סיפורו של בניין ברחוב שפירא ברמת גן; ובכמה עלו המחירים בשכונת הראשונים?
מה רמות המחירים בדירות שנמכרו לאחרונה בבניין ומה קורה בשכונת הראשונים? וגם - עסקאות אחרונות בעיר ובשכונה
בשכונת הראשונים, ברחוב שפירא 11 - נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה ביוני של שנת 2003 בתמורה לכ-1.25 מיליון שקל - תשואה מצטברת של כ-140% ב-21 וחצי שנים. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-77 מ"ר שנמצאת בקומה השביעית מתוך 19 קומות.
התשואה שנתית שמגולמת בעסקה זו היא כ-4.5% בשנה - כל שנה במשך קרוב ל-20 שנים. חשוב לזכור, שהיה גם קיפאון במחירים ואפילו ירידות מחירים בשנים מסוימות. המחירים הממוצעים בשכונה: דירת 5 חדרים בשכונה תעלה לכם כ-4.24 מיליון שקל, 4 חדרים בסביבות 3.5 מיליון שקל ודירה
בעלת 3 חדרים תעלה כ-2.7 מיליון שקל. על השכרת הנכס תקבלו כ-8.5 אלף שקל בחודש ל-5 חדרים, על דירת 4 חדרים תקבלו כ-7 אלף שקל בחודש.
לפי אתר רשות המסים, עליית המחירים המחירים בשכונה עומדת על כ-34% ב-5 השנים האחרונות. והמחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-41.2 אלף שקל. בהשוואה לעיר בכללותה - המחירים בשכונת הראשונים גבוהים בכ-15% יותר מהמחירים ברמת גן. ככל הנראה הסיבה היא שהשכונה מהווה אלטרנטיבה פחות יקרה מאשר ה'עיר ללא הפסקה ' - תל אביב ונחשבת אף ל'חצר האחורית' שלה, שכן היא ממוקמת במרחק נמוך יחסית ממנה. היא מושכת הרבה אוכלוסייה צעירה שמתמקמת שם בשנים האחרונות והופכת את הראשונים לאווירה של מושב במרחק די קרוב ממרכז העניינים והתעסוקה.
סיפורה של דירה ברחוב תרע"ד
לאחרונה, נמכרה דירה ברחוב תרע"ד 18 שבשכונת הראשונים, בתמורה ל-3.65 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בחודש מרץ של שנת 2008 בסכום של 1.1 מיליון שקל . מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-62 מ"ר בקומה השנייה מתוך שלוש קומות. העסקה מבטאת תשואה של 232% ב-17 שנים. או אם תרצו - המשקיע עשה כאן פי 3.3 על הכסף. בהסתכלות ארוכת-טווח, המוכר עשה עסקה נהדרת והרוויח כ-7.6% כל שנה, במשך 17 שנים. (חשוב לציין - החישוב הוא לפי ריבית דריבית, כלומר, תשואה על תשואה - 7.6% לשנה ל-17 שנים מחושב לפי הנוסחה שמביאה לתוצאה גבוהה יותר מאשר כפל בין התשואה למספר השנים).
אבל, הסיפור של הדירה הזו מתחיל עוד קודם לכן - המוכר הנוכחי קנה כאמור את הדירה ב-2008 בסכום של 876 אלף שקל. ממוכר שבעצמו רכש את הדירה בשנת 2006. הוא החזיק בדירה לתקופה של שנתיים ורשם תשואה של כ-25.5% בשנתיים. תשואה זו מתורגמת לתשואה שנתית של כ-12% בשנה. אמנם לא מדובר בתקופה ארוכה ויציבה שבה הנכס עשה תשואה אבל עדיין מדובר על 224 אלף שקל שהרוויח בתקופה קצרה יחסית.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סיפורו של בניין - שפירא 11
הבניין ברחוב שפירא שבשכונת הראשונים הינו בגובה של 19 קומות והוא נבנה בשנת 2002, אז המחירים למ"ר היו 12-15 אלף שקל למ"ר. אם קופצים קדימה לתקופה של לפני כעשור - בשנת 2016 רמות המחירים כבר עלו לסכומים של 27-29 אלף שקל למ"ר, כך למשל - דירת 4 חדרים בשטח של כ-98 מ"ר נמכרה אז ב2.5 מיליון שקל.
בעסקאות האחרונות מדובר על טווח מחירים של בין 37 אלף שקל ל-40 אלף שקל למ"ר. כך למשל, בחודש נובמבר האחרון נמכרה דירת 4 חדרים בתמורה לכ-3.8 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-97 מ"ר שנמצאת בקומה ה-12/19. בחודש פברואר של 2024 נמכרה בבניין דירת 4 חדרים בתמורה ל-3.9 מיליון שקל, מאז המחירים המשיכו לעלות. המחירים למ"ר כעת הם באזור 43-45 אלף שקל למ"ר.
עסקאות אחרונות בשכונת הראשונים
ברחוב המעיין 10, נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים בשטח של כ-48 מ"ר תמורת 2.09 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה הראשונה מבין שלוש קומות.
- רובע חדש בצפת: 915 דונם, 4,000 יחידות דיור וכניסה חדשה לעיר
- עד 60 מליון שקל: ריט 1 נכנסת לשותפות בבראשית ביזנס בנתניה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
ברחוב יכין 9, נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בשטח של כ-112 מ"ר תמורת 4.075 מיליון שקל.הדירה נמצאת בקומה החמישית מבין חמש קומות.
ברחוב תרפ"ב 6, נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בשטח של כ-94 מ"ר תמורת 4.3 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השניה מבין שלוש קומות.
