קו הרקיע משתנה: מגדלים חדשים יוקמו בשכונות ירושלמיות ותיקות

ירושלים משנה את פניה: הבנייה האופקית והצפופה שאפיינה את הבירה לאורך עשורים מפנה את מקומה למגדלים רבי קומות, אשר משנים בהדרגה את קו הרקיע של העיר. שכונות כמו קריית מנחם, ארמון הנציב, הקטמונים, קריית יובל וגילה . שבעבר נבנו בצפיפות נמוכה וללא תכנון חדשני כלל, הופכות כעת לזירות של התחדשות עירונית אינטנסיבית, שבמרכזה פינוי מבנים ישנים לטובת הקמת מגדלים בני 20 קומות ויותר.

מדובר בשינוי עומק שמשפיע לא רק על תמהיל הדיור, אלא גם על צביונה של העיר כולה. לצד ההתחדשות בשכונות המגורים, גם מרכזי התעסוקה בירושלים עוברים תהליך מואץ של בנייה לגובה. דוגמה בולטת לכך היא פארק ההייטק בצמוד לכניסה לעיר, שבו הוקמו מגדלי זכוכית חדשים המאכלסים את משרדי Apple, הנחשבים לחריגים במיוחד בנוף הירושלמי המסורתי.

במבט מהיר, קל לזהות את הפער בין המגדל השקוף לבין הבנייה הלבנה והסימטרית של רחביה, טלביה או אפילו בית הכרם. ירושלים של השנים הקרובות תהיה לא רק עיר של עבר. אלא גם של מגדלים, תשתיות חדשות, וקו רקיע שמשתנה באופן מהיר.

זהו לא רק שינוי אדריכלי, ירושלים רוצה לגוון את עצמה. לקרוץ למגזרים נוספים, לצעירים שאוהבים גובה ומשתכרים יפה. היא מתמודדת עם גרעון תקציבי מתמשך שנובע מהכנסות נמוכות ממיסים וארנונה מול הוצאות גבוהות של עיריית עיר בירה. במסע שלה לגובה, ירושלים מקווה להיות בית לציבורים משכבות גבוהות יותר ולהם היא מציעה בניה מודרנית ומרכזי תעסוקה קרובים. היא משווקת ברגש את הסיפור הירושלמי ומנסה למתג את ה"ווייב" רק שאותו סיפור מתבסס על קסמן של השכונות הצפופות, האבן הירושלמית הסדוקה וסמטאות האוכל האותנטיות - כל אלו יכולים מאוימים על ידי התכנון המודרני ויוצרים מלכוד של ישן מול חדש.   

493 דירות חדשות אושרו

שתי תוכניות פינוי־בינוי חדשות אושרו למתן תוקף השבוע בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים, במסגרתן ייבנו 493 דירות חדשות בשכונות ארמון הנציב וקרית מנחם. את הפרויקטים מקדמות החברות בית ירושלמי (BY) וקבוצת יובלים, כחלק מתהליך של חידוש השכונות הוותיקות בעיר.

• אושרה תוכנית בקטמונים: 148 דירות חדשות במקום 36 ישנות
• 6 אלף דירות בדרך לירושלים - אבל מי יבנה ומתי?

בארמון הנציב ייהרסו שלושה מבני רכבת ישנים לטובת שני מגדלים בני 26 קומות ובהם 278 דירות חדשות. הפרויקט יכלול גם שטחי מסחר, קרן תחזוקה, שטח ציבורי פתוח של 1.2 אלף מ"ר והקצאה למוסדות ציבור. בקרית מנחם יוקם מגדל חדש בגובה 39 קומות במתחם דהומיי 6.

המגדל יוקם על שטח של 2.2 דונם שבו שוכן כיום בניין ישן עם 56 דירות. המגדל החדש יכלול 215 דירות, שטח מסחרי, גני ילדים וחניון תת־קרקעי. הדיירים הוותיקים בשני הפרויקטים צפויים לקבל תוספת של 25 מ"ר לדירתם, לצד חניה, מרפסת שמש ומחסן.

זווית על המגמה בירושלים

בעוד שוק הדירות והבנייה ממשיכים להתמודד עם חוסר ודאות, ירושלים מציגה מגמה די ברורה של קידום פרויקטי התחדשות עירונית. בראשם פינוי-בינוי בהיקפים הולכים וגדלים. מדובר במהלך עקבי יחסית שמוביל לשדרוג שכונות ותיקות, הרחבת היצע הדיור בעיר, וחיזוק התשתיות מסביב.

נכון ליוני 2025, מתקיימות בעיר למעלה מ-20 תוכניות פינוי-בינוי פעילות, כאשר אלפי דירות מקודמות בשכונות גילה, קריית מנחם, קריית יובל, ארמון הנציב והקטמונים. אזורים אלו, אשר התאפיינו במשך שנים במבנים ישנים ובתשתיות מתבלות, עוברים כיום תהליך עומק של התחדשות.

