"ההנחיות החדשות של הרשות קוראות תיגר על מודל השמאות הקלאסי אך מתאימות למשבר הנדל"ן"
"הנחייתו של יו"ר הרשות לניירות ערך, גושן, להגדיל את השקיפות של הערכות השווי על נכסי נדל"ן קוראת תיגר על מודל השמאות הקלאסי, אך מהווה גלגל הצלה לשוק הנדל"ן בימים של אי בהירות ובלבול פיננסי", כך מציין אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', בתגובה להנחיות החדשות שפירסמה רשות ניירות ערך.
המאירי מציין, כי ירידות המחירים בחודשים אוקטובר-דצמבר 2008 טרם בוטאו בדו"חות הרבעון הרביעי של החברות הנסחרות בבורסה, היות ואלה שיקפו רק את ערך הנכסים וההתחייבויות בתום הרבעון הקודם בלבד, בלי שום קשר לרמת הסיכון באחזקת נכסי נדל"ן מניב. עיקרון השווי ההוגן מגדיר גם את רמת הביטחון בהכנסות השוטפות של המחזיק בנכס.
לדבריו, דווקא בימים אלה, בהם שוק הנדל"ן שרוי בקיפאון ואין בנמצא עסקאות נדל"ן העשויות להצביע על מחירי שוק ראויים, ומעט העסקאות הקיימות משקפות בדרך כלל מכירות תחת אילוץ, בתנאים הסותרים את הגדרת השווי ההוגן, צודק גושן המציע לבסס את הערכת נכסי הנדל"ן המניבים על פי שווי הוגן ולא על פי שווי השוק.
השווי ההוגן מתייחס לשווי בין קונה מרצון ומוכר מרצון הפועלים בצורה מושכלת, קרי רזולוציה עמוקה יותר למרכיבי שווי הנדל"ן המושפע לדוגמא מדמי השכירות המשולמים, רמת הביטחון בהמשך התשלומים, חוסנו של השוכר, וטווח חוזה השכירות.
המאירי מדגים: "כך למשל שני בנייני משרדים הסמוכים זה לזה אשר על פניו פיזית זהים, השווי שלהם לפי דיספלינת השמאות הקלאסית היה אמור להיות זהה, כאשר שווי זה נגזר ישירות ממחירי עסקאות בשוק. עם זאת, הנחיותיו של גושן משכללים את כללי המשחק כך שבשוק הנוכחי בו אין די עסקאות להשוואה כדי לקבוע שווי שוק, שווי הנכס התקופתי יהווה נגזרת של הערך הפנימי של הנכס.
לדוגמא: בנין א' מושכר לחברת חסונה ובעלת ביסוס כלכלי, לתקופה של עשר שנים ולעומתו בניין ב' הזהה במיקומו ובמצבו הפיזי, מושכר לתקופות קצרות למספר דיירים ורמת הביטחון של הכנסותיהם נמוכה יותר ויתכן שחלק מהדיירים יעזבו או לא יעמדו בתשלומים או שיש סיכוי שדמי השכירות ירדו- גורמים אלה מביאים לכך ששוויו התקופתי של בניין ב' יהיה נמוך משווי בנין א'
112 מיליארד שקל: אושרה עסקת הגז הגדולה בתולדות ישראל עם מצרים
ראש הממשלה בנימין נתניהו הודיע הערב כי אושרה עסקת יצוא הגז הטבעי הגדולה בתולדות ישראל עם מצרים. לפי דבריו, היקף העסקה הכולל עומד על כ־112 מיליארד שקל, וההכנסות הצפויות לקופת המדינה מוערכות בכ־58 מיליארד שקל לאורך חיי ההסכם.
העסקה מבוססת על הסכם שנחתם כבר באוגוסט האחרון בין השותפות במאגר לווייתן, ניו־מד אנרג’י, רציו ושברון, לבין חברת Blue Ocean Energy (BOE), הרוכשת גז טבעי מישראל עבור השוק המצרי. מדובר בהרחבה משמעותית של היקפי היצוא הקיימים, במסגרת הסכם ארוך טווח שיימשך עד שנת 2040 או עד למכירת מלוא הכמות שנקבעה.
