מנרב תקים שני פרויקטים במנהטן ב-127 מליון דולר
חברת הנדל"ן מנרב תרכוש שני נכסים במנהטן בשטח כולל של כ-11,500 רגל רבוע, לצורך הקמת שני פרויקטי מגורים. עלות ההשקעה הכוללת הצפויה בפרויקטים עומדת על כ-127 מיליון דולר, והיקף ההכנסות עומד על כ-159 מיליון דולר.
החברה מדווחת היום, כי תקים שני פרויקטי מגורים במנהטן שיכללו יחד כ-90 יחידות דיור.
לצורך כך, הגיעה החברה להסכם לרכישת שני נכסים באזור פארק גראמרסי (Gramercy Park) ברובע מנהטן, בניו-יורק תמורת 40.5 מיליון דולר. כאמור החברה צופה היקף הכנסות של כ-159 מיליון דולר. בעוד עלות ההשקעה הצפויה בשני הפרויקטים יחד (כולל עלות רכישת הקרקע) עומדת על כ-127 מיליון דולר.
הנכס הראשון אותו רכשה החברה בשטח של כ-7,360 רגל רבוע, נרכש תמורת 28.5 מיליון דולר. בכוונת החברה להקים עליו פרויקט שיכלול כ-60 יח"ד בשטח בנוי של כ-70 אלף רגל רבוע (ברוטו, כולל שטחי מסחר בקומת הרחוב) בבניין אחד בן 12 קומות. עלות ההשקעה הצפויה בפרויקט (כולל עלות רכישת המקרקעין) עומדת על כ-89 מיליון דולר והיקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט (ברוטו) הינו כ-112 מיליון דולר.
הנכס השני הינו בשטח של כ- 4,078 רגל רבוע, ונרכש תמורת כ-12 מיליון דולר, כאשר בכוונת מנרב להקים עליו פרויקט שיכלול כ-30 יח"ד בשטח בנוי של כ- 30 אלף רגל רבוע ברוטו בבניין אחד בן 10. עלות ההשקעה הצפויה בפרויקט (כולל עלות רכישת המקרקעין) הינה כ-38 מיליון דולר והיקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט (ברוטו) הינו כ-47 מיליון דולר.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה ציינה כי ההתקשרויות לרכישת הנכסים בוצעו באמצעות שותפויות שבבעלותה המלאה ובהן היא משמשת כשותף מנהל (GP). החברה פועלת להכנסת שותף אחד או יותר לשותפויות אלו.
להערכת החברה, משך הקמת כל אחד מהפרויקטים יארך כ-36 חודשים ממועד השלמת כל אחת מהעסקאות. בכוונת חברות הנכס להתקשר עם גורמים מממנים לקבלת מימון בשיעור של עד 70% לצורך רכישת המקרקעין והקמת כל אחד מהפרויקטים, תוך שהחברה צפויה להזרים הון עצמי בהיקף כולל של כ-38 מיליון דולר.
בתוך כך, החברה עדכנה כי הושלמה הקמתו של פרויקט Powers 21 שאותו יזמה בברוקלין ושהחברה צפויה להתחיל להכיר בהכנסה בגין מכירת יח"ד בפרויקט בדוחותיה לרבעון השלישי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
מהחברה נמסר: "אנו שמחים לדווח היום על עסקאות לרכישת שני נכסי מקרקעין בשכונת פארק גראמרסי (Gramercy Park) במנהטן המאופיינת כשכונת מגורים מבוקשת, עליהם בכוונתנו ליזום פרויקטי מגורים שמוכוונים ל-Mid market, שוק שבו הקבוצה פועלת בשנים האחרונות, כאשר היום אנו מעדכנים גם כי הושלמה ההקמה של פרויקט Powers 21 בברוקלין, אותו יזמנו, וכי אנו צפויים להתחיל להכיר בהכנסה בגין מכירת יח"ד בפרויקט בדוחות החברה לרבעון השלישי. כמו כן, החברה מצויה בשלבי בניה של שלושה פרויקטים נוספים. שני הפרויקטים עליהם אנו מדווחים היום צפויים לתרום בצורה חיובית בטווח הבינוני להכנסות ולרווחיות החברה. במקביל, עדכנו היום כי בחודשים הקרובים אנו עשויים לממש מספר השקעות בנכסים בארה"ב שהשבחתם, להערכתנו, מוצתה. ככל שיבוצעו מימושים, חלק מהתמורה שתתקבל תשמש למימון ההון העצמי בעסקאות עליהן דיווחנו היום".
- 1.בהצלחה (ל"ת)אחד 15/10/2019 10:01הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
