סיפורו של בניין ברחוב שפירא ברמת גן; ובכמה עלו המחירים בשכונת הראשונים?
מה רמות המחירים בדירות שנמכרו לאחרונה בבניין ומה קורה בשכונת הראשונים? וגם - עסקאות אחרונות בעיר ובשכונה
בשכונת הראשונים, ברחוב שפירא 11 - נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה ביוני של שנת 2003 בתמורה לכ-1.25 מיליון שקל - תשואה מצטברת של כ-140% ב-21 וחצי שנים. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-77 מ"ר שנמצאת בקומה השביעית מתוך 19 קומות.
התשואה שנתית שמגולמת בעסקה זו היא כ-4.5% בשנה - כל שנה במשך קרוב ל-20 שנים. חשוב לזכור, שהיה גם קיפאון במחירים ואפילו ירידות מחירים בשנים מסוימות. המחירים הממוצעים בשכונה: דירת 5 חדרים בשכונה תעלה לכם כ-4.24 מיליון שקל, 4 חדרים בסביבות 3.5 מיליון שקל ודירה
בעלת 3 חדרים תעלה כ-2.7 מיליון שקל. על השכרת הנכס תקבלו כ-8.5 אלף שקל בחודש ל-5 חדרים, על דירת 4 חדרים תקבלו כ-7 אלף שקל בחודש.
לפי אתר רשות המסים, עליית המחירים המחירים בשכונה עומדת על כ-34% ב-5 השנים האחרונות. והמחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-41.2 אלף שקל. בהשוואה לעיר בכללותה - המחירים בשכונת הראשונים גבוהים בכ-15% יותר מהמחירים ברמת גן. ככל הנראה הסיבה היא שהשכונה מהווה אלטרנטיבה פחות יקרה מאשר ה'עיר ללא הפסקה ' - תל אביב ונחשבת אף ל'חצר האחורית' שלה, שכן היא ממוקמת במרחק נמוך יחסית ממנה. היא מושכת הרבה אוכלוסייה צעירה שמתמקמת שם בשנים האחרונות והופכת את הראשונים לאווירה של מושב במרחק די קרוב ממרכז העניינים והתעסוקה.
סיפורה של דירה ברחוב תרע"ד
לאחרונה, נמכרה דירה ברחוב תרע"ד 18 שבשכונת הראשונים, בתמורה ל-3.65 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בחודש מרץ של שנת 2008 בסכום של 1.1 מיליון שקל . מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-62 מ"ר בקומה השנייה מתוך שלוש קומות. העסקה מבטאת תשואה של 232% ב-17 שנים. או אם תרצו - המשקיע עשה כאן פי 3.3 על הכסף. בהסתכלות ארוכת-טווח, המוכר עשה עסקה נהדרת והרוויח כ-7.6% כל שנה, במשך 17 שנים. (חשוב לציין - החישוב הוא לפי ריבית דריבית, כלומר, תשואה על תשואה - 7.6% לשנה ל-17 שנים מחושב לפי הנוסחה שמביאה לתוצאה גבוהה יותר מאשר כפל בין התשואה למספר השנים).
אבל, הסיפור של הדירה הזו מתחיל עוד קודם לכן - המוכר הנוכחי קנה כאמור את הדירה ב-2008 בסכום של 876 אלף שקל. ממוכר שבעצמו רכש את הדירה בשנת 2006. הוא החזיק בדירה לתקופה של שנתיים ורשם תשואה של כ-25.5% בשנתיים. תשואה זו מתורגמת לתשואה שנתית של כ-12% בשנה. אמנם לא מדובר בתקופה ארוכה ויציבה שבה הנכס עשה תשואה אבל עדיין מדובר על 224 אלף שקל שהרוויח בתקופה קצרה יחסית.
- דירה ממוצעת בישראל עולה ב-60% יותר מדירה ממוצעת בארה"ב; על המשבר הגלובלי בשוק הדיור
- חבל הצלה ליזמים - תוספת לשטח הממ"ד תקזז את ירידת המחירים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סיפורו של בניין - שפירא 11
הבניין ברחוב שפירא שבשכונת הראשונים הינו בגובה של 19 קומות והוא נבנה בשנת 2002, אז המחירים למ"ר היו 12-15 אלף שקל למ"ר. אם קופצים קדימה לתקופה של לפני כעשור - בשנת 2016 רמות המחירים כבר עלו לסכומים של 27-29 אלף שקל למ"ר, כך למשל - דירת 4 חדרים בשטח של כ-98 מ"ר נמכרה אז ב2.5 מיליון שקל.
בעסקאות האחרונות מדובר על טווח מחירים של בין 37 אלף שקל ל-40 אלף שקל למ"ר. כך למשל, בחודש נובמבר האחרון נמכרה דירת 4 חדרים בתמורה לכ-3.8 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-97 מ"ר שנמצאת בקומה ה-12/19. בחודש פברואר של 2024 נמכרה בבניין דירת 4 חדרים בתמורה ל-3.9 מיליון שקל, מאז המחירים המשיכו לעלות. המחירים למ"ר כעת הם באזור 43-45 אלף שקל למ"ר.
עסקאות אחרונות בשכונת הראשונים
ברחוב המעיין 10, נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים בשטח של כ-48 מ"ר תמורת 2.09 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה הראשונה מבין שלוש קומות.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
ברחוב יכין 9, נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בשטח של כ-112 מ"ר תמורת 4.075 מיליון שקל.הדירה נמצאת בקומה החמישית מבין חמש קומות.
ברחוב תרפ"ב 6, נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בשטח של כ-94 מ"ר תמורת 4.3 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השניה מבין שלוש קומות.
ברחוב יכין 9, נמכרה לאחרונה דירת 4.5 חדרים בשטח של כ-125 מ"ר תמורת 6.15 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השביעית והאחרונה.
עסקאות אחרונות ברמת גן
ברחוב הבאר 6, נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים בשטח של כ-85 מ"ר תמורת 2.85 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השלישית והאחרונה.
ברחוב תרצה 8, נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר תמורת 3.03 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השלישית מתוך 11 קומות.
ברחוב קיריל 15, נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים בשטח של כ-87 מ"ר תמורת 2.42 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השלישית מתוך תשע קומות.
ברחוב שלומציון 10, נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בשטח של כ-120 מ"ר תמורת 4.135 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השישית והאחרונה.
- 1.הרצי המריץ החדש 29/03/2025 12:08הגב לתגובה זוהמחירים יורדים כבר שנה ועכשו הקצב של הירידות מתגבר.הכל רקוב במדורי הנדלןלא להאמין למילה בטח אם חלילה אתם מתכוונים להשקיע את כל מה שחסכתם בבלוקשקר

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים, אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביינים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכר הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.