"ההנחיות החדשות של הרשות קוראות תיגר על מודל השמאות הקלאסי אך מתאימות למשבר הנדל"ן"
"הנחייתו של יו"ר הרשות לניירות ערך, גושן, להגדיל את השקיפות של הערכות השווי על נכסי נדל"ן קוראת תיגר על מודל השמאות הקלאסי, אך מהווה גלגל הצלה לשוק הנדל"ן בימים של אי בהירות ובלבול פיננסי", כך מציין אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', בתגובה להנחיות החדשות שפירסמה רשות ניירות ערך.
המאירי מציין, כי ירידות המחירים בחודשים אוקטובר-דצמבר 2008 טרם בוטאו בדו"חות הרבעון הרביעי של החברות הנסחרות בבורסה, היות ואלה שיקפו רק את ערך הנכסים וההתחייבויות בתום הרבעון הקודם בלבד, בלי שום קשר לרמת הסיכון באחזקת נכסי נדל"ן מניב. עיקרון השווי ההוגן מגדיר גם את רמת הביטחון בהכנסות השוטפות של המחזיק בנכס.
לדבריו, דווקא בימים אלה, בהם שוק הנדל"ן שרוי בקיפאון ואין בנמצא עסקאות נדל"ן העשויות להצביע על מחירי שוק ראויים, ומעט העסקאות הקיימות משקפות בדרך כלל מכירות תחת אילוץ, בתנאים הסותרים את הגדרת השווי ההוגן, צודק גושן המציע לבסס את הערכת נכסי הנדל"ן המניבים על פי שווי הוגן ולא על פי שווי השוק.
השווי ההוגן מתייחס לשווי בין קונה מרצון ומוכר מרצון הפועלים בצורה מושכלת, קרי רזולוציה עמוקה יותר למרכיבי שווי הנדל"ן המושפע לדוגמא מדמי השכירות המשולמים, רמת הביטחון בהמשך התשלומים, חוסנו של השוכר, וטווח חוזה השכירות.
המאירי מדגים: "כך למשל שני בנייני משרדים הסמוכים זה לזה אשר על פניו פיזית זהים, השווי שלהם לפי דיספלינת השמאות הקלאסית היה אמור להיות זהה, כאשר שווי זה נגזר ישירות ממחירי עסקאות בשוק. עם זאת, הנחיותיו של גושן משכללים את כללי המשחק כך שבשוק הנוכחי בו אין די עסקאות להשוואה כדי לקבוע שווי שוק, שווי הנכס התקופתי יהווה נגזרת של הערך הפנימי של הנכס.
לדוגמא: בנין א' מושכר לחברת חסונה ובעלת ביסוס כלכלי, לתקופה של עשר שנים ולעומתו בניין ב' הזהה במיקומו ובמצבו הפיזי, מושכר לתקופות קצרות למספר דיירים ורמת הביטחון של הכנסותיהם נמוכה יותר ויתכן שחלק מהדיירים יעזבו או לא יעמדו בתשלומים או שיש סיכוי שדמי השכירות ירדו- גורמים אלה מביאים לכך ששוויו התקופתי של בניין ב' יהיה נמוך משווי בנין א'
פרוטקשן (דאלי)שב"כ ייכנס לתמונה? "פרוטקשן הוא טרור"
ראש מועצת חצור הגלילית, מיכאל קבסה, דיבר בכנס מיוחד של הפורום הצפוני לקידום תעשייה ותעסוקה, שהתמקד במאבק בתופעת הפרוטקשן, וקרא להגדיר את התופעה של גביית דמי חסות כטרור לכל דבר. לדבריו, "כולם צריכים להרים את הראש, לא להתבייש, לא לפחד ולפעול בנחישות.
זה מאבק על הצפון שלנו"
כנס מיוחד של הפורום הצפוני לקידום תעשייה ותעסוקה, שהתמקד במאבק בתופעת הפרוטקשן, נערך היום במלון פסטוראל שבכפר בלום. בין המשתתפים הבולטים נכח מיכאל קבסה, ראש מועצת חצור הגלילית ונציג אשכול גליל מזרחי, שהוביל קריאה נחושה לשינוי תפישתי ומוסדי ביחס לאיום ההולך וגובר על יישובי הצפון והמגזר העסקי. קבסה פתח את דבריו בהבעת תודה לכל הגורמים שהגיעו לכנס כדי להשמיע קול משותף נגד התופעה: "תודה לכל השותפים שהגיעו ושמשמיעים את הקול שלנו בסוגיה שמטרידה את כולנו ולא פוסחת על שום פרק זמן או סקטור. אני שמח שמתחילים לדבר על זה בצורה רחבה, כי זו בעיה שמקיפה ונוגעת לכולם".
לדבריו, המאבק בפרוטקשן אינו יכול להישאר באחריות המשטרה בלבד, ויש צורך להגדיר את התופעה כפעילות טרור לכל דבר, כדי לאפשר לשב"כ להיות מעורב. "פניתי שנים לשירותי הביטחון בדרישה לקרוא לזה טרור. אם זה יוגדר כטרור - גם השב"כ יוכל להיות מעורב. עם האמצעים והיכולות שלהם אפשר להשלים את עבודת המשטרה בהיבט הזה", הוא הוסיף.
על פי נתונים של מארגני הכנס, יותר מ-60 אירועי פרוטקשן התרחשו בחודשיים האחרונים בצפון, כולל גביית דמי חסות באיומים, הצתות ופעולות אלימות שונות. לדבריהם, רק באחרונה פורסם כי 160 תיקים נפתחו במשטרה בגין עבירות כאלה, כש-78% מהתיקים שנפתחו הם מהצפון.
קבסה הדגיש כי, "זו שעת רצון גדולה בתקווה שכולם ישלבו כוחות במאבק נגד הפרוטקשן. נעלה הילוך ונצטייד בכלים משמעותיים. זו לא גזירת גורל - כולם צריכים להרים את הראש, לא להתבייש, לא לפחד ולפעול בנחישות. תעודדו את כולם להתלונן ולתקוף. זה מאבק על הצפון שלנו, זו משילות ברמה הכי גבוהה שיש".
- הפרוטקשן מגיע לשליחי וולט - מה יהיה השלב הבא?
- שלושה תושבי הדרום נעצרו בחשד לגביית פרוטקשן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אחד הנושאים שעלו בכנס והוגדרו כ"חמורים במיוחד" הוא היבט הביטוח. קבסה אף התריע כי חברות ביטוח רבות אינן מבטחות עסקים שנפגעו מפרוטקשן - מה שמכניס בעלי עסקים למעגל שתיקה וחוסר יכולת להתגונן. לדבריו, "אם עסק מאבד את הפוליסה - הוא נכנס למעגל שתיקה. וכשהוא עוד מקבל חשבונית רשמית ומוכרת כהוצאה - לאן הגענו?". הוא טען כי לאחר מלחמת חרבות ברזל והחלפת ראשי שירותי הביטחון, הוא חש כי המשטרה מעבירה הילוך במאבק, וזה הזמן להתקדם ולהקים מנגנוני פעולה ברורים: "אני חושב שיש שעת רצון גדולה אחרי המלחמה. מרגישים שהמשטרה מעבירה הילוך".
