בתום הליך משפטי ארוך ומפותל שנמשך יותר משש שנים, דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב תביעה שהגישה יואר אלזו השקעות נגד אאורה אאורה -1.07%   ונגד המנכ"ל ובעל השליטה בה, יעקב אטרקצ'י. בפסק דין דחתה השופטת חנה פלינר את כל טענות התובעת, וקבעה כי זו לא עמדה בחיוביה לפי ההסכם שעליו חתמה, ולכן היא לא זכאית לתמורה שדרשה - סכום כולל של כ-17.6 מיליון שקל בגין חלקה הנטען בפרויקט פינוי-בינוי גדול בשכונת מורשה שברמת השרון. התובעת חויבה בתשלום הוצאות משפט חריגות בסכום כולל של 200 אלף שקל.

הפרשה נסובה סביב טענתה של יואר אלזו כי חתמה עם אאורה ישראל - חברה בת של אאורה - על הסכם שיתוף פעולה בנוגע לפרויקט ההתחדשות העירונית במתחם אילת ברמת השרון, שכלל 180 יחידות דיור ויועד להיהרס ולהיבנות מחדש עם 687 יחידות דיור. התובעת טענה כי היא זו שהביאה לידיעת אאורה את דבר המכרז שנערך על ידי עיריית רמת השרון ב-2013, וכי בהמשך ליוותה, סייעה וייעצה לאאורה בכל הנוגע להגשת ההצעה למכרז, ובחתימת הדיירים על ההסכמים. ההסכם בין הצדדים נחתם בפברואר 2013, יום אחד לפני מועד סגירת המכרז. נקבע בו, בין היתר, כי אם תזכה אאורה בפרויקט, ויושגו אבני דרך מסוימות, כמו אישור תב"ע (תוכנית בניין עיר), החתמת הדיירים, תחילת בנייה, מכירת דירות והיתרי בנייה - יואר אלזו תהיה זכאית לקבלת תמורה בשיעור של 2% ממכירת הדירות.

אלא שבפועל, מי שניגשה למכרז לא היתה אאורה ישראל אלא אאורה השקעות, החברה האם, מה שנהפך ללבו של הסכסוך. לטענת התובעת, אאורה הציגה לה מצג שווא והוליכה אותה שולל, כשהיא ממשיכה לשתף פעולה עם החברה הבת כאילו היא זו שמקדמת את ההצעה, בעוד שבפועל ההצעה הוגשה על ידי גוף אחר. "רק לאחר הגשת כתב ההגנה המקורי", נכתב בתביעה, "נודע לתובעת שאאורה השקעות ולא אאורה ישראל היא שזכתה במכרז".

קיבלה כתף קרה

יואר אלזו הדגישה שלאורך תקופה ארוכה סייעה בקידום הפרויקט, פעלה מול החברה העירונית יסודות, יצרה קשרים עם בעלי הדירות, ובאופן כללי תרמה רבות למהלך כולו. לטענתה, בשלב מסוים אף נאמר לה במפורש מפי אטרקצ'י: "שבו בצד, כשיגיע זמנכם תקבלו את החלק שמגיע לכם בהסכם". אלא שלגרסתה, למרות הכל, קיבלה כתף קרה במשך שנים, ולאחר שחלפו חמש שנים ממועד חתימת ההסכם ולנוכח התחלת הביצוע בשטח, פנתה לאאורה בדרישה לקיום ההסכם.

• מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
• המציאות המורכבת של ההתחדשות העירונית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הנתבעים טענו מצדם שהתובעת כלל לא עמדה בתנאי ההסכם, לא ביצעה את חלקה, לא השקיעה מאמצים או משאבים ממשיים, ובוודאי שלא נשאה בעלויות. יתרה מכך, הם הדגישו כי במשך שש שנים לא התקיים כל קשר בין הצדדים - דבר המעיד על זניחת ההסכם בפועל. לפי עמדתם, ההסכם אינו מעניק תמורה "על כלום", בוודאי לא בפרויקט מורכב מסוג פינוי-בינוי, שבו היזם לוקח סיכון כלכלי משמעותי, במיוחד כשמדובר בחברה ציבורית כמו אאורה השקעות.

השופטת פלינר קבעה כי יש לדחות את טענת אאורה לזניחת ההסכם. לדבריה, "ההסכם כלל שלושה חיובים: הבאת המכרז לידיעת אאורה; ליווי וייעוץ בהכנת המכרז; וריכוז כל נושא החתמת הדיירים והסיוע לרשויות – וכל עוד לא בוטל ההסכם בפועל, לא ניתן לומר כי חדל מלהתקיים". עם זאת, היא הבהירה כי לצורך קבלת מלוא התמורה נדרשת עמידה מלאה בכל התנאים, ולא רק בחלקם.

