רוכשים ומוכרים מצפים לעיתים שהמתווך יבדוק את הנכס לעומק – משפטית, תכנונית ואפילו מבנית – בעוד המתווכים טוענים שהם רק "מחברים" בין הצדדים ונסמכים על המידע מהמוכר. הפסיקה בנס ציונה מחזקת את הגישה הזו, וקובעת שהמתווך לא נדרש להפוך לחוקר פרטי.
תנאי מתלה והסכמים שבוטלו: לקוחות רבים מנסים להתחמק מתשלום בטענה שהעסקה לא הושלמה, במיוחד כשיש תנאי מתלה שלא התקיים. אבל כפי שראינו בנס ציונה, אם המתווך היה "הגורם היעיל" והלקוחות התייחסו להסכם כמחייב (במקרה זה, תבעו לאכוף אותו), בית המשפט נוטה לפסוק לטובתו.
תום לב ויושרה: מקרים כמו "שמואלי" ו"הרצליה" מראים שבתי המשפט לא יהססו לשלול דמי תיווך אם המתווך נהג בחוסר תום לב או הסתיר מידע. לעומת זאת, כשהמתווך פועל ביושר – גם אם העסקה מתמוטטת – הוא לרוב יזכה בתשלום.
השלכות רחבות: מה זה אומר על שוק הנדל"ן?
הפסיקה האחרונה מצטרפת לגל של החלטות שמחזקות את מעמדם של המתווכים בשוק הנדל"ן הישראלי. היא שולחת מסר ברור לרוכשים ולמוכרים: חתמתם על הסכם תיווך? תתכוננו לשלם, גם אם העסקה לא יצאה לפועל, כל עוד המתווך עשה את תפקידו. זהו ניצחון למתווכים, שטוענים שנים כי עבודתם – חיפוש נכסים, תיאום פגישות, ניהול משא ומתן – דורשת תגמול גם כשהצדדים "מורחים" או מפרים הסכמים.
מנגד, לקוחות עלולים לראות בכך עוול. "למה לשלם על משהו שלא קיבלנו?" שואלים רוכשים כמו בני הזוג מנס ציונה. התשובה המשפטית היא שהתשלום הוא עבור השירות, לא עבור התוצאה הסופית – גישה שנויה במחלוקת, במיוחד בשוק שבו מחירי הדירות ממילא גבוהים והעלויות הנלוות כבדות.
המקרה הזה גם מדגיש את הצורך בהסכמי תיווך ברורים יותר. לקוחות צריכים להוסיף סעיפים שמגבילים את התשלום למקרה שבו העסקה לא מושלמת, או לפחות לקבוע תנאים מפורשים לביטול ללא חיוב.
סכסוכי מתווכים לקוחות נוספים
"הדירה ברחובות" (2008): מתווך תבע זוג צעיר על 15,000 שקל לאחר שהם נסוגו מעסקה כי לא הצליחו לקבל משכנתא. הסיפור זכה לכותרות כשטענו שהמתווך לחץ עליהם לחתום בלי לבדוק את יכולתם הכלכלית. העניין נפתר בפשרה מחוץ לבית המשפט, אבל עורר דיון ציבורי על אחריות המתווכים.
"המוכר הסרבן בנתניה" (2014): מוכר דירה סירב לשלם למתווך 30,000 שקל לאחר שביטל עסקה ברגע האחרון כי קיבל הצעה טובה יותר ישירות. המתווך זכה בתביעה, והמקרה הפך לסמל למוכרים שמנסים "לעקוף" את המתווך לאחר שהשקיע עבודה.
כך או אחרת, חשוב להבין - הסכמי תיווך הם לא סתם נייר. הם מחייבים, והמחיר עלול להגיע גם כשהחלום על הדירה מתנפץ.
- 10.פרפרית 23/03/2025 12:36הגב לתגובה זולא לתיווך! סך הכל איש בחליפה שפותח את הדלת ומצביע על הסלון.תכף אקבל תגובות מתווכים כמה המקצוע הזה חשוב אפילו יותר מרפואה.הגיע הזמן להוציא מהחוק אותם!.
- 9.אנונימי 23/03/2025 11:28הגב לתגובה זוכנראה שהמתווך מכיר את השופט או שהוא חבר של עמית חיותאין הסבר אחר לחוסר צדק מערכת משפט מושחתת
- 8.אנונימי 23/03/2025 08:23הגב לתגובה זוהמקצוע היחידי שיש בו כול כך הרבה פריצות בחוק המטומטם לגזור קופון נוכלות עם רשיון עד שהעיסקה לא נסגרה אצל עורכי הדין של שני הצדדים לא מגיע להם שקל
- 7.משה ראשלצ 23/03/2025 06:29הגב לתגובה זועם אוסף מילים מכובסות
- 6.אנונימי 23/03/2025 00:49הגב לתגובה זומקום המשפט שמה הרשע
- 5.להעלים את המקצוע הזה בישראל (ל"ת)רועי 22/03/2025 23:24הגב לתגובה זו
- 4.עוזי איך נקרא פסד (ל"ת)אנונימי 22/03/2025 22:15הגב לתגובה זו
- 3.אנונימי 22/03/2025 21:56הגב לתגובה זו2025 Ai אעלק
- 2.אנונימי 22/03/2025 21:51הגב לתגובה זוככה פוסקים קודם כל נכבד את בית המשפט. אחר כך לא נפנה למתווכים בחיים. אפשר לסגור בלעדיהם וככה נחסך לשני הצדדים לעסקה.
- 1.Shafik 22/03/2025 21:07הגב לתגובה זותמשיכו ככה ואני מקווה שאף אחד לא יתקרב למתווכים לא מוכרים ולא קונים. רק p2p
- אנונימי 22/03/2025 22:31הגב לתגובה זומה לא מגיע לי תשלום שהצבעתי לך איפה המטבח

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."