זכייה של רשות המסים בפסק דין מסייעת דווקא לרוכשים בקבוצות רכישה
מאת: עו"ד זיו שרון, עו"ד מאיר פורת ועו"ד ניר הורנשטיין
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי ועדת ערר מס שבח באזור חיפה, נקבע כי רכישת דירה שבנייתה טרם הסתיימה לא תיחשב רכישת דירת מגורים, גם אם יש התחייבות מצד הרוכש לסיים את הליך בניית הדירה. עמדת רשות המסים במקרה זה מחזקת דווקא את עמדת קבוצות הרכישה במקרים אחרים.
במאמרנו הקודם סקרנו את פסק הדין בעניין תפוח פז, והצגנו את עמדתנו שלפיה פסק דין זה עשוי לסייע לא רק למארגני קבוצות רכישה (הנושא שנדון בפסק הדין), אלא גם לרוכשים הטוענים כי לא רכשו דירה מוגמרת. פסיקה חדשה נוספת מחזקת טענה זו של הרוכשים. השאלה שנדונה בפסיקה הייתה מהו דינו של אדם שקנה דירה שבנייתה טרם הסתיימה - אם כאשר ישנה התחייבות של הקונה לסיים את הבנייה תיחשב הדירה דירת מגורים לצורכי מדרגות מס רכישה, או שמא יראו אותו כמי שקנה קרקע.
לאחרונה קיבלה ועדת ערר מס שבח (ו"ע 19662-12-10 יהונתן לנגר נ' מנהל מס שבח מקרקעין) את עמדת רשות המסים שלפיה חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") דורש באופן מפורש התחייבות של המוכר, והתחייבות הקונה כפי שהיה בעובדות פסק הדין אינה מספיקה.
לפיכך קיבלה ועדת הערר את עמדת רשות המסים, שלפיה יש לראות את הרוכש כמי שקנה קרקע, ולכן יש לשלול ממנו את ההקלות שניתנות לרכישת דירת מגורים. עמדה זו מצמצמת מאוד את פסק הדין שניתן בעניין ע"א 501/03 חסון נ' מינהל מיסוי מקרקעין חדרה, ומסייגת אותו לנסיבותיו. מפסק הדין עולה כי אין מניעה לכלול בגדר "דירה אחרת" (לצורך הפטור הקבוע בסעיף 49ה לחוק) דירה הנבנית בבנייה עצמית, כאשר ישנה התחייבות מפורשת של הקבלן הבונה לסיים את הבנייה.
כידוע, אחת הטענות המרכזיות שמעלה רשות המסים נגד קבוצות הרכישה היא כי על פי פסק הדין חסון, יש לראות בקבוצות הרכישה כמי שקנו דירת מגורים קודם לחקיקה החדשה שקבעה כך מיום 1.1.2011, וזאת משום שישנה התחייבות לכאורה של הקבוצות להשלים את הבנייה.
אנו סבורים כי טענה זו מוטעית, ודווקא עמדת רשות המסים כפי שהועלתה בפסק הדין בעניין לנגר מחלישה מאוד ואף עומדת בסתירה לעמדתה באשר למיסוי קבוצות הרכישה, שכן אם לגישתה התחייבות של הרוכש לבניית הדירה אינה מספיקה אלא נדרשת התחייבות מפורשת של המוכר, אזי לא ניתן לראות בהתחייבות של קבוצת הרכישה לבניית הדירות כרכישת דירה מוגמרת, לצורך חיוב במס רכישה.
ניצחונה של רשות המסים בוועדת הערר בחיפה הוא ניצחון פירוס העשוי בהחלט להועיל במקרים אחרים, בייחוד לאור העובדה שלא ראוי שרשות שלטונית תחזיק בעמדות שונות בעומדה לפני הערכאות, אלא תתמיד בגישה אחת.
הכותבים: עו"ד זיו שרון ועו"ד מאיר פורת - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין; עו"ד (חשבונאי) ניר הורנשטיין - ממשרד אלתר עורכי דין
- 2.טיעון חלש מאד (ל"ת)מארגן במורה 14/04/2011 08:16הגב לתגובה זו
- 1.אפשר במילים פשוטות? (ל"ת)לא הבנתי 13/04/2011 13:02הגב לתגובה זו

"לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
חוק הרווחים הכלואים מאפשר לשלם קנס של 2% על הרווחים הכלואים או מס על דיבידנדים של 5% מהרווחים הכלואים - מה עדיף, והאם יש בכלל העדפה?
השאלה שעסקים וראי החשבון שלהם מתעסקים בה כעת היא האם לשלם מס-קנס של 2% על הרווחים העודפים או לחלק דיבידנד מתוך הרווחים העודפים? תזכורת מהירה: חוק הרווחים הכלואים מגדיר רווחים מהעבר תחת חישובים והגדרות כרווחים שמחוייבים בחלוקה כדיבידנד באופן מדורג - 5% השנה, 6% בשנה הבאה. אם לא מחלקים משלמים קנס-מס של 2% על יתרת הרווחים האלו.
