"ההנחיות החדשות של הרשות קוראות תיגר על מודל השמאות הקלאסי אך מתאימות למשבר הנדל"ן"

כך מציין השמאי אהוד המאירי, בתגובה להנחיות החדשות של ארשות ניירות ערך בקשר להערכות השווי של נכסי נדל"ן
איריס בר טל |

"הנחייתו של יו"ר הרשות לניירות ערך, גושן, להגדיל את השקיפות של הערכות השווי על נכסי נדל"ן קוראת תיגר על מודל השמאות הקלאסי, אך מהווה גלגל הצלה לשוק הנדל"ן בימים של אי בהירות ובלבול פיננסי", כך מציין אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', בתגובה להנחיות החדשות שפירסמה רשות ניירות ערך.

המאירי מציין, כי ירידות המחירים בחודשים אוקטובר-דצמבר 2008 טרם בוטאו בדו"חות הרבעון הרביעי של החברות הנסחרות בבורסה, היות ואלה שיקפו רק את ערך הנכסים וההתחייבויות בתום הרבעון הקודם בלבד, בלי שום קשר לרמת הסיכון באחזקת נכסי נדל"ן מניב. עיקרון השווי ההוגן מגדיר גם את רמת הביטחון בהכנסות השוטפות של המחזיק בנכס.

לדבריו, דווקא בימים אלה, בהם שוק הנדל"ן שרוי בקיפאון ואין בנמצא עסקאות נדל"ן העשויות להצביע על מחירי שוק ראויים, ומעט העסקאות הקיימות משקפות בדרך כלל מכירות תחת אילוץ, בתנאים הסותרים את הגדרת השווי ההוגן, צודק גושן המציע לבסס את הערכת נכסי הנדל"ן המניבים על פי שווי הוגן ולא על פי שווי השוק.

השווי ההוגן מתייחס לשווי בין קונה מרצון ומוכר מרצון הפועלים בצורה מושכלת, קרי רזולוציה עמוקה יותר למרכיבי שווי הנדל"ן המושפע לדוגמא מדמי השכירות המשולמים, רמת הביטחון בהמשך התשלומים, חוסנו של השוכר, וטווח חוזה השכירות.

המאירי מדגים: "כך למשל שני בנייני משרדים הסמוכים זה לזה אשר על פניו פיזית זהים, השווי שלהם לפי דיספלינת השמאות הקלאסית היה אמור להיות זהה, כאשר שווי זה נגזר ישירות ממחירי עסקאות בשוק. עם זאת, הנחיותיו של גושן משכללים את כללי המשחק כך שבשוק הנוכחי בו אין די עסקאות להשוואה כדי לקבוע שווי שוק, שווי הנכס התקופתי יהווה נגזרת של הערך הפנימי של הנכס.

לדוגמא: בנין א' מושכר לחברת חסונה ובעלת ביסוס כלכלי, לתקופה של עשר שנים ולעומתו בניין ב' הזהה במיקומו ובמצבו הפיזי, מושכר לתקופות קצרות למספר דיירים ורמת הביטחון של הכנסותיהם נמוכה יותר ויתכן שחלק מהדיירים יעזבו או לא יעמדו בתשלומים או שיש סיכוי שדמי השכירות ירדו- גורמים אלה מביאים לכך ששוויו התקופתי של בניין ב' יהיה נמוך משווי בנין א'

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
חותים
צילום: טוויטר
מלחמה

הסיבה שהחות'ים הצליחו לפגוע בשדה התעופה; והאם אפשר למנוע את הפגיעות בהמשך?

שאלות ותשובות על הטכניקה של החות'ים להגביר את הפגיעות; ומה ישראל עושה בעניין

רן קידר |
נושאים בכתבה כטב"ם חות'ים

החות'ים, ארגון מורדים שיעי מתימן, המזוהה עם איראן, מנהלים מלחמה מקומית מול כוחות הקואליציה הסעודית, אך בהמשך למלחמה בעזה הם פועלים נגד ישראל, בעיקר באמצעות שיגור כטב"מים וטילים בליסטיים. ישראל מגיבה וגורמת לפגיעות וחיסולים רבים כשלאחרונה חוסלה ההנהגה הפוליטית של החות'ים (להבדיל מההנהגה הצבאית). בימים האחרונים שיגרו החות'ים כטב"מים שהצליחו לעבור את ההגנות של הצבא וחיל האוויר. אתמול נפגע על ידי כטב"מ שדה התעופה רמון. 


 

מה קרה באירוע האחרון?
היום  שיגרו החות'ים כטב"ם שחדר לשטח ישראל ויורט לאחר כחצי שעה מעל אזור ים המלח. יום קודם לכן פגע כטב"ם בנמל התעופה רמון, ללא התרעה מוקדמת, הפעם השנייה בחודשים האחרונים שבה החות'ים מצליחים לפגוע בנמל תעופה בישראל. הפעם הקודמת היתה בצמוד לנתב"ג. 

מדוע לא הופעלה אזעקה בזמן התקיפה ברמון?
מערכת ההתרעה לא זיהתה את הכטב"ם בזמן כסכנה ולכן לא הופעלה אזעקה. תחקיר ראשוני העלה כי הכטב"ם זוהה במערכות אך לא סווג כעוין. בצה"ל הדגישו כי לא מדובר בתקלה טכנית אלא באתגר מבצעי.

במה שונה כטב"ם מטיל או רקטה?
רקטות וטילים נעים במסלול בליסטי קבוע שקל יחסית לחזות. כטב"ם לעומת זאת קטן יותר, טס נמוך, מתמרן ומשנה מסלול, מה שמקשה מאוד על זיהויו. בנוסף, שטח החתך המכ"מי שלו נמוך,  ולכן ההחזר ממערכות המכ"ם חלש וקשה לגילוי.

כמה פעמים הצליחו החות'ים לפגוע בישראל?
מאז פתיחת המלחמה היו שש פגיעות של כטב"מים וטילים חות'יים בישראל. האירוע הקשה ביותר היה ביולי 2024, אז פגע כטב"ם בבניין בתל אביב וגרם למותו של אזרח. שתי פגיעות היו בנמלי תעופה, בנתב"ג ובשדה רמון.