בדרך לפרויקט פינוי בינוי? אושר חוק 'המאכערים' שמגביל את מארגן העסקה
אושר בכנסת: הצעת חוק פינוי בינוי המכונה גם "חוק המאכערים" עברה אמש בקריאה שנייה ושלישית במליאת הכנסת. החוק נועד להתמודד עם ה"מאכערים", תופעה בה היזמים מחתימים בעלי דירות על הסכמי קדם-התקשרות, מגייסים את הסכמתם לביצוע עסקת פינוי ובינוי. אלא, שבאותה העת מכניסים היזמים סעיף בלעדיות דרקוני, המונע מבעלי הדירות החותמים לממש את זכותם לחתום על פרויקט דומה באותו הבית דרך גורם אחר מלבד המארגן.
על פי הצעת החוק שאושרה, הבעיה המרכזית בפרויקטי הפינוי בינוי היא כי ישנו מארגן שאחראי על הקשר שבין הדיירים ליזם. העניין הוא פעמים רבות העסקה לא יוצאת לפועל ובכך נותרים בעלי הדירות שחתמו כבולים לעסקה שלא תתממש מבלי יכולת לחתום על עסקה אלטרנטיבית. או למשל היזם אינו מצליח להחתים רוב מספיק לביצוע עסקת הפינוי בינוי, אך בעלי הדירות שחתמו עמו על הסכם קדם ההתקשרות, נותרים כבולים לאותו הסכם ואינם יכולים להתקשר עם יזמים אחרים לביצוע הפרויקט.
החוק החדש שאושר מתחם את תקופת הכבילה שבהסכם, כך שבסיומה יפקע תוקפו ויתאפשר קידומם של פרויקטים להתחדשות עירונית בידי הדיירים עצמם, או יזמים אחרים. עוד החוק שאושר קובע תקופות שונות לפקיעת תוקפם של הסכמי קדם התקשרות, וזאת בהתאם למידת "רצינותו" של המארגן והצלחתו בהשגת יעדים לשם קידום העסקה.
לא עמד בשלב הראשון בהסכם - החוזה יפקע תוך חצי שנה
כך למשל, מסבירים ממשרד הבינוי והשיכון, הסכם עם מארגן שלא עמד באבן הדרך הראשונה, יפקע כבר בחלוף חצי שנה ממועד החתימה עם בעל הדירה הראשון באותו בית משותף. במרבית המקרים, יהיה ההסכם בתוקף לתקופה מקסימלית של שנתיים. במקרים חריגים (בהם המארגן הוא שמבצע את התכנון לפרויקט ומצליח לעמוד באבני הדרך) יהיה ההסכם בתוקף לתקופה של עד 7 שנים. "באופן זה מושגת מטרת קיצור תקופת הכבילה מחד, ונוצר תמריץ למארגנים לפעול ביעילות ובזריזות לקידום העסקאות, מאידך" ,נמסר ממשרד הבינוי.
- נתנאל גרופ תבנה 530 דירות חדשות בפינוי בינוי ברמת גן; שלושה מגדלים עד 35 קומות
- אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף, החוק החדש מתמודדת עם תופעות של חתימה חפוזה ובלתי מודעת של בעלי דירות על הסכמים עם מארגנים, היעדר מידע מהותי לגבי ההסכמים ולעתים אף ניצול של חלק מבעלי הדירות. כך למשל, הצעת החוק מחייבת את המארגן לכנס אסיפה של בעלי הדירות בטרם החתמתם על ההסכמים, שבה ימסור להם את עיקרי ההסכם המוצע על ידו, יגלה מידע בדבר עניין אישי שיש לו בעסקה ועוד.
שרת המשפטים, איילת שקד מסרה: "החוק יסייע בהגנה על אזרחים מפני חוזים דרקונים מול יזמים המנצלים לרעה את חוסר הבנתם של האזרחים וכן יאפשר את פתיחת השיבר של פרויקטי התחדשות עירונית רבים. חוק זה וחוק דייר סרבן שקידמתי מסייעים בעידוד בנייה וחדשנות, שישפרו את איכות חיינו."

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.