"גם אם ההסכם לא נזנח על ידי מי מהצדדים", כתבה, "התובעת לא השלימה את חיוביה מכוחו באופן המזכה אותה במלוא התמורה הנדרשת". כלומר, גם אם בתחילת הדרך פעלה, ולו באופן מוגבל, הרי שלא המשיכה למלא את התחייבויותיה עד הסוף. בית המשפט דחה גם את טענת "הודעת החדילה", שלפיה נטען שאטרקצ'י שחרר את התובעת מהמשך הפעילות בהבטחה שתקבל את חלקה בעתיד, והגדיר את הראיות לכך כבלתי מספקות, סותרות ולעתים גם עדות שמועה.

• הבדיקה הסתיימה בקטיעת אצבע - האם זו תאונת דרכים?
• העליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בית המשפט חייב דוד להשיב לאחיינית 220 אלף שקל

כך למשל, העדים שהביאה התובעת לעניין זה - עו"ד קליינר, עו"ד רונן פרץ, ורמי קוך עצמו - לא הצליחו למסור תיאור ברור ועקבי באשר להיקף ולנסיבות אותן אמירות הנטענות מפי אטרקצ'י. ההנחיה לשבת בצד נמסרה, אם בכלל, בשיחות פרטיות שלא תועדו, לא לוו בהתכתבויות או אישורים, ואף לא הועברו בכתב. השופטת ציינה כי, "אין כל היגיון או היתכנות לכך שיובטח לתובעת מיליוני שקלים מקופתה של חברה ציבורית בלא תמורה נאותה".

"פעילות פרואקטיבית משמעותית מצד התובעת"

לצד זאת, השופטת דחתה גם את הטענה לפרשנות מצמצמת של חובות התובעת. לדבריה, הקריאה בהסכם מלמדת כי התמורה נועדה להינתן רק בהתקיים מכלול הפעולות ולא עבור פעולה בודדת. "לא ניתן לפרש את לשון ההסכם כאילו כל שהתחייבה בו התובעת הוא להביא לידיעת הנתבעים את דבר קיומו של המכרז, ולאחר מכן להפסיק כל פעילות", נכתב. בית המשפט לא חסך ביקורת גם באשר להימנעות התובעת מהצגת ראיות מספקות לתרומתה להחתמת הדיירים, ולחוסר מעורבותה המעשית בקידום הפרויקט לאחר זכיית אאורה. "הראיות אינן מלמדות על פעילות פרואקטיבית משמעותית מצד התובעת", נקבע, תוך הפנייה לכך שהתובעת לא השתתפה בישיבות, לא נשאה בעלויות, ולא פעלה באופן שניתן ללמוד ממנו על מעורבות קונקרטית.

לבסוף דחתה השופטת גם את כלל טענות התובעת לעניין הרמת מסך, שליחות נסתרת, אחריות אישית של אטרקצ'י, ועילת התרמית שהופנתה כלפי אאורה השקעות. היא קבעה כי מדובר בישות משפטית נפרדת וכי לא התקיימו התנאים החריגים המצדיקים חריגה מן העיקרון המוכר של האישיות המשפטית הנפרדת.

לסיכום, לאחר עיון מקיף בכל הראיות, העדויות, ההסכמים והסיכומים שהוגשו לה, קבעה השופטת כי התובעת לא הוכיחה את זכאותה לקבלת התמורה על פי ההסכם, והורתה על דחיית התביעה במלואה. בנוסף לכך, חויבה כאמור יואר אלזו בהוצאות משפט בסכום כולל של 200 אלף שקל לטובת הנתבעים.

פסק הדין משקף את הזהירות הרבה שבה נוקט בית המשפט בבחינת התחייבויות חוזיות בפרויקטים של פינוי-בינוי. מדובר בתחום מורכב, רווי סיכונים ושזור קשרים עסקיים, שבהם אין די בהסכמות כלליות או טענות בעל פה כדי לבסס זכות לקבלת תמורות משמעותיות. הוא ממחיש את הדרישה לעמידה מדויקת ומוכחת בהתחייבויות, בייחוד כשמדובר בתביעות שכר המבוססות על הסכמים מסחריים בין גופים מקצועיים.

מה היתה עמדת בית המשפט בנוגע לפרויקטים של פינוי-בינוי באופן כללי?

השופטת פלינר הקדישה חלק נרחב בפסק הדין להבהרת המאפיינים המורכבים של פרויקטים מסוג פינוי-בינוי. היא עמדה על כך שמדובר בפרויקטים עתירי סיכון, בעלי משך זמן ארוך, שהצלחתם תלויה בגורמים רבים כמו הסכמות הדיירים, אישורי תכנון, תמיכות רגולטוריות והיתכנות כלכלית. היא הדגישה את החובה להבחין בין תרומה שולית לבין שותפות עסקית מלאה, כששכר טרחה מבוסס אחוזים גבוהים ניתן רק כשמוכחת מעורבות ממשית לכל אורך הדרך.

האם בית המשפט ראה בתובעת גוף מתחיל או גורם מנוסה?

השופטת התרשמה כי לתובעת, ובפרט לבעל השליטה בה קוך, לא היה ניסיון קודם מוכח בפרויקטים של התחדשות עירונית. במהלך החקירה בבית המשפט, קוך אף הודה בפה מלא: "אני לא ביצעתי עד היום שום פרויקט בהתחדשות עירונית." עובדה זו חיזקה את עמדת הנתבעים, לפיה הציג עצמו כבעל יכולות וניסיון שאינם קיימים בפועל, מה שגם השפיע על חוסר האמון בגרסתו.