לפי הדיווחים, העסקה כוללת אספקה מצטברת של כ־130 מיליארד מטרים מעוקבים של גז טבעי, ושוויה הכלכלי מוערך בכ־35 מיליארד דולר. שברון, המפעילה את מאגר לווייתן, היא השותפה השלישית בעסקה ומשמשת גורם מרכזי בפיתוח ובהובלת התשתיות הנדרשות להרחבת היצוא.
בדבריו ציין נתניהו כי בשנים הראשונות ההכנסות למדינה יהיו מתונות יחסית, אך יגדלו בהדרגה. לדבריו, בתוך כמה שנים צפויות ההכנסות השנתיות להגיע לכ־6 מיליארד שקל, לאחר השקעות נרחבות של החברות בהרחבת תשתיות ההולכה, ובראשן הרחבת צינור הגז למצרים.
- ישראל נכנסת למירוץ - 120 מיליון שקל להקמת מטה לאומי לבינה מלאכותית
- נתניהו: "ישראל בבידוד מדיני, ניאלץ להתנהל ככלכלה אוטרקית"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ראש הממשלה הדגיש כי העסקה אושרה לאחר בחינת כלל ההיבטים הביטחוניים, הכלכליים והמדיניים, וציין כי ההכנסות מהגז מיועדות לחיזוק תקציבי החינוך, הבריאות, הביטחון והתעשייה. לדבריו, מדובר במהלך אסטרטגי שמעמיק את מעמדה של ישראל כספקית אנרגיה אזורית ומבטיח מקור הכנסה משמעותי לשנים הבאות.
112 מיליארד שקל: אושרה עסקת הגז הגדולה בתולדות ישראל עם מצרים
ראש הממשלה בנימין נתניהו הודיע הערב כי אושרה עסקת יצוא הגז הטבעי הגדולה בתולדות ישראל עם מצרים. לפי דבריו, היקף העסקה הכולל עומד על כ־112 מיליארד שקל, וההכנסות הצפויות לקופת המדינה מוערכות בכ־58 מיליארד שקל לאורך חיי ההסכם.
העסקה מבוססת על הסכם שנחתם כבר באוגוסט האחרון בין השותפות במאגר לווייתן, ניו־מד אנרג’י, רציו ושברון, לבין חברת Blue Ocean Energy (BOE), הרוכשת גז טבעי מישראל עבור השוק המצרי. מדובר בהרחבה משמעותית של היקפי היצוא הקיימים, במסגרת הסכם ארוך טווח שיימשך עד שנת 2040 או עד למכירת מלוא הכמות שנקבעה.
לפי הדיווחים, העסקה כוללת אספקה מצטברת של כ־130 מיליארד מטרים מעוקבים של גז טבעי, ושוויה הכלכלי מוערך בכ־35 מיליארד דולר. שברון, המפעילה את מאגר לווייתן, היא השותפה השלישית בעסקה ומשמשת גורם מרכזי בפיתוח ובהובלת התשתיות הנדרשות להרחבת היצוא.
בדבריו ציין נתניהו כי בשנים הראשונות ההכנסות למדינה יהיו מתונות יחסית, אך יגדלו בהדרגה. לדבריו, בתוך כמה שנים צפויות ההכנסות השנתיות להגיע לכ־6 מיליארד שקל, לאחר השקעות נרחבות של החברות בהרחבת תשתיות ההולכה, ובראשן הרחבת צינור הגז למצרים.
- ישראל נכנסת למירוץ - 120 מיליון שקל להקמת מטה לאומי לבינה מלאכותית
- נתניהו: "ישראל בבידוד מדיני, ניאלץ להתנהל ככלכלה אוטרקית"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ראש הממשלה הדגיש כי העסקה אושרה לאחר בחינת כלל ההיבטים הביטחוניים, הכלכליים והמדיניים, וציין כי ההכנסות מהגז מיועדות לחיזוק תקציבי החינוך, הבריאות, הביטחון והתעשייה. לדבריו, מדובר במהלך אסטרטגי שמעמיק את מעמדה של ישראל כספקית אנרגיה אזורית ומבטיח מקור הכנסה משמעותי לשנים הבאות.
