שכונת התקווהשיפודים, חומוס ונדל"ן: שכונת התקווה מושכת משקיעים
עם מחיר ממוצע של 27 אלף שקל למטר, שכונת התקווה מציעה למשקיעים תשואות גבוהות, פוטנציאל לעליית ערך יחסית גבוה וגם כנראה תקווה להשבחה של ערך הקרקע באזור. וגם: מה הייתה התשואה ברחוב אריאל בשכונה לאורך 20 שנים?
דירה בשכונת התקווה ברחוב אריאל 6 נמכרה בסכום של 2.23 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-60 מ"ר בקומת הקרקע. הדירה הזו נרכשה על ידי המוכר 3 שנים קודם לכן בסכום של 1.73 מיליון שקל, אגב, אם חופרים עמוק יותר מגלים שהדירה נמכרה פעמיים ובפעם הקודמת - שהייתה בשנת 2004, הדירה נרכשה בסכום של חצי מיליון שקל.
עסקה זו, אם בוחנים אותה לאורך השנים, הניבה תשואה של 7.76% בשנה לאורך כ-20 שנים. זה מרשים, בעיקר כי בדרך היו גם ירידות מחירים ולא תמיד המחירים היו בעלייה אבל אנחנו רואים שבסופו של דבר דירה זו 'עשתה' פי 4.5 על הסכום בו היא נרכשה ב2024.
ומה אם מדברים על המוכר שלנו - שקנה לפני פחות מ-3 שנים ומכר ברווח של חצי מיליון שקל? אז מגלים תמונה אחרת, בתקופה שהוא החזיק בנכס - הוא הניב לו כ-29% על ההשקעה. אז אנחנו מסתכלים כבר
על תשואה של כ-9% בשנה.
כנראה - תשואה בנדל"ן משתלמת יותר מאשר בשוק ההון
כאשר בוחנים את האלטרנטיבות השונות נראה שאמנם התשואה שנתית שהדירה עשתה לאורך כ-20 שנים (7.76%) היא אמנם יציבה אך יש שיאמרו נמוכה בהשוואה לשוק ההון והמדדים המובילים אשר עשו לאורך תקופה זו - תשואה באחוזים גבוהה יותר. נכון, לא מדובר בתשואה גבוהה אלא יותר בתשואה צנועה לאורך השנים כאשר רואים את השוק האמריקאי וגם את השוק המקומי שוברים שיאים בשנים אלו, אבל - קיבלנו גם שכירות לאורך השנים שיכולה להגיע כ'בונוס' ולהרים את התשואה למעלה.
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדוגמא - בדירה שלנו, אם נלך על חישוב סולידי יחסית נגלה שלאורך השנים, השכירות שהתקבלה הייתה באזור ה- 500, 600 אלף שקל לאורך התקופה. אבל מה שהופך את ההשקעה בנדל"ן ככל הנראה לעדיפה יותר זה עניין המיסוי. על השקעה בשוק ההון המיסוי יחול על כל הסכום (החל מהשקל הראשון) שהרווחנו ויהיה בשיעור גבוה יחסית של 25% - מס רווח הון.
בנדל"ן המצב הוא שונה, כאשר מדברים על 'דירה יחידה' הוא כמעט ולא רלוונטי שכן מס רכישה לא חל ומס שבח גם לא (למעט מצבים מסוימים). לגבי המס מהשכרת הדירה לאורך השנים - בעלי הדירה לא ימוסו שכן הם לא מגיעים לתקרה העומדת על כ-5 וחצי אלף שקל, וזה דרמטי.
עסקאות אחרונות בשכונה
ברחוב הרטוב 23, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של כ-96 מ"ר בקומה 2 בתמורה ל-2.3 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה על ידי המוכר בשנת 2011 בסכום של 1.24 מיליון שקל. התשואה לאורך השנים הייתה כ-88% ב-13.5 שנים.
- תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל
- רשות שוק ההון אישרה: נאוי ולוזון משיקים את חברת המשכנתאות Now-On
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
ברחוב הרטוב 17, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של כ-50 מ"ר בקומה 3 בתמורה ל-1.8 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה על ידי המוכר בשנת 2008 בסכום של 485 אלף שקל. התשואה לאורך השנים הייתה כ-270% בכ-16 וחצי שנים.
ברחוב פלוגות 16, נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כ-80 מ"ר עם 4 חדרים בקומת הקרקע בסכום של 3.1 מיליון שקל.
ברחוב כביר 10, נמכרה דירה לאחרונה בשטח כ-70 מ"ר עם 3 חדרים בקומה 3 בסכום של 2.7 מיליון שקל.
ברחוב כביר 39, נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כ-47 מ"ר עם 3 חדרים בקומה ראשונה בסכום של 1.5 מיליון שקל.
- 5.נורית 19/01/2025 18:14הגב לתגובה זובולשיט
- 4.נתן 19/01/2025 07:00הגב לתגובה זובדירה באזור כזה ולא רק בו יתכנו בהחלט הפסדים של נזקים עי השוכר שכנים בעייתיים ותחזוקה יקרה של הדירהאבל ביננו אם אפשר ללכלך על בעלי דירות אז למה לא
- 3.יוסי 18/01/2025 18:38הגב לתגובה זואין מיסים אין סיכון הנדלן רק עולה השכירות זורמת כמו שעון שוויתרי אין שיפוצים אין עלויות.רק נדלן הכי טוב בעולם.
- 2.ממש מציאהאיזה צירוף מושלםעובדים זרים וחרדים.. (ל"ת)טירי 18/01/2025 16:17הגב לתגובה זו
- תל אביבי 19/01/2025 23:16הגב לתגובה זוכאלה שעושים צבא או כאלה פרזיטים שמשתמטים
- 1.סלבה 18/01/2025 14:18הגב לתגובה זוקודם כל צריך לשלם מס רכישה עוייד. במכירה מס שבח 25
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
