"ההנחיות החדשות של הרשות קוראות תיגר על מודל השמאות הקלאסי אך מתאימות למשבר הנדל"ן"
"הנחייתו של יו"ר הרשות לניירות ערך, גושן, להגדיל את השקיפות של הערכות השווי על נכסי נדל"ן קוראת תיגר על מודל השמאות הקלאסי, אך מהווה גלגל הצלה לשוק הנדל"ן בימים של אי בהירות ובלבול פיננסי", כך מציין אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', בתגובה להנחיות החדשות שפירסמה רשות ניירות ערך.
המאירי מציין, כי ירידות המחירים בחודשים אוקטובר-דצמבר 2008 טרם בוטאו בדו"חות הרבעון הרביעי של החברות הנסחרות בבורסה, היות ואלה שיקפו רק את ערך הנכסים וההתחייבויות בתום הרבעון הקודם בלבד, בלי שום קשר לרמת הסיכון באחזקת נכסי נדל"ן מניב. עיקרון השווי ההוגן מגדיר גם את רמת הביטחון בהכנסות השוטפות של המחזיק בנכס.
לדבריו, דווקא בימים אלה, בהם שוק הנדל"ן שרוי בקיפאון ואין בנמצא עסקאות נדל"ן העשויות להצביע על מחירי שוק ראויים, ומעט העסקאות הקיימות משקפות בדרך כלל מכירות תחת אילוץ, בתנאים הסותרים את הגדרת השווי ההוגן, צודק גושן המציע לבסס את הערכת נכסי הנדל"ן המניבים על פי שווי הוגן ולא על פי שווי השוק.
השווי ההוגן מתייחס לשווי בין קונה מרצון ומוכר מרצון הפועלים בצורה מושכלת, קרי רזולוציה עמוקה יותר למרכיבי שווי הנדל"ן המושפע לדוגמא מדמי השכירות המשולמים, רמת הביטחון בהמשך התשלומים, חוסנו של השוכר, וטווח חוזה השכירות.
המאירי מדגים: "כך למשל שני בנייני משרדים הסמוכים זה לזה אשר על פניו פיזית זהים, השווי שלהם לפי דיספלינת השמאות הקלאסית היה אמור להיות זהה, כאשר שווי זה נגזר ישירות ממחירי עסקאות בשוק. עם זאת, הנחיותיו של גושן משכללים את כללי המשחק כך שבשוק הנוכחי בו אין די עסקאות להשוואה כדי לקבוע שווי שוק, שווי הנכס התקופתי יהווה נגזרת של הערך הפנימי של הנכס.
לדוגמא: בנין א' מושכר לחברת חסונה ובעלת ביסוס כלכלי, לתקופה של עשר שנים ולעומתו בניין ב' הזהה במיקומו ובמצבו הפיזי, מושכר לתקופות קצרות למספר דיירים ורמת הביטחון של הכנסותיהם נמוכה יותר ויתכן שחלק מהדיירים יעזבו או לא יעמדו בתשלומים או שיש סיכוי שדמי השכירות ירדו- גורמים אלה מביאים לכך ששוויו התקופתי של בניין ב' יהיה נמוך משווי בנין א'
בכמה יעלה מדד המחירים מחר?
מדד המחירים יפורסם מחר ב-14:00 בצהריים - איזה סעיפים ימשכו את המדד למטה ואיזה למעלה - ומה הנתון שהנגיד מחכה לו כדי להוריד ריבית?
אחרי חודשים של ציפייה, מדד המחירים לצרכן של אוקטובר שיתפרסם מחר צפוי להכריע לקראת הורדת ריבית ראשונה. המדד הקודם ירד ב-0.6% והפתיע את כל התחזיות, מה שהוריד את האינפלציה השנתית ל-2.5% והחזיר אותה אל תוך טווח היעד של בנק ישראל. מאז, השוק התייצב: הפסקת האש החזיקה מעמד, אי-הוודאות הגיאופוליטית ירדה, והשקל המשיך להתחזק לרמות של 3.20 שקלים לדולר, הגבוהות ביותר מאז אוגוסט 2022.
בתנאים האלה, תחזיות האנליסטים מתכנסות סביב עלייה של 0.5% במדד אוקטובר, מדד חיובי גבוה אך דומה לעלייה בתקופה המקבילה, שיניח את האינפלציה השנתית סביב 2.5%.
מה עשוי לדחוף את המדד כלפי מעלה?
אחד הסעיפים שקשה כיום לחזות הוא מחירי הטיסות, שהפכו בחודשים האחרונים למפתח להפתעות במדד. לאחר שבתקופת החגים נרשמה עלייה במחירי הטיסות, הכלכלנים מציינים כי הפתעה נוספת, גם אם לא בעוצמה שהפוכה לזו של ספטמבר, עלולה לדחוף את מדד אוקטובר כלפי מעלה מעבר לצפי.
גם ההלבשה וההנעלה נכנסים לחודש עונתי חזק. תחילת דגימת קולקציות החורף מביאה בדרך כלל לעליות מחירים חדות יחסית בעונתיות, כאשר הכלכלנים מציינים כי זה עשוי להיות אחד הסעיפים הדומיננטיים הפעם. לצד זאת, בסעיפי המזון (ללא ירקות ופירות) נרשמו עליות שמוסיפות עוד כמה נקודות בסיס למדד.
- האם הריבית תרד בסוף החודש? זה הנתון שיקבע
- בנק ישראל פיתח כלי חדש לחיזוי אינפלציה: "מנהלי החברות יודעים יותר טוב מהמודלים הסטטיסטיים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה ימתן את המדד?
מנגד, הייסוף החד בשקל, שהעצים לאחר העלאת תחזית הדירוג לישראל שקרתה לאחרונה, צפוי למתן את המדד במגוון רחב של סעיפים המושפעים מייבוא. גם סעיף הפירות טריים עשוי להציג ירידות מחירים, שעשויות לעבוד נגד הלחצים העונתיים האחרים.

השכר האמיתי של המורים בישראל: לא נמוך כמו שנדמה לכם
חופשה של כמאה ימים בשנה, שנת שבתון (כל 7 שנים) ותנאים סוציאליים נדיבים הופכים את החבילה הכוללת של המורים ליותר ממה שרובכם משתכרים
האם שכר המורים בישראל באמת נמוך? זו שאלה שחוזרת על עצמה בכל שביתה או משא ומתן קיבוצי. התשובה של רוב הציבור היא כן. אלא שהתשובה האמיתית היא ממש לא. השכר של מורים הוא שכר טוב, שכנראה שעולה על השכר של רובכם. בדיקה של הנתונים מגלה כי כשלוקחים בחשבון את כל החבילה - חופשות נדיבות שמגיעות לכ-100 יום בשנה, שבתון ממומן כל שבע שנים, שעות עבודה מוגבלות ותנאים סוציאליים יוצאי דופן - השכר האפקטיבי נהפך למשמעותי הרבה יותר, ליותר מ-22 אלף שקל בחודש למשה מלאה. והיינו שמרנים.
השכר הממוצע של המורים עובדי המדינה זינק בשנים האחרונות כששכר ממוצע למשרה מלאה מגיע ל-16,622 שקל ועם נתון חציוני של 13.8 אלף שקל ברוטו. חשוב להדגיש שזה השכר למשרה מלאה, כשמורים בשנה הראשונה-שנייה מועסקים ב-60%-70%, והשכר שלהם נע סביב 7,500 שקל (כ-11 אלף שקל למשרה מלאה). המורים הצעירים מקבלים שכר נמוך כי דור א' ו-ב' לוקחים את הקופה. ועדיין, גם אצלם יש עליית שכר משמעותית וכמבינים שכמו בכל עבודה השנים הראשונות הן סוג של "התמחות" והשכר עולה בהמשך, אז זו בהחלט משרה עם שכר סביר, ויותר מכך - זו משרה שמאפשרת גמישות רבה.
משרה מלאה של מורה כוללת רק 156 שעות בחודש, לעומת 185-182 שעות במגזרים אחרים. זה אומר ששכר שעתי אפקטיבי גבוה משמעותית - אפילו מורה מתחיל עם 65% משרה (כ-101 שעות) המרוויח 7,450 שקל, מקבל בפועל כ-73 שקל לשעה, לעומת 60-50 שקל בממוצע במשק. מורה וותיק מקבל פי שניים, מורה בשכר ממוצע מקבל יותר מ-100 שקל לשעה.
מי שנשאר במקצוע זוכה לזינוק משמעותי
מורה ותיק יכול להגיע ליותר מ-20 אלף שקל - מעל הממוצע הארצי. זה שכר ברוטו, כשהשכר האפקטיבי הוא כ-30 אלף שקל. שכרם של מנהלי בתי ספר יסודיים הסתכם ב-2024 ב-30 אלף שקל בחודש בממוצע, ושל סגני מנהלים ב-23.8 אלף שקל. אפקטיבית זה שכר של יותר מ-30 אלף שקל.
- הגרלת דירות למורים בתל אביב - 64 דירות להשכרה מוזלת ל-5 שנים
- האוצר: הושג מתווה סופי עם הסתדרות המורים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השוואה בינלאומית: הפער מצטמצם והולך
שכרם ההתחלתי של מורי התיכונים בישראל נמוך ב-30% מהשכר הממוצע המקובל בחברות ב-OECD, עם שכרו של מורה מתחיל שהגיע ב-2023 ל-31.4 אלף דולר. אבל הפער מצטמצם והולך, כשההטבות מסביב בארץ משמעותיות יותר וסוגרות חלק מהפער. לעומת עובדים אחרים במשק, השכר של המורים, בהשוואה לממוצע ה-OECD, וגם באופן אבסולוטי - הוא שכר טוב. מורה ממוצע מרוויח בהחלט טוב. הבעיה היא כאמור רק בשנתיים הראשונות, אבל גם שם זו לא באמת בעיה גדולה, כי בתוך שנתיים-שלוש הפער מצטמצם משמעותית.
