זכייה של רשות המסים בפסק דין מסייעת דווקא לרוכשים בקבוצות רכישה
מאת: עו"ד זיו שרון, עו"ד מאיר פורת ועו"ד ניר הורנשטיין
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי ועדת ערר מס שבח באזור חיפה, נקבע כי רכישת דירה שבנייתה טרם הסתיימה לא תיחשב רכישת דירת מגורים, גם אם יש התחייבות מצד הרוכש לסיים את הליך בניית הדירה. עמדת רשות המסים במקרה זה מחזקת דווקא את עמדת קבוצות הרכישה במקרים אחרים.
במאמרנו הקודם סקרנו את פסק הדין בעניין תפוח פז, והצגנו את עמדתנו שלפיה פסק דין זה עשוי לסייע לא רק למארגני קבוצות רכישה (הנושא שנדון בפסק הדין), אלא גם לרוכשים הטוענים כי לא רכשו דירה מוגמרת. פסיקה חדשה נוספת מחזקת טענה זו של הרוכשים. השאלה שנדונה בפסיקה הייתה מהו דינו של אדם שקנה דירה שבנייתה טרם הסתיימה - אם כאשר ישנה התחייבות של הקונה לסיים את הבנייה תיחשב הדירה דירת מגורים לצורכי מדרגות מס רכישה, או שמא יראו אותו כמי שקנה קרקע.
לאחרונה קיבלה ועדת ערר מס שבח (ו"ע 19662-12-10 יהונתן לנגר נ' מנהל מס שבח מקרקעין) את עמדת רשות המסים שלפיה חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") דורש באופן מפורש התחייבות של המוכר, והתחייבות הקונה כפי שהיה בעובדות פסק הדין אינה מספיקה.
לפיכך קיבלה ועדת הערר את עמדת רשות המסים, שלפיה יש לראות את הרוכש כמי שקנה קרקע, ולכן יש לשלול ממנו את ההקלות שניתנות לרכישת דירת מגורים. עמדה זו מצמצמת מאוד את פסק הדין שניתן בעניין ע"א 501/03 חסון נ' מינהל מיסוי מקרקעין חדרה, ומסייגת אותו לנסיבותיו. מפסק הדין עולה כי אין מניעה לכלול בגדר "דירה אחרת" (לצורך הפטור הקבוע בסעיף 49ה לחוק) דירה הנבנית בבנייה עצמית, כאשר ישנה התחייבות מפורשת של הקבלן הבונה לסיים את הבנייה.
כידוע, אחת הטענות המרכזיות שמעלה רשות המסים נגד קבוצות הרכישה היא כי על פי פסק הדין חסון, יש לראות בקבוצות הרכישה כמי שקנו דירת מגורים קודם לחקיקה החדשה שקבעה כך מיום 1.1.2011, וזאת משום שישנה התחייבות לכאורה של הקבוצות להשלים את הבנייה.
אנו סבורים כי טענה זו מוטעית, ודווקא עמדת רשות המסים כפי שהועלתה בפסק הדין בעניין לנגר מחלישה מאוד ואף עומדת בסתירה לעמדתה באשר למיסוי קבוצות הרכישה, שכן אם לגישתה התחייבות של הרוכש לבניית הדירה אינה מספיקה אלא נדרשת התחייבות מפורשת של המוכר, אזי לא ניתן לראות בהתחייבות של קבוצת הרכישה לבניית הדירות כרכישת דירה מוגמרת, לצורך חיוב במס רכישה.
ניצחונה של רשות המסים בוועדת הערר בחיפה הוא ניצחון פירוס העשוי בהחלט להועיל במקרים אחרים, בייחוד לאור העובדה שלא ראוי שרשות שלטונית תחזיק בעמדות שונות בעומדה לפני הערכאות, אלא תתמיד בגישה אחת.
הכותבים: עו"ד זיו שרון ועו"ד מאיר פורת - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין; עו"ד (חשבונאי) ניר הורנשטיין - ממשרד אלתר עורכי דין
- 2.טיעון חלש מאד (ל"ת)מארגן במורה 14/04/2011 08:16הגב לתגובה זו
- 1.אפשר במילים פשוטות? (ל"ת)לא הבנתי 13/04/2011 13:02הגב לתגובה זו

ניהול סיכונים כושל של בנק ישראל
בנק ישראל מחזיק ברזרבות מט"ח של 235 מיליארד דולר - מה התשואה שהוא משיג על הסכום הזה ולמה הפיזור מסוכן?
קרוב ל-80% מרזרבות המט"ח של ישראל חשופות לנעשה בבורסות זרות. כלומר, במקרה של קריסת הבורסות הללו וזה יכול להיות מסיבות שונות ומגוונות כמו פלישת סין לטאיוואן או רוסיה למזרח אירופה, רזרבות המט"ח של ישראל תפגענה באופן חמור ביותר שעלול לייצר למדינת ישראל הפסד של עשרות של מיליארדי דולרים, שווה ערך למחיר של מלחמה.
ניתן לגדר את הסיכון הזה ע"י העברת השקעות מהבורסות לפקדונות בבנקים מרכזיים וע"י רכישת זהב ומתכות אחרות, אך עד כה דבר לא נעשה.
צריך לזכור שזה הכסף של כולנו וזה מעורר חשש לניהול סיכונים כושל של בנק ישראל. עוד לא הזכרנו את התשואה הנמוכה אותה השיג הבנק על רזרבות המט"ח האלו ב-5 השנים האחרונות.