בשנה האחרונה, החלו בירושלים עבודות בנייה לכ־1,374 דירות חדשות במסגרת פינוי-בינוי. עלייה חדה של כ-64% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, וזאת לעומת עלייה של כ-7% בלבד בכלל הארץ. בתוך כך, העיר קיבלה במהלך 2024 היתרים להריסת יותר מ-3 אלף דירות ישנות, ובמקביל אושרו כ-9.5 דירות נוספות לטווח הבינוני.

בסך הכול, בעיר מקודמות כיום כ-72 אלף ידירות בשלבי תכנון שונים - נתון ששם את ירושלים כאחת המובילות הארציות בתחום. בין מוקדי ההתחדשות המרכזיים בירושלים אפשר למצוא את שכונת גילה, שבה מקודם פרויקט רחב היקף להקמת 800 דירות חדשות במקום 183 דירות קיימות, בבניינים בני עד 35 קומות.

 בקריית מנחם, שתי תוכניות מהשנה האחרונה מבטיחות תוספת כוללת של 404 דירות חדשות בבנייה מודרנית לגובה, ואילו בקריית יובל מתוכננים אלפי דירות חדשות לאורך רחובות הציונות ושטרן, בבניינים של 15-25 קומות. בשכונת ארמון הנציב, מהשכונות הפעילות ביותר כיום בעיר מבחינת התחדשות עירונית, אושרו לאחרונה מספר פרויקטים בהיקף של 493 דירות חדשות, אשר ייבנו במגדלים בני 26 קומות.

גם בקטמונים הורגש השנה קידום משמעותי, עם מספר פרויקטים שאושרו להקמת מאות דירות חדשות על חשבון מבנים ישנים, תוך שילוב של שטחי מסחר, מבני ציבור ושטחים ירוקים. ברמה המערכתית, עיריית ירושלים מובילה מדיניות סדורה להתחדשות עירונית.

בין היתר בעקבות כך שלאחרונה, קודם בעיר מודל חדש של "פרויקטור שכונתי", שתפקידו לרכז את כלל הגורמים העירוניים: תחבורה, תשתיות, חינוך ותכנון. תחת ניהול מרוכז המאפשר קידום מהיר של פרויקטים.

בנוסף, העירייה מעניקה פטור מהיטל השבחה לפרויקטים העומדים בקריטריונים תכנוניים מסוימים, ואף השקיעה מעל מיליון שקל בהכנות מוקדמות בשכונות הוותיקות.

הזווית הכלכלית של היזמים

מבחינה כלכלית, שני הפרויקטים עומדים בכללי האצבע של תכנית רווחית: יחס תחלופה גבוה, זכויות בנייה נרחבות, תוספת שטחי מסחר, ומודל של קרן תחזוקה לטווח ארוך. כך למשל, בארמון הנציב נהרסות 48 דירות ותחתיהן ייבנו 278. מכפיל דירות של 5.7. כלומר - על כל דירה שתיהרס ייבנו קרוב ל-6 דירות.

בקריית מנחם נהרסות 56 דירות ובמקומן נבנות 215.על כל דירה נבנות קרוב ל-4 דירות. מבחינת העיר הבירה, יחס של מעל ל-3.5 דירות על כל דירה נחשב לכלכלי, בין היתר מאחר שהקרקע אינה נרכשת אלא מתקבלת כתמורה להסכמות, מה שמאפשר לרווח היזמי לנוע סביב 15%-20%, לפעמים אף יותר. בנוסף, בנייה לגובה יוצרת עודף של מאות דירות יזמיות, שאותן היזם מוכר בשוק החופשי ונהנה מרווח נאה.

• 13 אלף שקל למ"ר: מחירי הדירות בחריש נשחקים; ומה עם המשקיעים?
• בכירי ענף הנדל"ן: "הפעילו את החלטת השיקום - עכשיו"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

רמות המחירים בעיר

ירושלים מציגה בשנים האחרונות מגמת עלייה במחירי הדיור, גם אם בחודשים האחרונים נרשמה התמתנות מסוימת. בשנה החולפת עלו מחירי הדירות בעיר בכ-8%, כאשר בחמש שנים האחרונות נרשמה עלייה מצטברת של כ-35%. המחיר הממוצע למ"ר בירושלים עומד על כ-34.1 אלף שקל.

בהתאם לכך, דירת 3 חדרים בעיר נמכרת בממוצע בסכום של כ־2.1 מיליון שקל, דירת 4 חדרים תעלה סביב 3 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים כבר חוצה את רף 3.7 מיליון שקל. שוק השכירות נותר יציב יחסית, עם שכר דירה חודשי ממוצע של כ־6 אלף שקל. מדובר בתשואה שנתית ממוצעת של כ־2.5% למשקיעים.

עסקאות אחרונות

ברחוב נטף 3, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.18 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-82 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

ברחוב מיס לנדאו 7, נמכרה דירה בסכום של 2.55 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-90 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

ברחוב דוד ניב 15, נמכרה דירה בסכום של 2.58 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-86 מ"ר שנמצאת בקומת הקרקע.

ברחוב חיים פיק 6, נמכרה דירה בסכום של 3.98 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר.