בבניין ישן ברחוב ויצמן בתל אביב החלו לפני כמה שנים בעלי הדירות לקדם פרויקט התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38/2, שבמסגרתו נהרס הבניין ובמקומו יוקם בניין חדש ומודרני. את היוזמה הובילה יצחק עפר חברה לבנין ופתוח, ששימשה יזמית וקבלנית של הפרויקט. אלא שלא כל הדיירים הצטרפו בקלות. אחד מהם, אמיר קנגון, סירב במשך תקופה ארוכה לחתום על הסכם התמ"א, מה שגרר הליכים משפטיים בפני המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב.

לאחר מאבק ממושך הגיעו הצדדים להסכמות שקיבלו תוקף של פסק דין אצל המפקחת, שבמסגרתו התחייבו קנגון ורעייתו לחתום על הסכם התמ"א ועל כל נספחיו, לרבות מסמכי הליווי הבנקאי, בתמורה לתשלום בסכום של 200 אלף שקל שישולם להם באמצעות היזם וכן החזר הוצאות משפטיות. נקבע גם כי איחור בפינוי הדירה או באי חתימה על המסמכים יגרור קנס יומי בסכום של 3,000 שקל. בהמשך אף תוקנו ההסכמות ונקבע כי חתימתם תינתן בתוך שבעה ימים ממועד שבו יקבלו הודעה כי המסמכים מוכנים.

אף שהכספים שולמו במלואם והנתבע אף חתם על הסכם התמ"א, הוא סירב לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי. דיירי הבניין פנו שוב למפקחת בבקשה לפי פקודת בזיון בית משפט, ובדיון נוסף התחייב קנגון בפעם השלישית לחתום. כשגם הההתחייבות זו לא קוימה, התירה המפקחת לעורך הדין של הדיירים לחתום בשמו, ולאחר ניסיונות שכנוע רבים נחתמו המסמכים על ידי באת כוח התובעת במקומו.

היזמית תבעה 1.28 מיליון שקל

חברת היזמות הגישה לבית משפט השלום תביעה כספית נגד הדייר, על סכום כולל של 1.28 מיליון שקל, שכללה הן דרישה לפיצוי מוסכם בסכום של מיליון שקל בעקבות הפרת הסכם התמ"א, והן תביעה לפיצוי יומי של 3,000 שקל החל ממועד אישור המסמכים ועד ליום בו נחתמו בפועל. החברה טענה כי בהתאם להסכם התמ"א וההסכמות שקיבלו תוקף של פסקי דין, חלה על הנתבע חובה ברורה לחתום על מסמכי הליווי, וההפרה הזו גרמה לעיכוב משמעותי בפרויקט.

• פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
• מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מנגד, טען קנגון כי הוא כלל לא מחויב לשלם דבר, וכי אפילו חתימתו על הסכם התמ"א נעשתה בלית ברירה ותחת הנחיית עורך דינו דאז, מבלי שהבין על מה הוא חותם. לדבריו, היזם לא מילא את כל התחייבויותיו כלפיו, ובפרט לא שילם לו את מלוא ההוצאות המשפטיות כפי שנפסקו. הנתבע אף טען כי היתר הבנייה התקבל במרמה וכי עורך דינו "מכר אותו" ועשה יד אחת עם היזם.

השופטת צפורה אוחנה קפש דחתה את הטענות של הנתבע, וקבעה כי עצם חתימתו על ההסכם מחייבת אותו, גם אם לטענתו לא הבין את המשמעות. היא ציטטה פסיקה קודמת שלפיהף "חתימתו של אדם על מסמך מהווה עדות לכך שאותו אדם קרא את המסמך, הסכים לאמור בו, והיה מודע למשמעות ולתוצאות חתימתו, ועל כן אין הוא יכול לנער חוצנו ממנו". עוד היא הדגישה כי קשה להניח שהנתבע, שניהל הליך משפטי בעניין דירת מגוריו ואף הסכים בפסקי דין קודמים לחתום על ההסכם, יעשה זאת מבלי להבין על מה הוא חותם.

עם זאת, השופטת קבעה כי לחברת היזמות אין זכות תביעה לקבלת הקנס היומי שנקבע בהסכמות אצל המפקחת, מכיוון שהקנס נקבע שישולם "לצד הניפר", כלומר לדיירי הבניין עצמם שהיו התובעים בהליך המקורי. "קשה לראות כיצד ניתן ללמוד מלשונו של פסק הדין המתוקן כי קיימת לתובעת זכות כלשהי לקבלת הפיצוי", כתבה השופטת בפסק הדין שפורסם, והבהירה כי ייתכן שהנתבע מחויב בתשלום הקנס, אך הצד שצריך לתבוע אותו הם הדיירים עצמם.

• הקונים עצרו את התשלומים על הבית, אך המוכרת הפסידה במשפט - הנה הסיבה?
• מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבן טיפל ונשאר קרוב וקיבל את כל הירושה - האחים תבעו; מה קרה...

הדייר הודה שקיבל את המסמכים אך לא חתם

למרות זאת, קבעה השופטת כי ניתן להסתמך על ההסכמות שהובאו בפני המפקחת לצורך קביעת שיעור הפיצוי מכוח הסכם התמ"א עצמו. היא ציינה כי סעיפי ההסכם שהפר הנתבע קובעים בבירור כי עליו לחתום על מסמכי הליווי בתוך שבעה ימים מרגע אישורם, וכי הוא הודה בעצמו כי קיבל את המסמכים אך לא חתם עליהם.