לבנק ישראל שלושה תפקידים מרכזיים: שמירה על אינפלציה נמוכה, פיקוח על מערכת הבנקאות וניהול רזרבות המט"ח של המדינה. את החלק הראשון הוא עושה ע"י החזקת הריבית גבוהה מדי לזמן ארוך מדי, זאת לפחות ע"פ רוב הכלכלנים ואנשי שוק ההון - ואת החשבון משלמים לוקחי האשראי במשק. את החלק השני הוא עושה היטב ע"י הבטחה שמערכת הבנקאות הישראלית היא אמנם אולי הכי יציבה פיננסית בעולם, אך זאת במחיר של רווחיות גבוהה מאד על חשבון הציבור. בכל הנוגע לחלק השלישי הבנק המרכזי מחזיק ומנהל יתרות מט"ח אדירות בהיקף 230 מיליארדי דולרים, שהם 735 מיליארדי ש"ח. יתרות אלו הן השלישיות בגובהן בעולם ביחס לתוצר והן אחד מהפקטורים המרכזיים שמשקיעים זרים בוחנים בהחלטות ההשקעה שלהם. היקפי מט"ח אלו מבטיחים שישראל היא מדינה מאד יציבה פיננסית. אלו הן היתרות הכספיות במט"ח של מדינת ישראל ולכן למעשה של כולנו.
- אפקט העושר: תיק הנכסים של הציבור בשיא של 6.9 טריליון שקל
- גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תשואה נמוכה על תיק רזרבות המט"ח
בנק ישראל כשלוח שלנו לא עשה בשנים האחרונות עבודה מדהימה בכל הקשור לתשואה על הכסף הזה. ביצועי העבר של התיק המנוהל הזה שמושקע בעיקר באג"ח ובמניות היו נמוכים - תשואה שנתית ממוצעת של 3.1% ב-5 השנים שבין 2020 ל-2024 (התשואה היא במונחי סל מטבעות). גם במונחים שקליים המצב רחוק מלהיות מזהיר: 3.3% בלבד, בממוצע שנתי, בחמש השנים הללו.
גל"צ (אריאל חרמוני משרד הביטחון)בית המשפט העליון עוצר את סגירת גלי צה"ל: מה עומד מאחורי ההחלטה?
בית המשפט העליון החליט לעצור זמנית את הליכי סגירת גלי צה"ל עד לקבלת הכרעה סופית בעתירות שהוגשו נגד ההחלטה. נשיא בית המשפט, השופט יצחק עמית, קבע כי העיכוב נדרש לאור חוסר התחייבות מצד הממשלה להימנע מפעולות בלתי הפיכות עד להכרעה משפטית. ההחלטה מבטיחה כי פעילות התחנה תימשך במתכונתה הנוכחית לפחות בשלב זה, ומונעת התקדמות נוספת בתהליך הסגירה.
מדוע הוחלט לסגור את התחנה?
ממשלת ישראל החליטה לסגור את התחנה הצבאית ולהפסיק את פעילותה, אך חוות דעת משפטית של היועצת המשפטית לממשלה, גליה בהר, הצביעה על כך שההחלטה התקבלה ללא סמכות חוקית מלאה. לפי ניתוחה, סגירת התחנה אפשרית רק באמצעות חקיקה ראשית. בנוסף, בהר ציינה כי ההחלטה התבססה על המלצות ועדה שהליך מינוי חבריה וסמכויותיה סבלו מבעיות מהותיות.
עם קבלת ההחלטה, שר הביטחון ישראל כ"ץ הודיע על תחילת פעולות מעשיות לסגירת התחנה, שכללו עצירת מיונים לשירות בתחנה, הפסקת שיבוץ חיילים בסדיר ובמילואים, וסיום העסקתם של עובדים רבים. מהלך זה הוביל להגשת עתירות לבג"ץ ויצר מחלוקת משפטית ומדינית סביב הסגירה.
העימות המשפטי והראיות
ועד עובדי גלי צה"ל פנה לבית המשפט בבקשה דחופה להוצאת צו ביניים. הוועד טען כי משרד הביטחון פועל לפגוע בשידורים ובהתקשרויות עם עובדי התחנה, ביניהם שדרנים מוכרים כמו רזי ברקאי ורונן כהן. המדינה ושר הביטחון הכחישו את הטענות והאשימו את הוועד בהגשת תצהיר שקרי. עם זאת, הוועד הגיש לבית המשפט ראיות מתוך מערכות פנימיות במשרד הביטחון שמחזקות את טענותיו.
באופן מפתיע, גם היועצת המשפטית לממשלה הצטרפה לעמדת העותרים ותמכה בבקשה להוצאת צו ביניים. בדיון נקבע כי הדיונים בעתירות ייערכו בסוף ינואר, אך עד אז יושעה הליך הסגירה. השופט עמית הודיע כי יש להיעתר לבקשה ולמנוע פעולות בלתי הפיכות עד להכרעה סופית.
- TGI: אחרי הדחת ברדוגו, גל"צ איבדה את הבכורה לכאן רשת ב'
- ברדוגו דורש לחזור לשדר בגל"צ - ופיצוי של חצי מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נציגי ועד עובדי התחנה בירכו על ההחלטה וציינו כי היא מאפשרת להמשיך ולשמר את פעילות התחנה המהווה חלק חשוב מחופש הביטוי והעיתונות. גם דמויות בולטות בזירה התקשורתית, כמו ראשי פורום בוגרי התחנה, הביעו תמיכה בהחלטה והדגישו את החשיבות בשמירת התשתית התקשורתית שגלי צה"ל בנתה במשך 75 שנה.
