"ההנחיות החדשות של הרשות קוראות תיגר על מודל השמאות הקלאסי אך מתאימות למשבר הנדל"ן"
"הנחייתו של יו"ר הרשות לניירות ערך, גושן, להגדיל את השקיפות של הערכות השווי על נכסי נדל"ן קוראת תיגר על מודל השמאות הקלאסי, אך מהווה גלגל הצלה לשוק הנדל"ן בימים של אי בהירות ובלבול פיננסי", כך מציין אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', בתגובה להנחיות החדשות שפירסמה רשות ניירות ערך.
המאירי מציין, כי ירידות המחירים בחודשים אוקטובר-דצמבר 2008 טרם בוטאו בדו"חות הרבעון הרביעי של החברות הנסחרות בבורסה, היות ואלה שיקפו רק את ערך הנכסים וההתחייבויות בתום הרבעון הקודם בלבד, בלי שום קשר לרמת הסיכון באחזקת נכסי נדל"ן מניב. עיקרון השווי ההוגן מגדיר גם את רמת הביטחון בהכנסות השוטפות של המחזיק בנכס.
לדבריו, דווקא בימים אלה, בהם שוק הנדל"ן שרוי בקיפאון ואין בנמצא עסקאות נדל"ן העשויות להצביע על מחירי שוק ראויים, ומעט העסקאות הקיימות משקפות בדרך כלל מכירות תחת אילוץ, בתנאים הסותרים את הגדרת השווי ההוגן, צודק גושן המציע לבסס את הערכת נכסי הנדל"ן המניבים על פי שווי הוגן ולא על פי שווי השוק.
השווי ההוגן מתייחס לשווי בין קונה מרצון ומוכר מרצון הפועלים בצורה מושכלת, קרי רזולוציה עמוקה יותר למרכיבי שווי הנדל"ן המושפע לדוגמא מדמי השכירות המשולמים, רמת הביטחון בהמשך התשלומים, חוסנו של השוכר, וטווח חוזה השכירות.
המאירי מדגים: "כך למשל שני בנייני משרדים הסמוכים זה לזה אשר על פניו פיזית זהים, השווי שלהם לפי דיספלינת השמאות הקלאסית היה אמור להיות זהה, כאשר שווי זה נגזר ישירות ממחירי עסקאות בשוק. עם זאת, הנחיותיו של גושן משכללים את כללי המשחק כך שבשוק הנוכחי בו אין די עסקאות להשוואה כדי לקבוע שווי שוק, שווי הנכס התקופתי יהווה נגזרת של הערך הפנימי של הנכס.
לדוגמא: בנין א' מושכר לחברת חסונה ובעלת ביסוס כלכלי, לתקופה של עשר שנים ולעומתו בניין ב' הזהה במיקומו ובמצבו הפיזי, מושכר לתקופות קצרות למספר דיירים ורמת הביטחון של הכנסותיהם נמוכה יותר ויתכן שחלק מהדיירים יעזבו או לא יעמדו בתשלומים או שיש סיכוי שדמי השכירות ירדו- גורמים אלה מביאים לכך ששוויו התקופתי של בניין ב' יהיה נמוך משווי בנין א'
מדד המחירים לצרכן CPIמדד המחירים בנובמבר - צפי לירידה של 0.5%
על מחירי הדירות, הריבית - והאם היא תשתנה בקרוב, ועל האינפלציה הצפויה בשנה הקרובה
מדד המחירים לצרכן מדד המחירים לחודש נובמבר יתפרסם מחר ב-18:30 והכלכלנים צופים מדד שלילי של בין מינוס 0.4% למינוס 0.5%. הסיבה המרכזית לכך היא ירידה במחירי הטיסות. הכלכלנים מצפים לירידת מדרגה במדד ב-12 החודשים הקרובים לאזור 2% עד 2.3%. הציפיות האלו מגולמות בשווקים - במחירי אגרות החוב. למעשה, התחזיות האלו עדיין לא מגולמות בריבית בנק ישראל שעומדת על 4.25% - כ-2% מעל האינפלציה. בנק ישראל שמרן בגישתו ומוריד את הריבית במשורה.
לטענת בנק ישראל - העלות של הטעות אם תהיה גדולה פי כמה וכמה מהתועלת שבהפחתה. הבנק מודע לצורך ולרצון של העסקים והציבור בהפחתה של הריבית על המינוס והופחתה של החזרי המשכנתאות, אבל בנק ישראל חושש מכל דבר לטעות. אם תהיה הפחתה גדולה בריבית ויתברר שהאינפלציה שוב תרים ראש, כי אחרי הכל הריבית היא נשק לריסון האינפלציה, אזי התחמושת תהיה מעטה ויקרה יותר להמשך.
ולכן, למרות מדד שלילי משמעותי ולמרות שגם בדצמבר צפוי מדד שלילי של 0.1%, אל תצפו שבמועד הקרוב על החלטת הריבית - בינואר, הנגיד יוריד את הריבית. צריכים להיות סימנים מאוד חזקים של התמתנות באינפלציה ובמשק כדי להוריד את הריבית בהמשך. בינתיים, שוק העבודה חזק מאוד ומשדר ביקושים גבוהים לעבודה, אבטלה נמוכה, ושוק כזה מבטא בעקיפין גידול בצריכה-צמיחה קדימה.
ובכלל - תחזית צמיחה עם עלייה בצריכה היא לא קרקע נוחה להפחתת ריביות. הצריכה והצמיחה מחממות את השוק הריאלי ומעלות לרוב מחירים. ובכלל - צריך לחזור על זה: ריבית בנק ישראל בגובה של 4.25% צפויה לרדת, אבל תשכחו מריבית נמוכה כפי שהיתה לפני גל העליות בריבית. זה לא יהיה בקידומת 1%, גם לא בקידומת 25, בנק ישראל מדבר על 3.75% עוד כשנה. יש גם הערכות ל-3.5%, אבל לא מתחת.
- מדד המחירים באוקטובר עלה ב-0.5%; מחירי הדירות ממשיכים לרדת
- בכמה יעלה מדד המחירים מחר? והאם מחירי הדירות ימשיכו לרדת?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד הירידה החדה במדד המחירים לצרכן יהיה מעניין לראות אם ובכמה יורדים מחירי הדירות. אנחנו בודקים בשוטף את המחירים בשכונות וערים שונות, המחירים הם בירידה של מעל 7% מתחילת השנה. בלמ"ס סופרים משמעותית פחות מכך גם כי הנתונים שלהם בדיליי של חודשיים וחצי - מחר הם יפרסמו מה קרה בספטמבר-אוקטובר, וגם כי הם לא סופרים את ההנחות השונות. אתם רואים מבצעים של 20/80 - התשלום בסוף הדרך מבטא הנחה מימונית גדולה, בלמ"ס לא מעדכנים את ההנחה הזו שמגיעה ל-5%-7%. הקבלנים מוכרים עכשיו דירות עם תשלום שנה אחרי המסירה - זו הנחה של כמה אחוזים טובים - גם את זה לא תקבלו בנתוני הלמ"ס. הקבלנים התחילו למכור דירות בטרייד אין. באים עם דירה ישנה היא מקבלת שמאות מורידים 6%, וזה שווי העסקה מול הקבלן. יש כאן הנחה משמעותית, אבל לא תראו אותה במחירים הרשמיים.
