זכייה של רשות המסים בפסק דין מסייעת דווקא לרוכשים בקבוצות רכישה

מאת: עו"ד זיו שרון, עו"ד מאיר פורת ועו"ד ניר הורנשטיין

בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי ועדת ערר מס שבח באזור חיפה, נקבע כי רכישת דירה שבנייתה טרם הסתיימה לא תיחשב רכישת דירת מגורים, גם אם יש התחייבות מצד הרוכש לסיים את הליך בניית הדירה. עמדת רשות המסים במקרה זה מחזקת דווקא את עמדת קבוצות הרכישה במקרים אחרים.

במאמרנו הקודם סקרנו את פסק הדין בעניין תפוח פז, והצגנו את עמדתנו שלפיה פסק דין זה עשוי לסייע לא רק למארגני קבוצות רכישה (הנושא שנדון בפסק הדין), אלא גם לרוכשים הטוענים כי לא רכשו דירה מוגמרת. פסיקה חדשה נוספת מחזקת טענה זו של הרוכשים. השאלה שנדונה בפסיקה הייתה מהו דינו של אדם שקנה דירה שבנייתה טרם הסתיימה - אם כאשר ישנה התחייבות של הקונה לסיים את הבנייה תיחשב הדירה דירת מגורים לצורכי מדרגות מס רכישה, או שמא יראו אותו כמי שקנה קרקע.

לאחרונה קיבלה ועדת ערר מס שבח (ו"ע 19662-12-10 יהונתן לנגר נ' מנהל מס שבח מקרקעין) את עמדת רשות המסים שלפיה חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") דורש באופן מפורש התחייבות של המוכר, והתחייבות הקונה כפי שהיה בעובדות פסק הדין אינה מספיקה.

לפיכך קיבלה ועדת הערר את עמדת רשות המסים, שלפיה יש לראות את הרוכש כמי שקנה קרקע, ולכן יש לשלול ממנו את ההקלות שניתנות לרכישת דירת מגורים. עמדה זו מצמצמת מאוד את פסק הדין שניתן בעניין ע"א 501/03 חסון נ' מינהל מיסוי מקרקעין חדרה, ומסייגת אותו לנסיבותיו. מפסק הדין עולה כי אין מניעה לכלול בגדר "דירה אחרת" (לצורך הפטור הקבוע בסעיף 49ה לחוק) דירה הנבנית בבנייה עצמית, כאשר ישנה התחייבות מפורשת של הקבלן הבונה לסיים את הבנייה.

כידוע, אחת הטענות המרכזיות שמעלה רשות המסים נגד קבוצות הרכישה היא כי על פי פסק הדין חסון, יש לראות בקבוצות הרכישה כמי שקנו דירת מגורים קודם לחקיקה החדשה שקבעה כך מיום 1.1.2011, וזאת משום שישנה התחייבות לכאורה של הקבוצות להשלים את הבנייה.

אנו סבורים כי טענה זו מוטעית, ודווקא עמדת רשות המסים כפי שהועלתה בפסק הדין בעניין לנגר מחלישה מאוד ואף עומדת בסתירה לעמדתה באשר למיסוי קבוצות הרכישה, שכן אם לגישתה התחייבות של הרוכש לבניית הדירה אינה מספיקה אלא נדרשת התחייבות מפורשת של המוכר, אזי לא ניתן לראות בהתחייבות של קבוצת הרכישה לבניית הדירות כרכישת דירה מוגמרת, לצורך חיוב במס רכישה.

ניצחונה של רשות המסים בוועדת הערר בחיפה הוא ניצחון פירוס העשוי בהחלט להועיל במקרים אחרים, בייחוד לאור העובדה שלא ראוי שרשות שלטונית תחזיק בעמדות שונות בעומדה לפני הערכאות, אלא תתמיד בגישה אחת.

הכותבים: עו"ד זיו שרון ועו"ד מאיר פורת - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין; עו"ד (חשבונאי) ניר הורנשטיין - ממשרד אלתר עורכי דין

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    טיעון חלש מאד (ל"ת)
    מארגן במורה 14/04/2011 08:16
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אפשר במילים פשוטות? (ל"ת)
    לא הבנתי 13/04/2011 13:02
    הגב לתגובה זו
משה בן זקן. מנכ"ל משרד התחבורה. קרדיט: שלומי יוסףמשה בן זקן. מנכ"ל משרד התחבורה. קרדיט: שלומי יוסף

הממשלה מקדמת שינוי בחוק שיפתח את הטבת המכס גם ליבואנים מקבילים

התיקון מסיר חסם ביבוא הרכב, מרחיב את היבוא האישי והמקביל ומוסיף דרישות מחייבות בהגנת סייבר לענף

ליאור דנקנר |

הממשלה מאשרת תיקון לחוק רישוי שירותים ומקצועות בענף הרכב, שמקודם על ידי משרד התחבורה והבטיחות בדרכים. התיקון עבר אישור בוועדת השרים לענייני חקיקה ומקודם בהליך מואץ.

