כך תדעו באילו מניות נדל"ן להשקיע
מניות הנדל"ן היו הבולטות ביותר במחצית הראשונה של השנה. אולי מכיוון שקיימת הערכה לעליית מחירי הדירות, אולי תמחור חסר בעבר. אבל איך בכלל מתמחרים חברות נדל"ן ואיך בוחרים מניות בתחום?
אז ראשית – מדובר בתחום רחב. יש חברות בתחום הנדל"ן המניב שהן למעשה חברות שמייצרות תשואה דרך דמי השכירות, ויחסית קל לנתח את המצב שלהן על פי מצב הנכסים, התפוסה בנכסים, ההכנסות הצפויות מדמי השכירות, ההוצאות התפעוליות והוצאות המימון.
חברות נדל"ן מסוג אחר הן חברות הנדל"ן היזמיות והמבצעות. בישראל פועלות כ-100 חברות נדל"ן בתחום הביצוע, כאשר 19 חברות בולטות מתוכן נסחרות בבורסה בתל אביב. כמו כן, נסחרות בבורסה גם אג"ח של 26 חברות נדל"ן אמריקאיות. בפני חברות הנדל"ן הקבלניות עומדים סיכונים רבים, כאשר המרכזיים שבהם כוללים חריגה מתקציב הפרויקט ו/או מלוחות הזמנים, חריגות מיעדי האיכות שנקבעו בפרויקט, סיכון לפגיעה סביבתית וכן סיכון לפגיעות בבטיחות במהלך העבודה. על מנת לצמצם את הסיכונים שבהשקעה בחברות אלו, על כל משקיע לתת תשומת לב למספר שאלות מכריעות, שהמענה עליהן עשוי לסייע בקבלת החלטת השקעה מושכלת.
מהו מצבה הפיננסי של החברה?
שאלה זו נכונה להשקעה בכל סוג של חברה, כאשר על מנת לעמוד על איתנותה הפיננסית של החברה, המעידה על חוסנה, חשוב במיוחד לבחון את הפרמטרים הבאים בהתבסס על דוחותיה הכספיים:
- ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
- מחירי הדירות יורדים - אבל המשקיעים מרוויחים יותר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אחוז המינוף של החברה בשוק - ההון של חברה מורכב מ"הון עצמי" (השקעת הבעלים) בתוספת יתרת הרווח, ו"הון זר" (הלוואות מגורמים חיצוניים). מינוף פיננסי הוא היחס בין ההון הזר להון העצמי. ככל שחברה משתמשת יותר בהון זר, המנוף הפיננסי עולה, אך החברה הינה בעלת סיכון גדול יותר. עם זאת, מינוף פיננסי נמוך מדי עלול להעיד כי החברה איננה דינמית דיה.
הון זר ביחס לסך הנכסים במאזן – יחס המציין איזה חלק מהנכסים ממומן באמצעות הון זר. יחס גבוה מצביע על רמת סיכון גבוהה יותר, ובעת משבר עלול להוביל למצב בו אין ביכולתה של החברה לפרוע את כל התחייבויותיה מהונה העצמי.מידע לגבי נתונים אלו ניתן למצוא במאזן החברה.
מהן תוצאות החברה בפרויקטים שהסתיימו?
בשנים האחרונות חזינו בקריסתן של חברות בנייה, וקבלני ביצוע רבים נקלעו לקשיים. חברות קבלניות עובדות עם מרווח קטן מאוד, כך שכל חריגה עלולה להפוך רווח להפסד. חשוב לבדוק את תוצאותיהם הכספיים של פרויקטים של החברה אשר הגיעו לסיומם, ולא להסתמך רק על הבטחות לרווחיות של פרויקטים עתידיים. יש לשים לב כי סעיפי ההוצאות לוקחים בחשבון גם תשלומים עתידיים להם מחויב הקבלן, כגון תיקון ליקויי בנייה בתקופת הבדק. את התוצאות ניתן להשוות אל מול התכנית העסקית שמציגה החברה בגין פרויקטים עתידיים, על מנת לבחון האם אומדני החברה משקפים מצב מציאותי.
- עושר שלא ביושר - התופעה שמתפשטת בזירה העסקית בישראל
- החות׳ים משנים את כללי המשחק - האיום האמיתי על שמי ישראל: Samad 3
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- החות׳ים משנים את כללי המשחק - האיום האמיתי על שמי ישראל:...
במילים פשוטות תשקיעו בחברות רווחיות וחברות שעומדות ביעדים שלהן. אתם יכולים לבדוק זאת, על סמך הביצועים לעומת התחזיות בעבר. ככל שהמתאם גבוהה יותר, ככל שהנהלת החברה עומדת ביעדים שלה, יש סיכוי גבוה יותר ( אבל לא מובטח) שההנהלה תעמוד ביעדים גם בהמשך.
מידע לגבי נתונים אלו ניתן למצוא בדוח עסקי התאגיד.
האם לחברה קיימת רציפות בין פרויקטים?
