הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
שכונת התקווהשכונת התקווה

שיפודים, חומוס ונדל"ן: שכונת התקווה מושכת משקיעים

עם מחיר ממוצע של 27 אלף שקל למטר, שכונת התקווה מציעה למשקיעים תשואות גבוהות, פוטנציאל לעליית ערך יחסית גבוה וגם כנראה תקווה להשבחה של ערך הקרקע באזור. וגם: מה הייתה התשואה ברחוב אריאל בשכונה לאורך 20 שנים?

הרצי אהרון | (6)
נושאים בכתבה מחירי הדירות עסקאות נדל"ן

דירה בשכונת התקווה ברחוב אריאל 6 נמכרה בסכום של 2.23 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-60 מ"ר בקומת הקרקע. הדירה הזו נרכשה על ידי המוכר 3 שנים קודם לכן בסכום של 1.73 מיליון שקל, אגב, אם חופרים עמוק יותר מגלים שהדירה נמכרה פעמיים ובפעם הקודמת - שהייתה בשנת 2004, הדירה נרכשה בסכום של חצי מיליון שקל.


עסקה זו, אם בוחנים אותה לאורך השנים, הניבה תשואה של 7.76% בשנה לאורך כ-20 שנים. זה מרשים, בעיקר כי בדרך היו גם ירידות מחירים ולא תמיד המחירים היו בעלייה אבל אנחנו רואים שבסופו של דבר דירה זו 'עשתה' פי 4.5 על הסכום בו היא נרכשה ב2024.


ומה אם מדברים על המוכר שלנו - שקנה לפני פחות מ-3 שנים ומכר ברווח של חצי מיליון שקל? אז מגלים תמונה אחרת, בתקופה שהוא החזיק בנכס - הוא הניב לו כ-29% על ההשקעה. אז אנחנו מסתכלים כבר על תשואה של כ-9% בשנה.


כנראה - תשואה בנדל"ן משתלמת יותר מאשר בשוק ההון

כאשר בוחנים את האלטרנטיבות השונות נראה שאמנם התשואה שנתית שהדירה עשתה לאורך כ-20 שנים (7.76%) היא אמנם יציבה אך יש שיאמרו נמוכה בהשוואה לשוק ההון והמדדים המובילים אשר עשו לאורך תקופה זו - תשואה באחוזים גבוהה יותר. נכון, לא מדובר בתשואה גבוהה אלא יותר בתשואה צנועה לאורך השנים כאשר רואים את השוק האמריקאי וגם את השוק המקומי שוברים שיאים בשנים אלו, אבל - קיבלנו גם שכירות לאורך השנים שיכולה להגיע כ'בונוס' ולהרים את התשואה למעלה.


לדוגמא - בדירה שלנו, אם נלך על חישוב סולידי יחסית נגלה שלאורך השנים, השכירות שהתקבלה הייתה באזור ה- 500, 600 אלף שקל לאורך התקופה. אבל מה שהופך את ההשקעה בנדל"ן ככל הנראה לעדיפה יותר זה עניין המיסוי. על השקעה בשוק ההון המיסוי יחול על כל הסכום (החל מהשקל הראשון) שהרווחנו ויהיה בשיעור גבוה יחסית של 25% - מס רווח הון.


בנדל"ן המצב הוא שונה, כאשר מדברים על 'דירה יחידה' הוא כמעט ולא רלוונטי שכן מס רכישה לא חל ומס שבח גם לא (למעט מצבים מסוימים). לגבי המס מהשכרת הדירה לאורך השנים - בעלי הדירה לא ימוסו שכן הם לא מגיעים לתקרה העומדת על כ-5 וחצי אלף שקל, וזה דרמטי.



עסקאות אחרונות בשכונה


ברחוב הרטוב 23, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של כ-96 מ"ר בקומה 2 בתמורה ל-2.3 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה על ידי המוכר בשנת 2011 בסכום של 1.24 מיליון שקל. התשואה לאורך השנים הייתה כ-88% ב-13.5 שנים.

קיראו עוד ב"נדל"ן"


ברחוב הרטוב 17, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של כ-50 מ"ר בקומה 3 בתמורה ל-1.8 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה על ידי המוכר בשנת 2008 בסכום של 485 אלף שקל. התשואה לאורך השנים הייתה כ-270% בכ-16 וחצי שנים.


ברחוב פלוגות 16, נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כ-80 מ"ר עם 4 חדרים בקומת הקרקע בסכום של 3.1 מיליון שקל.


ברחוב כביר 10, נמכרה דירה לאחרונה בשטח כ-70 מ"ר עם 3 חדרים בקומה 3 בסכום של 2.7 מיליון שקל.