בליבת התיקון עומד שינוי בדרך שבה מוחלת העדפת מכס על יבוא רכב, כך שהטבה שניתנה בפועל בעיקר ליבואנים ישירים, תוכל לחול גם על יבואנים שאינם ישירים. התיקון מסיר חסם שמנע עד עכשיו מיבואנים עקיפים, זעירים וביבוא אישי ליהנות מהעדפת מכס בהתאם להסכמי הסחר הבינלאומיים של ישראל. במשרד התחבורה ובשיתוף רשות המיסים מציגים את המהלך כניסיון להרחיב תחרות בענף דרך הגדלת היבוא המקביל והיבוא האישי.


הטבת המכס עוברת גם ליבואנים שאינם ישירים

עד היום, המנגנון הקיים אפשר ליבואנים ישירים לממש פטור ממכס בשיעור 7%, בהתאם להסכמי הסחר הבינלאומיים של ישראל, בעוד שיבואנים עקיפים, זעירים ויבוא אישי לא נהנו מההעדפה באותה צורה. בפועל נוצר יתרון מובנה לערוץ יבוא אחד על פני אחרים, ותחרות מצומצמת יותר על אותו קהל לקוחות.

התיקון מאפשר לרשות המסים להחיל את ההטבה גם על יבואנים שאינם ישירים. המשמעות היא הרחבת ההטבה לערוצי יבוא נוספים, מה שמצמצם את היתרון שהיה עד היום ליבואנים הישירים.

המהלך נשען על מודל שפעל כהוראת שעה בשנים 2023-2025. בתקופה הזו נרשם גידול בהיקף יבוא הרכב וניצול רחב יותר של העדפת המכס, וכעת הממשלה מבקשת לעגן את ההסדר כהסדר קבוע בחוק.


מחיר
צילום: FREEPIK

העלאות הארנונה ב-2026: האם גם לכם הארנונה תעלה?

המדינה מאשרת חריגות נקודתיות בתל אביב, ירושלים ורחובות, ודוחה מהלכים רחבים יותר. מאחורי המספרים עומד מנגנון עדכון חדש שמחזק רשויות חלשות ומצמצם מרווח תמרון לאחרות

ליאור דנקנר |

הארנונה לשנת 2026 עולה כמעט בכל הארץ כבר בנקודת הפתיחה. העדכון האוטומטי עומד על 1.626%, והוא נגזר משילוב של ממוצע מדד המחירים לצרכן ומדד השכר במגזר הציבורי. מעבר לזה, משרדי הפנים והאוצר מסכמים בחודשים האחרונים רשימה של אישורים חריגים לרשויות שביקשו לעלות מעל האוטומטי, לצד שורת דחיות שמורידות מהשולחן דרישות משמעותיות.

לתוך המערכת הזו נכנסות השנה 108 בקשות חריגות שהוגשו מ-96 רשויות. הרוב המוחלט מתמקד בהעלאות, ובמספרים מדובר על 95 בקשות שמכוונות לעלייה. בסך הכול זו תוספת הכנסות מוערכת של כ-250 מיליון שקל, כאשר כ-45-50 מיליון שקל מתוכה צפויים להגיע מהמגזר העסקי. זה כסף שנכנס לקופת הרשות, ולא מעט ממנו מתגלגל אחר כך גם למחירים של שירותים ומוצרים.


מנגנון העלאה חדש שמציב תקרה ומסננת

השינוי המרכזי הוא לא רק באישור או דחייה של בקשות נקודתיות, אלא במנגנון שמגדיר מי בכלל נכנס למסלול החריג. הכללים מאפשרים העלאה רוחבית של עד 5% מעבר לעדכון האוטומטי, אבל רק לרשות שמציגה צורך פיננסי מוצדק. אחד הסמנים שנכנסו לשיח הוא יחס חובות שעולה על 30% מההכנסות, כמדד שמאותת על לחץ תקציבי.

התוצאה בשטח היא מדיניות הדוקה יותר. פחות מסלולים “יצירתיים”, יותר דרישה להצדקה מסודרת, והרבה פחות מרחב לרשויות שמבקשות לתקן עיוותים היסטוריים בלי להציג מצב תקציבי חריג או תוכנית התייעלות ברורה. במקביל, במקומות שבהם יש תוכניות הבראה או אזורים חדשים שנכנסים למערך חיוב, המדינה מוכנה לאשר מהלכים רחבים יותר.


רמת גן נשארת בלי האישור שבנתה עליו, דחייה שפוגעת בתקציב

ברמת גן מתקבלת דוגמה בולטת לקו המחמיר. העירייה ביקשה העלאה של 7.5% בארנונה העסקית באזור הבורסה. הטענה המרכזית היא עיוות תעריפים שנשאר מהעבר, כשאזור שהיה מזוהה יותר עם תעשייה ותשתיות הפך למרכז עסקי עמוס משרדים, בנקים וחברות טכנולוגיה, אבל התעריפים לא התיישרו בהתאם. מבחינת העירייה, זה מצב שבו עסקים גדולים משלמים לעיתים פחות מחנויות קטנות, למרות פערים ברמת ההכנסות ובשימוש בנכס.