הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
הגבול הצפוני של הראשונים רמת גן
צילום: אלכסנדר כץ
מחירי הדירות לאן

סיפורו של בניין ברחוב שפירא ברמת גן; ובכמה עלו המחירים בשכונת הראשונים?

מה רמות המחירים בדירות שנמכרו לאחרונה בבניין ומה קורה בשכונת הראשונים? וגם - עסקאות אחרונות בעיר ובשכונה

הרצי אהרון | (1)
נושאים בכתבה מחירי הדירות שכונת הראשונים רמת גן

בשכונת הראשונים, ברחוב שפירא 11 - נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה ביוני של שנת 2003 בתמורה לכ-1.25 מיליון שקל - תשואה מצטברת של כ-140% ב-21 וחצי שנים. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-77 מ"ר שנמצאת בקומה השביעית מתוך 19 קומות. התשואה שנתית שמגולמת בעסקה זו היא כ-4.5% בשנה - כל שנה במשך קרוב ל-20 שנים. חשוב לזכור, שהיה גם קיפאון במחירים ואפילו ירידות מחירים בשנים מסוימות. המחירים הממוצעים בשכונה: דירת 5 חדרים בשכונה תעלה לכם כ-4.24 מיליון שקל, 4 חדרים בסביבות 3.5 מיליון שקל ודירה בעלת 3 חדרים תעלה כ-2.7 מיליון שקל. על השכרת הנכס תקבלו כ-8.5 אלף שקל בחודש ל-5 חדרים, על דירת 4 חדרים תקבלו כ-7 אלף שקל בחודש.

לפי אתר רשות המסים, עליית המחירים המחירים בשכונה עומדת על כ-34% ב-5 השנים האחרונות. והמחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-41.2 אלף שקל. בהשוואה לעיר בכללותה - המחירים בשכונת הראשונים גבוהים בכ-15% יותר מהמחירים ברמת גן. ככל הנראה הסיבה היא שהשכונה מהווה אלטרנטיבה פחות יקרה מאשר ה'עיר ללא הפסקה ' - תל אביב ונחשבת אף ל'חצר האחורית' שלה, שכן היא ממוקמת במרחק נמוך יחסית ממנה. היא מושכת הרבה אוכלוסייה צעירה שמתמקמת שם בשנים האחרונות והופכת את הראשונים לאווירה של מושב במרחק די קרוב ממרכז העניינים והתעסוקה.


סיפורה של דירה ברחוב תרע"ד

לאחרונה, נמכרה דירה ברחוב תרע"ד 18 שבשכונת הראשונים, בתמורה ל-3.65 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בחודש מרץ של שנת 2008 בסכום של 1.1 מיליון שקל . מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-62 מ"ר בקומה השנייה מתוך שלוש קומות. העסקה מבטאת תשואה של 232% ב-17 שנים. או אם תרצו - המשקיע עשה כאן פי 3.3 על הכסף. בהסתכלות ארוכת-טווח, המוכר עשה עסקה נהדרת והרוויח כ-7.6% כל שנה, במשך 17 שנים. (חשוב לציין - החישוב הוא לפי ריבית דריבית, כלומר, תשואה על תשואה - 7.6% לשנה ל-17 שנים מחושב לפי הנוסחה שמביאה לתוצאה גבוהה יותר מאשר כפל בין התשואה למספר השנים).


אבל, הסיפור של הדירה הזו מתחיל עוד קודם לכן - המוכר הנוכחי קנה כאמור את הדירה ב-2008 בסכום של 876 אלף שקל. ממוכר שבעצמו רכש את הדירה בשנת 2006. הוא החזיק בדירה לתקופה של שנתיים ורשם תשואה של כ-25.5% בשנתיים. תשואה זו מתורגמת לתשואה שנתית של כ-12% בשנה. אמנם לא מדובר בתקופה ארוכה ויציבה שבה הנכס עשה תשואה אבל עדיין מדובר על 224 אלף שקל שהרוויח בתקופה קצרה יחסית.


סיפורו של בניין - שפירא 11

הבניין ברחוב שפירא שבשכונת הראשונים הינו בגובה של 19 קומות והוא נבנה בשנת 2002, אז המחירים למ"ר היו 12-15 אלף שקל למ"ר. אם קופצים קדימה לתקופה של לפני כעשור - בשנת 2016 רמות המחירים כבר עלו לסכומים של 27-29 אלף שקל למ"ר, כך למשל - דירת 4 חדרים בשטח של כ-98 מ"ר נמכרה אז ב2.5 מיליון שקל.

בעסקאות האחרונות מדובר על טווח מחירים של בין 37 אלף שקל ל-40 אלף שקל למ"ר. כך למשל, בחודש נובמבר האחרון נמכרה דירת 4 חדרים בתמורה לכ-3.8 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-97 מ"ר שנמצאת בקומה ה-12/19. בחודש פברואר של 2024 נמכרה בבניין דירת 4 חדרים בתמורה ל-3.9 מיליון שקל, מאז המחירים המשיכו לעלות. המחירים למ"ר כעת הם באזור 43-45 אלף שקל למ"ר.


עסקאות אחרונות בשכונת הראשונים

ברחוב המעיין 10, נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים בשטח של כ-48 מ"ר תמורת 2.09 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה הראשונה מבין שלוש קומות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ברחוב יכין 9, נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בשטח של כ-112 מ"ר תמורת 4.075 מיליון שקל.הדירה נמצאת בקומה החמישית מבין חמש קומות.

ברחוב תרפ"ב 6, נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בשטח של כ-94 מ"ר תמורת 4.3 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השניה מבין שלוש קומות.

ברחוב יכין 9, נמכרה לאחרונה דירת 4.5 חדרים בשטח של כ-125 מ"ר תמורת 6.15 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השביעית והאחרונה.


עסקאות אחרונות ברמת גן

ברחוב הבאר 6, נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים בשטח של כ-85 מ"ר תמורת 2.85 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השלישית והאחרונה.

ברחוב תרצה 8, נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר תמורת 3.03 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השלישית מתוך 11 קומות.

ברחוב קיריל 15, נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים בשטח של כ-87 מ"ר תמורת 2.42 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השלישית מתוך תשע קומות.

ברחוב שלומציון 10, נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בשטח של כ-120 מ"ר תמורת 4.135 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השישית והאחרונה.





תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    הרצי המריץ החדש 29/03/2025 12:08
    הגב לתגובה זו
    המחירים יורדים כבר שנה ועכשו הקצב של הירידות מתגבר.הכל רקוב במדורי הנדלןלא להאמין למילה בטח אם חלילה אתם מתכוונים להשקיע את כל מה שחסכתם בבלוקשקר
פרויקט דירות
צילום: שלומי יוסף
ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?",  "כן, הכל בשבילכם". 

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו. 

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון  אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן