סיפורו של בניין ברחוב שפירא ברמת גן; ובכמה עלו המחירים בשכונת הראשונים?
מה רמות המחירים בדירות שנמכרו לאחרונה בבניין ומה קורה בשכונת הראשונים? וגם - עסקאות אחרונות בעיר ובשכונה
בשכונת הראשונים, ברחוב שפירא 11 - נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה ביוני של שנת 2003 בתמורה לכ-1.25 מיליון שקל - תשואה מצטברת של כ-140% ב-21 וחצי שנים. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-77 מ"ר שנמצאת בקומה השביעית מתוך 19 קומות.
התשואה שנתית שמגולמת בעסקה זו היא כ-4.5% בשנה - כל שנה במשך קרוב ל-20 שנים. חשוב לזכור, שהיה גם קיפאון במחירים ואפילו ירידות מחירים בשנים מסוימות. המחירים הממוצעים בשכונה: דירת 5 חדרים בשכונה תעלה לכם כ-4.24 מיליון שקל, 4 חדרים בסביבות 3.5 מיליון שקל ודירה
בעלת 3 חדרים תעלה כ-2.7 מיליון שקל. על השכרת הנכס תקבלו כ-8.5 אלף שקל בחודש ל-5 חדרים, על דירת 4 חדרים תקבלו כ-7 אלף שקל בחודש.
לפי אתר רשות המסים, עליית המחירים המחירים בשכונה עומדת על כ-34% ב-5 השנים האחרונות. והמחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-41.2 אלף שקל. בהשוואה לעיר בכללותה - המחירים בשכונת הראשונים גבוהים בכ-15% יותר מהמחירים ברמת גן. ככל הנראה הסיבה היא שהשכונה מהווה אלטרנטיבה פחות יקרה מאשר ה'עיר ללא הפסקה ' - תל אביב ונחשבת אף ל'חצר האחורית' שלה, שכן היא ממוקמת במרחק נמוך יחסית ממנה. היא מושכת הרבה אוכלוסייה צעירה שמתמקמת שם בשנים האחרונות והופכת את הראשונים לאווירה של מושב במרחק די קרוב ממרכז העניינים והתעסוקה.
סיפורה של דירה ברחוב תרע"ד
לאחרונה, נמכרה דירה ברחוב תרע"ד 18 שבשכונת הראשונים, בתמורה ל-3.65 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בחודש מרץ של שנת 2008 בסכום של 1.1 מיליון שקל . מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-62 מ"ר בקומה השנייה מתוך שלוש קומות. העסקה מבטאת תשואה של 232% ב-17 שנים. או אם תרצו - המשקיע עשה כאן פי 3.3 על הכסף. בהסתכלות ארוכת-טווח, המוכר עשה עסקה נהדרת והרוויח כ-7.6% כל שנה, במשך 17 שנים. (חשוב לציין - החישוב הוא לפי ריבית דריבית, כלומר, תשואה על תשואה - 7.6% לשנה ל-17 שנים מחושב לפי הנוסחה שמביאה לתוצאה גבוהה יותר מאשר כפל בין התשואה למספר השנים).
אבל, הסיפור של הדירה הזו מתחיל עוד קודם לכן - המוכר הנוכחי קנה כאמור את הדירה ב-2008 בסכום של 876 אלף שקל. ממוכר שבעצמו רכש את הדירה בשנת 2006. הוא החזיק בדירה לתקופה של שנתיים ורשם תשואה של כ-25.5% בשנתיים. תשואה זו מתורגמת לתשואה שנתית של כ-12% בשנה. אמנם לא מדובר בתקופה ארוכה ויציבה שבה הנכס עשה תשואה אבל עדיין מדובר על 224 אלף שקל שהרוויח בתקופה קצרה יחסית.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סיפורו של בניין - שפירא 11
הבניין ברחוב שפירא שבשכונת הראשונים הינו בגובה של 19 קומות והוא נבנה בשנת 2002, אז המחירים למ"ר היו 12-15 אלף שקל למ"ר. אם קופצים קדימה לתקופה של לפני כעשור - בשנת 2016 רמות המחירים כבר עלו לסכומים של 27-29 אלף שקל למ"ר, כך למשל - דירת 4 חדרים בשטח של כ-98 מ"ר נמכרה אז ב2.5 מיליון שקל.
בעסקאות האחרונות מדובר על טווח מחירים של בין 37 אלף שקל ל-40 אלף שקל למ"ר. כך למשל, בחודש נובמבר האחרון נמכרה דירת 4 חדרים בתמורה לכ-3.8 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-97 מ"ר שנמצאת בקומה ה-12/19. בחודש פברואר של 2024 נמכרה בבניין דירת 4 חדרים בתמורה ל-3.9 מיליון שקל, מאז המחירים המשיכו לעלות. המחירים למ"ר כעת הם באזור 43-45 אלף שקל למ"ר.
עסקאות אחרונות בשכונת הראשונים
ברחוב המעיין 10, נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים בשטח של כ-48 מ"ר תמורת 2.09 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה הראשונה מבין שלוש קומות.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- פרשקובסקי קרית גת יגדל ב-50%, לאחר אישור הוועדה המקומית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
ברחוב יכין 9, נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בשטח של כ-112 מ"ר תמורת 4.075 מיליון שקל.הדירה נמצאת בקומה החמישית מבין חמש קומות.
ברחוב תרפ"ב 6, נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בשטח של כ-94 מ"ר תמורת 4.3 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השניה מבין שלוש קומות.
ברחוב יכין 9, נמכרה לאחרונה דירת 4.5 חדרים בשטח של כ-125 מ"ר תמורת 6.15 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השביעית והאחרונה.
עסקאות אחרונות ברמת גן
ברחוב הבאר 6, נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים בשטח של כ-85 מ"ר תמורת 2.85 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השלישית והאחרונה.
ברחוב תרצה 8, נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר תמורת 3.03 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השלישית מתוך 11 קומות.
ברחוב קיריל 15, נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים בשטח של כ-87 מ"ר תמורת 2.42 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השלישית מתוך תשע קומות.
ברחוב שלומציון 10, נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בשטח של כ-120 מ"ר תמורת 4.135 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה השישית והאחרונה.
- 1.הרצי המריץ החדש 29/03/2025 12:08הגב לתגובה זוהמחירים יורדים כבר שנה ועכשו הקצב של הירידות מתגבר.הכל רקוב במדורי הנדלןלא להאמין למילה בטח אם חלילה אתם מתכוונים להשקיע את כל מה שחסכתם בבלוקשקר
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
פרויקט נדל" בגבעת שמואל במימון מכלול מימון נדל"ן קבוצ יובלים, ללא קרדיטמחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
זוכרים את מבצעי 80/20? הרוכשים מתחילים לבטל עסקות - ירידת מחיר הדירה הופכת את העסקה ללא משתלמת; שנת 2026 תהיה שנת המבחן לעסקאות האלו; בינתיים - ההיצע גדול על הביקוש, המחירים יורדים; על התחלות הבנייה, גמר הבנייה וסימנים להמשך ירידת המחירים; וגם - מה עשוי לגרום לעלייה במחירים?
מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?
נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.
על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר.
נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה: הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.
