שיפודים, חומוס ונדל"ן: שכונת התקווה מושכת משקיעים
עם מחיר ממוצע של 27 אלף שקל למטר, שכונת התקווה מציעה למשקיעים תשואות גבוהות, פוטנציאל לעליית ערך יחסית גבוה וגם כנראה תקווה להשבחה של ערך הקרקע באזור. וגם: מה הייתה התשואה ברחוב אריאל בשכונה לאורך 20 שנים?
דירה בשכונת התקווה ברחוב אריאל 6 נמכרה בסכום של 2.23 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-60 מ"ר בקומת הקרקע. הדירה הזו נרכשה על ידי המוכר 3 שנים קודם לכן בסכום של 1.73 מיליון שקל, אגב, אם חופרים עמוק יותר מגלים שהדירה נמכרה פעמיים ובפעם הקודמת - שהייתה בשנת 2004, הדירה נרכשה בסכום של חצי מיליון שקל.
עסקה זו, אם בוחנים אותה לאורך השנים, הניבה תשואה של 7.76% בשנה לאורך כ-20 שנים. זה מרשים, בעיקר כי בדרך היו גם ירידות מחירים ולא תמיד המחירים היו בעלייה אבל אנחנו רואים שבסופו של דבר דירה זו 'עשתה' פי 4.5 על הסכום בו היא נרכשה ב2024.
ומה אם מדברים על המוכר שלנו - שקנה לפני פחות מ-3 שנים ומכר ברווח של חצי מיליון שקל? אז מגלים תמונה אחרת, בתקופה שהוא החזיק בנכס - הוא הניב לו כ-29% על ההשקעה. אז אנחנו מסתכלים כבר
על תשואה של כ-9% בשנה.
כנראה - תשואה בנדל"ן משתלמת יותר מאשר בשוק ההון
כאשר בוחנים את האלטרנטיבות השונות נראה שאמנם התשואה שנתית שהדירה עשתה לאורך כ-20 שנים (7.76%) היא אמנם יציבה אך יש שיאמרו נמוכה בהשוואה לשוק ההון והמדדים המובילים אשר עשו לאורך תקופה זו - תשואה באחוזים גבוהה יותר. נכון, לא מדובר בתשואה גבוהה אלא יותר בתשואה צנועה לאורך השנים כאשר רואים את השוק האמריקאי וגם את השוק המקומי שוברים שיאים בשנים אלו, אבל - קיבלנו גם שכירות לאורך השנים שיכולה להגיע כ'בונוס' ולהרים את התשואה למעלה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדוגמא - בדירה שלנו, אם נלך על חישוב סולידי יחסית נגלה שלאורך השנים, השכירות שהתקבלה הייתה באזור ה- 500, 600 אלף שקל לאורך התקופה. אבל מה שהופך את ההשקעה בנדל"ן ככל הנראה לעדיפה יותר זה עניין המיסוי. על השקעה בשוק ההון המיסוי יחול על כל הסכום (החל מהשקל הראשון) שהרווחנו ויהיה בשיעור גבוה יחסית של 25% - מס רווח הון.
בנדל"ן המצב הוא שונה, כאשר מדברים על 'דירה יחידה' הוא כמעט ולא רלוונטי שכן מס רכישה לא חל ומס שבח גם לא (למעט מצבים מסוימים). לגבי המס מהשכרת הדירה לאורך השנים - בעלי הדירה לא ימוסו שכן הם לא מגיעים לתקרה העומדת על כ-5 וחצי אלף שקל, וזה דרמטי.
עסקאות אחרונות בשכונה
ברחוב הרטוב 23, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של כ-96 מ"ר בקומה 2 בתמורה ל-2.3 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה על ידי המוכר בשנת 2011 בסכום של 1.24 מיליון שקל. התשואה לאורך השנים הייתה כ-88% ב-13.5 שנים.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
ברחוב הרטוב 17, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של כ-50 מ"ר בקומה 3 בתמורה ל-1.8 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה על ידי המוכר בשנת 2008 בסכום של 485 אלף שקל. התשואה לאורך השנים הייתה כ-270% בכ-16 וחצי שנים.
ברחוב פלוגות 16, נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כ-80 מ"ר עם 4 חדרים בקומת הקרקע בסכום של 3.1 מיליון שקל.
ברחוב כביר 10, נמכרה דירה לאחרונה בשטח כ-70 מ"ר עם 3 חדרים בקומה 3 בסכום של 2.7 מיליון שקל.
ברחוב כביר 39, נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כ-47 מ"ר עם 3 חדרים בקומה ראשונה בסכום של 1.5 מיליון שקל.
- 5.נורית 19/01/2025 18:14הגב לתגובה זובולשיט
- 4.נתן 19/01/2025 07:00הגב לתגובה זובדירה באזור כזה ולא רק בו יתכנו בהחלט הפסדים של נזקים עי השוכר שכנים בעייתיים ותחזוקה יקרה של הדירהאבל ביננו אם אפשר ללכלך על בעלי דירות אז למה לא
- 3.יוסי 18/01/2025 18:38הגב לתגובה זואין מיסים אין סיכון הנדלן רק עולה השכירות זורמת כמו שעון שוויתרי אין שיפוצים אין עלויות.רק נדלן הכי טוב בעולם.
- 2.ממש מציאהאיזה צירוף מושלםעובדים זרים וחרדים.. (ל"ת)טירי 18/01/2025 16:17הגב לתגובה זו
- תל אביבי 19/01/2025 23:16הגב לתגובה זוכאלה שעושים צבא או כאלה פרזיטים שמשתמטים
- 1.סלבה 18/01/2025 14:18הגב לתגובה זוקודם כל צריך לשלם מס רכישה עוייד. במכירה מס שבח 25
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