בעניין הפיצוי המוסכם בסכום של מיליון שקל, דחתה השופטת את התביעה וקבעה כי מדובר בתניית פיצויים גורפת שמחייבת גם בגין הפרה קלה, ושהיא אינה משקפת יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות במועד החתימה על ההסכם. היא הזכירה את ההלכה שנפסקה בע"א 8506/13, שלפיה ניסוח גורף של תניית פיצויים מלמד על היעדר יחס סביר בין הפיצוי לנזק הצפוי, וכי במקרה זה הצדדים עצמם תחמו את הנזק הקונקרטי בהסכמות עם המפקחת כשקבעו פיצוי של 3,000 שקל ליום.

לפיכך, בית המשפט פסק כי על הנתבע לשלם לתובעת פיצוי בסכום כולל של 261 אלף שקל, המגלם 87 ימי עיכוב בחתימה על מסמכי הליווי, בתוספת ריבית ממועד הגשת התביעה. בנוסף חויב הנתבע לשלם לחברה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 20 אלף שקל ולהשיב לה את האגרה ששילמה.

למה בכלל צריך את החתימה של הדיירים על מסמכי הליווי הבנקאי?

במסלול תמ"א 38/2 הבנק שמלווה את הפרויקט צריך לוודא שיש לו ביטחונות על הדירות הקיימות כדי לממן את הבנייה. בלי חתימות של כל בעלי הדירות על מסמכי השעבוד, הבנק לא ישחרר את הכסף והפרויקט נתקע. לכן חתימת הדיירים היא שלב קריטי בקידום הפרויקט.

אם כבר היזם שילם לדייר את הכסף שהובטח לו, למה הוא סירב לחתום?

לפי מה שהנתבע טען בבית המשפט, הוא הרגיש שנעשה לו עוול - שהוא לא קיבל את מלוא ההוצאות המשפטיות שנפסקו לו, ושההליך כולו היה לא הוגן. הוא טען שגילה "מרמה" ולכן לא הסכים לחתום. אבל בית המשפט לא קיבל את הטענה הזו וקבע שהתחייבות בחתימה מחייבת אותו גם אם הוא כועס או מאוכזב.

למה השופטת לא קיבלה את הדרישה למיליון שקל פיצוי?

השופטת הסבירה שהפיצוי המוסכם בהסכם היה גורף מאוד - מיליון שקל גם על עיכוב קטן וגם על עיכוב גדול. היא קבעה שזה לא סביר ושלא ייתכן שמי שמעכב את הפרויקט בכמה ימים ישלם כמו מי שמפיל את כל ההסכם. לכן היא העדיפה לחשב את הנזק לפי הקנס היומי שנקבע בהסכמות אצל המפקחת, 3,000 שקל ליום.

למה היזם לא קיבל את הכסף שנפסק בתור קנס במפקחת אלא רק את הפיצוי מכוח ההסכם?

השופטת קבעה שהקנס היומי שנקבע אצל המפקחת צריך להיות משולם לדיירים עצמם, כי הם היו התובעים באותו הליך. היזם לא היה צד רשמי שם אלא רק ערב להסכמות. לכן הוא לא יכול לדרוש את הקנס, אלא רק לתבוע פיצוי לפי ההסכם שחתם עם הדייר.

מה היה קורה אם הדייר היה ממשיך להתעקש ולא חותם בכלל?

במקרה הזה המפקחת כבר התירה לעורך הדין של הדיירים לחתום במקומו. כלומר הפרויקט לא היה נעצר לחלוטין. אבל הוא עדיין היה חשוף לתביעות כספיות על כל יום עיכוב - בדיוק מה שקרה כאן - ואולי גם להליכים נוספים אם היה מסרב להתפנות מהדירה.

במקרה אחר,מרבית הדיירים בשני בניינים ישנים בלוד קידמו במקום פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף, שצפוי לשנות מן היסוד את פני האזור. אך לשני דיירים היו טענות משלהם, והם סירבו להצטרף להסכם מול היזם. הם טענו כי מדובר בפרויקט שאינו כדאי כלכלית, כי התמורות אינן שוויוניות, ואף האשימו את היזם בהתנהלות לקויה. ביולי האחרון הכריעה שופטת בית המשפט המחוזי בלוד, יעל טויסטר ישראלי, במקרה. מדובר בפרויקט שבמסגרתו צפויים להיהרס שני בנייני שיכון ישנים ברחוב כצנלסון 2 ו-4 בלוד. במקומם, כך לפי התכניות שכבר אושרו, יוקמו שלושה בניינים חדשים, בני תשע, עשר ו-17 קומות, הכוללים שטחי מגורים, מסחר, חניונים תת-קרקעיים ושטחים ציבוריים. בשלב הראשון יפונה וייהרס הבניין הקטן יותר, שבו שמונה יחידות דיור בלבד, ובמקומו ייבנו שני בניינים חדשים שבהם 96 יחידות דיור. לאחר מכן יפונה גם הבניין השני, שבו 16 דירות, ובמקומו ייבנה בניין שלישי עם 34 יחידות דיור נוספות. לצורך קידום הפרויקט, התקשרו מ-2018 רוב בעלי הדירות במקום עם יזם בשם אדיר קינן, שפועל באמצעות חברת כח השקעות. מאז קודמו התכניות, אושרה התב"ע החדשה, והונפק היתר בנייה. אך שניים מהדיירים - אחד בכצנלסון 2 ואחר בכצנלסון 4 - עמדו בסירובם. לפי עמדת התובעים, מדובר בסירוב בלתי סביר הפוגע בכלל בעלי הדירות, ומצדיק אכיפה לפי חוק פינוי ובינוי.