שכונת התקווהשכונת התקווה

שיפודים, חומוס ונדל"ן: שכונת התקווה מושכת משקיעים

עם מחיר ממוצע של 27 אלף שקל למטר, שכונת התקווה מציעה למשקיעים תשואות גבוהות, פוטנציאל לעליית ערך יחסית גבוה וגם כנראה תקווה להשבחה של ערך הקרקע באזור. וגם: מה הייתה התשואה ברחוב אריאל בשכונה לאורך 20 שנים?

הרצי אהרון | (6)

דירה בשכונת התקווה ברחוב אריאל 6 נמכרה בסכום של 2.23 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-60 מ"ר בקומת הקרקע. הדירה הזו נרכשה על ידי המוכר 3 שנים קודם לכן בסכום של 1.73 מיליון שקל, אגב, אם חופרים עמוק יותר מגלים שהדירה נמכרה פעמיים ובפעם הקודמת - שהייתה בשנת 2004, הדירה נרכשה בסכום של חצי מיליון שקל.


עסקה זו, אם בוחנים אותה לאורך השנים, הניבה תשואה של 7.76% בשנה לאורך כ-20 שנים. זה מרשים, בעיקר כי בדרך היו גם ירידות מחירים ולא תמיד המחירים היו בעלייה אבל אנחנו רואים שבסופו של דבר דירה זו 'עשתה' פי 4.5 על הסכום בו היא נרכשה ב2024.


ומה אם מדברים על המוכר שלנו - שקנה לפני פחות מ-3 שנים ומכר ברווח של חצי מיליון שקל? אז מגלים תמונה אחרת, בתקופה שהוא החזיק בנכס - הוא הניב לו כ-29% על ההשקעה. אז אנחנו מסתכלים כבר על תשואה של כ-9% בשנה.


כנראה - תשואה בנדל"ן משתלמת יותר מאשר בשוק ההון

כאשר בוחנים את האלטרנטיבות השונות נראה שאמנם התשואה שנתית שהדירה עשתה לאורך כ-20 שנים (7.76%) היא אמנם יציבה אך יש שיאמרו נמוכה בהשוואה לשוק ההון והמדדים המובילים אשר עשו לאורך תקופה זו - תשואה באחוזים גבוהה יותר. נכון, לא מדובר בתשואה גבוהה אלא יותר בתשואה צנועה לאורך השנים כאשר רואים את השוק האמריקאי וגם את השוק המקומי שוברים שיאים בשנים אלו, אבל - קיבלנו גם שכירות לאורך השנים שיכולה להגיע כ'בונוס' ולהרים את התשואה למעלה.


לדוגמא - בדירה שלנו, אם נלך על חישוב סולידי יחסית נגלה שלאורך השנים, השכירות שהתקבלה הייתה באזור ה- 500, 600 אלף שקל לאורך התקופה. אבל מה שהופך את ההשקעה בנדל"ן ככל הנראה לעדיפה יותר זה עניין המיסוי. על השקעה בשוק ההון המיסוי יחול על כל הסכום (החל מהשקל הראשון) שהרווחנו ויהיה בשיעור גבוה יחסית של 25% - מס רווח הון.


בנדל"ן המצב הוא שונה, כאשר מדברים על 'דירה יחידה' הוא כמעט ולא רלוונטי שכן מס רכישה לא חל ומס שבח גם לא (למעט מצבים מסוימים). לגבי המס מהשכרת הדירה לאורך השנים - בעלי הדירה לא ימוסו שכן הם לא מגיעים לתקרה העומדת על כ-5 וחצי אלף שקל, וזה דרמטי.



עסקאות אחרונות בשכונה


ברחוב הרטוב 23, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של כ-96 מ"ר בקומה 2 בתמורה ל-2.3 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה על ידי המוכר בשנת 2011 בסכום של 1.24 מיליון שקל. התשואה לאורך השנים הייתה כ-88% ב-13.5 שנים.

קיראו עוד ב"נדל"ן"


ברחוב הרטוב 17, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של כ-50 מ"ר בקומה 3 בתמורה ל-1.8 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה על ידי המוכר בשנת 2008 בסכום של 485 אלף שקל. התשואה לאורך השנים הייתה כ-270% בכ-16 וחצי שנים.


ברחוב פלוגות 16, נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כ-80 מ"ר עם 4 חדרים בקומת הקרקע בסכום של 3.1 מיליון שקל.


ברחוב כביר 10, נמכרה דירה לאחרונה בשטח כ-70 מ"ר עם 3 חדרים בקומה 3 בסכום של 2.7 מיליון שקל.


ברחוב כביר 39, נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כ-47 מ"ר עם 3 חדרים בקומה ראשונה בסכום של 1.5 מיליון שקל.

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    נורית 19/01/2025 18:14
    הגב לתגובה זו
    בולשיט
  • 4.
    נתן 19/01/2025 07:00
    הגב לתגובה זו
    בדירה באזור כזה ולא רק בו יתכנו בהחלט הפסדים של נזקים עי השוכר שכנים בעייתיים ותחזוקה יקרה של הדירהאבל ביננו אם אפשר ללכלך על בעלי דירות אז למה לא
  • 3.
    יוסי 18/01/2025 18:38
    הגב לתגובה זו
    אין מיסים אין סיכון הנדלן רק עולה השכירות זורמת כמו שעון שוויתרי אין שיפוצים אין עלויות.רק נדלן הכי טוב בעולם.
  • 2.
    ממש מציאהאיזה צירוף מושלםעובדים זרים וחרדים.. (ל"ת)
    טירי 18/01/2025 16:17
    הגב לתגובה זו
  • תל אביבי 19/01/2025 23:16
    הגב לתגובה זו
    כאלה שעושים צבא או כאלה פרזיטים שמשתמטים
  • 1.
    סלבה 18/01/2025 14:18
    הגב לתגובה זו
    קודם כל צריך לשלם מס רכישה עוייד. במכירה מס שבח 25
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסף
ועידת התשתיות

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"

מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות

הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.

ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.

בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.


מצב הקרקעות בישראל

מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."

לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."