ברחוב כביר 39, נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כ-47 מ"ר עם 3 חדרים בקומה ראשונה בסכום של 1.5 מיליון שקל.

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    נורית 19/01/2025 18:14
    הגב לתגובה זו
    בולשיט
  • 4.
    נתן 19/01/2025 07:00
    הגב לתגובה זו
    בדירה באזור כזה ולא רק בו יתכנו בהחלט הפסדים של נזקים עי השוכר שכנים בעייתיים ותחזוקה יקרה של הדירהאבל ביננו אם אפשר ללכלך על בעלי דירות אז למה לא
  • 3.
    יוסי 18/01/2025 18:38
    הגב לתגובה זו
    אין מיסים אין סיכון הנדלן רק עולה השכירות זורמת כמו שעון שוויתרי אין שיפוצים אין עלויות.רק נדלן הכי טוב בעולם.
  • 2.
    ממש מציאהאיזה צירוף מושלםעובדים זרים וחרדים.. (ל"ת)
    טירי 18/01/2025 16:17
    הגב לתגובה זו
  • תל אביבי 19/01/2025 23:16
    הגב לתגובה זו
    כאלה שעושים צבא או כאלה פרזיטים שמשתמטים
  • 1.
    סלבה 18/01/2025 14:18
    הגב לתגובה זו
    קודם כל צריך לשלם מס רכישה עוייד. במכירה מס שבח 25
התחדשות עירונית
צילום: ליאור פתאל
פינוי בינוי

המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים

צלי אהרון |
נושאים בכתבה פינוי בינוי יהודה מורגנשטרן

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.

מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.

אילו ערים נמצאות ברשימה?

ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.

לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.

בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
רון חן אנשי העיר
צילום: טל גבעוני
ראיון

"הרוכשים חוזרים לתל אביב"

רון חן, מנכ"ל אנשי העיר: ״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"; חן מדבר על התעניינות של יהודים בחו"ל ומסביר איך זה שבאותו בניין יש דירה ב-75 אלף שקל למ"ר וגם - ב-50 אלף שקל למ"ר

צלי אהרון |
נושאים בכתבה אנשי העיר מחירי הדירות רון חן

אנשי העיר אנשי העיר 0.55%   שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, הנפיקה לפני חודשים ספורים וירדה מאז 20% לשווי של 200 מיליון שקל. מאכזב, אבל מנכ"ל החברה, רון חן לא מודאג - "אני מאמין בחברה ומסתכל לטווח ארוך. לא באתי לעשות סיבוב". חן משדר בראיון לביזפורטל אופטימיות לגבי השנה הקרובה. לדבריו, שוק הנדל״ן בתל אביב, שהוא השוק העיקרי של החברה (30 פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר) - חוזר לשגרה, ״אנשים אמרו 'רגע, אנחנו לא סגורים אם לקנות עכשיו, אנחנו רוצים לקנות נכס בישראל, אבל לא עכשיו'. הם חיכו ועכשיו אנחנו רואים אותם חוזרים, גם תושבי חוץ. אנחנו רואים הבשלה שלהם, ומדובר על שינוי משמעותי".

״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"

האם הצפי להורדת ריבית משפיע? ״זה ישפיע בהמשך לסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים וחזרת הסנטימנט החיובי. יש תנועה משמעותית של אנשים שרוצים להיות בתל אביב, גם ברמה של מגורים וגם ברמה של השקעה״. 

אנשי העיר ממשיכה בקצב מהיר של קידום וביצוע פרויקטים, ומחזיקה כיום צבר משמעותי של אלפי דירות בתהליך, בעיקר בפינוי-בינוי באזורי הביקוש בתל אביב, גבעתיים והרצליה. בתוך חמש שנים, מעריך חן, החברה תסיים את רוב הפרויקטים הגדולים בתל אביב ותכוון את משאביה לעבר פרויקטים רחבי היקף של עירוב שימושים ואלפי דירות, בהיקפים של מאות דירות בכל מתחם. ״הפרויקטים של הדור הבא יהיו הרבה יותר גדולים, מורכבים ואורבניים, שם נמצא הערך האמיתי ליזמים שיידעו לבצע״.

"הרוכשים חוזרים לתל אביב", אומר חן ומספק אנקדוטה מעניינת - "באותו בניין יש דירות ב-50 אלף שקל למ״ר וגם 75 אלף״. הסיבות לפער הן קומה גבוהה ששווה יותר, גימור איכותי לעומת גימור בסיסי, וחניה ששווה הרבה כסף. 

מה אתה רואה בשוק היוקרה? 

להמשך הכתבה לחץ כאן