נוף הגליל תצטרף לדירה בהנחה: כך תשיגו דירות במיליון שקל
נוף הגליל נמצאת בקו עלייה בכל הקשור למחירי הנדל"ן. לאחרונה ביצענו כאן ניתוח מעמיק של השכונות בעיר ומצאנו 3.7% תשואה, 14 אלף שקל למ"ר - מחיר נהדר למשקיעים.
נוף הגליל הצליחה לעקוף את השכנה מדרום, עפולה, בעיקר בשל ההתחדשות העירונית שמתכוננת באזור. כעת, המדינה רוצה לשווק תכנית של מחיר מטרה באזור ורמ"י תשווק את הקרקע ליזמים במחיר מופחת. אולי זה יעורר מעט את העיר, שאמנם חושבת בגדול, אבל עד היום אושרה בה רק תכנית אחת של התחדשות עירונית והמשקיעים מגיעים לכאן בגלל התקווה - הרכבת הקלה, שתחבר אותה לכל הארץ.
כמה תעלה דירה בתוכנית?
רמ"י משווקת כעת קרקעות ליזמים. שווי מ"ר בנוי בעיר עומד על 11,280 שקל (13,198 בערך כולל מע"מ) ולפי שומה נוכחית במחיר של 12,800 לערך (14,976 ללא מע"מ). אחרי הנחה, צפויה דירה ממוצעת לעלות סביב 960 אלף שקל. מדובר כמובן בדירה בגודל סטנדרטי של 100 מ"ר, אך המחירים צפויים לנוע סביב קו התפר הזה. דירת 5 חדרים דטנדרטית של 120 מ"ר צפויה לעלות כ-1.187 מיליון שקל, תלוי כמובן בגודל). ההערכה היא שדירות כאלה בשוק החופשי יימכרו ב
כשלוקחים את מחירי הנדל"ן בנוף הגליל, או ליתר דיוק בשכונת מורדות צפוניים, מקבלים מחיר ממוצע של 14,500 למ"ר - כלומר, מדובר בהנחה של 40% בערך (חלק מהדירות שמבטאות את המחיר הזה שם מעט יותר גדולות). כיום, מחירי הדירות החדשות בהר יונה, למשל, עומדים על 15-17 אלף שקל למ"ר, כשהרף אפילו גבוה יותר. בנטרול הוצאות שדרוג דירה בסיסיות, עדיין הדירות מבטאות הנחה גבוהה.
מי שחושב שנוף הגליל לא מנסה לשווק דירות יוקרה, טועה. למרות המצב בצפון, לאחרונה כמה חברות מנסות לשווק פנטהאוזים בסביבה, במחירים גבוהים מאוד: בין 3.7-4.5 מיליון שקל, כשהם נעים בגדלים של 160-210 מ"ר - רף גבוה יותר בהשוואה למחיר למ"ר של דירה רגילה, למרות שלכאורה המחיר הממוצע צריך להיות נמוך יותר. הם משווקים את הפרויקטים האלה כדירות יוקרה, עם בריכה מובנית בחלק מהמקרים. האם זה שווה את הכסף? לא בטוח.
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשל ההיצע הרחב, לאחרונה החלו לשווק בהר יונה גם פרויקטים להשכרה לטווח ארוך, 2-4 חדרים, כשהחוזה הוא ל-5 שנים עם אופציה ל-5 שנים נוספות.
- 2.mtlk 29/07/2024 08:02הגב לתגובה זוהבעיה של נוף הגליל.זה שיש הרבה אלטרנטיבות לא רעים בכלל ליד.
- 1.דוב 25/07/2024 11:26הגב לתגובה זוהמוכר יודע מה הוא מוכר אבל הקונה לא לוקח סיכון כי לך תדע את המשך החיים פה זה יכול להיות דריכה במקום או נטישה אבל בטח לא בנסיקה למעלה כי ניגמרו הכלמנטינות כפי שנהוג לאמר
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