המטרה של האוצר ורשות המסים היתה להגדיל את הקופה ולצד מהלכים נוספים הם הצליחו - ""אני ברווחיות של כמעט 30%, בגלל שאני מרוויח ויעיל, אני צריך לשלם יותר מס?". השאלה מה צריך לעשות בעל עסק שנכנס להגדרה הזו שהיא אגב כוללנית מאוד ועל פי ההערכות יש מעל 300 אלף גופים כאלו. בפועל, כל בעל שליטה שהעסק שלו לא ציבורי (חברות ציבוריות), לא עולה על מחזור של 30 מיליון שקל ומרוויח מעל 25% הוא בפנים.
יש הגדרות מדויקות לרווחיות, אבל ככלל אלו ההגדרות ואם תחשבו על זה - כמעט כל עסקי מתן השירותים והייעוץ בפנים, סיכוי טוב שגם עסקים קטנים, חנויות, רשתות, אפילו מאפיות, מסעדות וכו' בפנים. המונים בפנים והם מקבלים את ההודעות מרואי החשבון שלהם בשנה האחרונה.
ברגע שהם בפנים שי שני סוגי מיסוי - הראשון על הרווחים של שנים קודמות והשני על השוטף. נתחיל בשני - אם אתם עומדים בהגדרות האלו, אז המיסוי השוטף שלכם יהיה לפי המס השולי, יעלו בעצם את הרווחים מהעסק אליכם, יורידו את "המחיצה" שבינכם לבין העסק. המיסוי יהפוך להיות אישי, לא "ישותי".
- מחלבות גד: צמיחה בהכנסות, שחיקה ברווחיות - ודיבידנד ראשון כחברה ציבורית
- אחרי 12 שנה, סלקום תחלק 200 מיליון שקל דיבידנד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חוץ מזה, ממסים כאמור את העודפים. מגדירים מה הם הרווחים העודפים, אלו לא הרווחים החשבונאיים, ואת הסכום הזה רוצים שתחלקו כדיבידנד כדי שקופת המדינה תתמלא במס. יש שתי אפשרויות - תחלקו 5% שיעלו ל-6% מסכום הרווחים העודפים או תשלמו קנס של 2% על העודפים. מה עדיף, שואלים בעלי החברות: "לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"

משקיעים בחאקי: כך הפכו החיילים את הבסיסים לחממת השקעות לוהטת
יום שלישי, 23:00. חדר המגורים בבסיס האימונים בדרום שקט יחסית. אור יחיד בוקע מהפינה שבה יושב סמל איתי כהן. רוב חבריו לפלוגה כבר קרסו מותשים מיום מפרך בשטח, אך הוא לא מצליח לעצום עין. הראש שלו עובד שעות נוספות על הגרף האדום המהבהב באפליקציית המסחר בטלפון הנייד שלו. איתי, לוחם בגדוד חי"ר, לא חולם רק על סוף המסלול או על הדרגות הבאות.
במקום סתם לגלול באינסטגרם, הוא מנצל את השעות השקטות כדי לנהל תיק השקעות קטן. "כשהחבר'ה מדברים על המשחק כדורגל אתמול, אני בודק מה עשה הביטקוין", הוא מספר בחיוך קטן.
בין שמירה לשמירה ובין אימון ניווט למארב, איתי חולם במספרים, והוא לא לבד. בשנתיים האחרונות, המסכים של הסמארטפונים השתנו: אפליקציות משחקים פינו את מקומן לאפליקציות בנקאות, ושיחות על כדורגל או יציאות לסופ"ש הוחלפו בדיונים על מדדי S&P 500, קרנות מחקות וגם קריפטו. בסיסי צה"ל הפכו, בניגוד גמור לדימוי המסורתי של "תקופת ביניים" חסרת דאגות כלכליות, לחממת השקעות לוהטת, והשינוי הזה אינו מקרי.
נקודת המפנה המשמעותית התרחשה בינואר 2022, אז נכנסה לתוקף העלאה דרמטית בשכר החיילים הסדירים - זינוק של 50%. עבור לוחם כמו איתי, מדובר בתוספת משמעותית שהפכה את המשכורת החודשית מכסף כיס סמלי לסכום המאפשר חיסכון משמעותי. "פתאום אתה רואה 'נכנס לחשבון 2,400 שקל'", הוא מסביר, "זה סכום שאפשר לעשות איתו משהו. להשאיר אותו בעו"ש זה פשוט לבזבז אותו על שטויות. הבנתי שאני רוצה שהכסף הזה יעבוד בשבילי".
- בנק ישראל פרסם תכנית כוללת להקלות כלכליות לחיילי חובה
- יפן מתכננת תקציב ביטחון שיא של 60 מיליארד דולר: רחפנים ורובוטים במקום חיילים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חלק מהשגרה, כמו טיול לשק"ם
הגורם השני שתרם לשינוי הוא הזמן. במיוחד בקרב המשרתים בתפקידי לחימה, שגרת השירות כרוכה בימים ארוכים של המתנה, שעות רבות בבסיס ויציאות מצומצמות הביתה (מגמה שהתעצמה משמעותית מאז ה-7 באוקטובר). הזמן הזה, שבעבר נוצל למנוחה או שיחות בטלות, מתועל כיום ללימוד. "אנחנו יושבים באוהל, אחרי שסיימנו את המשימות, במקום סתם לגלול בטיקטוק, אנחנו רואים סרטוני הסבר על בורסה. זה הפך להיות חלק מהשגרה, כמו טיול לילי לשק"ם", מספר איתי.