חשוב כי לקבלן מבצע יהיה רצף בעבודה בין פרויקט לפרויקט, וזאת ממספר היבטים. הראשון שבהם הינו כוח האדם המועסק בחברה, כדוגמת פועלים ומנהלי עבודה אשר לא סביר לדרוש מהם להמתין מתום פרויקט ועד אשר יחל פרויקט חדש. מצב זה עלול להוביל לאבדן עובדים טובים ומיומנים שהושקעו בהם משאבים רבים.
היבט נוסף הינו הציוד שברשות החברה הקבלנית, כגון מכונות, כלי עבודה, ואף מנופים בחברות גדולות, שכאשר אינו נמצא בשימוש יש לדאוג לאחסנתו; מצד אחד, הציוד היקר אינו "עובד", ומצד שני יש לשאת בעלויות אחסנה גבוהות. כמו כן, ספקים וקבלני משנה עלולים לגבות עלויות גבוהות יותר מחברה אשר אינה רוכשת מהם או משתמשת בשירותיהם באופן רציף, או אף לסרב להתקשר עמה מראש אם לא קיים רצף עבודה בין הפרויקטים.
ומכאן, שככל שהחברה יותר גדולה ומתפרשת על פני יותר פרוקיטים, כך צפוי שיהיה לה רצף פעילות מובטח יותר. חברה שיש לה פרויקטים בודדים תלויה בפרוקיטים האלו, ויכולה להגיע למצב שאין לה פעילות בתקופה של "בין פרויקטים".
מידע לגבי נתונים אלו ניתן למצוא בדוח עסקי התאגיד.
לסיכום – מניות הנדל"ן הניבו תשואה מרשימה בחצי השנה הראשונה של השנה ובשנים האחרונות בכלל. אף אחד לא יודע האם זה יימשך. מה שבטוח – אם אתם מתכווני להשקיע צריך לבדוק את המצב הפיננסי של החברה, את התוצאות בפרויקטים שהסתיימו ואת הרציפות של הפרויקטים
- 6.דגן 09/07/2019 12:38הגב לתגובה זו.
- 5.יגאל 04/07/2019 19:57הגב לתגובה זועדיף להשקיע בקרן נאמנות נדלנית. שעד עכשיו הקרנות האלה טובות מאוד ומשקיעות בכמה מניות נדלניות ובכך יש גיוון ופיזור סיכונים.
- 4.יאיר 04/07/2019 18:23הגב לתגובה זונושא מעניין ודינמי מאוד
- 3.זיו 04/07/2019 18:05הגב לתגובה זולא חידשת כלום, כתבה סתמית
- 2.אלוני חץ בלבד, לא המלצה , לא ידיעה (ל"ת)ספרטקוס 04/07/2019 16:01הגב לתגובה זו
- 1.מני 04/07/2019 15:26הגב לתגובה זו180 מ' רווח בטוח ממחיר למשתכן
סמאד 3החות׳ים משנים את כללי המשחק - האיום האמיתי על שמי ישראל: Samad 3
הכטב"ם החות'י שגרם לפגיעה הקשה באילת בעיצומו של החג הוא שדרוג משמעותי ליכולות הטכנולוגיות של החות'ים הנשענים על תמיכה מאיראן. מערכות ההגנה של ישראל מספקות תשובה מצוינת, אם כי לא הרמטית, אבל החות'ים מצדם לא שוקטים על השמרים
בלילה שקט של קיץ, יולי 2024, כאשר תושבי תל אביב חשבו שהם מביטים בשמי העיר המוארים והרגועים, חדר לשמי העיר כטב"ם משופר מהסוג המסוכן ביותר - ה-Samad-3. הוא פרץ את שכבות ההגנה האווירית המתקדמות ופגע באישון לילה בלב העיר השוקקת לאחר טיסה של 16 שעות ומרחק 2600 ק״מ במסלול מוארך דרך סודן ומצרים מתימן הנמצאת בקו אווירי של 1,800 ק״מ מישראל.
זה היה רגע דרמטי שהוכיח כי הטכנולוגיה של האיום משתדרגת במהירות והפכה את השמיים הישראלים לזירה תחרותית של מלחמה טכנולוגית שבה כל שנייה קובעת חיים או מוות. האירוע הותיר את המדינה במרדף בלתי פוסק אחרי פתרונות חדשניים להגנה על אזרחיה מפני איומים דומים.
האם הסמאד 3 שובר שוויון?
החות'ים הגיעו בשנים האחרונות ליכולות טכנולוגיות מתקדמות יחסית בתחומי הטילים והרחפנים, המוענקות להם בעיקר עם תמיכה איראנית. בין היתר מדובר על כטב״מים קטנים כמו סמאד 3, שככלל טסים בגובה נמוך עם חתימה מכ״מית נמוכה, כך שקשה למערכות ההגנה האווירית הישראליות לזהותם וליירטם בזמן. כמו כן, שיגרו החות'ים טילים עם ראשי נפץ "cluster munitions" שפועלים על ידי פיזור ראשי נפץ משניים באמצע הטיסה, מה שמקשה על מערכות ההגנה לספק הגנה יעילה מפני הפצצונות הנפיצות שמפוזרות בכמות גדולה על שטח רחב.