האם העובדה שמדובר בחוזה קצר השפיעה על פרשנותו?

כן. ההסכם שעליו התבססה התביעה היה בן שלושה עמודים בלבד, ולטענת שני הצדדים נוסח באופן כללי ומעורפל במידה מסוימת. עם זאת, השופטת קבעה כי אין די בעובדה שהחוזה תמציתי כדי לפרשו בניגוד ללשונו הפשוטה. היא הבהירה שחוזה מסחרי בין שני צדדים מתוחכמים מחייב פרשנות שמכבדת את המילים שנבחרו, במיוחד כשכל צד היה מיוצג משפטית.

האם העובדה שהתובעת לא שלחה הודעה בזמן אמת על הפרת ההסכם פעלה לרעתה?

בוודאי. אחת מטענות ההגנה של אאורה הייתה כי התובעת לא מחתה, לא התריעה ולא פעלה בכל דרך בזמן אמת כדי לאכוף את ההסכם או לדרוש את זכויותיה. השופטת ציינה כי גם אם ההסכם לא נזנח בפועל, שתיקתה הממושכת של התובעת - במשך יותר מארבע שנים - עומדת בסתירה להתנהגות של מי שסבור שמגיעים לו מיליוני שקלים.

האם בית המשפט קיבל את טענת התובעת על "שליחות נסתרת"?

לא. השופטת דחתה את הטענה שאאורה השקעות פעלה כשלוחה של אאורה ישראל, או להפך, והבהירה כי אין די בשימוש באותו שם מותג או בקיומו של שליטה משותפת כדי להצדיק הרמת מסך או ייחוס אוטומטי של התחייבויות בין חברות שונות. העובדה שהתובעת לא הבחינה בעצמה בין החברות לא הקנתה לה הגנה משפטית.

מדוע בית המשפט ביקר את התנהלות התובעת גם מבחינת העדים?

התובעת נמנעה מלהביא לעדות את עו"ד מיכל כהנא, היועצת המשפטית של אאורה שלקחה חלק במשא ומתן לניסוח ההסכם. מדובר בעדה רלוונטית, והימנעות מהבאתה פעלה לרעת התובעת. בנוסף, עדותו של קליינר - אדם המקורב לתובעת - הוגדרה כהססנית ובלתי עקבית, במיוחד כשלא הצליח לזכור אם העביר את הודעת החדילה הנטענת, ומתי בדיוק זה התרחש.

האם הוצגו ראיות חיצוניות לכך שהתובעת מילאה את התחייבויותיה לאחר המכרז?

לא הוצגה ולו ראיה אחת ברורה לכך שהתובעת פעלה לאחר זכיית אאורה השקעות במכרז. לא הובאו מסמכים, תכתובות, מיילים או עדויות מצד רשויות מקומיות או בעלי דירות על מגעים עמה. הנתבעים אף הציגו עדויות של נציגי הדיירים, ראש העיר לשעבר ונציגי החברה העירונית, שכולם טענו שלא הכירו את התובעת או את נציגיה.

האם יש בפסק הדין מסר רחב יותר לשוק הנדל"ן או למי שעוסק ביזמות?

בהחלט. פסק הדין מהווה תזכורת ברורה לכך שעסקות מורכבות בתחום הנדל"ן, ובייחוד בפינוי-בינוי, אינן יכולות להתבסס על מכתבים כלליים או אמירות בעל פה. גם אם הכוונה בעת החתימה היתה טובה, היא לא תעמוד בפני הדרישה להוכיח עשייה בפועל, לאורך זמן, ובמידת ההשקעה הנדרשת לפרויקט רב-שנים.

באחרונה התמודדה אאורה עם בעיות באתר אחר שבו היא מבצעת פרויקט של פינוי בינוי, באור יהודה. עשרות חרדים קיצוניים פשטו על האתר של אאורה. פרצו לשטח הבנייה, הציתו טרקטור, גרמו נזק לרכוש - ובעיקר סיכנו חיי אדם במקום. בחברה, שמובילה את אחד מפרויקטי הפינוי בינוי הגדולים בעיר, דיברו על "פוגרום של ממש" והזהירו מפני הסלמה חמורה באלימות מצד קבוצות קיצוניות שפועלות לדבריהם באופן שיטתי, מתוך מטרה לעצור את הבנייה.מדובר בסדרת תקיפות ואירועים אלימים שכללה, בין היתר, פריצה למשרדי החברה שבמהלכה דלתות נופצו, ובמקרה חריג במיוחד, בוצעה פשיטה אלימה לבתיהם הפרטיים של אטרקצ’י והמשנה למנכ"ל. הרקע למהומות הוא טענות של קבוצות חרדיות קיצוניות, שלפיהן לכאורה קיימים קברים יהודיים בשטח שבו נבנה הפרויקט. אלא שלדברי החברה מדובר בטענה שהופרכה.