שבדיה
צילום: iStock

הדוגמא השבדית: הכלכלה חזקה, ומחירי הדיור יורדים

רבים סבורים כי כל עוד הכלכלה בישראל במצב טוב, שוק הדיור יישאר חזק. אבל הדוגמא השבדית מזכירה לנו את חוקי ההיצע והביקוש
נועם בראל | (15)

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסה השבוע את נתון שוק הדור בישראל, שהצביעו על ירידה של 11.4% במספר הדירות החדשות שנמכרו בהשוואה לרבעון המקביל בשנה שעברה ועל קפאון בשוק הדיור.

בזמן שאצלנו שוק הדיור עומד במקום, שוק הדיור בשוודיה בשפל רב שנתי שלא נראה כמותו מאז ימי המשבר הפיננסי של 2008. אך בעוד מחירי הדירות ירדו בכמעט 8% בשלושת החודשים האחרונים, הדעה הרווחת היא שהכלכלה במדינה, שצומחת מעבר לשאר המדינות באירופה, תמשיך לשגשג. במילים אחרות - מחירי הדירות יורדים, וזאת מבלי לפגוע בכלכלה.

שוק הדיור במדינה סובל מבנייה בהיקפים אדירים אותה לא זוכרים בשבדיה מאז 1990. ההיצע הגדול של הדירות גרם למחירי הדירות לרדת בכ-2% בדצמבר ובכ-8% בשלושת החודשים האחרונים, כאשר בהשוואה לשנה שעברה, ירדו מחירי הדירות בכ-2.5%, הירידה החדה ביותר מאז 2012.

העלייה באוכליסין, אשר מונעת בין היתר על ידי הגירה למדינה, יוצרת צורך בגני ילדים, בתי ספר, בתי חולים ובתשתיות. מספר התושבים במדינה, אשר רק בשנה שעברה חצה את ה-10 מיליון, צפוי לגדול על פי הערכות בעוד כמיליון תושבים עד שנת 2026. 

נתון האבטלה הנמוך מזה עשור, והעובדה שהשוודים נהיים אפילו יותר עשירים, כאשר על פי הנתונים, ההון העצמי עלה בכ-1.3% לעומת השנה שעברה, רק מחזקים את העובדה שהכלכלה בשוודיה יציבה וחזקה מתמיד. אז מה בכל זאת יפגע מירידת מחירי הדירות? היסטורית, יש קשר ישיר (חיובי) בין הצריכה הפרטית לבין מחירי הדירות, והשקעות בנדל"ן חוטפות מכה במקרה של ירידת מחירי הדירות - פגיעה זניחה בכל קנה מידה.

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    המוסלמים הגיעו המחירים יורדים (ל"ת)
    גד 28/01/2018 23:06
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    נתון חשוב: שטח שוודיה גדול פי-23 מישראל (ל"ת)
    אנונימי 18/01/2018 17:30
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    אנחנו בישראל 17/01/2018 19:10
    הגב לתגובה זו
    מעניין שלא מפרסמים כשהמחירים שם עולים.
  • 9.
    פשוט אצלנו הפוליטיקאים מושחתים ברמות של ניגריה ושם לא (ל"ת)
    תום 17/01/2018 14:42
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    דבר המערכת 17/01/2018 14:29
    הגב לתגובה זו
    להגלות את המסתננים והסמולנים לשבדיה!!
  • 7.
    יוני 17/01/2018 13:29
    הגב לתגובה זו
    וזה באמת מוזיל את המחירים, אבל יש עם זה בעיה קלה וזניחה: זמן המתנה לדירה בפרבר מרוחק של שטוקהולם עומד על 7 שנים בממוצע. מי שרוצה לשכור דירה במרכז העיר ייאלץ להמתין לא פחות מ-17 שנה! על קניית דירה במרכז שטוקהולם אין בכלל מה לדבר. זה פשוט בלתי אפשרי. אבל הכי מצחיק בכתבה הזו, שהיא כולה שקר מוחלט, זה שבכותרת המשנה כתוב איזה משהו על "חוקי ההיצע והביקוש". שוק הדיור בשוודיה הוא מולאם לחלוטין, לכן הוא כל כך על הפנים.
  • 6.
    A 17/01/2018 12:40
    הגב לתגובה זו
    כאן אין ריבית. בארהב אגח מדינה ל 5 שנים כבר נותן 2.5 אחוזזזזז כאן אפס
  • מושון 17/01/2018 13:39
    הגב לתגובה זו
    הריבית לשנה בשבדיה בכלל שלילית
  • 5.
    טימטום 17/01/2018 12:24
    הגב לתגובה זו
    ישראל יותר דומה להונג קונג וסינגפור. למעט הנגב וקצת בצפון כל השטחים תפוסים
  • משה 17/01/2018 13:18
    הגב לתגובה זו
    כנראה לא יצאת מהרחוב שבו אתה גר, מלא שטחים לא מיושבים בבעלות המדינה
  • שבדית 17/01/2018 13:11
    הגב לתגובה זו
    שבדיה היא קהילה ולא עסק. שלוחי הציבור בה נוהגים צניעות ובוודאי לא הופכים את משרתם מנוף לעסקים וכסף. בוודאי לא במשרד הביטחון, התשתיות, האנרגיה, הפנים ועוד ואל תשכחו את הלשכה מרח' קפלן .
  • 4.
    ירוני 17/01/2018 12:22
    הגב לתגובה זו
    אבל כעת נגמר הכסף לאנשים, וזה יתפוצץ בצורה משמעותית משהיה קורה אם המדינה הייתה באמת פועלת.
  • 3.
    בועה לי 17/01/2018 11:45
    הגב לתגובה זו
    בדיחה. כמה שהיה יקר כך יהיה זול. חכו ותראו! בשוודיה המחירים עלו ב- 20% וכבר ירידה של 8% בכמה חודשים. כך צריך להיות. לא כמו במדינת "המשקיעים" השוקעים
  • 2.
    תנסה למצוא דירה בסטוקהולם (ל"ת)
    חוסר הבנת השוק 17/01/2018 11:17
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    א.מ 17/01/2018 11:06
    הגב לתגובה זו
    משקיעים בקירות ובפח של כלי רכב.
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'

קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל

ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד שקל

מנדי הניג |
נושאים בכתבה קבוצת אביב

קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.

5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?

שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.

צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.

עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.

המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך

במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.

האחים חג'ג'האחים חג'ג'

אקזיט ברוטשילד: האחים חג'ג' מוכרים את מתחם שד"ל בכ-730 מיליון שקל

הבעת אמון בנדל"ן התל אביבי: קבוצת חג'ג' מוכרת את פרויקט הדגל בשד"ל לקבוצת אביב בעסקת ענק; למרות שהפרויקט טרם קיבל היתר בנייה מלא, היזמים צופים עליית מחירים אל מעבר לרף ה-97 אלף שקל למ"ר; בשביל האחים חג'ג' זה מהלך אסטרטגי של הקטנת התחייבויות וחיסכון בעלויות הקמה של מאות מיליונים
רן קידר |
נושאים בכתבה חג'ג'

קבוצת חג'ג' חג'ג' נדלן 12.82%   מדווחת כי חברת הד מאסטר, שבה היא מחזיקה בשרשור 50% מההון, מוכרת את זכויותיה במתחם שד"ל בתל אביב לקבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב. על פי הדיווח, התמורה הבסיסית בעסקה נאמדת בכ-730 מיליון שקל בתוספת מע"מ, כאשר מרבית הסכום צפויה להיות משולמת בתוך כ־60 יום ממועד קבלת שוברי האגרות שיונפקו לצורך הוצאת היתר הבנייה המלא לפרויקט. החברה מציינת כי הפרויקט מצוי כיום בשלב של כניסה לחישובי אגרות, שלב מקדים לקראת קבלת היתר.

המתחם הנמכר משתרע על שטח קרקע של כ-3,109 מ"ר וכולל זכויות בנייה נרחבות במיקום מרכזי בעיר, בסמוך לרחובות רוטשילד, יבנה ושדרות שד"ל. במקום יוקם מגדל בן כ־40 קומות, עם כ-17 אלף מ"ר שטחי מגורים, ועוד כ-20 אלף מ"ר למלונאות ומסחר, לצד חניון תת־קרקעי ומבנה ציבור. המגדל נמצא בשלבי בנייה וחברת הפרויקט השלימה נכון לעתה את עבודת השימור במבנה באתר

העסקה כוללת מנגנון אפסייד, שלפיו הד מאסטר תהיה זכאית לתמורה נוספת בשיעור של 30% מהתקבולים ממכירת דירות בפרויקט, ככל שמחיר המכירה למ"ר יעלה על 97,458 שקל למ"ר מכירה, בתוספת מע"מ והצמדה למדד. לפני כשנה, העריכה חג'ג' כי המחיר הממוצע למ"ר מגורים בפרויקט הוא כ-85,000 שקל.

חג'ג' מממשת 

על פי המצגת האחרונה של חג'ג' הרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט הוא 374 מיליון שקל. על פי ההסכם, הד מאסטר תמכור ב-730 וחג'ג' תקבל מחצית מהסכום, כלומר 365 מיליון שקל. עבור חג'ג' זו עסקה מצוינת, היות והעסקה מפחיתה את המינוף, מקטינה את החוב של החברה, חוסכת את העלויות שעוד צפויות לפרויקט (כ-162 מיליון שקל, על פי דוח הרבעון השלישי) ומקבלת מימוש מיידי של הפרויקט כבר היום, בדיסקאונט קטן מאד. החלופה, כמובן היא להמתין להיתר, לעלות לקרקע ולשווק ולחכות למימוש שיתרחש בעוד מספר שנים. 

עד כה חג'ג' השקיעה בפרויקט כ-175 מיליון שקל, ושוב, על פי דוח הרבעון השלישי, ההשקעות הצפויות לה בעתיד הן כ-162 מיליון שקל נוספים. 

העסקה היא הבעת אמון בשוק מצד הקונה, היות וככל הנראה היא מצפה לעליות מחירים שיקרו בטווח שבין היתר הבניה ועד האיכלוס. גם חג'ג' לוקחת את העליות בחשבון, היות וישנו מנגנון שמעניק לקבוצה פרמיה כלשהי על מכירות בסכומים גבוהים משמעותית מהמחירים כיום למ"ר באזור.