יו"ר לשכת השמאים: "כביש 431 יעורר מהפך של ממש במחירי הנדל"ן במודיעין"
בשבוע שעבר, נפתח כביש הרוחב המהיר 431, המחבר את איילון דרום (כביש מס' 2) עם כל הערים ועורקי התחבורה המרכזיים של דרום מטרופולין גוש דן דרך כביש גהה (4) ראשון לציון, רמלה ולוד, כביש 40, כביש 6, כביש ירושלים-ת"א (כביש מספר 1) והעיר מודיעין במזרח. במרכז הכביש הוכנה תשתית למסילת רכבת שתגיע עד למודיעין. "פתיחתו של כביש 431 עשויה לעורר מהפך של ממש במחירי הנדל"ן במודיעין ובראש ובראשונה במספר העסקאות הצפויות בעיר", כך מעריך ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ומוסיף: "בשנים האחרונות ראינו עצירה של ממש בנדל"ן במודיעין בראש ובראשונה בשל בעיות התחבורה בכניסה היחידה לעיר מכיוון 443". מניתוח לשכת שמאי המקרקעין, מתברר כי שלושה גורמים יצרו את המהפך במודיעין: פתיחת קו הרכבת מודיעין-נתב"ג-תל אביב, פתיחת מרכז עזריאלי במרכז העיר והגורם השלישי, החשוב ביותר, הינו פתיחת הכביש המהיר 431. כהן מדגיש, כי מבחינת מודיעין חשיבות הכביש החדש איננה רק בקיצור המרחק באופן משמעותי לראשון לציון והחיבור לאיילון דרום, אלא בראש ובראשונה בעצם היותו אלטרנטיבה נוספת ליציאה מהעיר, שעד כה התאפיינה בשעות העומס בפקקים אדירים. "מודיעין תהיה בשנה הקרובה אחת הערים הבודדות בארץ שתשמור על יציבות מחירי הנדל"ן, זאת לאחר שבשנתיים האחרונות הנדל"ן בעיר דישדש ואף חלו ירידות מחירים מסוימות, מציין כהן. להערכת כהן, גם באר יעקב תיהנה מאוד מהמימשק לכביש החדש באמצעות כביש 4313, זאת בנוסף להיותה מקושרת ישירות לתל אביב ברכבת ולשדרוג הכניסה הצפונית החדשה בואכה כביש 44 (רמלה-צריפין-צומת השבעה). לדבריו, הכביש החדש, יאפשר לבאר יעקב לשמור על רמת המחירים בעיר, בניגוד לירידות המחירים המאפיינות כל רוב ערי הארץ. "לעומת זאת, ראשון לציון ונס ציונה, הגיעו לרמות מחירים גבוהות שמיצו את עצמן ולכן השפעת כביש 431 לא תהיה דרמטית בערים אלו, ותתבטא, אם בכלל, רק בהיקף העסקאות ולא במחירי הנדל"ן", מציין כהן. מעניין לציין כי מנתוני לשכת השמאים, עולה כי שיפור בתשתיות תחבורה יכול לסייע גם במיתוגן של ערים, כמו למשל השיפור שחל במיתוגן של לוד ורמלה, בזכות מיקומן לצד צירי תחבורה אסטרטגיים דוגמת כביש 6 כביש 1, כביש 40 ותוואי הרכבת- אליהם מצטרף כעת גם כביש 431. ומי עוד עשוי ליהנות מכביש 431? להערכת כהן, השפעה מסוימת, תחול גם על ישובים כפריים הממוקמים לאורך התוואי כמו המושבים: מצליח, צלפון, כפר דניאל . מדובר ביישובים הנהנים מביקושים מפולחים, ולכן ייתכנו בהם עליות מחירים קלות של כ-3-6%.
מדוע מזנק הדולר ל-3.44?
