נוף הגליל תצטרף לדירה בהנחה: כך תשיגו דירות במיליון שקל
נוף הגליל נמצאת בקו עלייה בכל הקשור למחירי הנדל"ן. לאחרונה ביצענו כאן ניתוח מעמיק של השכונות בעיר ומצאנו 3.7% תשואה, 14 אלף שקל למ"ר - מחיר נהדר למשקיעים.
נוף הגליל הצליחה לעקוף את השכנה מדרום, עפולה, בעיקר בשל ההתחדשות העירונית שמתכוננת באזור. כעת, המדינה רוצה לשווק תכנית של מחיר מטרה באזור ורמ"י תשווק את הקרקע ליזמים במחיר מופחת. אולי זה יעורר מעט את העיר, שאמנם חושבת בגדול, אבל עד היום אושרה בה רק תכנית אחת של התחדשות עירונית והמשקיעים מגיעים לכאן בגלל התקווה - הרכבת הקלה, שתחבר אותה לכל הארץ.
כמה תעלה דירה בתוכנית?
רמ"י משווקת כעת קרקעות ליזמים. שווי מ"ר בנוי בעיר עומד על 11,280 שקל (13,198 בערך כולל מע"מ) ולפי שומה נוכחית במחיר של 12,800 לערך (14,976 ללא מע"מ). אחרי הנחה, צפויה דירה ממוצעת לעלות סביב 960 אלף שקל. מדובר כמובן בדירה בגודל סטנדרטי של 100 מ"ר, אך המחירים צפויים לנוע סביב קו התפר הזה. דירת 5 חדרים דטנדרטית של 120 מ"ר צפויה לעלות כ-1.187 מיליון שקל, תלוי כמובן בגודל). ההערכה היא שדירות כאלה בשוק החופשי יימכרו ב
כשלוקחים את מחירי הנדל"ן בנוף הגליל, או ליתר דיוק בשכונת מורדות צפוניים, מקבלים מחיר ממוצע של 14,500 למ"ר - כלומר, מדובר בהנחה של 40% בערך (חלק מהדירות שמבטאות את המחיר הזה שם מעט יותר גדולות). כיום, מחירי הדירות החדשות בהר יונה, למשל, עומדים על 15-17 אלף שקל למ"ר, כשהרף אפילו גבוה יותר. בנטרול הוצאות שדרוג דירה בסיסיות, עדיין הדירות מבטאות הנחה גבוהה.
מי שחושב שנוף הגליל לא מנסה לשווק דירות יוקרה, טועה. למרות המצב בצפון, לאחרונה כמה חברות מנסות לשווק פנטהאוזים בסביבה, במחירים גבוהים מאוד: בין 3.7-4.5 מיליון שקל, כשהם נעים בגדלים של 160-210 מ"ר - רף גבוה יותר בהשוואה למחיר למ"ר של דירה רגילה, למרות שלכאורה המחיר הממוצע צריך להיות נמוך יותר. הם משווקים את הפרויקטים האלה כדירות יוקרה, עם בריכה מובנית בחלק מהמקרים. האם זה שווה את הכסף? לא בטוח.
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשל ההיצע הרחב, לאחרונה החלו לשווק בהר יונה גם פרויקטים להשכרה לטווח ארוך, 2-4 חדרים, כשהחוזה הוא ל-5 שנים עם אופציה ל-5 שנים נוספות.
- 2.mtlk 29/07/2024 08:02הגב לתגובה זוהבעיה של נוף הגליל.זה שיש הרבה אלטרנטיבות לא רעים בכלל ליד.
- 1.דוב 25/07/2024 11:26הגב לתגובה זוהמוכר יודע מה הוא מוכר אבל הקונה לא לוקח סיכון כי לך תדע את המשך החיים פה זה יכול להיות דריכה במקום או נטישה אבל בטח לא בנסיקה למעלה כי ניגמרו הכלמנטינות כפי שנהוג לאמר
פינוי מבנים; קרדיט: רמ"יהשמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
העדכון קובע לראשונה רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, עם 16% בממוצע בתל אביב, כרף מקצועי להיתכנות כלכלית, במטרה לצמצם סיכון לאי-מימוש מיזמי פינוי-בינוי ולאזן בין כדאיות יזמית למגבלות התכנון; על רקע ירידת המחירים האם היזמים אכן עומדים ב-16%?
השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים פרסם עדכון מקיף לערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי, בהתאם לסמכותו לפי תקן 21.1 ולאחר בחינה מקצועית מעמיקה של השינויים שחלו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. מדובר בעדכון ראשון מאז יוני 2022, שנעשה על רקע עלייה
חדה בריבית, התייקרות תשומות הבנייה, האטה בקצב המכירות, גידול במלאי הדירות הלא־מכורות והתארכות משכי הביצוע – כולם גורמים שמגבירים את רמת הסיכון היזמי במיזמי התחדשות עירונית.
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, בהתחשב ברמות הסיכון, מאפייני השוק והנתונים הכלכליים העדכניים.
בנוסף, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות בכל מחוז, המשקפים הבדלים אזוריים בסיכון ובכדאיות. העדכון נועד לאזן בין הצורך בכדאיות כלכלית מספקת לקידום מיזמי התחדשות עירונית לבין המגבלות התכנוניות, ובראשן יכולת הציפוף המוגבלת במרחב העירוני. במסמך הודגש כי ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת שמגדילה את סיכויי המימוש ומיטיבה עם היזמים ועם בעלי הדירות.
הרווח היזמי המזערי מהווה רף מינימלי להיתכנות כלכלית, שמתחתיו גדל באופן משמעותי הסיכון לאי-מימוש הפרויקט. מדובר בכלי מקצועי לבחינת כדאיות, ולא ברווח נורמטיבי או רצוי. מטרת העדכון היא שמירה על איזון מקצועי בין קידום ההתחדשות העירונית לבין תכנון בר־מימוש, היתכנות כלכלית והפחתת הסיכון לאי־ביצוע של תוכניות מאושרות.
- מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
- פנטהאוז לבעלים, מחיר מופרז לדייר: היזמית הפסידה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, נוכח ירידה ריאלית במחירי הדירות, רמות מלאי גבוהות, קצב מכירות איטי ועלויות מימון וביצוע גבוהות. לראשונה נקבעו גם ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות, המשקפים הבדלים אזוריים במאפייני השוק, רמת הביקוש והסיכון: במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים – 16% בממוצע, ובמחוזות הצפון, חיפה והדרום – 17% בממוצע.
פינוי מבנים; קרדיט: רמ"יהשמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
העדכון קובע לראשונה רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, עם 16% בממוצע בתל אביב, כרף מקצועי להיתכנות כלכלית, במטרה לצמצם סיכון לאי-מימוש מיזמי פינוי-בינוי ולאזן בין כדאיות יזמית למגבלות התכנון; על רקע ירידת המחירים האם היזמים אכן עומדים ב-16%?
השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים פרסם עדכון מקיף לערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי, בהתאם לסמכותו לפי תקן 21.1 ולאחר בחינה מקצועית מעמיקה של השינויים שחלו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. מדובר בעדכון ראשון מאז יוני 2022, שנעשה על רקע עלייה
חדה בריבית, התייקרות תשומות הבנייה, האטה בקצב המכירות, גידול במלאי הדירות הלא־מכורות והתארכות משכי הביצוע – כולם גורמים שמגבירים את רמת הסיכון היזמי במיזמי התחדשות עירונית.
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, בהתחשב ברמות הסיכון, מאפייני השוק והנתונים הכלכליים העדכניים.
בנוסף, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות בכל מחוז, המשקפים הבדלים אזוריים בסיכון ובכדאיות. העדכון נועד לאזן בין הצורך בכדאיות כלכלית מספקת לקידום מיזמי התחדשות עירונית לבין המגבלות התכנוניות, ובראשן יכולת הציפוף המוגבלת במרחב העירוני. במסמך הודגש כי ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת שמגדילה את סיכויי המימוש ומיטיבה עם היזמים ועם בעלי הדירות.
הרווח היזמי המזערי מהווה רף מינימלי להיתכנות כלכלית, שמתחתיו גדל באופן משמעותי הסיכון לאי-מימוש הפרויקט. מדובר בכלי מקצועי לבחינת כדאיות, ולא ברווח נורמטיבי או רצוי. מטרת העדכון היא שמירה על איזון מקצועי בין קידום ההתחדשות העירונית לבין תכנון בר־מימוש, היתכנות כלכלית והפחתת הסיכון לאי־ביצוע של תוכניות מאושרות.
- מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
- פנטהאוז לבעלים, מחיר מופרז לדייר: היזמית הפסידה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, נוכח ירידה ריאלית במחירי הדירות, רמות מלאי גבוהות, קצב מכירות איטי ועלויות מימון וביצוע גבוהות. לראשונה נקבעו גם ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות, המשקפים הבדלים אזוריים במאפייני השוק, רמת הביקוש והסיכון: במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים – 16% בממוצע, ובמחוזות הצפון, חיפה והדרום – 17% בממוצע.