ישראל, מצד שני, מפעילה מערכות הגנה אוויריות רב-שכבתיות ומתקדמות ביותר, עם כיפת ברזל כמרכיב העיקרי נגד רקטות וטילים קצרים ובקרוב בשילוב מערכת הלייזר ״אור איתן״. מערכות אלו מדויקות, מתוחזקות בצורה גבוהה עם יכולת תגובה מהירה ויכולת יירוט מעל 90% בממוצע של האיומים.
- גרמניה חותמת על הסכם הגנה נגד רחפנים עם סטארט-אפ מקומי
- חדירת רחפנים משבשת שוב את שדה התעופה במינכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לסמאד שלושה יתרונות מובנים המקשים על גילוי מוקדם שלו: חתימת מכ"ם נמוכה, בעיקר בגלל חומריו, מידות קטנות יחסית, ופרופיל טיסה גמיש עם יכולות תמרון וטיסה בגבהים נמוכים ועל פני טופוגרפיה מורכבת. תכונות אלו מאפשרות לו לטוס למטרה בשעה שגילוי מוקדם הופך לאתגר טכנולוגי עם אפשרויות רבות לאזעקות שווא ולחדירה דרך שכבות ההגנה של המדינה.
מחירי הדירות יורדים, אבל תשכחו מירידת מחירים חדה
כאשר כוחות כל כך מרכזיים אינם מעוניינים בירידת מחירים, הסיכוי לשינוי אמיתי נמוך עד קלוש
מחירי הדירות הנתונים האחרונים על האטת המכירות של הקבלנים בפרט, ומצבו של שוק הנדל”ן בכלל, אינם מפתיעים איש. הקיפאון והירידה בהיקף מכירת הדירות צפויים לאור רמת המחירים וגם הירידה במחירי הדירות מתחילת השנה די צפויה לאור רמת המחירים הגבוהה. זו ירידת מחירים גורפת במחירי הדירות, אך ברור כי כלל הגורמים האינטרסנטיים בשוק עושים כל שביכולתם כדי לשמר את רמות המחירים. הם מנסים לטשטש את הירידה במחירים, הם מחביאים אותה, הכל כדי לנסות לשדר עסקים כרגיל.
הם מחביאים את ירידת המחירים תוך הענקת הנחות והטבות בעקיפין. במילים אחרות, “הנחה גדולה” בלי לקרוא לה הנחה, העיקר שהמחיר הרשמי לא ייפגע. אבל פרקטית הרוכשים שקונים בתנאי תשלום נוחים לצד הטבות נוספות מקבלים הנחה. לדחות את תשלום הדירה הגדול - 80% שנה אחרי שנכנסים לדירה זו הנחה של 5% בערך (להרחבה: דירה במחירי סוף עונה? הקבלנים בלחץ - האם זה הזמן לקנות?).
מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט, הציג נתון של ירידה ב-0.2% במחירי הדירות לחודשים יולי-יוני בהשוואה לחודשי יוני-מאי, כאשר מדובר על ירידה חמישית ברצף. בחינה רחבה יותר מצביעה על ירידה חודשית ממוצעת של 1.5% במספר העסקאות בשנה החולפת, נתון התואם את סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שהצביעה על ירידה נוספת בקצב העסקאות ברבעונים האחרונים.
האטה זו מודגשת במיוחד בקרב הקבלנים במכירת דירות חדשות, כאשר אם בוחנים את מכירת האלו בחודשים האחרונים רואים ירידה דרמטית של עשרות אחוזים במכירות לעומת תקופה מקבילה אשתקד. במקביל, יש ירידה גם בעסקאות יד שנייה, אבל מתונה מאוד - כ-5% ולא 20%-30% כפי שסופגים הקבלנים בדירות חדשות. זה מעיד על מצוקתם של הקבלנים כשלצד זה יש גם המשך גידול במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו, על אף שהוצא להן היתר בנייה. היקף המלאי הלא מכור עומד על כ-82 אלף דירות.
- ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
- מחירי הדירות יורדים - אבל המשקיעים מרוויחים יותר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה עושים הקבלנים בכדי להתמודד עם המצב? לאחר שבנק ישראל הטיל בחודש מרץ את המגבלות השונות למבצעי 80/20, הקבלנים מבצעים פחות או יותר את אותם המבצעים, רק בצורה שונה. ממש אותה הגברת בשינוי אדרת: משכנתה בגובה של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר הדירה עד לאכלוס, ריהוט חדש לדירה ומימון מס הרכישה. מדובר בהטבות ששווין מאות אלפי שקלים, המהוות בפועל הורדת מחיר, רק מבלי להציג זאת ככזו. בחודשים האחרונים הם גם מציעים לרוכשים לדחות את התשלום של 80% עד לשנה אחרי הכניסה לדירה, יש גם מצבים שהדחייה אפילו ארוכה יותר.