ההצהרות אודות התעצמות הזירה בעזה והחשש מפני הסתבכות מתמשכת מובילים למימושים של המשקיעים הזרים ומפעילים לחץ על השקל
שער הדולר אחרי תקופה שבה השקל התחזק לרמות שאיש לא חזה שנגיע אליו בעיצומה של מלחמה, השבועות האחרונים הראו בלימה של מגמת ההתחזקות, ובימים האחרונים השקל החל להיחלש דולר שקל רציף -0.96% . יש מספר גורמים שמשנים את המגמה, ובראשם הנושא הגיאופוליטי וההצהרות לגבי כיבוש מלא של הרצועה. אם במהלך "עם כלביא" הסטנימנט כלפי ישראל היה חיובי וישראל נתפסה כווינרית, קמפיין ההרעבה שהופעל נגד ישראל שהחל נגס בדימוי החיובי של המדינה שנלחמת ברעים והסנטימנט העולמי שינה כיוון והוביל לחששות מהסתבכות וכך גם למימושים של המשקיעים הזרים. התקופה שבה הכסף הזר נכנס לבורסה בהיקפים אדירים הסתיימה לפי שעה, והחלו המימושים.
רק במהלך חודש יולי, יצאו מבורסת ת"א כמיליארד שקל במניות. וזוהי רק אחת מהזוויות שמראות עד כמה המגמה הזו משמעותית. בניגוד למגמה זו, ניתן לראות איך המשקיעים הישראליים הגדילו במהלך יולי את החשיפה לבורסה המקומית ורכשו בהיקף של כ-3 מיליארד שקל. עם זאת, למרות המכירות של המשקיעים הזרים, הם המשיכו ברכישות בסקטור הבטחוני בכ-200 מיליון שקל. למרות שהלחץ על המטבע כן ניכר בשער החליפין, הבורסה עלתה באופן כמעט רצוף במהלך חודש יולי, עם מחזורי מסחר גבוהים (כ-3.7 מיליארד שקל ביום) והמשיכה במגמה החיובית שהחלה ממש עם פתיחת המלחמה מול איראן.
הקשר העקיף לוול סטריט
בנוסף, ישנו את הקשר העקיף בין התנודות בוול סטריט לשער הדולר. כאשר הגופים המוסדיים, שמנהלים קרנות פנסיה, גמל והשתלמות, מחזיקים חלק ניכר מהתיקים שלהם בנכסים דולריים, רואים עליות בוול סטריט הם חייבים לאזן את התיק שלהם, היות ושווי הנכסים הדולריים שלהם עולה וכך הם נאלצים למכור מניות חו"ל ולאזן את החשיפה המטבעית שלהם, וכך הגידור לחשיפה הדולרית מוביל להקטנת חשיפה כשהמניות עולות - כלומר הדולר יורד.
כאשר המוסדיים מגבירים את מכירות הדולרים בשוק המקומי, בעיקר דרך מכירת אופציות ונגזרים על הדולר, הם מייצרים היצע מוגבר לדולר בשוק הישראלי, מה שדוחף את שער הדולר כלפי מטה.
- מניית הבורסה לני"ע זינקה 11% גפן ב-12%; קמטק צנחה 10%; נעילה שלילית במדדים
- הבורסה באדום: הבנקים ירדו ב-3.2%, הנדל״ן איבד כ-3.5%; עמרם נפלה 8%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השפעת הריבית
עוד גורם שמשפיע על חוזקו של השקל הוא הריבית, ואמנם בשנתיים האחרונות לא חזינו בשינוי בריביות, לא בישראל ולא בארה"ב, אבל השיח אודות הורדת הריבית גם הוא משפיע על השער. כלל האצבע הוא שככל שהריבית על השקל (ריבית בנק ישראל) נמוכה כך האטרקטיביות של השקל מול הדולר פוחתת וערך השקל פוחת ביחס לדולר (הדולר עולה). וכך, במידה וב-17.9 הפד יוריד את הריבית לפני שבנק ישראל יעשה מהלך כזה (ה-29.9 הוא מועד הבא להחלטת הריבית), הדבר יחזק את השקל ונוכל לראות בלימה של המגמה.