ברחוב יכין 9, נמכרה לאחרונה דירת 4.5 חדרים בשטח של כ-125 מ"ר תמורת 6.15 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השביעית והאחרונה.
עסקאות אחרונות ברמת גן
ברחוב הבאר 6, נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים בשטח של כ-85 מ"ר תמורת 2.85 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השלישית והאחרונה.
ברחוב תרצה 8, נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר תמורת 3.03 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השלישית מתוך 11 קומות.
ברחוב קיריל 15, נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים בשטח של כ-87 מ"ר תמורת 2.42 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השלישית מתוך תשע קומות.
ברחוב שלומציון 10, נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בשטח של כ-120 מ"ר תמורת 4.135 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השישית והאחרונה.
- 1.הרצי המריץ החדש 29/03/2025 12:08הגב לתגובה זוהמחירים יורדים כבר שנה ועכשו הקצב של הירידות מתגבר.הכל רקוב במדורי הנדלןלא להאמין למילה בטח אם חלילה אתם מתכוונים להשקיע את כל מה שחסכתם בבלוקשקר
פרויקט נדל" בגבעת שמואל במימון מכלול מימון נדל"ן קבוצ יובלים, ללא קרדיטמחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
זוכרים את מבצעי 80/20? הרוכשים מתחילים לבטל עסקות - ירידת מחיר הדירה הופכת את העסקה ללא משתלמת; שנת 2026 תהיה שנת המבחן לעסקאות האלו; בינתיים - ההיצע גדול על הביקוש, המחירים יורדים; על התחלות הבנייה, גמר הבנייה וסימנים להמשך ירידת המחירים; וגם - מה עשוי לגרום לעלייה במחירים?
מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?
נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.
על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר.
נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה: הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.
השער הדרומי צפת, קרדיט: פרחי צפריר אדריכליםרובע חדש בצפת: 915 דונם, 4,000 יחידות דיור וכניסה חדשה לעיר
התוכנית שאושרה בוועדה המחוזית צפון כוללת מגורים ל-20 אלף תושבים, שטחי תעסוקה ומסחר, מוסדות חינוך ופארקים; "רק באמצעות יצירת מסה משמעותית של יחידות דיור חדשות ניתן לייצר תנאים אמיתיים לפיתוח תחבורה וחיזוק הכלכלה המקומית"
צפת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה צפון אישרה למתן תוקף את תוכנית משרד הבינוי והשיכון להקמת רובע עירוני חדש בצפת, תחת השם "השער הדרומי". התוכנית מקודמת על ידי משרד הבינוי והשיכון בשיתוף עם עיריית צפת, ומשתרעת על שטח של כ-915 דונם, מדרום לשכונת רזים ומצפון לכביש 89.
הרובע החדש כולל כ-4,000 יחידות דיור במבני מגורים בני 4 עד 14 קומות, שצפויות לתת מענה לאוכלוסייה של כ-20 אלף תושבים. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-800 יוקצו לדירות קטנות וכ-300 לדירות דיורית. לצד המגורים כוללת התוכנית גם כ-260 כיתות גן ובתי ספר, כ-16,500 מ"ר של שטחי מסחר וכ-33 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומשרדים.
התוכנית נערכה בהתאם לעקרונות תוכנית המתאר הכוללנית החדשה של צפת, שקודמה בשנים האחרונות על ידי הוועדה המחוזית והוגשה לאחרונה למוסדות התכנון. אחד המרכיבים המרכזיים בה הוא יצירת כניסה חדשה נוספת לעיר מכיוון כביש 89, תוך ניצול הפרשי הטופוגרפיה, והובלת הנכנסים לעיר אל רחוב ראשי שישלב מגורים, מסחר, תעסוקה ומשרדים. ברובע החדש מתוכננים גם מרכז תחבורה שייתן מענה לתחבורה ציבורית, מדרחוב מסחרי, פארק רובעי ופארקים שכונתיים, בית מלון ומוקדי מסחר מקומיים המשולבים בבינוי המרקמי לאורך הרחובות.
השער הדרומי צפת, קרדיט: פרחי צפריר אדריכלים
- צפת בדרך להכפלה: הסכם גג בהיקף מיליארדי שקלים נחתם
- 265 דירות יוקמו בצפת; 131 דירות ישווקו במתכונת "דיור במחיר מופחת"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, מסר: "אישור תוכנית ‘שער הדרומי’ בצפת הוא צעד משמעותי נוסף לחיזוק הצפון, והמשך ישיר לפעולות המשרד להגדלת היצע הדיור בכל רחבי הארץ ובמיוחד בצפון והורדת מחירי הדיור. ניסיון העבר והנתונים מראים שרק באמצעות יצירת מסה משמעותית של יחידות דיור חדשות ניתן לייצר תנאים אמיתיים לפיתוח תחבורה, חיזוק הכלכלה המקומית ומתן פתרון עומק להגירה חיובית של משפחות וצעירים לאזור. זהו האופק לצמיחה אמיתית בצפון. הרובע החדש משלב מגורים איכותיים, תעסוקה, מסחר ותשתיות מתקדמות, שייצרו מנוע צמיחה עירוני וייתנו מענה אמיתי לצרכי התושבים הוותיקים בעיר ולמשפחות החדשות שיגיעו אליה. משרד הבינוי והשיכון ימשיך לפעול יחד עם הרשויות לקידום תכנון וביצוע מהירים, לטובת פיתוחה של צפת וחיזוק האזור כולו".
